1、 1 / 21凯里市城市规划管理技术规定第一章 总 则第一条 为了进一步加强城市规划管理，提高规划管理工作水平，使城市规划管理法制化、科学化、规范化，确保城市 规划的实施，根据 中华人民共和国城市规划法、贵州省中华人民共和国城市规划法实施办法、凯里市城市总体规划及有关法律、法规、规范，结合本市的实际，制定本 规定。第二条 编制分区规划、详细规划（含控制性详细规划、修建性详细规划）、各项专业规划、城市设计、景 观规划及建筑总平面图设计，必须符合本规定。各项规划应采用凯里市独立坐标系统和 1956 年黄海高程系。第三条 本市城市规划区范围内各类建设项目的规划与实施，均按本规定执行。城镇个人建房（包
2、括城市居民建房和农村个人建房）、临时建筑按有关规定执行。第四条 本市各建制镇的集镇建设，可参照本规定执行。本规定未明确的，按国家有关法律、法规、 规范执行。第二章 建设用地分类和适建范围第五条 城市建设用地按国家标准 GBJ137-90城市用地分类与规划建设用地标准进 行分类。第六条 建设用地的适建范围按批准的详细规划执行。旧城改造中涉及多个单一性质地块的建设用地，具体包含各性质的建筑面积比例按相应原控规性质，地块所占面积比例及原定的容积率来界定。城市规划区范围内分区规划控制性详细规划、修建性详细规划、控制性详细规2 / 21划、修建性详细规划尚未覆盖的用地、用地性质按凯里市城市总体规划执行，
3、凡需改变规划用地性质的建设项目，应先提出调整规划，报城市规划行政主管部门按规定程序审批，各类建设用地适建范围按附表一执行。第三章 建筑容量控制指标和规定第七条 对于不改变用地性质，而确需增加部份其它性质的建筑，应在确保原定用地性质前提下，以原定性质建筑为主，新增不同性质的建筑面积比例不得高于 50%。并在核发 建设用地规划许可证时注明兼容性质及各类建筑面积比例。第八条 进入二级市场转让的土地，不改变规划明确的用地性质和修建控制性详规，符合转让条件的，由国土部门办理转让手续后，持国土部门核发的建设用地批准文件及用地红线图到城市规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证。改变用地性质和修建性、控制
4、性详规的，应 向规划管理部门重新申报定点。第九条 城市规划区内新建、扩建和改建的建设工程项目的建筑容积率、建筑密度、绿地率，应根据批准的控制性规划和详细规划确定。无控制性规划和详细规划的，按分区规划或城市总体规划规定的用地性质和附表二的规定执行。第十条 附表二中未明确控制指标的行政、文化、教育、卫生、体育、科研机构、 仓库、 军事设施以及为居住小区、小区以下配套的公共服务设施等的建筑容积率和建筑密度指标，按有关法规、 规范 执行。第十一条 建设用地面积大于 1.5 万平方米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，详细规划按城市居住区规划设计规范（GB50180-93）确定的建筑容量控制指标执行
5、，经批准后实施，未 编制修建性详细规划的不予审批。3 / 21建设用地面积小于 1.5 万平方米以下的，无经批准的详细规划，按城市总体规划规定的用地性质和附表二的规定，由城市规划行政主管部门核定。第十二条 建设用地有不同性质建筑的，应分类划定建筑用地范围，分别计算建筑密度及容积率。属商 办或商住综合楼的，建筑密度按附表二中公共建筑的指标执行，建筑容积率按不同性质的建筑面积换算合成。商业面积或者办公面积达不到该建筑面积 10%，或者只有底 层为商业或者办公的综合住宅，按住宅面积计算，建筑容积率按附表二中住宅的指标执行。第十三条 建设用地可利用地形高差，消防车能直接进入建筑平台面并达到该建筑消防出
6、入口的，其建筑密度不得大于 60%。第十四条 旧城区临城市主干道和次干道一线的建设用地，考虑拆迁量大、退道路红线等因素，建筑容积率和建筑密度可适当提高。第十五条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行加层、扩 建。第十六条 中心城区临商业干道的建设项目，能够提供为社会使用的地面广场，下沉式广场、公共停 车场、屋顶平台、通道、 绿地等公共开放空间的，在满足规划要求及有关规定的前提下，可以适当提高容积率，增加的建筑面积按附表三提供开放空间增加建筑面积控制表控制。批准增加的建筑面积不得超过原建筑面积的 25%，已作为开放空间的不得改作它用，不得增加建筑物。第十七条 建
7、筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报城市规划行政管理部门和公安交通管理部门批准，并应符合下列规定：（一）廊道的净宽度不大于 6 米，廊道下的净空高度不小于 5.5 米，但穿越长度不小于 16 米且不通行任何车辆的城市公路的廊道下的净空高度不小于 4.6 米。（二）廊道内一般不得设置商业设施4 / 21凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标。第十八条 计算容积率时，地下室、高出地面标高 1.5 米以下的半地下室，层高不大于 2.2 米的夹层及底层作为城市开放空间的架空层，其建筑面积不计。第四章 建筑间距第十九条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、绿化
8、、安全、工程管线、建筑 设计规范和文物古迹保护等法律、法规的规定外，应同时符合本章的规定。第二十条 住宅间距应当以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、 视觉卫 生等要求外，中高层以下住宅间距应符合以下规定：（一）住宅日照间距南北向平行布置的住宅，建筑高度与建筑正面间距之比 L 不小于 11.1。旧城改造密集地块，可适当降低，但不得小于 10.9。（二）住宅正面间距折减、应按照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用附表四不同方位间距折减系数换算。（三）相互垂直布置的住宅、山墙面对纵墙面、山墙不得开窗和挑阳台。山墙面进深宜控制在 12 米以下，建筑最小间距不得少于
9、 10 米，临山墙开间不得双侧设置阳台。进深大于 12 米的山墙或山墙开窗的，应按照开窗面日照间距退让，阳台设置不得大于建筑面宽的三分之二。（四）既非平行也非垂直布置的住宅1、当两幢住宅纵墙开窗面对纵墙开窗面的夹角小于或者等于 15时，按开窗面对开窗面的间距要求确定，最窄处间距不得小于 11.0。2、当两幢住宅纵墙开窗面对纵墙开窗面的夹角大于 15小于 45时，最窄处间距不得小于15 米。5 / 213、当两幢住宅纵墙开窗面对纵墙开窗面的夹角等于或者大于 45小于 60时，最窄处间距不得小于 13 米。4、当两幢住宅纵墙开窗面对纵墙开窗面的夹角等于或者大于 60小于 90时，按山窗面对纵墙开窗
10、间距控制，最窄处间距不得小于 10 米。（五）当住宅布置利用南向、东向或南偏东、南偏西 30以内的坡地高差时，视利用地形高差的具体尺寸，对间距折减，折减后的间距不得小于 13 米；30以内的北向坡，视地形高差的具体尺寸、相应 加大间距。低层住宅开窗间距不小于 8 米。第二十一条 中高层以下点式住宅山墙与山墙的间距不得小于 6 米，山墙不得开窗和挑阳台。大于等于 10 米的山墙允许设置通气高窗，不得挑阳台。低层住宅山墙间距不得小于 3.5米。第二十二条 中高层以下点式住宅之间间距之比 L11；中高层以下点式住宅与相邻住宅的间距，按照本规定第二十条的有关规定执行。第二十三条 24 米以下公共建筑之
11、间及与中高层以下住宅的间距按本规定第二十条、第二十一条、第二十二条的规定执行。第二十四条 高层建筑与中高层以下住宅的间距必须符合下列规定：（一）南北向布置、面宽小于等于 40 米的高层建筑与北侧住宅的间距按高层建筑高度的 0.4倍控制，且最小间距不得小于 24 米，面宽大于 40 米的高层建筑与北侧住宅的间距按高层建筑高度的 0.5 倍控制，且最小间距不得小于 24 米。（二）面宽小于等于 40 米的高层建筑与南侧住宅间距按高层建筑高度的 0.35 倍控制，且最小间不得小于 20 米；面宽大于 40 米的高层建筑与南侧住宅的间距按高层建筑高度的 0.4 倍控制，且最小间距不得小于 24 米。6
12、 / 21（三）建筑朝向为东西向的，高层建筑与西侧住宅的间距按高层建筑高度的 0.4 倍控制，高层建筑与东侧住宅的间距按高层建筑高度的 0.35 倍控制，且最小间距不得小于 24 米。（四）高层条式、点式建筑的短边或山墙面与中高层以下住宅山墙面间距不得小于 13 米。（五）高层建筑裙房与相邻住宅的间距按本规定第二十条执行。第二十五条 两幢高层建筑及临街连续布置的高层点式建筑之间的开窗面间距，南北向平行布置的，不小于南侧建筑高度的 0.45 倍，并不得小于 24 米；东西向平行布置的，不小于东侧建筑高度的 0.4 倍，并不得小于 20 米。第二十六条 高层住宅建筑的采光槽，宽深比不小于 12.5
13、，开槽宽度最小不得小于 2.7米；中高层以下住宅采光槽、宽深比不得小于 12，开槽宽度最小不得小于 2.4 米；中高层以下住宅内天井长宽平面轴线尺寸不得小于 3.3 米3.3 米。第二十七条 挡墙、护坡与建筑的最小间距要求（一）在无地质灾害影响下，应满足住宅日照、通风、防护、消防的需要。（二）高度大于 2 米小于 6 米的挡墙和护坡的上缘与建筑的净距离不得小于 5 米，下缘与建筑的净距离不得小于 3 米。（三）高度大于 6 米的挡墙应作退台处理，退台宽度不得小于 1.5 米。第二十八条 100 米以上高层建筑及其他非住宅建筑的间距，特殊地形、地段的建筑间距在符合交通、消防、采光、通风、城市景观
14、的 规定条件下，由城市规划行政主管部门按有关规定确定。第二十九条 非住宅建筑的间距（如：托儿所、幼儿园、中小学教学楼），由城市规划行政主管部门根据建筑物的性质，标准和有关规定确定。第三十条 凡相邻建筑物已列为城市近期规划建设项目需拆或改造的，中高层以下住宅间距可以按以下规定控制（含相邻建筑物为私人自建住宅的）：7 / 21（一）南北向平行布置的，新建住宅与相邻住宅间距应按第二十条第（一）款规定的标准日照间距控制；（二）改造的住宅与相邻住宅间距应大于原有间距（原有间距已满足标准日照间距的按标准间距控制），且还应按标准日照间距的 0.5 倍退让相邻土地界线；（三）住宅正面间距折减按不同方位的日照间
15、距系数参照表四进行换算。第五章 建筑物退让距离第三十一条 建筑物沿城市道路、公路、铁路、河道、排水干线、人防设施、文物古迹，电力保护区及用地边界建设时，须符合有关法律、法规、规范外，应同时符合本章程的规定。第三十二条 建筑物沿用地边界修建，应按本规定第四章建筑间距规定的一半或按相邻建筑的间距要求退让。不开窗的山墙沿用地边界布置时，应按 3 米和满足相邻建筑的间距要求退让。第三十三条 沿城市道路两则新建、改建、扩建筑物，建筑退让距离按附表（五）执行。第三十四条 规 划 宽 度 25 米 以 上 城 市 道 路 交 叉 口 范 围 的 建 筑 ，退 让 城 市 道 路 红 线 距 离 在 路段 规
16、 定 退 让 的 基 础 上 再 退 5 米 。第三十五条 沿红线宽度小于 20 米的规划道路，两侧建筑按城市居住区规划设计规范（GB50180-93）的规定退让。第三十六条 新建大型影剧院、大型商场、游乐场、体育馆、展览馆等公共建筑，主出入口方向后退道路红线距离不小于 15 米，并满足停车、廻车、人流集散等方面的需要。第三十七条 除需要与城市管线接口的上、下水管道以外，建筑物、构筑物的围墙、基础、地下建筑、踏步、阳台、雨棚、水表井、化粪 池及附属设施不得侵占规划道路红线。8 / 21第三十八条 地下建筑应按用地边界退让 3 米以上修建。地下建筑临城市道路应按地面建筑临城市道路要求退让。第三十
17、九条 在城市规划区范围内临公路或高等级公路两侧建筑的退让，必须符合城市规划管理规定和交通管理部门的规定，在城市规划区范围以外的城镇，村镇临公路或高等级公路两侧的建筑，退让距离应符合村镇建设管理和交通管理部门的规定。第四十条 沿城区金井河、洗马河两侧修建筑物、构筑物，按规划的河床边线退让不得小于 6 米，排水干线按规划的干线外退让不小于 3.5 米作为保护范围。第四十一条 沿铁路两则新建、改建、扩建建筑物退让距离应符合以下规定：（一）在铁路干线和规划铁路干线两侧建设的，除直接为铁路服务设施以外，离边股轨道中心线的距离不小于 20 米，在铁路支线、专用线两侧建设的，离边股轨道中心线的距离不小于 1
18、5 米。在铁路两 侧修建围墙的，离边股轨道中心线距离不小于 5 米，围墙的高度不得大于 2.5 米。（二）沿铁路修建高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等），危险品仓库和厂房、堆场时，其退让距离须经铁路有关部门审核后方可确定。第四十二条 在电力保护区范围内不得新建建筑物；架空电力线在穿越城镇、工矿区时应保持足够的水平安全距离。（一）架空电力线保护区：指电力导线外侧延伸所形成的两平行线内的区域。一般地区电力导线的保护距离如下：10 千伏 5 米35110 千伏 10 米220 千伏 15 米5000 千伏 20 米9 / 21（二）架空电力线在穿越城镇、工矿区与建筑应保持的水平安全距离如下：2203
19、80 千伏 1.0 米10 千伏 1.5 米35 千伏 3.0 米110 千伏 4.0 米220 千伏 5.0 米500 千伏 8.5 米第四十三条 在人防设施附近建设的建筑物、构筑物退让距离按国家人防工程建设管理的有关规定执行。第四十四条 在 文 物 保 护 单位、文物保护范围及文物保护的建设控制地带进行建设，应当按国家文物保护的有关规定执行。第六章 建筑物的高度控制第四十五条 建筑物的高度必须符合日照、间距、消防等方面的规定。第四十六条 建筑高度应符合控制性详细规划，同时应服从城市景观规划、城市设计、城市结点规划需要控制的高度。没有高度控制的地带，按下列公式计算控制建筑高度。H 1.5（B
20、 + b）公式中：H 沿街建筑高度B 规划道路红线宽b 建筑物后退规划道路红线距离10 / 21第四十七条 七层及以上住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16 米以上的住宅，必须设置电梯。有下列情形的，按下列规定办理：（一）底 层 作 为 商 店 或 其 它 用 房 的 多 层 住 宅 ，其 住 户 入 口 层 楼 面 距 该 建 筑 物 的 室 外 设 计 地 面 高度 超 过 16 米 必 须 设 置 电 梯 。（二）底 层 做 架 空 层 或 贮 存 空 间 的 高 层 住 宅 ，其 住 户 入 口 层 楼 面 距 建 筑 物 的 室 外 设 计 地 面 高度 超 过 16
21、米 时 必 须 设 置 电 梯 。（三）顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过 16 米时，可不设电梯。（四）住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算，总层数不得超过九层。第四十八条 在航空港、气象台、电台、 电信、微波通信、 卫星地面站、 军事设施等有净空要求的地区新建、扩建建筑物、构筑物时，其高度必须符合有关规定。第四十九条 在文物保护建设控制地带和风景名胜区核心区以外新建、改建建筑物，其高度应符合有关条例及规定。第七章 市政公用设施第五十条 城市的各类管线应根据不同管线的特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距和各种管线与建筑物及构筑物之间的最小水平间距按城市工程管理线综合规划规范（GB5028998）的要求控制。第五十一条 沿城市道路规划与建设的各种地下管线走向应与道路中心线相平行，其埋设深度应根据道路结构标高和管线的安全要求确定，在人行道内建设的各种管沟，其管沟预制盖板不得外露，以保证行人通行。道路红线宽度超过 30 米的城市干道，管线可以双侧布线。
