1、Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual1目 录酒店筹建筹开运作方案 .2一、筹建方案 .21.1 筹建阶段的主要内容 .21.2 筹建团队组成 .31.3 筹建阶段进度安排 .31.4 市场及财务可行性研究 .41.5 酒店规划设计阶段 .5二、开业统筹（筹开）方案 .72.1 组建筹开项目组并设立筹开办公室 .72.2 了解酒店施工进度 .72.3 人事和培训 .72.4 经营计划和预算 .82.5 编制各部门运转手册 .82.6 采购和印刷 .82.7 开业广告和推广计划 .82.8 证照办理 .82.9 开业庆典计划 .9酒店开业
2、计划书 .10一、酒店开业筹备的任务与要求 .10(一)确定酒店各部门的管辖区域及责任范围 .10(二)设计酒店各部门组织机构 .11(三)制定物品采购清单 .11(四)协助采购 .11(五)参与或负责制服的设计与制作 .11(六)编写酒店各部工作手册 .11(七)参与员工的招聘与培训 .12(八)建立酒店各部门财产档案 .12(九)跟进酒店装饰工程进度并参与酒店各部门验收 .12(十)负责全店的基建清洁工作 .12Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual2(十一)部门的模拟运转 .12二、人力资源 .161、人力招聘优化组合 .162、
3、培训 .183 人事福利、激励机制 .18三、开业前的试运行 .19(一)持积极的态度 .19(二)经常检查物资的到位情况 .20(三)重视过程的控制 .20(四)加强对成品的保护 .20(五)加强对钥匙的管理 .20(六)确定物品摆放规格 .20(七)客房质量的验收，往往由工程部和客房部共同负责 .21(八)注意工作重点的转移，使部门工作逐步过渡到正常运转 .21(九)注意吸尘器的使用培训 .21(十)确保提供足够的、合格的客房 .21(十一)使用电脑的同时，准备手工应急表格 .21(十二)加强安全意识培训，严防各种事故发生 .21(十三)加强对客房内设施、设备使用注意事项的培 .21酒店开
4、业筹备人力资源部工作大纲 .22一、建立人力资源部办公室，制定出台酒店筹备期管理制度 .23二、制定筹备工作进度计划表 .23三、制定人力资源工作计划 .23四、制定薪资福利体系方案 .23五、编写人力资源部费用预算 .24六、制定招聘计划，实施招聘工作 .24七、编写酒店员工手册、培训手册、各项管理制度、酒店管理体系、人力资源各项运行表单。 .25八、制定培训计划，有效开展培训工作 .25九、跟进人力资源部办公室、员工餐厅、更衣室、员工活动室、培训室功能布局，提Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual3出改进意见及建议，并全程跟进各项组
5、建工作； .25十、礼貌与劳动部门、旅游学校进行接触 .25酒店开业筹备市场销售部工作大纲 .25酒店开业筹备保安部工作大纲 .27酒店开业筹备前厅部工作大纲 .28酒店开业筹备工程部工作大纲 .29酒店开业筹备管家部工作大纲 .30酒店开业筹备餐饮部工作大纲 .31Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual4酒店筹建筹开运作方案 筹建筹开是一个酒店从“孕育”到“出生”的重要阶段，它作为酒店基础建设和开业运营的关键环节，对酒店建设、投资、标准以及后期营运是否成功，营运成本高低等均产生决定性的影响。经验表明，如果一个酒店项目没有经过科学而充分
6、的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计，盲目决策将极大地增加项目投资的风险性，其结果往往是在经营中自食苦果。所以一个好的酒店管理团队，策划一个成功的筹建筹开方案，将有效提高酒店投资的科学性、未来发展的可持续性，并且极大地归避风险。一、筹建方案1.1 筹建阶段的主要内容酒店筹建工作分两个阶段展开。1 市场定位策划与可行性及财务分析阶段市场定位策划、可行性及财务分析是筹建前期需要完成的主要工作。重点是依据当地经济、社会、旅游和酒店业发展现状，新建酒店地理位置以及周边环境状况，分析新建酒店在本区域市场中的优势和劣势；结合当地经济及旅游发展规划，判断该区域酒店业发展趋势，对新建酒店进行
7、清晰的市场定位；根据市场定位预测主要受众人群、客源结构、市场竞争力及未来经营状况，进行投资回报分析。2 酒店规划设计阶段规划设计是描绘酒店发展蓝图的关键环节，也是酒店成功运营的重要保障。主要是根据酒店市场定位和客源结构，以满足市场需求和后期的经营管理为前提，详细规划酒店的平面布局、机电和装修设计。1.2 筹建团队组成作为酒店建设期的项目团队，将对酒店未来的运营产生巨大的影响，尤其是团队组成人员的专业技能、从业经验、市场分析能力以及对酒店业发展趋势的前瞻性把握等都直接决定着新建酒店的市场前景和未来经营成果。一个酒店成功的筹建需要一个复合型团队，既要有酒店建设的专业人员，又要有经营管理者的参与。多
8、数投资者在此阶段往往只重视设计师、承建商的能力，而忽略了经营管理者的参与。一个酒店项目的成功是离不开经营管理者的，好的经营管理者可以在项目设计阶段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等考虑清晰，避免工程的反复、延误，甚至出现一些日后难以弥补的遗憾。Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual5在筹建团队中应包括以下几个方面的专业人士：酒店布局和工程方面的专业人士，尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经验酒店投资方面的专业人士财务经营分析方面的专业人士餐饮配套设施和客房经营方面的专业人士酒店整体市场营销方面的专业人士1.3 筹建阶段进度安排
9、筹建中两个阶段的进度，要遵循酒店建设的惯例和客观规律，坚持如下原则：实事求是，遵循规律。要考虑工程目前的实际状况、工程总量、设计师能力、投资方的资金准备等多种因素，尤其是已有土建基础的项目。合理安排，有序衔接。进度安排要将市场定位、酒店设计、工程建设等多项工作进行有机结合，有序衔接，避免产生相互脱节的现象。精心设计，保证质量。计划中要给予设计师充足的时间，设计方案的精雕细琢，是施工进度和设计效果的根本保证。平面立面，有机结合。机电方案要在平面布局规划的基础上与立体装修设计充分融合，千万不可分割开来。超前谋划，规范运作。要充分考虑不可抗拒的因素，留出提前量；同时，注意规范运作，尽量避免与当地政策
10、法规相悖。筹建阶段进度：阶 段 主要内容 市场定位策划和市场及财务可行性研究阶段 市场定位策划 市场及财务可行性研究 规划设计阶段 平面规划 机电设计规划 装修设计规划 1.4 市场及财务可行性研究（一）市场及财务可行性研究的要点 根据近年当地旅游市场客流情况，结合当地经济发展现状及规划，预测酒店需求市Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual6场未来增长趋势； 根据酒店的地理位置、分析和评估交通便利程度、酒店可见度、周围的客源需求以及其他可能影响酒店市场营销的主要因素； 综合分析新建酒店的项目优劣势，确定酒店的定位和档次标准； 分析与新建
11、酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求来源的角度预测酒店市场竞争力及其建设的必要性； 从顾客需求角度，规划新建酒店的设施构成。 确定对新建酒店构成不同程度竞争的现有及拟新建酒店状况，主要是考虑竞争因素； 分析新建酒店区域市场可比较的酒店及经营业绩情况。例如：出租率、平均房价和客源构成等。 考虑投资者的利益，分析至少首个五年的财务表现，测算投资回报率及投资回收期；可行性研究报告的撰写，不单纯是对当地经济、交通、旅游、酒店现状等方面的情况介绍，更要根据当地未来的经济社会发展规划，未来新增酒店情况，对市场占有率，新增供给量、平均渗透率以及以目前市场变化为参照的合理预测分析。在对酒店设施需求的分析中，要有
12、足够的前瞻性，准确地把握酒店未来发展的趋势，保证酒店设计理念和硬件设施的超前性与领先性。可行性研究是一个集市场、经济、经营管理和设计要求的多角度和因素的系统分析。其中，经济可行性分析既包括项目的投资分析与回报分析，又与建筑设计、市场调研和经营方案等紧密联系，是项目发展方案的汇总,对项目起决策性作用。此外，可行性研究中应着重对经营理念进行阐述和分析。通常需要以客房、餐饮、商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立的经营中心，并以每个经营中心为基点制定经营理念。其中，包括经营思路、产品描述、目标客户、价格政策、服务模式、主要硬件要求（如其在整个建筑物的位置及楼层高度要求）等。经营理念的确定，是建立
13、在对市场进行深入调查、专业的经验及问题综合分析的基础上，同时也要考虑到投资方的意向和基础硬件配备等因素。明确酒店“经营理念” ，可有效统一投资方、设计师、承建商、管理者、员工等所有参与者对项目的认识，同时也为制定设计任务书、规划布局、投资与回报、操作流程和标准、以及所有的管理与执行方案奠定基础。（二）市场及财务可行性研究报告的主要内容1、酒店所在地区概况Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual71.1 基本情况介绍 1.2 经济发展情况 1.3 交通设施状况 1.4 主要旅游客源结构 1.5 酒店所在区域介绍2、项目地理位置分析2.1 周
14、边区域状况 2.2 交通便捷程度 2.3 与需求来源邻近度分析 2.4 项目地点优劣势分析3、竞争酒店市场概况3.1 酒店市场整体环境 3.2 竞争酒店概况 3.3 需求分析 3.4 未来新增酒店供给情况 3.5整体市场预测4、设施需求4.1 市场定位分析 4.2 客房设施定位 4.3 餐饮设施定位 4.4 会议设施定位 4.5 娱乐设施定位 4.5 其他设施定位5、经营预测5.1 固定和变动成本 5.2 营运现金流6、投资分析6.1 预计成本 6.2 税前内部回报率1.5 酒店规划设计阶段在 “经营理念”设计的基础上，形成规划设计阶段性成果,即给设计师提供设计指引及相应的设备与系统要求，为其
15、后的详细设计提供依据。通常，阶段性成果会包括形成平面布局方案、机电方案和装修设计方案等，以协助设计师及供应商更好地理解和把握“经营理念” 。在一些建筑布局已大致确定的项目中，平面布局草图将显示出各功能区域的大约比例、相互之间的关系，以及客人、员工、货物的交通路线。经营管理方案设计。经营管理需求是经济可行性研究的重要数据基础,无论是在投资决策时还是在设计时,以经营管理为根本要求的研究做得越细致,项目的质量就会越高。一个优质的设计方案应该是经过综合分析比选后的最优化方案,需综合平衡使用者、经营管理者、经济或规划等方面的需求,兼顾艺术效果。同时,设计工作由总体规划到施工图是一个不断深化和渐进的过程,
16、 期间出现个别细微调整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在开始时未被考虑到或未充分地考虑, 就会导致修正设计方案的难度加大,难以达到理想效果, 并且造成时间及资源上的极大浪费。所以说，市场调研和经营管理方案等设计的基础工作很关健。Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual8功能布局设计。功能布局设计必须科学、严谨，同时又符合酒店运营规律。机电设计。机电设计是酒店设计中技术性最强，应用新技术最直接，体现酒店先进性的重要方面。机电设计与酒店运营息息相关，是酒店服务品质的重要组成部分之一，是酒店保持其高运营标准的根本保证，更是酒店未来的利润中
17、心之一。机电设计要遵循以下原则：合理性，能满足酒店运营的需要；科技性，要使用成熟技术，保证运行的稳定和维护的便利性；因地制宜性，根据当地的状况，进行有机利用；经济性，运营在相对在较低成本上；前瞻性，具有技术领先，满足管理和使用者的最大需求；环保性，符合国家法律法规要求。装修设计。装修设计方案是对酒店装修风格、功能要求等进行详细阐述，以达到设计师能把握细节的标准，满足各种使用和需求功能。（一） 功能布局方案1、酒店理念及等级阐述酒店的星级、客源类型、位置、房间数量、餐饮和娱乐设施以及设计理念和风格。2、设计流线和主要物征2.1 设计流线系统：分为客人流线、服务流线、货物流线和信息流线四大系统2.
18、2 主要特征：2.2.1 客房数量，包括行政楼层、无烟楼层等特殊客房的比例2.2.2 各餐厅餐位数，包括各类型餐厅以及大堂吧、行政酒廊等2.2.3 多功能厅面积2.2.4 各类型会议室面积2.2.5 各娱乐功能设施面积3、客房3.1 面积，基本类型客房的面积 3.2 房型分析，各类型客房的比例 3.3 客房设施，包括家具、电器以及装饰品等4、公共区域4.1 大堂设施和面积估算Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual9描述大堂内设施和面积，包括但不限于总服务台、礼宾部、行李寄存处（贵重物品保险室） 、公共休息区域、商场、鲜花店或精品店、团体
19、接待处、公用电话、公共卫生间、垂直交通工具、商务中心、前台办公室等。4.2 餐饮设施和面积估算描述各类型餐厅的设施和面积，包括但不限于餐厅入口、餐厅堂座区、包厢及客座区、收银台、备餐间、餐厅办公室、中餐的海鲜池（如有）和出品明档（如有） ；西餐的自助餐台、送餐部、饼屋等等。4.3 会议设施和面积估算描述各类型会议设施和面积，包括但不限于中小型会议室、多功能厅、前室、储藏室、控制室等。4.4 娱乐设施和面积估算描述各类型娱乐设施和面积，也包括各娱乐设施中的功能设施和面积，例如：游泳池的水面、平台、仓库、储藏室、更衣间、卫生间等。5、后勤区域5.1 厨房及仓库5.1.1 描述各餐厅厨房的面积，包括
20、但不限于格类型餐厅厨房、多功能厅厨房、面包房等。5.1.2 描述厨房所需仓库的面积，包括但不限于冷库、干调类库、酒水库等。5.2 仓库描述酒店各类仓库的面积，包括但不限于玻璃瓷器、清洁和办公用品、卸货平台、垃圾房、其他(工程材料)、仓库办公和收货区等等。5.3 洗衣房 描述洗衣房及其辅助设施的面积，包括但不限于洗衣房(车间)、污秽布草仓库、干净布草仓库、制服房、化学品储藏室、压缩机房等5.4 行政办公区域描述各行政办公室及其所包含的辅助设施的面积，包括但不限于客房部、餐饮部、财务部、市场营销部、保卫部、工程部、人力资源部、服务中心（总机、客房中心） 、弱电机房(IT)等。5.5 员工生活区描述
21、与员工生活有关设施的面积，包括但不限于员工通道、员工餐厅、洗手间、医务室等。Gloria Hotels & Resorts Hotel Pre-Opening Manual106、机电部位（二）机电设计1、空调、通风系统描述 2、给排水系统描述 3、供电系统描述 4、供气系统描述 5、垂直交通系统配备描述 6、消防系统描述 7、报警系统描述 8、弱电集成系统描述 9、建筑防雷系统描述 10、网站、办公智能化系统描述 11、会议音响和智能化系统描述 12、酒店标识系统描述（三）装修设计1、外观对整体外观提出装修设计要求，包括但不限于外立面、窗户、灯箱 (霓虹灯)、大堂正门、屋顶、外围绿化、停车场
22、、垃圾房等。2、大堂对大堂内功能区的装修设计描述及附属设施清单，包括但不限于总服务台、礼宾台、贵重物品保险室、大堂副理、休息区、公用电话、公共卫生间、商店以及灯光、照明、插座等。3、餐厅对各类型餐厅包括中餐、西餐、风味以及酒吧的定位、色彩搭配、风格、流线设计、通风和排烟、灯光照明、艺术设计、功能配置以及家具等。4、客房4.1 客房包括隔音要求、客房面积、入户门、门锁、插座、照明开关、衣橱、活动家具、床型、迷你吧、 智能化系统（如有）等。4.2 客房卫生间包括卫生间面积、五金件、洁具、洗脸台、恭桶、灯具照明、淋浴间、浴缸以及灯光、照明、排风、天花、地面等。4.3 客房走廊 包括走廊的装饰、灯光照明、标识照明、地面墙面、插座等。4.4 客房服务间 包括储藏间、消毒间和卫生间。4.5 总统套房4.6 防火楼梯5、库房和机房6、灯光环境设计和应急照明系统7、残疾人系统8、背景音乐系统
