1、虽然在会计一点通的财会资料区里有不少关于房地产行业的会计资料,但仍有不少网友发信息咨询有关房地产行业的会计操作问题.因此特将房地产行业的会计实务及纳税申报问题做下简单的整理,希望能给大家带来帮助.开发产品成本的内容 : u8 * 1 I“ R4 _0 W# F$ j. H为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 * z5 G* d5 1 ! Q要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下
2、四类： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区+ E! x y- z9 N# L/ n$ u1土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 ( C4 I7 h# _7 Q5 K- 5 y+ e$ I2 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 9 p4 B( n. R5 N; y3 x“ y.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 - N m+ e5 u6 E3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的
3、各项费用支出。 4代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 中国会计社区 5 t8 i+ x! J“ O: $ p l2 w4 b1土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 5 h8 P3 y; P$ ?7 I# I2前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3基础设施费指土地、房屋开发过程
4、中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 4 s2 T1 M; Y5 P$ o 1 C6 b2
5、|从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造
6、成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。自营开发工程成本的核算 (一)4 H, t6 p6 R* Y N3 w6 c, I A7 o应付工资 XXX 如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 一
7、,自营工程成本核算的对象和项目： 由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直
8、接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。 + _) X7 E 0 K5 H# D( G9 v+ v按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间 3 6 P7 M- Z* m3 R, t)
9、x. i2 L4 l相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 H/ x a. g本月定额耗用量（本月完成工程量材料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率： 本月实际耗用量月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 差异数量本月实际耗用量一本月定额耗用量 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办$ |) |+ n m+ 7 D w# 差异分配率差异数量本月定额耗用量100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本： 中国会计
10、社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办* r g( ( % R7 x7 T5 y; o某项工程实际耗用大堆材料数量该工程定额耗用量（1差异分配率） 某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本该工程实际耗用大堆材料数量计划单价 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。三、人工费的核算 工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费
11、可按工资的比例（目前为 14）计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，
12、再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区. F# 7 u$ ?4 L% ; R“ m3 |# D对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区- i$ S% u. U, G3 F4 h某施工单位平均工资率（元/时）月份内施工单位建筑安装工人工资和 职工福利
13、费总额（元）月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） # k; m- K1 I. |) b1 N# 0 A+ s用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区/ R“ K; j* L! e2 o项工程分配的人工资该项工程耗用工时施工单位平均工资率四、机械使用费的核算 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 8 f2 L Q% H9 n借：工程施工机械使用费用 9 000 贷：库存材料 11 00 低值易耗品 150 5 k; i% . u t1 E3 R: N( 5 应付福利费 560
14、! a/ K“ Y5 m“ v3 w“ O 银行存款 2 165 $ U9 T# d# J4 q7 c o, Y; 0 q累计折旧 8 000 待摊费用 3 000 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办* q# g8 s W2 O: E（一）先确定各种施工机械每个台时费计划数 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办“ E( h u o s按台
15、时费计划数计算的机械使用费合计 20 000 元 4 U# i A! |6 T7 O3 : S（三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000 元 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办- S$ S( H) i+ f/ y G% g B- e对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。五、其他直接资的核算 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办! C“ x- C3 l0 i“ K 9 W工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能
16、记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区; T* G. g; H7 p, . d. f) 3 j3 j1施工过程中耗用的水、电、风、汽费； 2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用； 3因场地狭小等原因而发生的材料 H 次搬运费； X! 5 W- s: d4土方运输费。 此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。 中国会计社区, J ?) I# z5 * R# p$ T施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳
17、务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费 2 000 元，应作： 9 T, i“ A r“ a4 e1 l; I“ E借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办( b, q+ 8 k( V) G. w- _* i% ; ?, _# 对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 2 e2 c n U施工间接费用的内容，一般包括： 1管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。 ; G4 - ! r- R: o4 i- ( s$ A2职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为 14）提取的职工福利费。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区* + T( |8 k8 l, B- R3折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。 4修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。 5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具
