1、政府主导型的一级开发模式1、完全政府运作政府财政专项拨款或投入国有股本本、招拍挂开发整理非盈利性借已体现土地收益的实现特点：、保证政府完全控制地价，增值收益不流失。、开发法律关系单纯，便于实施一级开发各项事务。、开发资金压力大，人力较多，开发效率低。2、政府主导下的市场化运作模式3、政府 土储或其他组建机构国土资源管理部门市场土地所有者代表政府 土储或相应机构 一级开发企业 交由政府出让委托或授权 招标、招商开发整理给予其一定的投资回报政府 土地使用权受让人一级开发企业土地市场调查开发成净地招标分期交付土地受让价款拟开发的土地按“熟地”出让正式移交土地一级开发作为职能特点：、市场化运作，开发之
2、前，考虑市场需求，按市场需求实施一级 级开发。、除必须通过行政完成的事项，其他开发事项，通过招标或委托进行开发。、节约人力资源成本。、减轻政府开发资金压力。注：2.3 这两种模式是我国土地一级开发的发展趋势。 企业主导型的一级开发模式特点： 、由开发企业作为一级开发主体；、负责筹措资金，办理规划、项目核准、征地拆迁、市政基础、设施建设等手续并组织具体实施；、招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润、利润率不高于预计成本的一定比例；、引入市场竞争，发挥市场主导作用，利用社会资源，减轻开发压力；、对一级开发成本、进度有可以有效控制，不利于控制市场地价和土地投放节奏，宏观调控土地市场降低；政府 开发企业 政府招标 整理开发市场招拍挂、掌握土地盈亏平衡点，占有信息优势，曲线拿地进行二级开发 。土地整理旧城改造土储中心 开发企业 净地土储中心征地拆迁一级开发主体签协议委托招商引资投资土地整理及基础设施土储中心土储中心 规划局确定开发合作方一 级 开 发 主 体 申请地块一级开发规划条件招商公告制定拆迁政策指导开展拆迁谈判和协议签订 拆迁补偿谈判及协议签订拆除场地平整等整理成净地收回投资及回报市场招拍挂市场招拍挂收回投资及回报
