1、法律专家解答有关小区停车位归属权的问题来源：中国消费者报 责任编辑：迟焕霞 近年来，因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间发生纠纷的情况越来越多。在物权法及新修订的物业管理条例10月 1 日实施后，不少人对于小区停车位的相关问题仍旧认识模糊，各地出现了不少与此相关的司法诉讼。物权法是如何界定小区停车位权属的，实际生活中如何适用相关条款；物权法对地面停车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属；在小区停车出现纠纷，业主能否要求赔偿，业主与物业服务企业在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题结合以上问题，本报组织了这组报道，请有关专家对小区停车位的相关问题做一次梳理，以使消费者在维权时更加心中有
2、数。因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间的纠纷时有发生，物权法和新修订的物业管理条例实施后，大多业主都对此寄予希望。现实生活中，不少人依然对小区停车位的相关法律问题弄不明白，为了使消费者在维权时心中有数，记者采访了北京市天元律师事务所专职律师朱晓东和对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕，请他们就小区停车位的一些问题进行解答。小区停车位该归谁提示：要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应了解小区规划中哪些地点设置了停车位，然后看购房合同或停车位租售合同来确定归属朱晓东认为，物权法规定了两种确定停车位权属的方式，即：根据约定确定和根据法律确定。根据约定确定，物权法第 74条规定，“建筑
3、区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据法律确定，物权法第 74 条规定，“ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，业主要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应该了解小区规划中哪些地点设置了停车位，然后针对这些停车位，看自己与开发商之间的售房合同或者关于车位租售合同来确定其归属。如果小区规划中没有设置停车位，后来设置了停车位，而且是在小区业主共有的场地或道路上设置的，其权属应归业主共有，即使开发商或物业服务企业对这些停车位进行租售或赠予，也是违法和无效的。徐海燕认为，根据物权法，在建筑区划内的停车位
4、，业主应该有优先购买权，一是业主的优先购买，二是其价格不能超出普通消费者的正常需求和承受能力。而在共有场所上，没有业主大会的授权不能划停车位，即使划了，停车位也是归业主共有的，不能随便租售。小区地面停车收益归谁提示：使用公共场所获得的收益应当归业主所有，业主主张地面停车收益有 3 个前提条件朱晓东告诉记者，新修订的物业管理条例第 55 条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。徐海燕认为，物权法的实施有利于明确地面停车收益的归属。物权法规定得很清楚，道路、
5、绿地和其他公共场所归全体业主共有，因此，使用公共场所获得的收益也应当归广大业主所有。目前，物业服务企业因为车辆占用小区共有场所向业主收费的现象大量存在，而停车收益却被其据为己有。专家指出，综合物权法第 74 条和物业管理条例第 55 条的规定，业主主张地面停车收益有 3 个前提条件，一是今年 10 月 1日以后，二是地面停车位明确归属业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。业主如何取得地面停车收益提示：业主取得这一收益方法有多种，业主对收益金额的使用享有监督权朱晓东认为，小区公共部分上的停车位收益归业主共有，业主取得这一收益方法有多种，其中一种方法是在业主大会的
6、合法授权下，业主委员会可以下设小区共有部分收益管理委员会，组织有相关商业经验的业主参加，专门负责联络和处理小区共有部分的对外出租、经营和收益事务，也可以委托物业服务企业处理。所得收益直接进入小区业主委员会代管的银行账户，其支配和使用应该由业主大会或者委托业主委员会处理，业主对上述收益金额的使用享有监督权。小区内停车车辆受损能否索赔提示：业主可以选择根据物业服务合同或者停车合同，要求物业服务企业履行职责朱晓东认为，根据物业管理条例的规定，物业服务企业的管理范围根据物业服务合同确定。一般来说，物业服务合同规定，物业服务企业承担房屋及配套设施和相关场地维修、养护、管理的责任，维护物业管理区域内的环境
7、卫生和相关秩序。因此，在关于停车损失的责任赔偿问题上，无论是否签订停车合同，物业服务企业都要根据物业服务合同承担相应的管理责任。但在没有签订停车合同的情况下，物业服务企业不针对特定车辆承担照管义务，只要其尽到物业服务合同规定的义务，即使发生车辆盗抢或损毁事件，物业服务企业也不承担赔偿责任。如果业主和物业服务企业签订有停车合同，要根据合同内容确定，如果合同条款中仅规定物业服务企业负责出租车位场地，没有保管义务的约定，那么该停车合同仅为租赁合同；如果合同中有关于保管的约定，那么为保管合同。业主可以选择根据物业服务合同或者停车合同要求物业服务企业履行职责和承担赔偿责任。签订停车合同须注意什么提示：应
8、当注意 3 个方面的问题，业主最好在合同中明确物业服务企业的违约责任朱晓东认为，无论是业主还是物业服务企业，在签订停车合同时，都应当注意 3 个方面的问题。首先，应当根据物权法的相关规定明确停车位的归属，如果停车位属小区公共部分，物业服务企业除非获得业主大会或业主委员会的许可，否则无权收取场地的停车费。其次，要看停车合同中关于物业服务企业义务条款中是否有其承担保管义务的内容，如果没有，则表示物业服务企业不承担保管义务。业主最好在合同中明确物业服务企业的违约责任。再次，对收费价格，业主应该咨询当地房地产主管行政部门和物价部门，了解物业服务企业要求的物业服务费是否超越了当地物价管理部门规定的价格水
9、平，对于超出部分业主应该提出拒绝缴纳。物权法实施已有一段时间，个别地方出现了业主拒绝缴纳地面停车费的情况，有的业主要求物业服务企业退还以前的地面停车收益。对此，专家认为，对物权法实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，采取追讨旧账的方式是不妥当的，因为法律不能溯及既往。此外，物权法做出的是框架性的规定，随着我国房地产市场的不断深入发展，车位纠纷的焦点问题需要有关部门尽快制定物权法的实施细则加以规范。相关判例设在共有部分的停车位不得出售上海市一法院一审判令开发商退还业主车位费在小区业主共有部分设置的停车位不得出售，近日，上海市南汇区人民法院就一起纠纷做出判决，一审判令开发商退还业
10、主车位费。2005 年 2 月，上海市市民龚先生与上海兴吉房地产开发有限公司（以下简称兴吉公司）签订商品房预售合同，购买位于上海市南汇区惠南镇城东路某小区的房屋一套，房屋总价款 50 万余元。2006 年 2 月，龚先生又向兴吉公司购买了小区地面 20 号汽车停车位，价款 1 万元。同年 5 月 19 日，龚先生与兴吉公司正式签订房屋交接书，办理了房屋交接手续，并取得了小区地面停车位一个。2007 年 9 月，龚先生以地面停车位属业主共有，兴吉公司无权销售地面停车位使用权为由，向上海市南汇区人民法院提起诉讼，要求兴吉公司返还支付的购买停车位款 1 万元，并赔偿相应利息损失。庭审中，龚先生认为，
11、自己向兴吉公司购买了地面停车位的部位是小区公共配套设施，按照有关法规，这部位属全体业主共有，兴吉公司无权销售地面停车位使用权，其所取得的款项属于不当得利，应当予以返还。兴吉公司称，小区业主和该公司之间没有签订合同来约定小区地面停车位归业主所有。因此公司有权销售小区内地面停车位的使用权，不存在不当得利之说，故不同意返还。南汇区人民法院经审理后认为，根据物权法第 74 条第 3 款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现兴吉公司将小区地面停车位出售给龚先生，与法有悖。据此，11 月 30 日，法院一审判令兴吉公司返还龚先生车位费 1 万元，并赔偿相应利息损失。据悉
12、，兴吉公司对此判决不服已提起上诉。相关呼吁尽快制定细则完善立法上海联业律师事务所律师王展告诉记者，在小区车位车库到底应该归谁这个问题上，目前物权法第 74 条只是给出了一个原则性的规定，业主和开发商、物业服务企业 3 方只有在地位平等的情况下才可能约定。在现实中，一方面是开发商、物业服务企业的强势地位，另一方面是业主存在着严重的信息不对等的情况，这使得物权法确定的规则难以操作。物权法第 74 条第 1 款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。王展认为，此规定缺乏可操作性，“如何做到首先满足业主的需要？怎样才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买
13、不起，这算不算满足业主的需要？”物权法第 74 条第 2款的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”王展说，在现实中，很少有开发商就此与业主进行约定。开发商往往利用其对地下停车位的所有权，直接将原先地下车位“可租可售”变为“ 只售不租”，不给业主留余地，更谈不上约定。王展表示，无论是地面车位还是地下车库，小区车位纠纷的焦点问题依然需要有关部门尽快制定物权法的实施细则加以规范。此外，对于小区内业主共有部分的公共场所可不可以停车、停车该不该收费、收益的归属等问题应该由业主通过业主大会来讨论决定，并通过制定管理公约的形式规范管理，否则业主的
14、权益会遭受很大的侵害。 由小区停车位产权归属引发的思考1. 引 言住宅小区停车位的产权归属问题，一直是物业管理中矛盾的焦点。房地产开发商，物业管理公司和小区业主就有关停车位的归属纷争凸现，各方利害当事人各执一端。本文试着从理论上探讨小区停车位的产权归属问题。为此问题的改进提供立法参考。2.小区停车位产权归属的现状二十一世纪的今天，随着市场经济的发展，房地产行业也迅速的壮大起来，随之便出现了一系列有关房地产的问题，小区停车位就是其中的一列。商品房小区停车位产权归属不明，将会使房地产开发商和小区业主的合法权益处于不明确的状态，严重损坏了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的正常发展，给社会经济生活和
15、公共管理带来诸多的难题。在现今提倡的和谐社会的大前提下，我们更应该尽快解决这个难题，从而使得“和谐 ”落到实处。值得可喜的是，在今年的两会上，物权法终于被通过。并将于 2007 年 10月 1 日起施行。这部法律的出台，给小区停车位产权归属问题指明了方向。物权法第六章第七十四条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，我们需要从现有的规定出发，借助物权法理论研究的成果，进一步的推理，来分析小区内停车位的产权归属问题。所谓停车位是指停车场中仅供一辆
16、汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。在本文中，我们主要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。3.建筑物区分所有权制度3.1 建筑物区分所有权制度为物权中的一种，并对物权进行概述要研究这个问题，我们就应先从建筑物区分所有权制度谈起。建筑物区分所有权制度是物权法中的一种。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是一种重要的财产权，与债权、知识产权等其他财产权不同，物权的客体主要是动产和不动产。物权一词最早起源于罗马法，但其直到 1
17、900 年，才由德国民法典第一次在法律上予以正式确认。此后，许多国家的民法典都规定了物权制度。物权法随之成为民法的重要组成部分。(王利明著： 民法，中国人民大学出版社 2000 年 6 月第 1 版，第 142 页)3.2 具体概述建筑物区分所有权制度建筑物区分所有权本质上属于一种重要的物权类型，但并非新生的物权概念，远在古代的埃及、巴比伦、希腊的法律中即已有其踪迹。近现代大陆法系、英美法系各国家和地区，如法国、德国、日本、瑞士、美国、我国台湾及香港地区等，都制定了有关区分所有权的法律(陈华彬 ：业主的建筑物区分所有权 2005 年 10 月 22 日 新华网)。建筑物区分所有权制度在德国法上
18、称为 “住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权” ，英美法中称为“公寓所有权”，日本和我国台湾称为“区分所有权” ，我国大陆学者一般采用了“建筑物区分所有”概念。所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。所谓建筑物区分所有权的客体也就是区分所有权的标的。建筑物区分所有权是由共有与单独所有构成的。因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。(王利明著：民法，中国人民大学出版社 2000 年 6 月第 1 版，第 195 页) 那么，小区停车
