1、不平静的阳台画面上这个人姓查，叫查秋华，是一个能干而且幸福的女人，几年前，她认识了自己美国籍的丈夫，组建了一个幸福的家庭，并有了一个聪明可爱的儿子，后来，她们在安徽芜湖安家落户，可是，2006 年 7 月 15 日中午，在家中发生的一件事，让他们到今天都觉得后怕。2006 年 7 月 15 日下午两点多钟，因为是午休时间，小区里一片宁静，查女士带着两岁的孩子在卧室睡午觉，她的丈夫格瑞在书房。 突然家中响起一阵敲门声。 听到敲门声，查女士的丈夫打开门，没想到一下子冲进来 4 个陌生人。查女士的丈夫格瑞一看情况不对，赶紧上前阻挡。 查秋华：我一看不怎么好，然后我就下地了以后，赶紧就把那个房门使劲一
2、下就推关起来了。查秋华的丈夫:我太太，她关门，他们打我。我打他们，四个人。查秋华：打起来以后，就听到外面怦怦，霹雳啪啦砸的声音查秋华的丈夫：我一点点这里。他 们那里走，我 们打，他们跑。 几分钟后，客厅里安静下来，查女士打开房门，看到丈夫倒在地上，客厅一片狼籍。 查女士马上报了警，这四个陌生人，查女士和他的丈夫都不认识，是什么人竟敢大白天闯入她家呢？几天后，警方抓到了那四个入室行凶的陌生人。才知道，是查女士在以前买房的过程中，和中介公司发生了一些纠纷，这四个人是中介公司找来报复的。幸好查女士的丈夫伤得不重，事情查清楚了，可这之后查女士的心里留下了阴影。 查女士的家位于芜湖市的一处高档住宅区，小
3、区实行封闭管理，大门口有保安 24 小时轮流值守，在事情发生后，查女士从邻居那里了解到，那四个入室行凶的陌生人，当天曾经在小区内出现过好几次。 查秋华：这个门怎么进出，这个路从那哪里 进，从哪里出，从哪里跑最快，就是这四个人陆陆续续进出好多次，实际上我觉得，他就是在摸索这个地址位置和踩点 可是，小区内每幢楼的单元门都设有电子门禁和对讲系统，那四个人又是怎么进的楼呢？ 查秋华：前一天，刚好那个单元 门坏了， 电子门坏了 查女士对小区的安全产生了怀疑。入室事件发生后，查女士曾找过小区的物业反映情况。 物业公司经理:郭自彬：实际情况，作为我们这个协管部这边，可能也只是讲，只能讲降低这个治安事件的发生
4、，没有任何跟小区说 是讲是百分之百能够做到这 个万无一失。 查女士的丈夫在上海工作，平日家里只有查女士和刚刚两岁多的儿子。虽然物业公司保证将加强小区内的安全保卫工作，但这件事当中的一个细节，在查女士的脑海中挥之不去，一想起来就不踏实。查女士家住在一楼，听丈夫说，入室行凶的四个陌生人逃跑时，有两人是从阳台离开的，歹徒既然可以轻易的从阳台离开，那么也就可能轻易的从阳台进入室内，从那天开始，查女士对自己家的开放式阳台是越看越不放心。 查秋华:你看这个铁栏杆，就是一翻就过去了，这小孩翻出来也容易，就是别人，假如的话，因 为这也很难说，因为我们小孩比较小嘛，那假如的话，人家把他抱出来，或者带到哪儿去了，
5、你也不知道 除了可能给不法之徒提供方便之外，查女士说，这个阳台还有其它的一些安全隐患。 查秋华：黄鼠狼也看过，那个很大的老鼠也看过，那后来野猫越来越多以后呢，老鼠是没见到了，但是这么多花草，这个特别的茂密，我们也怕，害怕这个到时候万一就是说有那个蛇什么，万一钻到家里那到时候就已经晚了 总不能每天待在家里还要提心吊胆的吧？查女士觉得，这安全也得靠自己提高防范措施。左思右想后，查女士决定把阳台封起来。在征得左右邻居的同意后，查女士马上开始行动起来，不过刚刚开工第一天，她就遇到了麻烦。这天晚上 8 点多钟，天上下着鹅毛大雪，香格里拉花园小区的保安在巡逻时突然发现查女士家正在封阳台。 物业公司经理:郭
6、自彬:当时她就是把门框装起来了，后来我们就是，我们那些管理处巡逻人员，首先上去制止，在制止未果的情况下，就是通知了我们。 郭自彬是小区物业的经理，一听有业主要封阳台，他和其他几位工作人员当晚就来到了查女士家。郭自彬:我问你这边有什么贴 切的一些困难，如果，既然封闭阳台肯定有你方面的一些道理，有一些原因在里面，如果我们这边需要，我们能够 帮助的话，我 们会全力来进行 对你进行帮助。在物业公司的反复劝说下，查女士同意暂时停工。可没过几天，查女士就改变了主意。 查女士:因为大部分时间晚上就是我跟小孩在家，所以 说您说，要是我不装这个防盗窗网的话，不装这个设施的话，他在外地能安心工作 吗？我也不可能在
7、家能安心睡着。几天后，查女士继续开工，把所有的阳台都封了起来，同时在窗子上加装了防盗网，在通往阳台的门上装上了塑钢的伸缩门。 这阳台封也就封了吧，也不是什么大事，可是没想到，封完阳台不久，查女士就接到了法院的传票。这物业公司将查女士告了，要求查女士立即拆除封闭阳台所搭建的构筑物，恢复物 业原状。 查女士刚封好阳台就被物业公司告上了法庭，看来物业公司是铁了心不让查女士家封这个阳台了。他们为什么这么坚持呢？ 物业公司的郭经理说，他们所管理的香格里拉花园小区在芜湖，属于是高档的社区。很多人买这里的房子，看中的就是小区的环境和管理。 物业公司经理:郭自彬:他一旦封的话，他就是， 对他自身的这个建筑立面
8、的一个外观，它肯定是受到影响了。 物业公司担心，如果查女士一家封了阳台，物业不加制止的话，那么很快，其他业主也会跟着动起来，那样一来，小区的形象将变得一片混乱。 物业公司经理:郭自彬:他有的可能就是装这个拉闸的形式，有的会是一种材铝的形式，有的或者就是拿那个砖直接就在下面把它砌起来了。 查秋华：他这个表面的权益，怎么可能跟 业主的生命的权利和 业主自有的物有权怎么好相比呢，完全不是一个档次的。 盛顿 物业公司向查女士郑重提出，封阳台的做法已经侵害了其他业主的权利。而且根据安徽省物业管理规定第 43 条：物业使用中禁止下列行为：违法搭建建筑物、构筑物；擅自改 变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作
9、或市容环境的。 物业公司经理:郭自彬:不管的话，相邻的一些业主，他会反过来，他会要控告我们的。查女士不理解，封闭阳台是为了全家人的生命财产安全，跟人的安全相比，建筑物的外观显然不是最紧要的。而且自己在封阳台之前，已经争得了左右邻居的同意，封闭阳台后，也没有任何一位邻居来反映对他们造成不利的影响。查秋华:他凭什么来起诉 我呢，那我 认为真的，这属于公共利益，属于公共的这个范围对吧，那也应该是业主认为我侵犯了大家的利益。那也 应该由这个特定的相 邻方，比如 说是我的邻居啊，还是楼上下啊或者是其他的业主，那么或者是 业主委员会，由他 们来委托他来起 诉我，那也不是物业公司他有这个权利来起诉我。 查女
10、士坚决不接受物业公司的要求，如果自己侵犯了其他业主的利益，那么应该由其他业主或者业主委员会来起诉自己，如果说自己违反了相关规定，也应该由国家的相关部门来对自己进行处罚。物业公司又凭什么来起诉自己呢。 针对查女士的质疑，物业公司提交了一份小区的业主公约 。其中第 11 条规定：（业主）不得擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；第 3 点规定，为保持房屋外立面整齐、美观、不得封闭阳台。 物业公司代理律师:王海燕:物业公司根据业主公约，以及小区物业区域范围内的规章制度，根据与业主之间签订的前期物业合同，就是 这个物业协议，他是必 须 要遵照国
11、家的法律规定，来履行自己的义务，那么也就是说他是一个平等的主体之间的一个法律关系，那么当有一方 违背这个法律关系的时候， 违背了这个合同约定的相应的义务，那么 对方当事人他就完全可以依照法律 规定，和合同的 规定，来行使诉的权利，这个诉权我认为是没有任何问题的。 一般情况下， 业主公约是业主买房、和开发商签订购房合同时，同步签字认可的文件之一，它是由开发商制定，并由开发商指定的前期物业公司来负责执行。香格里拉小区也是如此。可查女士当时买的是二手房，并没有在业主公约上签过字，甚至从来没有看到过，查女士开始怀疑这份业主公约的效力。 查秋华:这个业主公约也不是真正意 义上的， 这个业主大家讨论的这个
12、公约条款。 查女士说，这份业主公约是开发商单方制定的，属于霸王条款，而且很多业主根本就不清楚其中的内容就稀里糊涂签了字，关于这份业主公约 ，记者在这所小区里也做了随机采访。记者：你买方的时候仔细看业主公约了吗?业主 1):看过了。记者：对里面的条款您都熟悉吗？男：不是很熟悉。反正我现在记得一点。业主:不清楚的，这个不清楚的，没有仔细看。业主:那个时候，就是拿到什么条约你就签，就签名。好像没有什么，好像你对他每一条看，没有这个仔细的看。业主:看没看的话，我觉得这东西都不是很重要，他不都是那些霸王条款吗？你不签的话你拿不到房啊。虽然有不少业主对业主公约的内容一无所知，但也有部分业主表示曾仔细阅读过
13、业主公约 。至于是不是霸王条款的问题，物业公司指出，小区的业主公约是依据安徽省建设主管部门的范本制订的。 物业公司代理律师:王海燕:也就说你在买售这个房屋的时 候，应该是知晓和承诺、遵守相关的前期物业服务的有关规定的，包括这 个临时公约的约定。 ,那么否 则的话,你可以不选择这个物业,在这个小区内购置物业. 事实上，在香格里拉小区，并不是只查女士一家封了阳台，连查女士在内，共有四户。他们又是为什么要封闭阳台呢？ 这位是查女士三楼的邻居，目前只封了一面阳台。 业主:主要原因是蚊虫啊,那个 还有小偷啊,都防.第一个夏天的时候啊,宝宝就叮得不得了,蚊子叮,我也跟他就提了,第二个夏天,还是这样的,我没
14、办法这个夏天才封的.这是第三个夏天.是这种情况下,不然不会,都不会封的.你要整洁,我们也要整洁. 这位是小区里第一户打算封阳台的业主，由于物业的阻止，至今没能封成阳台。 业主:改个阳台光线比较好,也考 虑到,以后肯定要爬虫子了,因为是一楼,二楼,三楼就无所谓了. 这一位是小区第一户封好阳台的业主。封完阳台后，他也被物业公司告上了法庭。 业主:主要是因为这个有一个建筑工地 ,特别是到夜晚,对这个睡眠是严重的影像,第二个就是因为建筑工地刚刚开工的时候呢,灰尘比较大,第三点呢就是这个,蚊子就是很多,可以看到天上有很多蜻蜓. 查秋华:那你说,我们花了几万 块钱买个阳台， 难道就是放到外面装饰的，配套的
15、,对不对 业主因为封阳台被告上了法庭，小区里的其他业主都很关注，但到底该不该封，能不能封，看法并不统一。 业主:封阳台有什么不可以? 应该可以的,业主应该有这个权利.业主:我觉得不应该封的,封了以后,整个外观就是不统一了.业主:我觉得吧,这可能要从每个人的家庭具体情况来考 虑,确实如果一楼不封的话,确实存在一点安全隐患.业主:如果他们小区的管理能达到一定水平的 话,我觉得没必要封阳台. 一次意外事件，带出一个不大不小却让人烦恼的问题，一个小小的阳台，牵扯着诸多的权利和规矩，能不能封？法院会做出怎样的判决，稍后请继续收看。 2007 年 5 月 29 日，安徽芜湖市镜湖区法院对本案进行了审理。法
16、院认为，查秋华从董玉全处购买房屋后，虽然没有重新签订香格里拉花园业主公约 ，但定期向物业会司交纳物业管理费，与物业形成了物业服务管理关系。 香格里拦花园业主公约是针对房屋物业的，因此对业主查秋华具有约束力，其内容并不违反法律禁止性规定，双方均应遵守。如果业主认为业主公约中有不合理的内容，可以通过其他的方法来解决。 芫湖市镜湖区人民法院法官赵凌:我觉得可以通过召集业主大会，大家可以对这个业主公约进行讨论. 法院一审判决，查秋华拆除其所拥有的位于芜湖市香格里拉花园小区内房屋封闭阳台的构筑物，将阳台恢复到封闭前的状态。 法院一审判决后，查女士表示不服，提出了上诉，目前本案仍在审理过程中。采访中，记者
17、了解到，查女士和一些业主也曾经想过召开业主大会，并修改业主公约，但一直没能如愿。记者:你知道为什么没有成立 吗？业主: 我也不知道业主:不知道，好像没有吧，好像没有那个业主委员会。业主:我们也曾经问过物业，他说好像是房子没有全部交清，就可以不成立，好像是 这样回答的。业主:他要等入住率达到百分之多少以后才能成立吧 小区内不少业主对小区是否已成立业主委员会并不清楚，对为何没有成立、以及如何成立更是毫不知情。那么这所小区为什么没有召开业主大会，至今没成立业委会呢？ 芜湖市房管局法规科 科长 叶小平:原因有两个，一个就是它这个楼盘的建设还没有彻底地完成，这是第一个原因，第二个就是因为 人数太多的情况
18、下，七嘴八舌,所以很难能够统一，因此在目前， 虽然入住了这么多住户，他们也没有这个 发起来召开这个业主大会 可是，记者在当地物业管理条例中看到这样的规定： 根据安徽省物业管理条例第十二条， 对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议：一、入住率达到 50%以上的；二、首批物业交付满 2 年，并且入住率超过 30%的；三、首批物业交付满 3 年的。 小区的业主反映，香格里拉小区从首批入住到现在已经超过了两年时间，已开发面积和入住率早已超过了 30%，根据相关条例，政府物业管理行政主管部门应当指导业主组成筹备组，负责业主大会的筹备工作。 安徽
19、省物业管理条例第十一条， 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事入、 乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，负责业 主大会筹备工作。 那么当地政府物业管理行政主管部门有没有对这所小区进行相应的指导工作呢？采访中，芜湖市房屋管理局的工作人员告诉记者，香格里拉小区也曾有业主向他们反映过成立业委会的要求，他们也曾就此事向建设单位了解过情况。芜湖市住宅小区物业管理处 处长汪亦娟: 建设单位就向我们解释说，他们审批物业交付的时间， 应该2004 年 9 月份，也就是说必须 到 2007 年 9 月份，才能就是说入住率才满三年，才可以成立业主委员会，对这个事情，我们现在也已经积 极地督促建设单位，落 实这件事情 . 看来，查女士所在的香格里拉小区应该很快就能召开业主大会。在我们采访的过程中，查女士多次提到即将实施的物权法。物权法是我国第一部财产基本法，它第一次比较全面的对业主自治的问题，以及业主的权利义务做出了具体的程序性的规定。专家告诉我们，原来虽然也有相关的条例，但都是行政法规。物权法开始实施后，将为业主提供更有力的保障，类似的物业纠纷，也将更容易得到解决。
