1、1揭开“退房湖”的“红盖头”绝不能让“退房乱象”绑架市场 近期，房地产退房的六笔金额达 1.17 亿元的大单尤为显眼。 这些“大单”引人注意不单是因退房数量多、金额高，而且有的楼盘，其原购买人和楼盘开发商有着千丝万缕的联系。 香墅的开发商为杭州富越房产公司，该公司由浙江富越控股集团公司、杭州瑞立房产集团和杭州润安投资公司共同出资组建。很明显，杭州润安公司是投资方之一，而香墅的 5 套退房原购买人均为润安公司；瑞丰格林苑 5 号楼所退房屋的原购买人为杭州瑞丰格林酒店公司，而瑞丰格林苑 5 号楼实际上是“最佳西方精品杭州瑞丰格琳酒店” ，瑞丰格林公司是酒店的经营方；至于城北楼盘，也是开发方“自产自
2、销” 。 采访中，一位知情人告诉笔者，开发商这么做，有可能是迫于资金压力， “拿房子去做抵押总比通过其他途径贷到款要方便。 ” 一位业内人士直言， “退房潮”应引起有关部门重视。 “特别是同一人买、退多套房屋的情况，这类交易很多是开发商在资金紧张时以房屋为抵押品向个人融资的一种方式，只是虚假繁荣，会造成更大的楼市泡沫。 ” 相关房产管理部门表示，他们已注意到这一现象，但从交易手续看，却没有明显的违规。如何监管这一行为成为楼市难题。 2近日，杭州市市长蔡奇针对本地有楼盘出现的“高额退盘”情况，做出积极回应表示，绝不允许开发商违规操作，随意发布虚假信息，侵害购房消费者合法权益。 面对近两个月来从北
3、京、深圳到南京、西安、长沙等地逐渐蔓延全国的“退房潮” ，政府出面做出积极回应，杭州市是第一例。然而，仅仅有政府回应远远不够，对虚假“退房潮”的幕后操纵者一定要问责，绝不允许少数开发商绑架市场。 谁都不难发现，在楼市的“退房谜局”中，一方面是房地产市场高库存现象，一方面交易量不断攀升呈火爆之势。在巨量交易的背后，退房事件频发，国内接连出现数笔退房“大单” 。有迹象表明，不少退房者与开发商有重要关系，有的几乎就是开发商“自销自买自退” 。 业内人士认为，少数开发商“导演”的“退房潮” ，极有可能是迫于资金压力，以高额房屋为抵押品，通过个人融资的名义骗取银行贷款。不管何种原因，可以肯定的是，这些非
4、正常现象制造出来的虚假繁荣，会在严峻的经济形势下导致房地产市场产生更大的泡沫。有了虚假成交量的撑腰，推动房价一路走高也成为必然。 事实上，相关部门、地方政府对于这一现象并不是没有注意到，但从交易行为与交易手续上来看，这些操作并没有明显的违规，更谈不上违法。杭州市提出要“依法依规”进行处理，并非易事。同时，虚假“退房潮”的操纵者也很清楚相关法规方面的漏洞，明显违法的事他们是不敢做的。 在这方面，历史上已有先例。英国早年为应对南海公司投机行为，3国会通过反金融诈骗和投机法，打破了南海公司股票发行的泡沫；我国香港金融管理部门当年多次成功击退以索罗斯为代表的国际投机者对港市的围攻，也得益于相关法规建设
5、的不断与时俱进。 面对房地产市场乱象，百姓要睁大双眼，银行要加强监管，而设定规则的任务则落在政府身上。政府适时推进法制建设，是顺应民意，大可不必担心落下“干扰市场”之名。相反，健康的市场是建立在不断完善的法制基础上的。 自建自买饮鸩止渴 据国际金融报报道，对于“假按揭”端倪，诸多房地产开发商均三缄其口：“我们公司从来没有做假按揭。 ”抑或私下向记者透露一些“江湖传闻”：传说广东或者北京某家开发商曾经做过假按揭。 广东金唐律师事务所合伙人、中国社会科学院法学研究所教授涂成洲就“假按揭”给出法律定义：指开发商为套现资金，将暂时没有卖出的房子以内部职工、开发商亲属或素不相识的人的名字购下，从银行套取
6、购房贷款。 从这样的定义中便可看出，一场“自建自买”好戏的上演，开发商目的清晰一现金为王。2008 年，尤其是上半年，银行普遍收紧开发商贷款，对贷后资金流向的监管力度更加严格，大小开发商集体叫苦不迭。2008 年中，正逢银行信贷银根最紧时刻，开发商获得贷款利率通常为基准利率上浮 1030甚至更多，接近其资金成本的 10左右。 4戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，今年适度宽松的信贷环境及逐步向好的住宅市场预售状况，使房地产行业从银行系统获得的信贷支持略有改善。他在最新的研究报告中称，2009 年第一季度房地产开发企业开发贷款增速同比增长 9，结束了 2008 年以来逐季递减的下滑趋势，仅
7、前三个月获得的信贷支持总量就相当于 2008 年全年资金总量的 13，发展商资金状况略有好转。 “但与人民币信贷市场整体 30的同比增长相比，一季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距，说明银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。 ”蒋尚礼说。 笔者还从业内资深人士处了解到，通常一个房地产项目的资金流量分配比例为：自有资金占 30左右，银行资金占 30左右，应付款和预售款占 30左右。同时房地产开发商还会通过“扎款”来缓解匮乏的资金。所谓“扎款”就是开发商拖欠施工方的钱，或者分批付款。这就相当于一部分建设资金由施工方先垫付。 即便如此，由于一些灰色原因，开发商的资金链也难言坚固。当企业的资金链
8、难以维系时，融资需求便急不可耐。不过开发商早已发现这样的“隐形地带”：购房者按揭贷款要比企业从银行贷款少很多阻力，且更加简易。 资深人士告诉记者，通过假按揭骗贷来维持其自身运转的方法，无外乎是利用他人信息来制作一份“虚似合同” 。 “不管是家属也好，亲戚朋友也好，找他们来公司签一个购房合同。事实上这个交易并没有发生。 ”一位业内人士说，一家房地产企业也许有510 个员工，而老板可能会要求他们每人找 3 至 5 个人，以满足按揭份额。签署这样一个合同对于开发商来说并非难事。开发商通过任何可以利用的关系联系足够数量的“购房者” ，并得到他们的基本资料。 “比如，身份证复印件，户口复印件，结婚证等一
9、应俱全。 ”该资深人士说，甚至房地产开发商可以帮助开具收入证明。提供这些资料的当事人也计可以多少得到一些“好处” ，也许碍于朋友或亲属的情面而完全“免费” 。更有甚者，遗失了身份证，被别有用心伪造出一套“基本资料” ，名下无端多出一套住房的个案也比比皆是。 看似简便实为险棋 与银行融资途径比较， “假按揭”几乎是零成本，同时不会耗费时间。当这些基本资料准备齐全，房地产开发商向未缴纳任何费用的“购房者”出具一张首付款的发票。纤薄的一张发票便成为向银行申请按揭贷款的敲门砖。 当这张盖有开发商大印的纸片出现在银行办公桌之时，放贷员经过程序化审核便可以放贷。不过，钱并不是打给个人，而是直接汇入开发商的
10、账户中。该资深人士举例说：“如果一套房子价值 100 万，首付需要 20，按揭贷款 80。那么开发商经过这样的操作，就能直接从银行得到 80 万元的资 金。 ”但是，这样的“皮影戏”不会只发生一次。如果一个房地产开发商能做 100 套这样的假按揭贷款，那么就能得到 80006万元的资金。 开发商为了挽救资金链的崩溃而选择假按揭，实为一招险棋。欠债总是要还的。 “假按揭”人向银行还款必不可少。不过，那些出借个人资料的人根本不用操心这些琐碎的事情。因为背后的房地产开发商会代为清障。该人士置评说：“每月还贷的钱与到手的贷款资金相比太少了。 ”而房地产商则会为了满足银行规避风险的要求选择将这些房产进行
11、抵押。由此带来的风险便会潜伏于未来真正购房者的脚下。 当按揭贷款资金沿着电脑网络流入那个指定账户之后，一个开发商“饮鸩止渴”的过程便开始了。不过“止渴”的效果-也许可以立竿见影，让开发商在短时间内获得一定的快感。 据上述人士介绍，当开发商资金链即将断裂时，简单方便而且难度极低的“假按揭”通常可以帮助开发商度过一些艰难的时日。在现有融资渠道当中，银行的企业信贷以及一些私募机构的利息都比“假按揭”还息高出许多。 一石三鸟，设立专用账户 向开发商亮绿灯，除赚取开发商贷款利息外，银行的醉翁之意还在于个人按揭贷款这块一直被视为优质资产的“肥肉” 。 “因此，银行向开发商授信时，除了要求开发商进行抵押或担
12、保以外，一般还要求开发商将销售的房屋按揭贷款业务划归到该行。 ”上述业内人士说。 7凡办理按揭贷款的购房者都会有类似经历：购房时，开发商都会以“省麻烦”为由向其推荐贷款行，消费者只需签合同，其他事情都不用管。事实上，绝大多数开发商推荐的银行，就是开发商自己办理贷款的银行。 理论上讲，消费者有权利选择任何一家银行做按揭贷款。但实际情况却不同， “各家银行的贷款利率条件完全一样，准备好材料交给开发商后，我只需要按照约好的时间到开发商那里与银行签字，确实省了不少时间和精力。而且，有个开发商做中间人，心理上也踏实不少。 ”一位刚在北京东四环某楼盘购买一套住房、办理完 30 年住房按揭贷款的购房个接受记
13、者采访时说。他还表示，并不知情开发商向自己推荐贷款行的原因。 另外，长期悬在银行头顶的“利剑-_一风险防控必须考虑在内。因此，银行要求开发商在银行设立个专门账户，将售房所得款项存入该账户，银行会对该账户进行监管，一旦发现资金出现异常情况，银行可以立刻冻结账户，把钱全部划走，有效地控制了风险。 据了解，对于房贷业务审批，通常银行支行没有权限放贷，分行才具有这个权限，除非是分行指定某个支行来操作该项贷款的审批。经手办理房贷业务的普通员工，职责通常是收集开发商材料，进行审核，如果材料齐全便放贷；如果材料不齐，会让开发商准备齐后再放贷，只是个例行程序而已。 多位银行房贷业务部工作人员都向记者表示不知“
14、假按揭” 。 “我们对客户的贷前审查很严格，尤其是今年以来，银行对风险控制非常重视。8”某大型商业银行分行房贷业务部工作人员对笔者说。 不过，上述资深业内人士表示，银行普通办事员不可能逐个去亲自拜访客户、实地审查材料。他们使用最多的方式就是电话核实。如果对每个客户都亲自进行实地核实，银行的成本就过高了。即使银行人力物力足够，办事员也不愿去跑。因为贷款由“领导”决定，多做无益，因此形成了一个核实的真空地带。 大量退房不是巧合 在一个极度低迷的市场之中，伴随购房者的锐减， “轮流转”的循环会出现明显纰漏。与此同时，开发商还要负担假按揭的月供。至此，开发商就会选择退房来卸除负担。 “这就是为什么有些
15、楼盘会在一天之内出现大量的退房。没有别的解释，只有假按揭。 ”资深人士分析表示，因为真正的购房者基本互不相识，大量的退房不会碰巧出现在同一天。同时，退房者将会损失定金和违约金。 “如一套 1 万元平方米、面积为 100 平方米房子，定金是 5 万元，违约金是总价的 5。由此计算，退房所带来的损失将达到 10 万元。 ”这对于一个贷款购房的人并非小数目。 而退房所引发的便是“按揭贷款”危机。如果开发商席卷这笔款项“玩失踪” ，那么银行必将追究责任的矛头指向按揭贷款人。 业内人士告诉笔者，很多房地产开发企业的实际控制人和法人代表并非同一人。那么实际控制人将资金转移也就方佩牟多，因为最后追究法律责任
16、的是法人代表。 “比如，房地产开发商可以从偏远的地方找来一9个人的身份证件注册为法人代表。等开发商破产或者卷款出逃，从法律途径找到法人也没有用。这样一来，这对银行便成为一笔死债。 ” 广东金唐律师事务所合伙人涂成洲律师认为，在民事责任方面，银行在与开发商签订某按揭合作协议时，往往会约定由开发商承担连带保证责任或其他责任。如出现借款合同无效、不生效或不成立的情况，名义借款人不承担还款责任，法院很可能判令开发商作为实际用款人承担还款责任。从刑事责任辨析，对于单位十分明显地以非法占有为目的，利用签订、履行借款合同诈骗银行或其他金融机构贷款，应当以合同诈骗罪定罪处罚。另一方面，如果所谓开发商只是少数犯
17、罪分子借以诈骗银行贷款的工具，则可以认定为贷款诈骗罪。 对于付诸真金白银的购房者来说，最大的风险是买了房后，房产已被抵押。不但无法办理房产证，甚至还将失去所购住房。 滨海新区 数字化城市管理系统领先全国 张 弓 笔者从开发区基建中心获悉，滨海服务外包产业园白领公寓 4、5 号楼已封顶，比原计划提前一个月。服务外包产业园内共有 5 栋白领公寓，其余 3 栋白领公寓的主体也已施工至 19 层，地下停车场等配套设施均已基本建成。 开发区第五大街滨海服务外包产业园区内的白领公寓，占地面积约44882 平方米，总建筑面积 227030 平方米，共计 3314 套，预计可入住107000 人，总投资额 8
18、.6609 亿元。项目除 5 栋高层主体住宅公寓外，还建有停车场和商业配套设施。此次封顶的 4、5 号楼，是 5 栋住宅楼中的两栋，高 25 层。目前二次结构已施工至 20 层，精装修队伍也将于近期进场施工。其余 3 栋白领公寓的主体也已施工至 19 层。地下停车场已基本建成，4 栋商业配套楼中的两栋实现了封顶，其余两栋主体也已施工至 2层，即将封顶。 按照计划，滨海服务外包产业园一期 5 栋产业楼将在 6 月交付使用，白领公寓是产业园的重要配套设施，主要服务于入驻园区企业的中层以上员工。随着大型服务外包企业的入园，一个国际化色彩浓郁、人气兴旺的集工作、商务、生活、休闲于一体的“软件社区”将逐
19、步形成，成为滨海新区一个颇具特色的白领社区。 另外，从大港区相关部门了解到，经过数年的开发建设，港东新城已经逐渐成为大港人购买新房的首选，今年新房销售量占全区五成以上，同时新开工和即将开工建设的居住小区达 9 个，总建筑面积近 80 万平方米。 据介绍，目前港东新城的海景路、行政区周边道路、十三纬路等一批道路工程正在加紧建设，新城内地下管网、污水和垃圾处理等基础设施已经逐渐完备，已完成雨污排管网 3.2 万米，并已完成了 19 个居住小区的详细规划。优越的地理位置和良好的生态环境使得港东新城逐渐成为大港人购买新房的首选，根据统计，今年 1 至 4 月份大港区新房销售累计 939 套，其中港东新城的销售量就占到五六成左右。 截至目前，港东新城已有福泽园和福港园两个居住小区实现居民入
