1、1苏州市房屋权属登记面积计算规则 第一章 总则 第一条 为进一步规范全市房产测绘工作，统一房屋权属登记面积计算标准，正确计算房屋权属登记面积，维护房屋所有权者的合法权益，根据国家房产测量规范（GB/T17986.12000）、建设部 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知等有关法律法规文件，结合我市实际情况，特制定本规则。第二条 本规则适用于本市范围内各类房屋权属登记测绘业务中的房屋面积计算。第三条 本规则实施前已经实施的房屋面积计算不适用本规则。第四条 房屋面积计算包括：房屋建筑面积计算，房屋的共有建筑面积计算与分摊，产权面积核定等。第二章 房屋建筑面积计算 第一节 房屋建筑面积计
2、算的一般规定 第五条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积，且具备有上盖、结构牢固，层高 2.20 米（含 2.20 米，下同）以上的永久性建筑。第六条 房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。第七条 房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。第八条 房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。第九条 房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用空间的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。2第十条 房屋层数是指房屋的自然层数，
3、按规划确定的室内地坪0 以上或规划设定的层次计算自然层，第十一条 假层、附层（夹层）插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层次。第十二条 房屋总层数是指室内地坪0 以上层数与室内地坪0 以下层数之和。第十三条 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。室内地坪0以下层次以负数表示。第十四条 房屋面积以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后 3 位，面积计算结果保留到小数点后 2 位。共有建筑面积分摊系数保留至小数点后 6 位以上。第十五条 计算方法采用坐标解析法或采用几何图形公式计算面积。第十六条 房屋面积计算中边长测量中误差与限差房屋面积的精
4、度等级 边长测量的中误差 边长测量误差的限差一级 （0.007+0.0002D） （0.014+0.0004D）二级 （0.014+0.0007D） （0.028+0.0014D）三级 （0.028+0.002D） （0.056+0.004D）注：表格内 D 为边长，以米为单位。当 D10 米时，以 10 米计当实测数据与理论数据在以上误差范围内可以按理论数据计算商住、综合楼采用三级精度； 其余房屋采用二级精度。第十七条 房屋面积测算的中误差与限差房屋面积的精度等级 房屋面积中误差 房屋面积误差的限差一级 （0.01 +0.0003S） （0.02 +0.0006S）二级 （0.02 +0.0
5、01S） （0.04 +0.002S）三级 （0.04 +0.003S） （0.08 +0.006S）注：表格中 S 为房产面积； 商住、综合楼采用三级精度； 其余房屋采用二级精度。3第二节 房屋预测面积的计算 第十八条 房屋预测面积是指商品房期房办理商品房预售证销售时，根据国家规定，由当地房产主管部门认定具有测绘资质的房产测量机构，依据规划建设主管部门核准的建筑施工图，按国家有关规定合法计算房屋建筑面积的行为；是开发商销售房屋建筑面积的依据。第十九条 测绘人员根据房屋所有人提供的图纸（电子文档）对图形中标定的分段边长之和与总长度进行核定，当两者相符时，可采用图纸尺寸计算。第二十条 当采用建筑
6、施工图采集边长时，分段边长之和与总长度校核不符时，应返回设计单位重新修正图纸并进行签章。第二十一条 应用图纸进行计算时，建筑物内外墙所注记的尺寸应加上设计标注的厚度，设计无标注厚度的，统一加 0.015m 粉刷层厚度。第二十二条 根据预测房屋的特殊性，避免纠纷，在提交预测成果时，委托方必须对每幢房屋的用途、结构、层次、阳台的封闭情况与分层分户图上标定的共有面积部位及分摊状况进行仔细校核，并签字盖章，以确保可靠正确。第二十三条 为体现公平、公正、公开的原则，开发商在房屋预售时，必须对房屋的计算成果、共有建筑面积分摊协议认定表及分层分户图进行告知。第二十四条 开发商在建造与销售过程中，经有关部门同
7、意，确需变更的，须按规定及时通知委托测量单位，及时办理变更手续。第三节 房屋建筑面积按全部计算的范围4第二十五条 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。第二十六条 房屋内的夹层、插层、架空层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20 米以上部位计算建筑面积。第二十七条 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。第二十八条 楼梯间、电梯（观光梯）、提物井、垃圾道、管道井、车库的升降机房等按房屋的自然层数计算面积。第二十九条 房屋内的复式层、跃层与房屋屋顶上，属永久性建筑，层高
8、在 2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等，按其外围水平投影面积计算。第三十条 原始设计斜面结构屋顶下面加以利用的空间，高度在 2.20 米或屋面底板距楼面净高在 2.05 米以上（含 2.05 米，下同）部分，计算建筑面积。第三十一条 房屋内的地下室、半地下室、地下商场、地下仓库、地下车间、地下储藏室等及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）的水平投影面积计算。第三十二条 依坡地建筑的房屋，利用吊脚楼空间设置架空层或深基础地下空间加以利用的，当架空层地面修整为平地或地面为斜面可利用时，按有围护结构层高在 2.20 米或按净高在 2.0
9、5 米以上部位计算建筑面积。当斜面坡度较大无法使用时，不计算建筑面积。第三十三条 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库等，按结构层计算建筑面积。第三十四条 有围护结构的舞台灯光及大型车间内的控制室，按其围护结构外围水平投影面积的实际层数计算。第三十五条 与房屋相连，其顶盖不超过本层上盖的有柱走廊、两房屋间有上盖和有柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计算。第三十六条 两幢房屋之间属永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。5第三十七条 挑楼、全封闭阳台、（全封闭阳台按规划审核的设计图纸或规划竣工验收时认可的现状为准）、全封闭的或有柱的挑廊、走廊、檐廊，按其外围水平投影面积计算。第三十八条 属
10、永久性结构、有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。第三十九条 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。第四十条 属永久性建筑的有柱车棚、货棚、站台、加油站等按其柱的外围水平投影面积计算。第四十一条 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下方空间加以利用的，高度在 2.20 米以上的部位，按其水平投影面积计算建筑面积（有结构层的多层，按多层计算）。第四十二条 机械车库、仑库（内部无结构层）不论其高度和停放层数，均按一层计算。第四十三条 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。第四十四条 突出主体外墙的凸窗，（窗底板与楼地面结构相连）底板
11、相连的窗台，有二层墙体且高度大于 2.20 米，凸窗应计算建筑面积。第四十五条 主体墙体内的凹窗，（窗底板与楼地面结构相连）底板相连的窗台，有二层墙体且高度大于 2.20 米，凹窗应计算建筑面积。第四十六条 有玻璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据并与实地结构相联时，按幕墙外围水平投影计算建筑面积。既有主墙，又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。在预售房屋面积计算时还没有设计数据时，幕墙框架突出主体结构距离一律按 50 毫米计算，竣工后计算面积可按实测或原数据计算。第四十七条 天棚、有柱的门斗、门廊不论顶盖高度按一层计算
12、建筑面积。6第四十八条 建筑物第一层的进门设于凹进的外墙，顶部为第二层建筑底板，两边为房墙体、外边未封，在楼主墙体以内部分，应作为内通廊或内走廊，按上盖水平投影面积计算。第四十九条 通往复式层，假层（阁楼）、夹层的楼梯间中空，均视为楼梯中空部分，并计算建筑面积。第四节 房屋建筑面积按一半计算的范围 第五十条 与房屋相连有上盖、无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。外围水平投影超过底板外沿的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算。围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积一半建筑面积计算。走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按一半
13、建筑面积计算。第五十一条 独立柱，单排柱的门廊、门斗、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的按其上盖水平投影面积的一半计算。第五十二条 未封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜时，按底板外围水平投影面积的一半计算。围护结构超过上盖投影时,按其上盖水平投影面积一半计算； 上盖投影超过围护结构时, 按围护结构水平投影面积一半计算。第五十三条 底层阳台按平台上围护结构的外围水平投影面积一半计算。外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖的，按其上盖水平投影面积一半计算。第五十
14、四条 一栋房屋的上下层阳台水平投影线不重叠时（即左右错开），当重叠部分长度1.5 米，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积。当重叠部分长度1.5 米时，应视为无顶盖露台。7第五十五条 无顶盖的室外楼梯按楼梯所经层次的水平投影面积一半计算。第五十六条 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。第五十七条 临街楼房挑楼下的有柱走廊，不作为主要人行道路（廊边有人行道）的，按其柱外围水平投影面积的一半计算。第五十八条 建筑物第一层的进门设于凹进的外墙，顶部为第二层建筑所盖且两边为房屋墙体，突出主墙体部分未封的，应作为门斗部分，按上盖水平投影面积的一半计算。第五节 不计算建筑面积的范围 第
15、五十九条 层高在 2.2米（不含 2.20 米）以下的房屋。第六十条 层高在 2.20 米（不含 2.20 米）以下的技术层、夹层、插层、架空层、车库层、阁楼、地下室、半地下室等。第六十一条 突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙等。第六十二条 两幢房屋之间无上盖的架空通廊。第六十三条 高于本层（室内地面0.2 米以上）的飘窗。第六十四条 无顶建筑，房屋顶层的平台、防雨的挑檐、挑台、天面、天面上的花园、泳池及用作休闲或建造的景观建筑等设施。第六十五条 房屋外的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐
16、廊的建筑等。第六十六条 独立烟囱、亭、塔、池、油（水）罐、储仓（圆筒）、地下人防干、支线等构筑物。第六十七条 房屋自然层内的阁楼（自行加建），气屋和房屋内用作通风、隔热、防雨采光的天井、通天等。8第六十八条 不与房屋相连，用于检修，消防等用途的室外爬梯。第六十九条 利用引桥、高架桥、高架路等路面作为顶盖建造的房屋。第七十条 建筑物内的操作平台，上料平台，以及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。第七十一条 单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间（不属结构层内）等单层房间。第七十二条 顶盖高于本层的无柱走廊、檐廊以及未封闭阳台等。第七十三条 房屋主墙体外的保温层、防潮层等其它装饰性材料的贴面。第七
17、十四条 进深1.0 米的未封闭阳台。第七十五条 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的。临街楼房挑廊下的底层部分，作为公共道路、街巷通行的（主要通道，边上无人行道），不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。 第七十六条 阁楼层檐口以上用结构层（楼板）全封闭（与阁楼不相通），其层高小于2.2 米，不计算建筑面积。第七十七条 活动房屋、临时建筑和无上盖或幢内部分已倒塌的房屋。第七十八条 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。第七十九条 建筑物内的花园、通道其上盖高度超过本层楼层高度的不计算建筑面积。第八十条 用作公共休闲的亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑
18、部位。第八十一条 其它不符合技术规范的建筑物和构筑物不计算建筑面积。 第三章 特殊问题与部位的处理原则 第八十二条 特殊墙体及部位的处理原则：9（一）非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度 2.20 米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。（二）不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹时，按层高（高度）2.20 米以上部位计算面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿水平投影计算建筑面积。第八十三条 架空层的处理原则： （一）架空层有建设规划许可证的，架空层内的楼梯间（包括门厅、大堂 等）计入架空层。（二）架空层没
19、有规划许可证的，不计算建筑面积。（三）本层次为局部架空层的，如楼梯间（核心筒）对架空层不开门，由局部单元使用时，楼梯间（核心筒）应作为该功能区共有建筑面积；如楼梯间（核心筒）对架空层部分开门时，应在分层分户图上标定架空部分与使用功能的具体位置，其楼梯间（核心筒）部分纳入本层功能区共有建筑面积；架空层部分划入架空层建筑面积。第八十四条 在建筑物内（屋顶除外）的花园处理原则：（一）房屋楼层内花园外立面为全封闭，且上盖高度大于 2.2 米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积计算。（二）房屋楼层内花园外立面为不封闭，且上盖高度大于 2.2 米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积的一半计算。（三
20、）当立面未封时，花园延伸至房屋主体结构以内的部分应按全面积计算。（四）房屋楼层内的空中花园，为独户专用（在门户内）时，其面积计入户套内面积；空中花园与任一楼梯、楼道或共有通道相通时，空中花园面积列为不分摊共有面积。（五）对花园的使用与分摊情况，当买卖双方有协议的按协议执行，无协议的按以上规定执行。第八十五条 专用楼梯、电梯的说明计算：10（一）专用电梯（楼梯）是指由建筑物内（功能区与功能区）一层或连续几层均不开门使用，专门为楼层上某一功能所使用的电梯（楼梯）。（二）一层或一二层复式房不使用的多层或高层住宅的电梯（楼梯）不属于专用电梯（楼梯）。（三）对于有裙楼和塔楼的建筑，塔楼内专用楼梯中应为整
21、个（核心筒）部位，包括电梯（楼梯）过道等。（四）当室外楼梯从一功能区进入另一功能区时，其一功能区不开门时，视为另一功能的专用楼梯；当各功能区均开门时，应作为非专用梯。第八十六条 室内外楼梯的区别与处理：（一）利用建筑物外墙设置的楼梯，有扶手栏杆，无墙体封闭的，不论建筑物外墙是否开门；与楼梯相通否，均视为室外楼梯。（二）在建筑物外墙以外设置专用楼梯，有局部层次不使用楼梯用墙体分隔，则不论楼梯有否墙体封闭，均视为室外楼梯。（三）在建筑物外墙以内的各种楼梯、电梯定性为室内楼梯；在建筑物外墙以外，用墙体封闭的非专用楼梯定性为室内楼梯。（四）直通顶层的观光电梯，视为室外专用电梯，如各层使用并兼向外观光的电梯，视为室内电梯。（五）室内楼梯和顶部有盖的室外楼梯，不论是旋转或折叠形楼梯，均将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。（六）单独在大堂或门厅中设置旋转或折叠形楼梯所形成的整个中空部分，应属大堂或门厅中的一部分，则将这部分面积计入大堂或门厅的面积内。大堂或门厅中超过一层楼梯的，按所经层次计算。（七）在多层房屋中，对一二为复式（叠加式）房屋或特殊性房屋中，在底层单独为某套或某层建造的室外楼梯，应计入本套或本层套内建筑面积中。其幢内楼梯不论是否开门，应作为幢分摊的共有建筑面积。
