1、店 址 的 选 择一、地址选择是一项长期性的投资欧泉国际直营店一般与商超，门头店签约。年限为三年以上。与店铺经营所需的人、财、物、信息等因素相比，店铺位置具有长期性和稳定性的特点。是各种要素最不灵活的一个因素。当外部的环境发生变化时，其它因素都可以调整。但店址确定后再变动很困难。这是因为店铺经营者不能随意破坏租赁协议或放弃已建成的工程。因此店址一旦确定，一般不要轻易更改，否则会带来资源的巨大浪费。店址选择是对市场定位的选择店址在某种程度上决定了店铺的客流量多少；店铺对潜在顾客的吸引程度；顾客购买力大小及消费结构；与同行竞争力的强弱。选址适当，店铺便占有了“地利”的优势，能吸引大量顾客，生意自然
2、就会兴旺。二、店址选址是制定经营战略及目标的重要依据店铺经营战略、目标的确定，首先要考虑所在区域的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件、同行竞争对象等。“欧泉国际”企业目前选择店址范围分三类：省会城市、地级城市及县级市、县、自治州。一般来说，每个城市都有五种基本的地域类型，及中心商业区，次级商业区，专门商业区，居民街坊区和近郊区。每种区域适合不同的直营店铺开设。商业区：商业区是顾客购物、逛街、休闲的理想场所。是店铺开业的最佳地点。这些地段的特征是：商圈效益使得销售额相对较高，投资费用相对较大，竞争性强。此地段适宜“欧泉国际”形象店的建设。此区域也适合开欧泉国际 20 万元以上的中心店。月均人
3、流量为 800 人-1000 人左右。车站区：地铁站、长途汽车站附近，旅客会选购一些零碎易携带的商品，加之人群流动量大，所以适合开“欧泉国际”小型店。 ，面积 100 平米左右，月销量在 4-5 万之间。办公区：该地段上班族集中。顾客光顾商店的目的主要采购用品，谈生意，进餐，健身美容等。这种地段的经营特点是午间和晚间为营业高峰期。适合开“欧泉国际”10 万直营店。月平均人流量在 400 人500 人左右。住宅区：人口集中地。同行竞争激烈。为家庭生活提供服务的各种商店、服务业受欢迎。适合开“欧泉国际”旗舰店。面积 200 平方米左右，月销量在 10 万15 万之间。郊 区：由于城市的迅速发展和车
4、辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升。这一地段的特征是，主要为流动顾客提供生活、休息、娱乐等服务。这种地段有发展潜力，也适合开“欧泉国际”直营店。但要根据城市综合情况、市政建设等因素明确目标市场。按目标顾客构成及需求特点确定经营内容构成，制定各项促销、吸引顾客策略。学校区：在学校附近开店，主要是针对学生需要并为其提供所需要的服务。这种地方尽量不去考虑开“欧泉国际”直营店。有人说:“做事要借巧力，以达到事半功倍的效果 ”。而开店也要开得巧、开得妙。选择旺地借助地利，为自己的商业投资出一份巧力是很重要的。我们甚至可以说选对了开店的地段也就成功了一半。“欧泉国际”企业实践证明：经营内容构成，服务水
5、平基本相同的店铺，会因为位置的不同而使经济效益出现明显的差异。不理会店铺周围的市场及竞争状况，任意或仅凭直观经验建立起来的店铺，是难以经受考验取得成功的。不少前车之鉴已向我们敲响了警钟！掌握好店铺的商圈一般来说，超市、药店、美容美发等日常用品类店铺，商圈半径月 500 米的范围内为一级商圈。最大半径 1000 米为二级商圈。基本上习惯性来店消费的顾客，多数是住在一级商圈的消费者。居住在二级商圈的消费者多半是偶尔来店。因为二级商圈也有竞争对手。即使在同一地点开店的商圈范围，也会随着行业的不同而有所不同。所有消费者会特别注意专营店的信誉、品质、售后服务等。只要你知名度高或是顾客对你的店的产品、服务
6、项目、年卡价位认同，都会不辞辛劳前来的，也就是说这种直营店的商圈自然很大。同行密集的地方是好店址同行密集自古以来就是商家的经营之道。门市生意需要扎堆，才会热闹，才能形成声势。商业吸引商业，人流吸引人流，生意要大家做。才能造成一片繁荣的景象。这就是某某商业一条街兴盛的原因。所以“欧泉国际”直营店不怕竞争对手，对手越多反而显示我们的实力和优势，我们“欧泉国际”直营店就是美容超市。拐角的位置较理想处于两条街交叉处的拐角能产生“拐角效应”是比较理想的开店位置，拐角位置的优点是：可以增加欧泉国际广告牌的陈列面积。两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路人光顾，可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由
7、于店铺位置面临两条街，选择哪一面作为欧泉国际直营店的正门，则成了一个十分重要的问题。三叉路口是好位置如果能把店址设在三叉路的正面，由于店面十分显眼，同样被认为是非常理想的店铺位置。“稳赚不赔”的金铺面第一步：选择商圈不少人在找铺面时，只注意到了“人气旺不旺” ，而忽略了更为重要的自己想开的店跟这个商圈的“八字合不合” 。结果眼睁睁地看着别人的店门庭若市，而自己的店冷冷清清，造成这种局面的根源，其实就是你选错了商圈，而且还不停的埋怨月销量低，对你的良好印象也会大幅度下降。第二步：向上发展通常情况下，好的店铺租金一定很贵，开店新手在这种高租金的“剥削”下要想赚钱，并非易事，因此，经过评估后，如果你
8、觉得一楼店铺租金难以承受，那不妨“向上发展”考虑二楼或三楼的店铺。但向上发展的店铺一定要有专梯，将楼梯布置的漂亮一些，通过“欧泉国际”导购人员想办法吸引过往行人的注意力，将顾客带到“欧泉国际”直营店里去。店址选择注意事项好店址，好铺面等于一座好金矿，必须慎重选择。这就需要付出一定的时间和精力。必须对可能选择的铺面进行实地考察和调查。此外要了解铺面附近各店的情况，并切实注意以下的一些事项：1、繁华地段虽好，但绝非唯一选择繁华地段一般是开店的黄金地段。但有的地方，表面看来车水马龙，人流如潮，但却不是聚客的好地方。这就是不少在闹市开店很快失败的原因，因为黄金地段店铺租金较高，要求形象较高， “欧泉国
9、际”导购宣传受到城管影响，所以一切促销很难进行。导致繁华地段直营店不如小巷开店生意红火的主要原因。也就是说，只要能使直营店生意兴隆的地位，不管直营店的位置在不在闹市，都是好店址、好铺面。2、选择好店址不要怕高租金人们常说，门市生意是地点的生意，越是大路货，越是做大众生意，就一定要舍得在店址上投资。例如在市区，或在繁华地带选址开店，不要被高房租吓倒，而是要认真分析投入这笔资金带来的多达效益。很多时候，只要开店构想对头，往往是高投入高回报，这在我们“欧泉国际”直营店有好多例子。这就要我们市场开发人员日常工作的经验积累，去判断、去分析市场的综合情况。3、坡路上开店不大可取正常情况下，店铺场所地面应与
10、道路面基本处于一个水平面上，这样比较有利于顾客进店，被认为是理想的地理位置，但也有例外的情况，最常见的有两种，一是设在坡路上的店铺，二是路面与店铺地面高低尤其特殊的。店址选择需要注意的其它问题A、通讯问题：不论你准备从事哪一类行业，都有必要经常与外界保持联系，尤其是信息的及时通达更为重要。B、安全问题：安全是“欧泉国际 ”直营店发展的保证， “欧泉国际”产品价位较高，运输费用昂贵。防盗、防破坏就显得更为重要，在选址时要了解该地区治安状况是否良好。C、广告宣传问题：选择“欧泉国际 ”直营店店址时，还应考虑广告牌宣传位置及期限等。D、租赁房屋问题：与房主签订房屋租赁合同以及合同的具体的详细情况和注
11、意事项。E、注意城镇的变化问题:在不少县级市、县，人口周密区和商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩展不是相等平齐的，选择直营店址就要注意到这一点，这是我们欧泉国际直营店发展的重要市场，用长远发展的眼光对待这一问题。F、看准了就着手进行:我们知道，每个场地都有经营者的，选择场地，好比年轻人找对象一样，你选人家，人家也在选你，因此，只要有潜力，看准了就要下决心定下来，即便环境和条件差一点，也可以边经营边建设，逐步改善环境，如果当断不断，光看表面，不看实质，就会贻误时机。此外太宽，车流量大的路边不容易聚集人潮，人气，谈不上开店的好地点。开店选择不可忽略的细节一项
12、事业的成功往往离不开天时、地利、人和，一旦决定开店必须对所选的地点作全面的考察，了解该人口密度、客流量、人气等，开店选址很讲究的，一般应该掌握以下细节：1、 交通便利：在主要地段或附近，比如车站，在顾客步行不超过 20 分钟的路程内，建设直营店比较合适，选择哪一边较利于经营开店，这需要观察马路两边的人流量，以行人较多的一边为好。2、接近人们聚集的场所：如剧院，电影院等娱乐场所附近或者大工厂企业机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住欧泉国际美容直营店的地址，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。3、选择人口增加较快的地方：企业居民区，开发区和市政的发展会给欧泉国际美容
13、直营店带来更多的顾客，并使其在经营上更具有发展的潜力。4、选择较少横街或障碍物的一边，许多时候行人为了要过马路因而集中精力去躲避车辆或其他来往的行人，而忽略了一旁的店铺。5、根据经营内容来选择地址：店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同，有的店铺要求开在人流量的大的地方，比如美容业，服饰，超市，但并不是所有店铺都适合开在人山人海的地方，比如说保健品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻安静一些的地方。6、要有“傍大款”的意识：既把欧泉国际直营店开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边，与超市商厦、饭店、24 小时药店。咖啡店、银行，邮局、社区服务中心、社区文化体育中心等聚集客源较强的
14、品牌店和公共场所相邻。这些店在选址前已做过大量细致的市场调查，挨着他们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助他们的品牌效应捡些顾客。7、位于商业中心街道：东西走向街道最好坐北朝南，南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角，另外三叉路口是好地方，在坡路上开店不可取，路面与店铺水平位置相差悬殊。8、选择由冷变热的区位：与其选择在被商家看好的店铺经营位置，不如选择在不远的将来有冷变热，目前还未被看好的街道或市区，需要我们欧泉国际直营店市场开发人员的经验意识。租房多留意：多数人开店都是靠租房子来解决问题的。那么，租房的时候要多个心眼了。如果你是从房东手中直接租房的，要注意订好租
15、房合同，如果你是接手转租店的，就要多多调查。一般情况下，转租的店面都是原店主生意做不下去了，才转租给别人的。这时你如果想盘下这个店面，就要看看是否是位置的原因导致其关门的。如果是这样，你最好另寻它处。即便是其他原因导致其转租的，你最好也要找到原因，并吸取教训，否则极有可能重蹈覆辙。如果出租方不是房东的话，你还要找到房东，由房东、转租方和你三方互相协商，把出租方的权利转到你头上，而出租方与房东的一切债权做一了断。这样才能避免欺诈。一切妥当，在签订租房合同时，你要注意以下几个方面的问题：1、房屋面积是否属实。2、在合同上注明租房金以外的其他一切费用由哪一方交或共同以什么比例分摊。3、注明租房的截止
16、日期和款项的具体缴纳方法。4、要在出租方的各种物品交接清单上签字。5、注明押金数目。6、注明因天灾及不可抗拒的原因造成的损害，引起合同的中止等情况，不需要由承担方负责。7、核实出租方是否为真正的房屋拥有者。8、店铺租金：各地以实际状况设定最高租金额度。以成都为例（商超月租金控制在 50 元/平方米以下，街面房租金控制在 45 元/平方米）选店面积：商超的位置与人流量，街面房附近是否有同类竞争对手，考虑竞争对手等因素。中心店 200300 平米，形象店 50 平米（一般在高档商场和超市里设定） ，社区店 100 平米左右。9、付款方式：A：月付 B：三月付 C:半年付10、房租押金：水电费的押金
17、是月租金的 30%或 50%，最理想无押金，门头房最理想无押金，特别情况另定。11、租赁期限：商超合同签订时间为 23 年，门市房的签订合同时间最少为 3 年。12、年租金递增：商超、门市房的年租金递增为 3%或 5%，最理想无递增。13、空调位置：商超注意有无中央空调或空调安装位置。14、免租装潢期：合同签订之前必须谈好装修期，最少 15 天20 天左右。最好是一个月以上。15、装修施工许可程度：墙壁可不可以隔断装潢，上下排水一定要通畅，电力供应应不低于 10 千瓦。转让费：门头房一般转让费控制在 2 万以下（一般具备一定的基础装修、空调、美容仪器等等）超过 2 万以上的门头房尽量不考虑，特殊情况另定。16、广告牌位置：广告牌摆放的位置、面积及期限。17、消防：该建筑必须通过消防验收
