1、对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产评估报告书 营口美益 针织 有限公司房屋土地确认 市场价值 资产评估 鉴定 报告书 辽同飞 评 鉴 字 2017第 039 号 辽宁同飞资产评估有限责任公司 二 一七 年 八 月 十八 日 对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产评估报告书 资产评估 鉴定 报告书 目录 评估鉴定报告书声明 .1 (摘要 ) .3 一、委托方、被评估单位概况及其他评估鉴定报告使用者 .6 二、评估鉴定目的 .6 三、评估鉴定对象和范围 .6 四、价值类型及其定义 .7 五、评估基准日 .7 六、评估依据 .7 七、评估方法 .8 八、评估程序实施过
2、程及情况 .9 九、评估假设 .10 十、评估结论 .11 十一、特别事项说明 .24 十二、评估报告使用限制说明 .25 十三、评估报告日 .25 评估报告附件 .26 评估结果汇总及明细表 对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产 评估报告书 1 辽宁同飞资产评估有限责任公司 评估 鉴定 报告书声明 营口中级人民法院技术处： 辽宁同飞资产评估有限责任公司（以下简称鉴定人）接受辽宁省营口市中级人民法院的委托，对营口美益针织有限公司的债权实物 资产 于评估基准日 2017年 8月 7日所涉的原告谭书辉债权实物资产价值进行评估，针对本评估报告特作如下声明： 一、评估机构和注册资产评估
3、师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据注册资产评估师在执业过程中掌握的事实，在我们认知的最大能力范围内，评估报告陈述的事项是客观、公正的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。 二、评估对象涉及的资产及相关法律权属资料由原告谭书辉、被告冯生宝确认 . 三、评估机构和注册资产评估师与评估报告中的评估对象无利益关系，与 相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、注册资产评估师已对评估报告中的评估对象进行现场勘查，对评估对象现场勘查仅限于外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分根据技术经济专
4、业做出判断。我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行必要的查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；并对发现的问题依法在报告中进行了披露和释明。 这些披露和释明是出于提示 ,仅供使用参考 . 五、评估机构和注册资产评估师具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。 六、评估报告 中的分析、判断受评估报告中假设和限定条件的限制，评估结论仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。 七、评估机构和注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经
5、济行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用。 八、 我们未考虑本次申报评估资产评估目的实现后尚应承担的费对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产 评估报告书 2 辽宁同飞资产评估有限责任公司 用和税项等可能影响其价值的因 素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。 九、评估结论是根据基准日时点的资产状况，市场价格标准确定的，评估报告使用者应当根据评估基准日后资产数量、价格标准的变化，在资产实际作价时给予充分考虑，进行相应调整。 对营口美益针织有限公司查封房屋土地
6、确认市场价值的资产 评估报告书 3 辽宁同飞资产评估有限责任公司 营口美益针织有限公司房屋土地确认 市场价值 资产评估鉴定报告书 (摘要 ) 辽同飞评鉴 字 2017第 039 号 重 要 提 示 以下内容摘自资产评估 鉴定 报告书，欲了解本评估项目全面情况， 应认真阅读资产评估报告书全文。 营口 市中级人民法院技术处 : 辽宁同飞资产评估有限责任公司接受 辽宁省营口市中级人民法院的 委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对 原告谭书辉诉被告冯生宝债权债务纠纷案。 就 查封实物债权资产执行 这一经济行为在 2017年 8月 7日的市场价值进行了评估。现将资产
7、评估 鉴定 情况报告如下。 一、委托方及 被评估单位 委托方： 辽宁省营口市中级人民法院 被评估 鉴定 单位： 营口美益针织有限公司 二、 评估目的 因 原告谭书辉诉被告冯生宝的查封资产执行债权实物经济行为进行评估 ， 本次评估系为 执行 这一经 济行为提供价 值参考。本次经济行为已于 2017 年 8月 7日获得辽宁省营口市中级人民法院 2017营中法签字第 0686号司法鉴定委托书。 三、评估对象和范围 本次评估对象为 原告谭书辉的债权实物资产 营口美益针织有限公司查封的实物债权资产 。 具体评估范围为 营口美益针织有限公司 于评估基准日原告 谭书辉 债权实物 涉及 的资产，包括：房屋建筑
8、物、土地。 评估范围以委托方提供的查封资产清单并就原告被告一致 认同对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产 评估报告书 4 辽宁同飞资产评估有限责任公司 实物为准。 四、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2017 年 8月 7日。 评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现 日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。 五、评估方法 本次评估主要采用成本法。 六、价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。 七、评估结论 根据以上评估工作，得出如下评估结论： 在评估基准日 2017 年 8 月 7 日委估 查封 资产 评估值 为 13,063,20
9、4.00 元。 评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。 资 产 评 估 鉴 定 结 果 汇 总 表 评估基准日： 2017 年 8 月 7 日 产权持有单位： 营口美益针织有限公司 单位 :元 序号 评估项目 单位 数量 评估鉴定价格 备注 1 土地 m2 8,026.21 2,175,103.00 2 质检楼 m2 711.6 1,180,740.00 3 1#厂房 m2 3,626 5,064,778.00 4 2#厂房 m2 1,945.03 2,703,155.00 5 染纱厂房 m2 474.375 821,577.00 6 变电所 m2 145.32 247,159.0
10、0 7 环保水池 长 *宽 *深 55.1*17.4*2.2 669,985.00 8 外网 项 200,707.00 9 合 计 13,063,204.00 对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产 评估报告书 5 辽宁同飞资产评估有限责任公司 报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。 按照有关资产评估现行规定，本评估报告使用有效期一年，自评估基准日起计算。超过一年，需重新进行资产评估。 本页以下无正文 对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产 评估报告书 6 辽宁同飞资产
11、评估有限责任公司 营口美益针织有限公司房屋土地确认 市 场价值 资产评估鉴定报告书 辽同飞 评 鉴 字 2017第 039 号 营口市中级人民法院技术处 : 辽宁同飞资产评估有限责任公司接受 辽宁省营口市中级人民法院的 委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对 原告谭书辉诉被告冯生宝债权债务纠纷案。 就 查封实物债权资产执行 这一经济行为在 2017年 8月 7日的市场价值进行了评估。现将资产评估 鉴定 情况报告如下。 一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 （一）委托方及被评估单位概况 委 托 方： 辽宁省营口市中级人民法院 评估单位 ： 营口美益
12、针织有 限公司 住 所： 营口市凯 旋路 78 号 类 型： 有限责任公司 （二） 委托方以外的其他评估报告使用者 主要包括国家法律、法规规定的评估报告使用者。 二、评估目的 因 原告谭书辉诉被告冯生宝的查封资产执行债权实物 资产 经济行为进行评估 ， 本次评估系为 执行 这一经 济行为提供价值参考。本次经济行为已于 2017年 8月 7日获得辽宁省营口市中级人民法院 2017营中法签字第 0686号司法鉴定委托书。 三、 评估鉴定概况和鉴定范围 （ 一 ） ，概况 本次评估对象为 原告谭书辉的债权实物资产 营口美益针织有限公司查封的实物债权 资产 。 营口美益针织有限公司位于营口市金牛山大街
13、东 139 号。该企业对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产 评估报告书 7 辽宁同飞资产评估有限责任公司 实际建成的资产有原告谭书辉债权的资产，建有办公楼 、 1#、 2#厂房 、染纱厂房与被告共有、变电所房以及厂区原告债权地下设施管网。土地有产权证书。房屋没有产权证书，依据图纸核算 ,房屋建筑面积的概念不同于国家规定的房屋销售的建筑面积。见附件厂 3勘验草图。 厂区内地下设施主要有生产污水蓄水池以及电力和各管网均为埋地设置。 评估鉴定的全部资产均为鉴定人在法官组织下盘点勘验记录的实有资产并取得原被告共识，并形成勘验笔录 。 四、价值类型及其定义 本次评估是在 持续原地使用假设
14、前提下 评估 原告债权实物 资产-营口美益针织有限公司的资产 在基准日的市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2017 年 8月 7日。 评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。 六、评估依据 本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括： （一）主要法律法规 1. 中华人民共和国公司法 (2013年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会
15、第六次会议修订 )； 2.中华人民共和国城市房地产管理法（ 2007 年 8月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）； 3.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。 (二 )评估准则依据 1.资产评估准则 基本准则 (财企 (2004)20号 )； 2.资产评估准则 评估程序 (中评协 2007189号 )； 3.资产评估准则 不动产 (中 评协 2007189号 )； 对营口美益针织有限公司查封房屋土地确认市场价值的资产 评估报告书 8 辽宁同飞资产评估有限责任公司 4.资产评估价值类型指导意见 (中评协 2007189号 )； 5.资产评估准则 利用专家工作 (
16、中评协 2012244号 )； 6.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 (会协200318号 )； 7.房地产估价规范（ GB/T50291-2015）； 8.司法鉴定程序通则司法部令第 132号 （三）经济行为文件 1、辽宁省营口市中级人民法院 2017营中法签字第 0686 号司法鉴定委托书 （四）产权证明文 件、重大合同协议 原被告在司法鉴定现场勘验纪要中双方认同意见。 （五）采用的取价标准依据 1. 2008辽宁省建设工程计价办法及参考资料； 2.建设工程监理与相关服务收费管理规定 (发改价格2007 670号 )； 3.工程勘察设计收费管理规定 (计价格 200210号 )； 4、资产评估常用数据与参数手册； 5.房屋完损等级评定标准 (原国家城乡建设环境保护部颁布 )； （六 ）参考资料及其他 评估基准日资产清查评估明细表； 七、评估方法 (一 )评 估方法 资产评估通常有方法，即成本法。 (二 )评估方法应用 （ 1）土地使用权价格，采用 基准地价修正系数法和成本逼近法 。 （ 2）房屋建筑物的评估 对房屋建（构）筑物评估采用成本法。具体公式如下： 评估值 =重置全价综合成新率 重置全价的确定 1重置全价 =标的投资工程费价格 +工程建设其它费 +开发商利税 2标的投资工程费价格 =营口市政府公布的价格指标 *评估基准
