1、新建筑建筑面积计算规范已经实施 15 个月了。新版规范变化非常大大，对当前很多“偷面积”的绝招有秒杀力，为让从事房地产研发工作的朋友不违反规范，不触红线，尽可能的偷面积。地产联盟特邀请最牛专家对新建筑面积计算规范进行逐条解读，希望大家喜欢：第一部分：新面积规范编制原则修订总体原则1、 适用范围：增加了“建设全过程”。本次修订将适用范围扩大到建设全过程，规划、设计、施工、竣工结算等。但房屋产权面积不适用于本规范；2、阳台面积计算以主体结构为主的原则；3、可以利用（不论设计是否明确利用）的建筑空间都计算建筑面积，取消设计加以利用的说法；4、一般计算原则：本规范中，一般的取定顺序是：有围护结构的，按
2、围护结构计算面积；有底板的无围护结构（有围护设施），按底板计算面积（室外走廊、架空走廊）；底板也不利于计算的，则取顶盖（车棚、货棚等）。主体结构外的附属设施按结构底板计算面积；5、本规范涉及的所有建筑部件，均应符合国家现行设计、施工、质量、安全等规范的要求。第二部分：新面积规范修订的内容1.增加了建筑物架空层，取消了深基础架空层面积计算；2.取消了有永久性顶盖的面积计算，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、门斗、走廊等的面积计算规定；4.增加了飘窗的建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有永久
3、性顶盖的面积计算要求；7.修订了阳台的面积计算规定；8.修订了外保温层面积计算规定；9.修订了设备层、管道层的面积计算规定；10.增加了门廊的面积计算规定；11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。旧版规范删除的术语：回廊、围护性幕墙、装饰性幕墙、眺望间、永久性顶盖。删除了按使用功能命名的术语。新版规范新增的术语：建筑面积、建筑空间、结构净高、结构层、门廊、楼梯、主体结构、露台、台阶。修改的部分原有术语：层高、架空层、走廊、阳台、飘窗、骑楼、过街楼等。1.新增术语明确了栏杆、栏板等不属于围护结构。围护设施的设置应符合有关安全标准的规定。主体结构即我们俗称的承重结构或受力体系，是承受“所有上部荷
4、载”的体系。台阶是指建筑物出入口不同标高地面或同楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。2.修改的术语阳台主要有三个属性：一是阳台是附设于建筑物外墙的建筑部件；二是阳台应有栏杆、栏板等围护设施或窗；三是阳台是室外空间。阳台有两种情况：一种是在外墙和主体结构外，属于主体结构外的阳台；另一种是在外墙外、主体结构内，属于主体结构内的阳台。有时，设计将外墙内、主体结构内的部分也标注为阳台，但根据定义，阳台是外墙外的附属设施，外墙内的阳台实际上不应称呼为阳台。本规范为了能够表述清楚不同情况的规则，避免大家混乱，故对此种情况归为主体结构内的阳台。四、新计算建
5、筑面积的规定1.层高不同，面积计算有别3.0.1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：1 单层建筑物高度在 2.20m 及以上者应计算全面积；高度不足 2.20m 者应计算 1/2面积。3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足2.20m 者应计算 1/2 面
6、积。1、本规范不再区分单层建筑与多层建筑，其建筑面积计算规则统一进行规定。2、结构层高是指“楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离”。上下均为楼面时，结构层高是相邻两层楼板结构层上表面之间的垂直距离。建筑物最底层，从“混凝土构造”的上表面，算至上层楼板结构层上表面。分两种情况：一是有混凝土底板的，从底板上表面算起（如底板上有上反梁，则应从上反梁上表面算起）；二是无混凝土底板、有地面构造的，以地面构造中最上一层混凝土垫层或混凝土找平层上表面算起。建筑物顶层，从楼板结构层上表面算至屋面板结构层上表面。3、勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部分墙体的加厚部分，不能代表整个外墙结构
7、，故计算建筑面积时不考虑勒脚。4、当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时（不包括勒脚，外墙结构在该层高范围内材质不变 ），以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。5、下部为砌体，上部为彩钢板围护的建筑物（俗称轻钢厂房），其建筑面积的计算：当 h 在 0.45m 以下时，建筑面积按彩钢板外围水平面积计算；当 h 在 0.45m 及以上时，建筑面积按下部砌体外围水平面积计算。2.同楼层内有局部二层及以上楼层面积计算规定3.0.2 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在 2.20m 及以上的
8、，应计算全面积，结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2面积。1、本规范不再强调“单层建筑物内设置”的概念，无论是单层、多层，只要是在一个自然层内设置的局部楼层都适用本条，例如复式房屋。2、建筑物内设有局部楼层，其首层面积已包括在原建筑物中不能重复计算。因此，应从二层以上开始计算局部楼层的建筑面积。【例】以上图为例。假设局部楼层、层高均超过 2
9、.20m，计算该建筑物建筑面积。解：首层建筑面积=5010=500m2有围护结构的局部楼层建筑面积=5.493.49=19.16m2无围护结构（有围护设施）的局部楼层建筑面积=（5+0.1）（3+0.1）=15.81m2合计建筑面积=500+19.16+15.81=534.97m2问题：如没有栏杆是否可计算面积？3.坡屋顶面积计算3.0.3 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在 2.10m 及以上的部位应计算全面积；结构净高在 1.20m 及以上至 2.10m 以下的部位应计算 1/2 面积；结构净高在1.20m 以下的部位不应计算建筑面积。【旧规范】3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒
10、脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：3.0.2 利用坡屋顶内空间时，净高超过 2.10m 的部位计算全面积；净高在1.20m 至 2.10m 的部位应计算 1/2 面积；净高不足 1.20m 的部位不应计算建筑面积。3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过 2.10m 的部位应计算全面积；净高在 1.20m 至 2.10m 的部位应计算 1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足 1.20m 时不应计算面积。 【例】某坡屋面下建筑空间的尺寸如图，建筑物长 50m，计算其建筑面积。解：全面积部分：S=50（15-1.52-1.02 ）=500m21/2 面积部分
11、：S=501.521/2=75m2合计建筑面积：S=500+75=575m24.场馆看台面积计算3.0.4 场馆看台下的建筑空间，结构净高在 2.10m 及以上的部位应计算全面积；结构净高在 1.20m 及以上至 2.10m 以下的部位应计算 1/2 面积；结构净高在1.20m 以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的 1/2 计算面积。本条共分三层意思，都是针对场馆的，但适用范围有一定区别：其一，关于看台下的建筑空间，对“场”（顶盖不闭合）和“馆”（顶盖闭合）都适用；其二，关于
12、室内单独悬挑看台，仅对“馆”适用；其三，关于有顶盖无围护结构的看台，仅对“场”适用。注意：有顶盖无围护结构的看台，必定有围护设施。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台如下图。无论是单层还是双层悬挑看台，都按各自的“看台结构底板水平投影面积计算建筑面积”。 “场”的看台 （1）有顶盖无围护结构的看台，按顶盖计算 1/2 建筑面积。计算建筑面积的范围应是看台与顶盖重叠部分的水平投影面积。 （2）有双层看台时，各层分别计算建筑面积，顶盖及上层看台均视为下层看台的盖。（3）无顶盖的看台，不计算建筑面积（看台下的建筑空间按本条第一款计算建筑面积）。 5.地下室面积计算3.0.5 地下室、半地下室应按其结构
13、外围水平面积计算。结构层高在 2.20m 及以上应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下应计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。1、由于地下室、半地下室与正常楼层的计算原则相一致，故实际在计算建筑面积时，无需对地下室、半地下室进行严格意义的划分。2、地下室、半地下室按“结构外围水平面积”计算，不再按“外墙上口”取定。当外墙为变截面时，按地下室、
14、半地下室楼地面结构标高处的外围水平面积计算。6.室外坡道面积计算3.0.6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2 计算面积。【旧规范】3.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。1、出入口坡道计算建筑面积应满足两个条件：一是有顶盖，二是有侧墙（即规范中所说的“外墙结构”，但侧墙不一定封闭）。计算建筑面积时，有顶盖的部位按外墙（侧墙）结构外围水平面积计算
15、；无顶盖的部位，即使有侧墙，也不计算建筑面积。 2、本条不仅适用于地下室、半地下室出入口，也适用于坡道向上的出入口。3、本规范出入口坡道，无论结构层高多高，都只计算一半面积，这一点与旧规范不同。 4、由于坡道是从建筑物内部一直延伸到建筑物外部的，建筑物内的部分随建筑物正常计算建筑面积，建筑物外的部分按本条执行。建筑物内、外的划分以建筑物外墙结构外边线为界。见下页图。上图中，红色线标示出了建筑物外墙结构外边线，线的左侧、下侧部分属于坡道出入口，按本条执行。 7.架空层面积计算 3.0.7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算
16、全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在 2.20m 及以上的部位应计算全面积；层高不足 2.20m 的部位应计算1/2 面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的 l/2 计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。1、架空层常见的是学校教学楼、住宅等工程在底层设置的架空层，有的建筑物在二层或以上某个甚至多个楼层设置架空层，有的建筑物设置深基础架空层或利用斜坡设置吊脚架空层，作为公共活动、停车、绿
17、化等空间 。 2、架空层是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”。只要具备可利用状态，均计算建筑面积。规范中提到的“吊脚架空层”，也是无围护结构的，如下图。 3、本规范将旧规范仅适用于坡地建筑物吊脚架空层、深基础架空层，扩大为建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层。同时，对计算规则作了调整，将建筑物架空层建筑面积改为按顶板水平投影计算，层高在 2.20m 及以上的部位应计算全面积，层高不足 2.20m 的部位应计算 1/2 面积。4、顶板水平投影面积是指架空层结构顶板的水平投影面积，不包括架空层主体结构外的阳台、空调板、通长水平挑板等外挑部分。【例】计算右图教学楼底层架空层的建筑面积。解：S
18、=15（ 4.5+1.8）=94.5m2【例】计算右图吊脚架空层的建筑面积。解：S=5.442.8=15.23m28.门厅面积计算3.0.8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足2.20m 者应计算 1/2 面积。本条与旧规范实质内容完全一样，仅是将“回廊”修改为“走
19、廊”（回廊属于走廊的一种），表述更全面。下图中涂黄部分归为走廊。 9.架空走廊面积计算3.0.9 建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。1、架空走廊，是指“专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间”。 2、关于规范中“有顶盖和
20、围护结构”的含义：旧规范仅提到“有围护结构”，本规范修改为“有顶盖和围护结构”，两本规范表述方式不同，但本质含义未发生变化。3、架空走廊建筑面积计算分为两种情况：一是有围护结构且有顶盖，计算全面积；二是无围护结构、有围护设施，无论是否有顶盖，均计算 1/2 面积。有围护结构的，按围护结构计算面积；无围护结构的，按底板计算面积。4、由于架空走廊存在无盖的情况，有时无法计算结构层高，故规范中不考虑层高的因素。10.“三库” 面积计算 3.0.10 立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无
21、结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足2.20m 者应计算 1/2 面积。1、本规范增加了无围护结构、有围护设施的立体书库、立体仓库、立体车库。如下图：2、有围护结构的，按围护结构计算面积；无围护结构的，按底板计算面积。注意：立体车库中的升降设备，不属于结构层，不计算建筑面积。以上二图都只能计算一层建筑面积。 仓库中
22、的立体货架、书库中的立体书架都不算结构层。11.特殊建筑面积计算3.0.11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 12 面积。12.橱窗面积计算 3.0.12 附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在 2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在 2.20m 以下的，应计算 1/2
23、面积。【旧规范】3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足2.20m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。1、落地橱窗的界定，本规范有所调整，由旧规范“建筑物外有围护结构的落地橱窗”调整为“附属在建筑物外墙的落地橱窗”。橱窗有在建筑物主体结构内的，有在建筑物主体结构外的。在建筑物主体结构内的橱窗如右图：在建筑物主体结构内的橱窗，其建筑面积随自然层一起计算，不执行本条款。在建筑物主体结构外的橱窗，属于建筑物的附属结构，“附属在建筑物外墙”
24、明确体现了这个含义。“落地”系指该橱窗下设置有基础。由于“附属在建筑物外墙的落地橱窗”的顶板、底板标高不一定与自然层的划分相一致，故此条单列，未随自然层一起规定。2、本条规范仅适用于“落地橱窗”。如橱窗无基础，为悬挑式时，按 3.0.13凸（飘）窗的规则计算建筑面积。13.凸（飘）窗面积计算3.0.13 窗台与室内楼地面高差在 0.45m 以下且结构净高在 2.10m 及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算 1/2 面积。1、目前俗称的凸窗或飘窗，从外立面上看主要有两类：间断式、连续式，如右图。 从室内看，也分两类：一类是凸（飘）窗地面与室内地面同标高，另一类是凸（飘）窗与室内地面
25、有高差（有高差时，高差可能在 0.45m 以上，也可能在0.45m 以下）。 2、无高差或高差在 0.45m 以下的，则凸（飘）窗实际上具备了一定的使用功能，因此本规范计算建筑面积。本规范高差是指结构高差。结构高差取定 0.45m，是基于设计规范取定。3、凸（飘）窗须同时满足两个条件方能计算建筑面积：一是结构高差在0.45m 以下，二是结构净高在 2.10m 及以上。如下图：高差 0.6m0.45m，结构净高 1.9m2.1m，两个条件均不满足，故该凸（飘）窗不计算建筑面积。 下图，高差 0.3m0.45m，结构净高 2.2m2.1m，两个条件均满足，故该凸（飘）窗应计算建筑面积。 【例】某个
26、能计算建筑面积的凸（飘）窗平面尺寸如下图，计算凸（飘）窗建筑面积。 解：S=1/2（1.2+2.6）0.61/2=0.57m214.走廊（挑廊）面积计算 3.0.14 有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算 1/2 面积。【旧规范】3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足2.20m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。1、室外走廊（包括挑廊）、檐廊都是室外水平交通空间。其中挑廊是悬挑的水平交通空间；檐廊是底层的水平交通空间，由屋檐或挑檐作为顶盖，且一般有柱或栏杆、栏板等。底层无围护设施但有柱的室外走廊可参照檐廊的规则计算建筑面积。无论哪一种廊，除了必须有地面结构外，还必须有栏杆、栏板等围护设施或柱，这两个条件缺一不可，缺少任何一个条件都不计算建筑面积。
