1、典型物业管理案例分析物业公司不是“第二警力”案例：2004 年 5 月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年 10 月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担
2、的小区安全防范的义务只是协助义务。点评：当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。业主与业主直接对簿公堂案例：王某与李某是邻居关系，2004 年 7 月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。分析：王某作为小区
3、业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了民法通则的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。点评：目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。物业管理费要明示去年 4 月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合
4、同附件约定，物业公司每月应收取每平方米 4.5 元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收 2.4 元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。点评：当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则
5、的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。业委会擅自打官司案例：本市东部某小区业委会今年共打了 5 起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这 5 起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。 分析：国务院物业管理条例规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是广大业主的权利机构，而
6、业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。点评：目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了 8 起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有 3 种
7、，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。物业公司截留物业管理费案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份物业管理服务合同。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取 12%的管理酬金，物业管理费若有节余则归业委会所有。2004 年 8 月，合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会，于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。分析：根据物业管理条例的相关规定，物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬，但若采取酬金制的，则节余的物业管理费应属于业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。点评
8、：该物业公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会，显然与双方的约定相悖，侵害了广场业委会的合法权益。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，业主的维权意识普遍增强。前物业公司拒绝“退场”案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期，业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，结果由本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不肯退出，僵持了 3 个月，这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。分析：根据物业管理条例的相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好将物业管理资料
9、的移交给新物业公司的工作，并及时撤离管理区域。点评：当前，物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发的老物业不走，新物业进不来的窘境经常上演。有的物业公司一旦落选，就感觉脸上无光，拒绝退场，不遵守游戏规则，给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音。物业成楼盘营销手段案例：今年 3 月，本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将 40 万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。到了 10 月，开发商开出了
10、非常苛刻的条款，逼中标物业公司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出，于是，物业公司与开发商对簿公堂在所难免。分析：根据物业管理条例的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。点评：目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见，但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见，目前仍有部分开发商为了有利销售，可以采取一切手段来达到其目的，因此，政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。类型八业委会换届选举案例：2004 年 6 月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会
11、的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。分析：由于新的上海市物业管理规定对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举，因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。点评：目前，在本市某些小区的选举过程中，由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”，与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反，相关的有关业
12、委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了伏笔。维修基金“大挪窝”案例：2004 年 2 月，浦东某小区的业委会主任擅自主张，将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。分析：根据物业管理条例的有关规定，小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定。点评：对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前存在较大问题的主要是维修基金的管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的
13、说法。有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金，吸引着小区里个别本身财产并不丰裕的业主。因此，在有些小区，业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽”。2002 年北京九大典型物业管理案例之一：开发商赔付交通噪声费1994 年 5 月，经北京市综合投资公司拆迁，某小区 52 户居民搬到位于京石高速公路旁的丰台六里桥 10 号院 9 号楼居住。入住后，居民就开始被京石高速公路上来往车辆的噪声所困扰：9 号楼距离高速公路仅 30 余米，日夜来往的车辆产生的噪声使楼内居民寝食难安。在请有关部门检测后，居民们得知该楼所受的噪声污染超过国家标准。法院认为，在已有道路一侧建设噪声敏感建筑物，开发商有责任采取
14、减轻交通噪声影响的措施。作为高速公路的经营管理者，北京首发公司也应有义务对居民所受噪声污染承担责任。法院判决开发商为住户安装隔声窗，将该住房的室内噪声降到白天 60 分贝以下，夜间45 分贝以下。开发商一次性支付 3000 元赔偿金。同时，居民从 1994 年入住起至安装隔声窗日的期间，每月获得 60 元的噪声污染损失费，由开发商支付 50 元，首发公司支付 10 元。之二：使用面积缩水业主退掉房屋北京阿奇公司于 1997 年 9 月 30 日，与开发商北京友谊辉志公司签订商品房预售契约及其补充协议，购买国际友谊花园建筑面积 162.87 平方米的房屋，房屋交付时实际面积与暂测面积的误差不超过
15、 6%，超过 6%时，买方有权解除本契约。签约后，阿奇公司支付了全部房款，友谊辉志公司于 1998 年 2 月交付房屋。2000 年 10 月，友谊辉志公司称，房屋的实测面积为 172.47 平方米，要求阿奇公司补交房款近 1.2 万美元。而阿奇公司认为使用面积过小，经海淀测绘队测量，使用面积为 100.71 平方米。根据合同约定的使用面积与建筑面积之比计算，房屋使用面积比应提供的使用面积少 32.95 平方米。阿奇公司认为，开发商已违反了合同，要求终止合同，并返还房款、支付房款利息，双倍返还定金，同时赔偿经济损失 20 万元。法院认为：根据约定，房屋的使用面积与建筑面积之比为 75.5%，而
16、实际交付的房屋的二者之比为 61.83%，开发商明显违约，应将房款返还，并支付房款利息。由于阿奇公司已经使用了房屋，根据公平原则，应支付房屋使用费。法院判决，解除双方签订的商品房预售契约及其补充协议。友谊辉志公司返还阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司将房屋交给开发商。北京阿奇公司向开发商支付房屋使用费每月 1 万元。之三：骗人的建材商双倍赔偿今年，法院连续在两起建材纠纷案件中，判决建材商双倍返还建材款。其中一起为冯先生与东方家园丽泽装饰建材公司的纠纷。2000 年 2 月 18 日，冯先生到东方家园公司，购买榉木实木门两扇，价格为 4476 元；门锁两把，价格为 59.2 元。另外冯先生支付 5
17、0 元运费，由东方家园公司送货。冯先生在 2001 年 3 月 8 日，请国家人造板质量监督检验中心到家中进行检验，结论为：该木门不是榉木实木门，而是山毛榉贴面门。冯为此支出检验费 200元。冯先生找建材公司要求退货，遭拒绝。在冯诉至法院后，建材公司提出管辖异议，要求到其所在地丰台法院审理，在法院驳回后提起上诉，案件被商家在管辖上拖了一年，直到今年 5 月才再次在海淀法院开庭。海淀法院作出一审判决：东方家园丽泽装饰建材公司退购门款 4476 元，赔偿 4476 元，并赔偿运费、检验费。之四：邻居代理装修牛哥输了官司演员牛振华因房屋装修代理问题与邻居产生纠纷并对簿公堂。昌平区法院作出判决，牛振华
18、要求邻居返还收取的不合理款项并赔偿装修质量差所造成损失的请求被驳回。牛振华、贾先生与其他四户业主在昌平区四合小区分别出资购买连排别墅各一套。因并排居住，且关系良好，6 住户决定对住宅进行装修、庭院改造。为了工作顺利进行，大道惠仓公司也做了部分财务管理和后勤保障工作。贾先生与大道惠仓公司自 1997 年 8 月至 1998 年 6 月共收取牛振华以还款方式及交来的装修款共计 46 万余元。诉讼中，昌平法院请原昌平建设工程质量监督站进行了质量检测。检测结果为部分装修质量不合格。昌平法院认为，因牛振华与贾先生没有书面代理协议，作为一般无偿代理，只需履行一般注意义务。最后，昌平法院作出的判决结果是：驳
19、回牛振华的诉讼请求。此案曾经在昌平法院审判，当时的结果是牛振华败诉。在接到判决后，牛振华不服，向一中院提起上诉。一中院作出裁定，撤消了昌平法院判决，并发回重审。此次的判决结果，牛振华依然没有能告倒邻居。之五：阳台观景成泡影业主无奈退掉房2000 年 12 月 5 日，王先生与北京浩鸿房地产开发公司签约，约定王先生购买“浩鸿园”怡园 3 层 B 单元房屋一套。双方在北京市内销商品房预售契约户型图中，明确约定了王先生购买的房屋阳台为全落地观景阳台。合同签订后，王先生向开发商北京浩鸿房地产公司支付了购房首付款。2001 年 7 月，王先生发现房屋阳台变成了混凝土封闭阳台，只有正北面有一面窗户，与双方
20、约定的全落地观景阳台不符。王先生向开发商提出退房要求，在多次交涉没有结果的情况下，起诉到法院，要求解约退房。法院认为，开发商没有征得买房人同意，单方面将双方约定的落地观景阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定，已经构成违约。法院判决解除双方购房合同，开发商返还购房款并赔偿房屋保险费等其他合理费用。之六：拒交物业供暖费业主败诉水清木华园的物管公司面临着诸多住户拖欠供暖费、物业费、生活垃圾清运费的问题，在几经协商不成的情况下，物管公司汇泽物业公司起诉到法院，业主刘女士成为被告。2000年 3 月 8 日，刘女士与汇泽房地产公司签约，双方约定，刘女士购买水清木华园 4 号楼 103室住宅一套。同年
21、 3 月 20 日刘女士与汇泽物业公司签订物管委托合同、供暖协议书。在物业管理委托合同中约定：刘女士同意将自有房产委托给汇泽物业公司进行物业管理。供暖协议书中约定收费标准为：每平方米建筑面积 28 元；每年 5 月 1 日至 9 月 30 日为交费期限。如超过期限，则按超限之日起按日累计加收 1的滞纳金。刘女士于 2000 年 3 月 20 日向物业公司交纳了自这天起到 2000 年 12 月 31 日的物业管理费，但没有交纳 2001 年全年的物业管理费及 2000 年至 2001 年度的供暖费。法院查明，刘女士提出房屋面积未经实测，所以无法交物业费、供暖费，但在刘女士与汇泽房地产公司签订的
22、北京市内销商品房预售契约中已明确约定了水清木华园 4 号楼 103 室房屋的建筑面积，在刘不能提供建筑面积测量有误的证据的情况下，应当按约定的建筑面积交纳相关费用。法院一审判决：刘女士支付给汇泽物业管理公司供暖费、滞纳金，同时支付物业管理费与生活垃圾清运费。之七：开发商判付“超量暖气”款2001 年 4 月 10 日，暖气制造商森得公司与开发商金宸公司签约，由森得公司向金宸公司提供散热器，合同总金额 78 万余元。今年 8 月，森得公司向法院起诉称，按约定，金宸公司最迟应在 2002 年 3 月 30 日前付清全部货款，但仍有 15 万余元没付清，要求金宸公司付清尾款。金宸公司认为，在接受为开
23、发商改造楼盘暖气设施的委托后，森得公司为开发商设计和换算的暖器片数量远大于实际需求量，并出现退货和换货情况，使开发商无端增加成本 23 万余元。在庭审过程中，金宸公司出示了北京钢铁设计研究总院广安设计科技开发公司的报告，报告显示，经现场核查计算，结论为“实际安装的散热器片数与该栋楼达到供暖效果应安装的散热器片数相比多出较多”。法院对金宸公司提出的因森得公司多计算散热器片数造成损失的说法，没有予以采纳。在一审判决中，判决金宸公司向森得公司支付剩余款项。金宸公司不服一审判决，已经向一中院提起上诉。之八：退掉“旅游房”难讨购房款多女士于 2000 年 7 月 26 日与秦皇岛国源房地产公司签署商品房
24、购销合同，购买秦皇岛维多利亚海湾项目中枫丹白露苑 18 套房屋。双方约定，国源公司应于 2001 年 6 月 30日交房。如逾期交付超过 5 个月，多女士有权终止合同，国源公司按多女士累计已付款的 10%向多女士支付违约金。合同签署后，多女士向国源公司支付了房款 172 万余元。但国源公司没有按期交房。经过漫长等待后，多女士向秦皇岛经济技术开发区法院递交了诉状，要求解除商品房购销合同，国源公司返还房款 172 万余元和利息及交通费 10 万元。经审理，法院支持了多女士的诉讼请求。同时，北京万盛煤炭公司因为国源公司做担保，被判决承担责任，当国源公司无法退款时，万盛公司将还款。在判决生效后，国源公
25、司没有按判决向多女士退款。眼看自己的房款即将“打水漂”，多女士只好向法院提出执行申请。然而，一次次往返于北京、秦皇岛间的多女士至今得到的依然是“开发商无钱可付，判决无法执行”的结果。之九：开发商迟交房业主获赔 28 万元王先生于 2000 年 12 月 27 日与北京鸿安房地产公司签订了商品房买卖合同及补充协议书，双方约定：若出卖人逾期交房时，出卖人从 2001 年 1 月 16 日开始，按总购房款的日万分之四即每天 700 元付给购房人违约金。王先生在起诉书中称：开发商于 2002 年 3 月 4 日才办完全部交房手续，延期付房达 412 天，开发商应承担违约金 28 万余元。庭审中开发商认为违约期限应从 2001 年 1 月 16 日至 2002 年 1 月 28 日计算。东城法院认为，由于房屋是不动产，依照有关法律法规规定，不动产房屋的买卖双方应办理相应的单证交接手续，不能以交付房屋钥匙为生效条件，因此，开发商以“原告领取房屋钥匙就视为已完成房屋交付”的辩解，法院不予支持。关于房屋的实际交付日期，双方已明确约定了交付时应具备的条件，应以开发商交付建筑工程竣工验收备案表的日期为准。最后，法院依据中华人民共和国合同法判决开发商给付王先生违约金 28 万余元。
