1、 装修管理手册1文件名称 装修管理作业指导书 编号：HY-001生效日期 2014 年 3 月 版本 2014A 页 数：共 页编 制 审 核 批 准 项目 作业指导内容 岗位 相关记录1.0物业装修管理的基本概念1.1 物业装修，是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花 )、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活动和过程。1.2 物业装修管理，是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。2.0物业装修管理
2、的目的2.1 规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。3.0物业装修管理3.1 维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质，避免房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围，维护物业管理秩序，保障物业管理服务工作的正常开展。4.0术语解释4.1 建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。4.2 承重结构
3、：装修管理手册2是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。4.3 砌体结构：即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重的结构，称为砖钢筋混凝土混合结构，简称砖混结构。此结构抗震性差，防渗水性能差。这是当前建造数量大、采用最普遍的结构类型。4.4 钢筋混凝土结构：即主要承重构件全部采用钢筋混凝土，并现场整体浇注而成的结构。此结构抗震性能和防渗水性能良好。这种结构类型主要用于大型公共建筑、高层建筑和工业建筑等。4.5 剪力墙： 剪力墙是指墙肢的长度为厚度的 58 倍的钢筋混凝土墙。常用
4、的有“T”字型、 “L”型、 “十”字型、 “Z”字型、折线型、 “一”字型。4.6 异形柱： 异形柱是指柱肢的截面高度与柱肢宽度的比值在 24 倍，相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子。它包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙，常用的有“L”型、 “T”型、“十”字型。4.7 承重墙是指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。4.8 非承重墙不承受上部传来的荷载，也不会把荷载加载到其下的非承重墙上。通常在非承重墙墙底设置单跨梁或者连续梁来承受其荷载并把其荷载传导到相邻的承重构件上（例如：砖混中的承重墙，框架中的框架梁） 。非承重墙通常装修管理手册3还是设计上的抗震墙，如果发生地震，非
5、承重墙将和承重墙一起承受地震力。4.9 房屋外观：是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。4.10 防水工程：是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。4.11 隐蔽工程是指被其他建筑物遮掩的工程，具体是指地基、电气管线、供水管线等需要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工程在隐蔽后，如发生问题，还需重新覆盖和掩盖，返工损失非常大，为了避免资源的浪费和当事人双方的损失，保证工程的质量和工程顺利完成，安装施
6、工时，在覆盖和掩盖前应当通知发包人检查，发包人检查合格后，方可进行隐蔽施工。4.12 房屋配套设施设备：是指房屋除门窗、护栏外的，与房屋配套的给排水管道（空调排水管） 、强电源及弱电源信号系统（照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控） 、煤气报警器、红外线防盗报警器、可视电话（非可视电话） 、应急求助按钮、天然气表、管等。4.13 房屋平面布置图：是指用于指导建筑装饰装修施工的平面（水平面）设计图，它包括房屋平面结构布置（家俱、陈设摆放）设计、区域使用功能划分（如：卧室、客厅、书房、厨房及卫生间等）设计、出入通道（如：门的开启方向及通道走装修管理手册4向）设计，其中包括某些部位使用的材质和安装
7、方式、要求等设计。它是按实际比例尺寸绘制的，一般采用的长度单位为公制长度单位。4.14 水电施工图：是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图，顾名思义，示意图是以示意方式进行绘制的，图形是以线条和符号连接构成的，图形一般没有准确的数值标注，只是示意大概的安装方位和形式，具体安装方法和要求，都是以文字标注及说明为主。5.0物业装修管理的基本内容5.1 房屋外观的管理5.2 主体结构的管理 5.3 房屋防水施工的管理 5.4 房屋配套设施的管理 5.5 施工行为的管理5.6 告知和督导义务5.7 商业门面装修管理 5.8 物业装修管理如何规避责任5.9 房屋外观的管理5.9.1 任何装饰装修企
8、业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得破坏房屋的外观，严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色；5.9.2 严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞；5.9.3 严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等；5.9.4 严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上；装修管理手册55.9.5 未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识；5.9.6 严禁侵占公共区
9、域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建；5.9.7 严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。5.10 主体结构的管理5.10.1 严禁擅自改变物业使用性质；5.10.2 严禁擅自改建、重建建筑物及其附属的设施、设备；5.10.3 任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装饰装修的活动中，不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开孔凿槽，必须报物业管理公司，经物业管理公司审查同意后，并在物业管理公司工程技术人员的指导下进行施工；5.10.4 严禁在非承重楼面砌砖体（红砖、沙砖）隔墙；5.10.5 严禁改
10、变房屋的使用功能，严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房；5.10.6 吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点阵不得600，孔洞直径不得12，孔洞深度不得50；5.10.7 房屋装修如需变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。5.11 房屋防水施工的管理 5.11.1 防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光滑平整、干净、干燥的基层上，并按规范要求施工，防水层应有一定的面积和厚度。防水施工完成后，应作闭水试验，试验时装修管理手册6间应不少于 48 小时，并会同装修管理人员一道共同检查闭水
11、试验情况，确认无渗漏现象后，方可后续施工；5.11.2 室内装修施工，对阳台、厨房和卫生间，有较大改变的和对原防水层有较大破坏的部位，二次防水施工时应作重点和加强处理，确保无渗漏；5.11.3 卫生间、厨房、阳台未作闭水试验不得回填，并不得只在回填找平层上做防水层，此方式存在严重的工艺技术缺陷和隐患；5.11.4 回填找平层水泥沙浆应有足够的强度，其水泥沙浆标号不得低于 12，水泥沙浆厚度应60；5.11.5 卫生间地面防水必须全做，墙面防水最低点应300mm；若使用淋浴龙头，安装龙头的墙面防水层高度应1800mm，宽度是淋浴龙头左右各 500mm， 阴角临界墙宽度为 1000mm，高度必须达
12、到 1800mm。 5.12 房屋配套设施的管理 5.12.1 给水管不得暗敷在非防水地面，在通过无防水要求的区域内，应采用天、墙布管敷设方式，即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗敷方式敷设；5.12.2 给水管道安装完毕后，应作压力试验，水压不应小于 9kg、稳压不应少于两小时； 排水管道安装完毕后，应作冲水试验，每个管口冲水量不应少于 200kg， 冲水方式为容器灌冲。经压力试验和冲水试验无渗漏现象后，方可进行下一道工序；5.12.3 施工临时用电，只能在漏电保护开关后端驳接。布线完毕后，各回路应作通电试验和绝缘试验，通电试验时应在漏电保护开关的保护下进行；5.12.4 天然气管道、阀门、计量表，严
13、禁装饰封闭及包裹。应裸露在外，并随时保持良好的通风状态，安装后的管道接口应作漏气检测；5.12.5 燃气报警器探头接通电源后，安装在吊顶的下方，装修管理手册7尽可能靠近和正对燃气用具，不得远离燃气用具和隐蔽安装；5.12.6 燃气热水器排气管道，严禁接入厨房排烟道内，应按物业管理公司规定的位置和方式直接引向户外排放。 5.12.7 严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内，燃气热水器只能安装在生活阳台的墙壁上，相距天然气表和管道500的位置， 并将排气管道引至户外；5.12.8 严禁拆卸厨房与饭厅之间的隔门，严禁将封闭式厨房改装成开敞式厨房，并随时保持厨房与户外空气的对流。厨房采用暗埋式燃气灶，应在
14、厨柜前门上方开 46个直径不30的透气孔；5.12.9 阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主立管，如确需装饰包裹，应采用可拆卸方式，或采用红砖隔离空包方式处理，包裹时管道与砖之间应留出510mm 间距。有检查口的楼层，应露出检查口和足够的拆卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹；5.12.10 可视电话及红外线监视器，不得擅自移位和改变，如需变动位置，应由原安装单位施工人员处理；5.12.11 严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置（高度和方向） 。抽油烟机排烟管应规范的接入排烟道预留孔；5.12.12 空调外机，应安装在预留位置上，氟里昂管敷设，应按物业管理公司统一规定规范安装，并
15、将冷凝水管接入积水管内，严禁冷凝水散流。 （注：本楼房原设计未考虑家用中央空调安装，故严禁安装家用中央空调） ；5.12.13 严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装修改变防护栏材质和款式，高度不得低于 1000mm，其安装应牢固、可靠；5.12.14 入户给水管应加设总阀，便于日常维修和检查。5.12.15 严禁损坏物业共有设施、设备及场地，严禁擅自装修管理手册8改变和移动共有设施、设备。5.13 施工行为的管理5.13.1 任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得损坏公共设施设备，不得影响公共环境清洁卫生，不得影响业主的正常生活秩序；5.13.2 严禁违章作业和野蛮施工，杜绝一切
16、不文明的施工现象和行为；5.13.3 严禁施工现场有违反消防法规的行为，如：吸烟、乱扔烟头、火种、不规范的使用明火、电炉（含电阻加热器） 、碘钨灯取暖或烘烤物品等；5.13.4 施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范，严禁乱接乱搭；5.13.5 严禁在公共过道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业；5.13.6 施工用水区域，应保证在不渗漏的前提下规范用水，不得侵害和影响相邻户；5.13.7 严禁将建筑装修材料堆放在公共过道及公共区域，保证公共过道及公共区域的清洁卫生及通行安全；5.13.8 严禁高空抛洒，严禁影响公共卫生和公共安全的现象和行为；5.13.9 严
17、禁采用国家或政府相关部门明令禁止的淘汰产品和材料；5.13.10 严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的工艺技术和施工设备、设施；5.13.11 房屋装修，如须变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质的施工企业承担；5.13.12 装饰装修企业，必须按照工程建筑强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程装修管理手册9质量；5.13.13 装饰装修企业，必须严格遵守施工安全操作规程，按规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。5.14 商
18、业门面装修管理5.14.1 门面室内装修，应严格遵守消防安全管理规定，不得擅自更改和移动报警按钮、喷淋头、烟感器、温感器、消防箱等消防设施，严禁封闭和占用消防通道。5.14.2 门面室内装修，严禁封闭共用管线（水、电、气、消防）井检查口、门，应留出检修空间及通道。5.14.3 燃气管道安装应符合燃气安全使用管理规定，不得埋于墙内和地下，不得接近有明火和易产生静电火花的电器，应保持正常的空气流通。5.14.4 商业门面装修，必须遵守附属设施使用功能规定和要求，不得超功率、超容量、超标准、超范围、超规范安装和使用，如：通电、通水、通气（天然气） 、通风（换气、新风） 、排水、排烟、消防水等。5.1
19、4.5 商业门面室内装修，未经计可，不得擅自更改排污管道预留接口位置。不得封包检查口（疏浚口） 。5.14.6 室内外天棚吊顶时，在遇沉水弯、检查口（疏浚口）、消防水阀、强弱电路分线盒时，应在对应位置处预留维修检查口，洞口尺寸应小于 500500（） 。5.14.7 使用液化气罐的门面，燃具与液化气罐相距5m，液化气罐存放处应保持阴凉和空气流通，存放处应设置防爆墙或安全防护装置，在入口处张贴“火源切勿接近”或“非工作人员严禁入内”等标识。5.14.8 商业门面（办公用房）电器安装，应设置电源配电箱，除设置总开关（空气开关）外，各回路应单独设置空气开关，确保电力的使用安全。装修管理手册105.1
20、4.9 使用大功率电器较多的商业门面（办公用房） ，并由 380V 三相电源变为 220V 两相电源使用的，三相电源负荷分配应均衡和合理。5.15 餐饮门面室内装修：5.15.1 厨房污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池、隔油池，避免污水中夹带的动（植）物油及碎骨、泥土、沙石进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道；5.15.2 店面较大的，水平排水管道长度方向20m 的，应增置管道疏浚检查口。5.15.3 厨房油烟在进入主烟道（管）前，应安装滤油及油烟净化装置，严禁将未过滤的油烟排入主烟道（管）内，严禁向小区内或门面四周直接排放油烟；5.15.4 严禁将直排式和强排式热水器的
21、排气管接入烟道内；5.15.5 厨房抽油烟机，应采用低噪声高速风机或专用风机，噪声不应大于 65 分贝，营业时间不得超过晚上 10：00钟；5.16 美容美发门面室内装修：5.16.1 洗发室地漏及洗涤池放水口必须加设不锈钢丝过滤网，模数不应2。5.16.2 污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池，避免污水中夹带的发丝、发屑进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道；5.17 门面户外装修：5.17.1 门面装饰装修除严格申报审批外，户外装修（门额、门柱、户外广告等） ，应严格按物管统一要求进行设计及施工。户外装修方案，未经申报和审核，不得擅自和违规施工。个性张扬，必须服从整体规划和管理要求。5.17.2 门面户外装修，严禁侵占公共过道和路面。门额和
