1、第 1 页 共 17 页低密度高档别墅住宅小区技术管理经验总结大山地南区一共有 3 栋多层、6 栋小高层、30 栋别墅及 1 栋会所、1 栋幼儿园，总建筑面积为 82282m2，容积率为 0.98（南北地块分宗后为 1.04） ，为一个典型的低密度高档别墅住宅小区。南区分一期 A 区、一期 B 区、二期滚动施工，一期 A 区主体开工时间为 2005 年 12 月；一期于 2007 年 12 月入伙；二期于 2007 年 10 月完成竣工初验，于 2008 年 4 月 9 日完成入伙（商铺于 5 月 31日入伙） 。下面是南区现场技术管理、设计、合约、面积测绘、渗水维修方面的一些经验总结。一、
2、现场技术管理(一) 关于项目部技术岗位职责范围方面按以往惯例，项目部发现设计问题一般联系设计部（现包括发展管理部，以下同） ，设计部视情况需要再联系设计院：但多项目运作后，设计部明显没有精力去处理每项具体事宜，而设计出图周期较短，且别墅栋号多、户型多、设计复杂，图纸一般存在许多问题，故实际上往往是由项目部联系设计院达成共识后，再经过设计部认可，且实际操作上也不可能所有事宜均经过设计部认可，存在问题为：1、 项目部处理设计问题的权限不清晰，各个项目部及设计部各个专业、各个工程师把握的尺寸不一，项目部和设计部之间容易产生分歧；2、 设计院要同时面对设计部、项目部，且项目部对设计院没有合同、经济方面
3、的约束，很难达到项目部要求的配合程度，如配合拖延则直接影响到进度拖延及成本增加。鉴于上述问题，建议：1、 公司明确项目部技术岗位的处理权限，建议明确出图后与设计院联系的主要部门转为项目部，图纸深化设计由设计部跟进，图纸问题、现场问题由项目部跟进，超出项目部技术岗位权限以外的重大技术问题才需由设计部认可，既可加快设计问题处理的效率，也可把设计部从项目配合的具体事务中解脱出来，集中精力到出图前的审查中，改善出图质量以形成良性循环；2、 在与设计院签署设计合同中体现第 1 条内容，使设计院能更好地配合项目部关于设计方面的管理。(二) 关于装修阶段项目部现场管理人员分工方面别墅施工的难点集中在装修阶段
4、，大山地南区一期 A 区、一期 B 区、二期为滚动交叉施工，进入外立面及装修施工阶段后，土建分包单位较多，如铝合金门窗、入户门、栏杆、外墙涂料、屋顶涂料、大堂及楼梯间装修单位等，且各种做法较复杂，我司各项目部管理人员常规上为按区域划分，优点为便于此区域的进度管理和各单位的施工协调管理，缺点为不利于技术及质量管理，如：1. 每个管理人员均管理多家分包单位，无法深入、全面掌握每个合同、样板的第 2 页 共 17 页相关技术、质量要求，容易导致大家都在管，但都未深入管理的弊病；2. 我司技术要求、设计变更、现场变更较多，一个单位、一个分项工程多人管理，容易导致无法进行有效的技术、变更的项目部内部交底
5、；3. 容易出现一个分项工程各区域做法、技术要求、质量要求、变更施工不同的情况。4. 一个施工单位可能几乎所有土建管理人员均在管理，造成进度管理、技术质量管理效率不高，且容易造成混乱、冲突；5. 一个施工单位多人管理，容易造成现场工程师的管理威信及推进力度下降；针对上述情况，建议在进入外立面及装修施工阶段后可考虑按分项工程分工，如专人管理铝合金门窗，专人管理栏杆、外墙涂料等，保证一个单位只由一个人直接管理，一个人可管理多个施工单位或多个分项工程。能力较强的工程师可安排管理主包单位，并侧重于整体进度协调。(三) 关于前期设计介入方面1. 大山地为我司的第二个别墅项目，项目部管理人员以前多数未涉及
6、过别墅项目管理，为提前熟悉别墅新颖的设计，项目部技术负责人及相关监理工程师在方案设计阶段就逐步介入，多加了解，仔细审图，有效地减少了错误的产生和加快了现场施工的进度；2. 别墅项目设计较复杂，栋号较多且户型多样，建筑、结构及水电容易出现多处矛盾，和多层及高层设计相比，设计院出图错误较多，项目部提前介入设计，也可以大量的减少图纸错误。(四) 关于施工样板确认方面1. 新工艺应提前确定做法，如大山地一期 A 区、 B 区设计图纸、主包合同中蘑菇石、埃特板均未确定做法，仅按暂定价报价，设计管理部、发展管理部也一直没有提供相应的做法，导致影响现场施工进度及导致费用增加；2. 高档别墅外立面样板较多，且
7、多数样板需公司领导确定，确认时间较长，项目部需考虑较大的提前量，以免影响现场进度；3. 我司一向有砌筑样板确认的程序，但对外立面样板确认无硬性要求，公司对别墅外立面观感要求较高，别墅外立面较复杂，分色图无法完全表示，铝门窗、栏杆等经常存在冲突，且土建和水电、燃气管线及空调板等也往往有冲突之处，为避免大量返工，项目部在二期施工时要求别墅每个户型做出一户外立面施工样板，包括主包单位、分包单位、水电专业等所有设计内容，项目部各专业工程师联合验收，较好的减少了返工的工程量。如条件允许，建议别墅项目可尽量完成每个户型外立面施工样板，并请公司各部门联合验收。二、 设计方面(一) 建议加强对规范的考虑，以免
8、引起验收及业主投诉风险，南区存在以下问题：1. 南区建施图部分门窗设计开启面积占地面面积比例小于节能验收要求，建第 3 页 共 17 页议保证开启比例及把门窗开启扇尺寸标注为开启净空尺寸，以免因窗扇框料宽度减少开启面积；2. 南区 37 栋外走廊结构设计净距 1.2m，抹灰后宽度不符合规范要求；3. 15、16 栋首层残疾人坡道在地下室顶板上，无坡道下至地面，后增加坡道；4. 25、26、27、37 栋架空层出入口在阳台下未设计防坠落雨棚，后增加雨棚；5. 电梯机房设计上无排气扇及窗户，后增加排气扇及百叶窗；6. 多层及小高层公共楼梯间休息平台宽度偏小，木扶手如正常安装则净宽不够 1.2m，只
9、能特殊安装影响观感及存在验收风险；7. 幼儿园室内 1.3 米以下棱角应为小圆角设计未注明，楼梯井宽度大于 200影响验收，后出变更增加防护网；8. 25、26、27 栋屋面装饰孔洞宽度大于 110mm，高度低于 1.05m，需加防护；9. 7、15、16、38、39 栋单元地弹门为外开，打开后影响残疾人通道宽度，不符合无障碍通道要求。(二) 建议加强各种设计图纸之间的统一，南区主要有以下几个方面：1. 主体设计院本身水电、结构和建筑图多处版本不统一，如空调室内机及室外机位置、房间布置不同等，特别是 28、32 栋的水电图空调布置和建施图不符，34 栋电气图的建筑版本和建施图不符等；2. 二次
10、设计图和主体设计图不统一，如南区铝合金门窗二次设计图修改了建施图门窗开启扇的比例，导致影响节能验收；室外园建设计总平面图和总图不符，修改了停车位、入户道路、人行道等业主敏感部位；25、26 栋架空层周边原设计有 1100mm 高栏杆，但园建二次设计周边均设计有400mm 高花槽，导致从花槽到栏杆高度仅 700mm，且园建地面铺装较厚也导致无花槽部位净高也少于 1050mm，无法验收通过；建议二次设计需主体设计单位确认，明确二次设计的修改权限，如有重大变更需单独注明及走相应的评审程序；3. 建筑出设计变更前未充分和其他专业协商，出变更后未及时提供给其它专业及相应的二次设计单位，其它专业和二次设计
11、单位未及时出设计变更，导致因设计变更产生冲突导致返工；4. 建议提前确定总平面及标高图，加强结构专业对总图的理解，山地别墅项目标高情况较复杂，南区多处建筑外墙砌体在室外标高以下，未设计为砼墙，导致因渗水返工，如半地下室外墙及地面多处改为钢筋砼墙及钢筋砼底板；9 栋 A 区一层低于北侧土方增加砼挡墙；17 、18 栋一层部分外墙砌体低于室外土方改为砼墙体；25、26 栋之间负一层部分墙体在土方标高下改为砼墙体等；5. 一些建筑、精装修、室外搭接部位的设计建议由项目建筑师统筹考虑，提第 4 页 共 17 页前确定风格及明确出图归属，如私家花园分户墙、售楼处及样板房的外走廊、私家庭院、水景墙等，以避
12、免重复设计或遗漏设计；如一期 A 区私家花园分户墙先确定为按建施图施工，后改为按园建图施工，导致返工；6. 因山地别墅项目地形多变，多处需设计挡土墙，但挡土墙设计为另行委托设计单位设计，容易出现遗漏设计及设计不符的情况，建议让建筑设计院出一张挡土墙布置图，包括挡土墙位置、定位、标高等，按此图另行安排二次设计则较为方便；如南区东、西侧毛石挡土墙和停车位标高不符，导致更改挡土墙；7. 建施图中室内落在土攘上的墙体未设计基础，凸出外墙的分户墙下普遍未设计地梁，导致大量植筋重做地梁，建议在仔细核对；建议在结构总说明中明确室内落在土壤上墙体基础的通用做法，以避免产生大量零星签证；8. 建施图中空调搁板节
13、点混乱，应仔细核对并明确是放在地面上还是需有结构搁板，并应在立面图中显示；结构图上如不显示空调搁板则应在结构总说明中明确通用做法及注明按建施图设置空调搁板；以避免施工遗漏及产生大量零星签证；9. 南区多处屋面、露台女儿墙或反坎在建施图中有显示，结构图上未显示，建议均明确在结构图中显示；10. 半地下室、地下室钢筋砼外墙中设计有内嵌箱体不利于防水，建议水电设计尽量避开外墙或结构设计注明需加厚部分及做法；11. 半地下室采光井与室内之间墙体为砌体，部分未注明采用砼反坎，且防水设计也未涉及此部位，容易渗水；建议注明节点部位及做法；12. 南区建施、结施不符处：建施图中窗户部位结施图中有梁、构造柱；半
14、地下室钢筋砼墙体未留楼梯出入口，需凿除；结构上有部分挑梁、架空梁在建筑上无此梁，需凿除；建施立面图中为一个标高、一个平面而结构图中有坎、外凸线条及梁等影响外观；露台屋面降板未降梁等；13. 栏杆二次设计图中部分反坎和原建施图、结施图不同，导致返工，一期 B区、二期后普遍变更栏杆反坎引起返工。建议栏杆二次设计图仅细化栏杆部分，栏杆反坎应在主体出图时已考虑完善；14. 部分门窗上方过梁长度超过结构总说明中的过梁长度，建议在结构总说明中加大过梁长度，已避免大量零星签证；(三) 南区门窗二次设计方面：1. 别墅多处采用外挂窗、外包窗、外挂百叶、微框窗、天窗等特殊窗型，而门窗二次设计基本上为按门窗表和门
15、窗大样图设计，未充分理解建筑意图，导致不能满足施工需要；2. 部分建施平面图、立面图门窗未按户型镜像，采用的为一个编号，容易出错，建议改为镜像编号；3. 存在部分推拉窗、平开窗开启扇把手过高不方便使用情况，特别是别墅的室内钢梯旁的通窗，导致较多返工；第 5 页 共 17 页4. 存在部分开启扇把手碰栏杆情况，特别是落地上悬窗，较多设计为开启扇底部距地面为 900mm 且把手在底部，而护窗栏杆为距地 900，容易产生碰撞；5. 存在部分铝合金开启扇碰栏杆、空调板、门等相碰情况；6. 入户门、楼梯入口门原设计为铝合金门，但实际上入户门为木门、楼梯入口门为地弹簧玻璃门，建议在设计时注明，以免招标及施
16、工时出错。(四) 客服方面1. 同一个户型在建筑物端头处的户型会稍有不同，建议在户型编号上体现出差别，另建议镜像户型采用镜像编号，以避免业主争议；2. 建议在考虑给业主提供加建空间时考虑好相应设计，如加建处墙面尽量采用涂料而不是面砖，考虑空调室外机位置等；建议在设计前期就由设计院单独出具一份加建说明，避免在后期考虑加建时处于被动；3. 部分户型室内设计有门窗，考虑到业主二次装修，可改为实墙或门窗洞；4. 南区别墅半地下室车库净高、净宽设计太小不便于使用，更改卷帘门方式及更改排水管后效果仍不是很好；建议车库加宽、加高，设计时考虑室外标高和车库地面的关系，查丈前垫高地面以不算面积；5. 南区入户门
17、子母扇选用的门锁没有 A、B 钥匙，不适于业主装修使用，后更换锁芯改为 A、B 锁；6. 一期 A 区大量采用在门窗外设置装饰百叶来营造外立面效果和隐私感，但影响了室内视线和使用功能，后取消了部分百叶及把固定斜百叶改为用平百叶；7. 现在每个项目都有偷面积的情况，建议由设计院单独出具一份说明，注明偷面积的部位、处理方法及做好相关各专业的设计，如 2.2m 层高以内的半地下室考虑下挖则水电管线埋深需设计较深，地面做法需为临时地面做法而不是建施图中的正式地面做法，考虑地面下挖则室内到内天井的铝合金门可不安装，以避免下挖后门需重做等；以便于合约分判及现场施工；8. 25、26、27、37 栋及较多别
18、墅入户门设计为外开门（25、26、27 后变更为内开） ，考虑到现在大部分业主想装防盗门，建议设计为内开。(五) 其它方面1. 因外墙蘑菇石厚度为 2.58cm，粘贴后厚度有 510cm，一期 A 区设计转角凸窗在两侧有开启扇，且设计效果为洞口两侧平窗框内侧，按石材压框 0.5cm 安装凸窗后存在开启扇碰蘑菇无法关闭，只能在窗边切宽缝处理；塞缝过厚导致普遍渗水，经反复处理无效，后只能请专业防水公司处理；建议蘑菇石的转角凸窗两侧设计为固定扇，且洞口两侧可凸出窗框内侧几公分；2. 别墅外墙上有较多洞口，分色图上未注明石材、外墙砖需转入洞口，施工后更改为转进侧面，在侧面和内面的阳角处收口；建议明确各
19、种外立面节点做法；第 6 页 共 17 页3. 南区设计变更编号较乱，经常出现空号、重号情况，容易发生遗漏现象，建议编制变更目录随变更下发；4. 南区不同时间出的不同版本图纸上标的出图时间经常为同一个时间，容易出错，建议不同版本图纸的电子版及书面版均标注不同出图时间；5. 南区小区内沥青道路为在砼路面上增加 5cm 厚沥青，时间久后一期沥青路面在砼路面变形缝处裂开，影响观感；二期铺沥青之前在变形缝处增加了一层防裂土工格栅，有效得防止了裂缝产生；6. 私家花园围墙中信报箱、可视对讲定样太晚导致砌体、抹灰、涂料返工及二次收口，别墅墙体中信报箱建施图中未设计及定样太晚导致砌体、抹灰、涂料返工及二次收
20、口。三、 合约方面(一) 建议要求设计部、发展管理部把毛坯房交楼标准、工程做法、防水设计体现到施工图中，不再单独出，以避免工程量相互矛盾、混淆、遗漏；(二) 建议要求设计部在施工图中明确防水做法及范围，防水工程含在主包合同中包干，以避免大量按实结算的工作量；(三) 建议在主包合同工程量清单中列全图纸内容，需我方另行分包的内容可集中在清单的端头或结尾并注明另行分包，以避免仅文字描述分判范围产生歧义，也利于后续的甲分包分判，避免漏判。如上屋面钢爬梯、水池不锈钢爬梯及盖板、残疾人坡道不锈钢栏杆、空调百叶、装饰钢柱刷漆、孔洞内小片装饰玻璃、玻璃砖等；(四) 建议外立面分判尽量按每平方米单价包干，如石材
21、、铝板等，建议包工包料包损耗包加工等单价包干，如南区石材为甲供，加工为我方另行分判，挂贴为主包单位，施工协调、质量控制、结算均太复杂，不利于操作；(五) 建议在合同分判前确定外立面做法，如南区石材、埃特板做法未定，后期定价较困难；(六) 建议土方工程运距注明为直线距离还是车行距离，以免争议；(七) 主包合同中砌筑部分往往未包括首层砌体下基础，会导致产生大量的零星签证，建议在合同招标时让设计明确统一做法，提示投标单位包干；单独的空调搁板往往在结构图中未体现具体位置，仅部分栋号给出统一做法，在建施图中才有体现位置，也建议在合同招标中明确已包含在合同内，不再发生签证；(八) 园建合同中私家花园围墙往
22、往只有砌体量，基础、构造柱均未体现，建议分判时包括上述工程量；(九) 对于零星签证，合约部要求尽量不签署人工工日，但施工单位往往不愿意按定额执行，如较常见的零星拆除等，建议在合同中明确人工工日的签署权限及范围，以规范签证；(十) 建议每个合同评审均包括工程量清单评审，现部分合同评审未列工程量第 7 页 共 17 页清单或未列全，可能会导致部分遗漏或错误。(十一) 建议加强项目部 QS 的合同分判跟踪，现一般为合约部编制合同，项目部专业工程师进行合同评审，项目部 QS 很少参与工程量清单编制、合同的编制、评审，未深入了解合同和及时进行反馈，不能很好的发挥控制现场合同成本的作用；(十二) 建议在办
23、理主包合同结算前要求主包单位编制结算竣工图，因主包单位变更较多，特别是售楼区域，存在大量的设计变更、施工单位上报的联系单、项目部下发的联系单，且上述变更文件也经常有重复之处，很容易造成重复签证的情况。故建议让主包单位先按现场情况编制竣工图，并在竣工图上相应变更位置标注变更补充预算编号，即可防止重复；为保证效率，各个完成确认单可单独办理，但最后确定必须等双方共同确认结算竣工图后才进行；(十三) 建议加强减预算的主动办理，特别是包干的主包合同，现在减预算的办理一般是在施工单位上报补充预算的时候相应的进行部分减预算办理，很可能产生遗漏，未施工、取消的项目当时现场工程师最清楚，但往往由于人员流动、时间
24、过久、结算人员不是现场管理人员等被遗漏而未办理减预算，故建议合约加强减预算办理的要求，在施工过程中随时办理，可制定表格让现场工程师随时填写提交给预算组，预算组进行编号及存档备忘；(十四) 建议在主包合同中明确包括电梯门塞缝；(十五) 搅拌桩、人工挖孔桩桩头破除在桩基、主包合同中均未明确，建议以后在主包合同中明确。四、 竣工查丈方面(一) 因设计院的面积计算细则往往和测绘大队存在差别，如等施工后、办理预售前发现面积存在较大差别则较被动，建议在建施图定稿前对典型户型、栋号办理预查丈，提前和测绘大队达成共识；以下是统计的容易混淆处；(二) 7、15、16 栋首层客厅外二层阳台下地面设计院未计算面积，
25、导致每户增加 12m2；10、11、12、13 栋等首层均有这种情况；（阳台下地面为私家花园则计算面积，如为公共绿地则不计算面积，所以变更增设私家花园时需考虑会相应增加建筑面积）(三) 首层客厅外台阶不论是草地还是砼，均以上面是否有覆盖为准来定是否算面积；(四) 入户门上单侧固定的玻璃雨棚不算面积；但 1-6 栋入户玻璃雨棚及 28 栋露台上玻璃雨棚等三侧固定的玻璃雨棚则要计算面积，需在竣工查丈后安装；(五) 14 栋一层入户处两层高侧院查丈时计算了面积，按门廊考虑，四周有围护；第 8 页 共 17 页(六) 26 栋到架空层的室外楼梯设计院未计算面积，增加了 9.82m2；(七) 25 栋的
26、负一层确定为半地下室，26 栋图纸标注的负一层竣工查丈确定为1 层（因 25 栋负一层北侧为外墙紧挨室外土方，而 26 栋负一层为用挡土墙隔开） ，导致销售时 26 栋原 2-6 层改为 3-7 层，且奇数层和偶数层分别是客厅出阳台和主卧出阳台，导致销售楼层和图纸及户型单张上楼层号不符，容易引起错误及投诉；且信报箱、门牌号易出错造成返工，佳兆业桂芳园、怡瑞山居均出现过类似情况，建议在出图时楼层划分参照测绘大队要求；(八) 37 栋外走廊因有装饰柱，按有围护计全面积，后把装饰柱砸掉改为栏板计半面积；(九) 落地凸窗上空如非露空则需计算面积，如 1 层、2 层、3 层均有凸窗净高2 米且外侧封闭，
27、则 1、2 层凸窗需计面积，3 层凸窗上为屋面可不计面积；(十) 幼儿园入口双层高雨棚设计院未计算面积，但竣工报告计算了面积；(十一) 幼儿园负一层外走廊设计院计算了一半面积，但竣工报告因未围护未计算面积；一层因有栏板围护计算了一半面积，二、三层外走廊设计院计算了一半面积，但竣工报告按柱廊考虑均计算全面积；(十二) 37 栋顶层有 4 户因为建施、结施矛盾，有一个局部的露台变成了阳台，竣工查丈面积超过了预售查丈面积，二期规划验收时规划局要求出示业主签订的同意露台修改为阳台的协议，以避免业主投诉；置业公司考虑到协议较难获得，故只好免费赠送此增加面积。五、渗水维修方面由于 2008 年雨季持续暴雨
28、天气，大山地南区出现了较多渗水情况，经现场统计分析，主要有以下代表性的情况：（一） 、土建方面1、 室外土方、坡道、楼梯高于室内，但此部位外墙未设计为钢筋砼结构，仅为普通砌筑墙体，导致渗水；如下图：17、18 栋之间山坡土方高于室内地面，2124 栋情况类似 26 栋西侧土方高于室内地面第 9 页 共 17 页14 栋东侧山墙外土方高于室内地面 12 栋北侧后院土方高于室内地面处理方案：挖开土方至低于室内 30cm，凿除抹灰层，刷三遍金汤后用防水砂浆抹灰，如室内外高差超过 1 米，则再在外墙外侧增设一道钢筋砼挡土墙，挡土墙底部低于室内地面 30cm。北区预防：仔细核对建筑总图室外标高和各栋建筑
29、物之间关系，如有室外高于室内的情况需确保结构设计上为钢筋砼墙体；仔细核对园建、绿化图纸和建筑总图的标高关系，避免因室外设计图、设计变更而加大室内外高差。7、15、16、38、39 栋残疾人坡道高于室内地面 联排别墅室外楼梯高于室内地面第 10 页 共 17 页16 栋室外楼梯高于室内地面 26 栋室外楼梯高于室内地面处理方案：如墙面为外墙砖，则增设一道洗石米踢角线，先把踢角线位置的外墙砖及抹灰层切割、凿除，刷三遍金汤后再施工踢角线；如为蘑菇石墙面则拆除底部石材并凿除抹灰层，刷三遍金汤后再用防水砂浆恢复石材，石材和踏步交接处打耐候胶。北区预防：已出结构变更，室外楼梯板伸入外墙 20cm，上浇筑砼反坎高于踏步 30cm。14 栋中间通道花池土方高于室内 25、26 栋架空层花池土方高于楼梯间地面处理方案：为兼顾效果及防渗，在花池内距外墙 10cm 砌筑墙体平花池内土方标高，花池侧壁靠近外墙处底部开孔排水。14 栋中间通道下部花池宽度较小不便于砌暗池壁，可取消花池。北区预防：施工花池时尽量和外墙分离，如确实需紧靠外墙时按上述方案施工暗池壁。2、 施工单位施工露台、屋面底排、侧排地漏普遍过高，陶粒砼层水泥含量过少，陶粒砼找坡层和聚苯板隔热层长期大量积水，导致渗水，如下图：
