1、1兰州市城市建设管理委员会文件建管2008393 号关于印发兰州市住宅工程质量分户验收实施细则（试行） 的通知各建设（房地产开发） 、施工、监理、物业管理单位，县、区质监站：为进一步加强住宅工程质量管理，确保工程结构安全和使用功能，强化工程建设各方主体的质量责任，根据建筑法 、 建设工程质量管理条例和兰州市城市建设管理委员会文件，建管2007第 139 号，关于转发甘肃省建设厅关于印发甘肃省住宅工程质量分户验收管理规定的通知的通知精神，及国家建筑工程施工质量验收标准，结合本市实际，制定了兰州市住宅工程质量分户验收实施细则（试行） ，现印发给你们，希认真执行。2008 年 7 月 3 日2兰州市
2、住宅工程质量分户验收实施细则（试行）一、总则1、为进一步加强住宅工程质量管理，确保工程结构安全和使用功能，强化工程建设各方主体的质量责任，按甘肃省住宅工程质量分户验收管理规定要求，结合本市实际，特制定本实施细则。2、本市行政区域内，住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本细则。本细则所称住宅工程质量分户验收（下称“分户验收” ） ，是指在施工单位提交竣工报告后，住宅工程竣工验收前，由建设、施工、监理、物业等单位依据国家有关施工质量验收规范和本细则，对住宅工程的每户（套内）及公共部分涉及观感质量和主要使用功能进行专门验收。3、本细则所称住宅工程含商品住宅楼、商住楼、廉租房、经济适用房及拆迁安置房
3、等。4、住宅工程质量分户验收由建设单位总负责，参加并组织施工、监理、物业单位开展分户验收工作。5、完成分户验收是竣工验收的前提条件，未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。6、不得以分户验收代替竣工验收。7、分户验收竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件。8、工程建设各方主体要加强施工过程中的质量控制，严格按国家施工质量验收规范组织验收，并按本实施细则的要求及时做好质量分户验收。9、分户验收仅适用于住宅工程。10、分户验收除应符合本实施细则的规定外，还应符合国家有关法律、法规和工程技术标准等规定。二、基本规定1、分户验收应由建设单位组织监理、施
4、工（包括分包单位）等单位相关人员组成验收小组实施。已选定物业管理企业的，物业管理企业应参与分户验收工作。2、验收小组必须包括建设单位的现场管理人员、监理单位的监理人员、施工单位质量管理人员等。3、当每户（套）工程完工后，具备质量验收条件时，建设单位应及时组织分户验收。4、分户验收是在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的，以单位工程的每户（套）住宅和公共部位（走廊、楼梯间、地下车库等）各划分为一个子单位工程，按分户验收内容进行检查验收。5、分户验收检验批应按下述原则确定：室内以每户（套）为一个检验批；公共部分公共走廊（含电梯间、楼梯间）宜按每一楼层划分一个检验批；地下室（地下车库）宜按每一
5、防火分区划分为一个检验批；6、公共部分验收检查数量：土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间划分为三个检查区域，在上述区域和地下车库分区内，墙体抽查不少于 2 面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于 1 块。7、建设单位项目负责人应在分户验收前组织建设各方主体编制分户验收方案，明确各方职责，确定每个检查单位的验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图。并且，落实质量检查人员和检查工具。8、分户验收以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下验收项目：楼地面、墙面和顶棚质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；室内采暖系统安装质量；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；单位工程
6、住宅公共部位质量、单元楼梯间质量、地下室（地下车库） ；其他规定要求检查的内容。9、分户验收中的室内空间尺寸（净高、净开间、净进深及地面平整度等）项目，参加验收人员应认真检测。 （表式见附件-4） 。10、分户验收填表要求和资料的收集整理（1）分户检验批验收时，填写质量分户验收记录表；（2）全部分户验收完成后，填写住宅工程质量分户验收表（验收结果表） ；（3）参加验收的各方相关负责人，应在分户验收记录表的相应位置签字；3（4）分户验收表（验收结果表）相关人员签字后，加盖各单位分户验收专用章。11、分户验收结果发现不符合标准、规范要求的，应对该部位及时标注，由建设单位组织各方主体提出处理整改意见
7、。并在整改完毕后，重新组织验收，做好相关记录。12、建设单位应将分户验收资料进行整理并归档。三、质量分户验收项目（一）室内空间尺寸及结构外观质量1、验收内容：（1）室内净高检查方法及数量：激光测距仪检查。每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测 5 点（其中距墙、柱四角300500处各测 1 点，中间测 1 点） 。净高正负偏差不超过 15，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过 15（2）室内净开间、净进深检查方法及数量：激光测距仪检查。每个房间（除厨房、卫生间等外）的净开间、净进深各抽测 2 处（其中距墙、柱四角 300500处各测 1 处） 。净开间、净进深极差（实测值中最大值与最小值之差）
8、不超过 10.（3）地面平整度检查方法及数量：2 米靠尺、塞尺检查。每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测 2 点（中心处沿房间四角对角线方向各侧 1 点） ，取最大值。测量地面平整度，当开间（进深）5m 以内不超过 5.注：室内净高推算值应根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出。2、室内开间尺寸（1）室内空间尺寸偏差分户质量验收内容，可根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表 4。（2）室内空间尺寸偏差检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。（3）室内空间尺寸偏差分户验收按每户住宅划分为一个检验批。每户抽检数量不应少于相关规
9、定。（4）每户住宅室内空间尺寸偏差的观感和使用功能质量应以分户验收方案确定抽检房间为对象全数检查记录。（5）实测实量内容应按照本细则规定的检查部位、检查数量，确定检查点。测量长度、高度尺寸时应确定实测值的基准值，实测值与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差的 1.5 倍和不合格点率。实测值应全数记录。（6）当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到 80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的 1.5 倍） ，判为合格。（7）当实测偏差大于允许偏差的 1.5
10、 倍，或不合格点率超出 20%时，应整改并重新验收。（8）现浇结构拆模后，应对外观质量和尺寸偏差进行检查，做出记录，并应及时按施工技术方案对缺陷进行处理。（9）现浇结构的外观质量缺陷，应由建设单位、监理单位、施工单位等各方按混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002 表 8.1.1 确定。（10）精装修标准另定。（二）墙面、地面和顶棚面层质量1、验收内容：（1）地面空鼓、裂缝、起砂检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。（2）墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。4（3）有排水要求的建筑地面层与相连接各类面层的标高差检查方法及数量：钢尺检查每一
11、处不少于 2 点。全数检查。2、验收标准：（1）地面空鼓面积不应大于 400cm2,且每自然间不多于 2 处可不计；不得出现裂缝和起砂。 （裂缝应按有关技术要求、规定进行整改处理）（2）墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。（3）有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。（三）门窗安装质量1、验收内容：（1）外窗台高度检查方法及数量：钢尺检查，每一处不少于 2 点（每一窗台记录最低点） 。全数检查。（2）外窗渗漏检查方法及数量：观察。全数检查。（3）推拉窗防脱落装置检查方法及数量：观察、手板检查。全数检查。（4）安全玻璃认证标志检查方法及数量：观察。全数检查。2、验收
12、标准：（1）外窗台净高不低于 0.90m，不得有负偏差，否则应采取防护措施。（2）外窗及周边无渗漏（3）推拉窗必须有防脱落装置。（4）应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上应有安全认证标志。（四）栏杆安装质量1、验收内容：（1）栏杆高度检查方法及数量：钢尺检查，每片栏杆不少于 3 处（每片栏杆记录最小值） 。全数检查。（2）竖杆间距检查方法及数量：钢尺检查，每片栏杆不少于 3 处（每片栏杆记录最大值） 。全数检查。（3）防攀登措施检查方法及数量：观察。全数检查。（4）护栏玻璃检查方法及数量：观察，尺量检查。全数检查。2、验收标准：（1）临空高度在 24m 以下时，栏杆高度不应低于 1.05
13、m，临空高度在 24m 及 24m 以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于 1.10m。注：栏杆高度应从楼地面面层或屋面至栏杆护手顶面垂直高度计算，如底部有宽度0.22m，且高度0.45m 的可踏部位，应从可踏部位顶面计算。（2）防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于 0.11m.（3）栏杆应有防止攀登措施。（4）护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合下列规定：承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，公称厚度不应小于 12。当护栏一侧距楼地面高度位为 5m 及以上时，必须使用钢化夹层玻璃。不受水平荷载的护栏玻璃应符合建筑玻璃应用技术规程 （JGJ113-2003）的规定，且公
14、称厚度不应小于 5的钢化玻璃或厚度不应小于 6.38mm 的夹层玻璃。（五）防水工程治理1、验收内容：（1）屋面渗漏5检查方法及数量：根据安全和功能检验（检测）报告或雨后观察。全数检查。（2）有防水要求的地面渗漏检查方法及数量：蓄水（蓄水深度为 2030，24h 内无渗漏为合格） 。全数检查。（3）外墙渗漏检查方法及数量：雨后观察或淋水检查。全数检查。2、验收标准：（1）屋面不得有渗漏或积水现象。（2）地面无渗漏、排水顺畅。（3）墙面无渗漏（六）采暖系统安装质量1、验收内容室内采暖管道及配件安装分户质量验收内容，可根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表 8。2、
15、一般规定（1）室内采暖管道及配件安装工程内容应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。（2）室内采暖管道及配件安装工程内容应按每户住宅划分为一个检验批。每户抽查数量不应少于相关规定。（3）每户住宅室内采暖管道及配件安装工程观感质量应全数检查。实测实量内容按本实施细则规定的检查部位、检查数量、确定检查点，使用相关测量工具、认真测量全数记录。3、验收项目（1、 ）管道安装坡度当设计未注明时，应符合施工质量验收规范的规定。散热器支管的坡度为 1%，坡向应利于排气和泄水。检查数量：全数检查。检查方法：观察，水平尺、拉线、尺量检查。（2）补偿器型号、安装位置补偿器型式、规格、位置应符合设计要求，并按有
16、关规定进行预拉伸。检查方法：对照设计图纸检查。（3）平衡阀、调节阀、减压阀、安全阀型号及安装平衡阀、调节阀型号、规格、公称压力及安装位置应符合设计要求。安装完后应根据系统平衡要求进行调试并作出标志。减压阀和管道及设备上的安全阀型号、规格、公称压力及安装位置应符合设计要求。安装完后应根据系统工作压力进行调试，并作出标志。检查数量：全数检查。检查方法：对照图纸查验产品合格证，并现场查看，减压安全阀查验调试结果证明书。（七）给排水工程质量1、验收内容室内给排水管道及配件安装分户质量验收内容，可根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表-5.（1）管道渗漏检查方法及数量：根
17、据安全和功能检验并观察。全数检查。（2）管道坡向检查方法及数量：水平尺检查。全数检查。（3）地漏水封高度检查方法及数量：试水观察或检查是否设置存水弯。全数检查。（4）伸缩节、检查口、阻火圈（防火套管）设置检查方法及数量：观察。全数检查。62、验收标准：（1）给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏。（2）管道坡向正确、无倒坡。（3）地漏的水封高度不得小于 50或设置存水弯。（4）伸缩节设置必须符合设计或规范要求（间距不大于 4m） ，高层建筑明设排水塑料管道是否设置防火圈或防火套管。（5）在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。（八）电气工程
18、安装质量1、验收内容（1）配电箱安装质量检查方法及数量：观察和检查漏电保护装置、线路回路标志。全数检查。（2）开关、插座安装质量检查方法及数量：观察。全数检查。（3）局部等电位连接安装质量检查方法及数量：观察。全数检查。（4）插座 PE 线与端子板的连接质量检查方法及数量：观察。全数检查。2、验收标准：（1）漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于 30mA,动作时间不大于 0.1s；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠。（2）开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确；接地可靠。3、智能设施安装质量验收内容：（1）电话线、网络线终端插座留设检查方法及数量：观察。全数检查。（2）有
19、线电视终端插座留设检查方法及数量：观察。全数检查。（3）户门对讲系统检查方法及数量：观察。全数检查。（九）其它1、验收内容（1）烟道设置检查方法及数量：观察。全数检查。（2）空调孔、板设置检查方法及数量：观察。全数检查。2、验收标准（1）烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求。（2）空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确。四、公共部位、共用设施质量（一）验收内容1、外墙渗漏、裂缝检查方法及数量：观察。在肉眼可见范围内全数检查。2、地面裂缝、空鼓、起砂检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。3、楼梯梯段宽度、楼梯平台宽度、扶手高度检查方法及数量：激光测距仪或钢尺检查。全数检查。记录最小值。74
20、、竖杆间距检查方法及数量：钢尺检查。全数检查。记录最大值。5、防攀滑措施检查方法及数量：观察。全数检查。6、电梯门净宽、高层首层疏散外门净宽、走廊和公共部位通道净宽及净高检查方法及数量：激光测距仪或钢尺检查。全数检查。记录最小值。7、地下室净高检查方法及数量：激光测距仪检查。全数检查。记录最小值。8、地下室地面、墙面、顶棚渗漏、裂缝检查方法及数量：观察。全数检查。9、地下室地面裂缝、起砂检查方法及数量：观察。全数检查。（二）验收标准1、外墙无渗漏、裂缝2、楼地面无裂缝、空鼓、起砂3、六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于 1.00m。六层以上不应小于 1.10m。4、楼梯平台宽度不
21、应小于梯段宽度，并不得小于 1.20m。5、扶手高度不应小于 0.90m（自踏步前缘线量起）6、防护栏杆的垂直间距不应大于 0.11m7、楼梯井净宽大于 0.11m 时，必须采取防止儿童攀滑的措施8、电梯门净宽不得小于 0.80m9、首层疏散外门净宽必须大于 1.10m10、走廊和公共部位通道净宽不应小于 1.20m11、走廊和公共部位通道净高不应低于 2.00m12、机动车库车道净高不应低于 2.20m，车位净高不应低于 2.00m。自行车库净高不应低于 2.00m13、地下室底板、侧板、顶板无渗漏、裂缝14、地下室地面不得出现裂缝和起砂（三）建筑外墙节能施工质量验收要求：建筑节能工程分部、
22、子分部工程质量验收，应在各相关分项工程验收合格的基础上，进行质量控制资料检查及观感质量验收，对主要材料、设备的有关节能的技术性能，以及有代表性的房间或部位以及系统功能的节能性能进行现场见证抽样检验。具体检查内容有 4 项：1、主要材料和设备有关节能的技术性能见证抽样检测结果应符合国家有关标准规定或符合设计技术要求2、外窗气密性。对严寒、寒冷地区的建筑外窗，由具备资格的检测单位按照建筑节能工程施工验收规范第 6.2.2 条规定的方法和数量现场抽查其气密性，并出具检测报告，检测报告合格。3、房屋外墙传热系数检查或房屋综合节能效果检验。对于完工的建筑工程，由具备资格的检测单位抽取有代表性的房间或部位
23、，按照建筑节能工程施工质量验收规范第 15 章 15.0.5 条规定对建筑节能性能中维护结构节能性能进行见证抽样现场检验，并出具检验报告，检测报告合格。4、建筑设备工程完工后，由于竣工时间和季节条件的限制有些设备不能严格按要求进行调试和运行。因此，应抽取有代表性的系统或部位，按照本规范第 15 章的规定对建筑节能性能中系统功能进行见证抽样现场检验，并出具检验报告或评价报告5、单位住宅工程扥户验收前，必须按照民用建筑节能工程质量监督工作导则中 5.0.1 条-5.0.4 条的规定进行建筑节能分部工程的专项验收并达到合格。五、其他规定1、建设单位应按照有关规定，在住宅工程的外墙显著部位镶刻工程铭牌
24、。工程铭牌应采用石材、不锈8钢或其他耐久性材料制作，尺寸 800X600,字体宜采用黑体、宋体、楷书或隶书，并包含（1）工程名称、开工日期、竣工日期；（2）建设单位、设计单位、监理单位、施工单位；（3）建设单位、设计单位、监理单位、施工单位负责人姓名等；2、建设单位应将住宅质量分户验收结果作为住宅质量保证书的内容之一交给住户3、建设单位应在竣工验收前将质量分户验收小组名单、单位工程住宅质量分户验收汇总记录（表式见附件 1） 、住宅质量分户验收记录（表式见附件 3）及竣工验收相关资料报送兰州市建设工程质量监督站4、单位工程竣工验收时，验收组应通过现场抽查的方式复核分户验收记录，分户验收监督抽查数
25、量为单位工程住宅总户数的 1%且不少于 3 户（每户不少于 3 个自然间，少于 3 间应全数检查） ，及该户对应的公共部位的走廊（含楼梯间，电梯间） 。有地下室的住宅工程抽查一个防火分区。兰州市建设工程质量监督站现场监督人员对验收组复核工作予以监督5、复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异，或实测误差超过规范规定容许偏差的点占所抽查总数的 20%以上，或超过合格判界线的偏差点超过规范规定容许偏差 1.5 倍以上，经确认属实的，可判定分户验收记录不真实，并责令改正。6、对于建设、施工、监理、物业等单位在分户验收中弄虚作假、降低标准、将不合格工程按合格验收的行为或存在影响安全使用功能的违反工程建设强制性条文的问题，应终止验收，将按照有关法律法规对责任单位、责任人进行相应处理，并给予记入不良行为记录。7、本规定自发布之日起施行。附件：1、单位工程住宅质量分户验收汇总记录（表 1）2、单位工程住宅质量分户验收统计记录（表 2）3、住宅工程质量分户验收记录（表 3）4、住宅工程质量室内空间尺寸分户验收检查记录（表 4）5、住宅工程室内质量分户验收检查记录（表 5）6、住宅工程公共部位质量分户验收检查记录（表 6）
