1、（四）房屋建筑物的评估 本次纳入评估范围的房屋建筑物及构筑物坐落于于天津市华苑产业区（环外）海泰东路 12 号，用地面积 20,252.70 平方米，院内共有各类房屋建筑物 4 栋，总建筑面积 17,292.50 平方米，构筑物 6 项、室外管道 4 项。以上资产为天津市环欧半导体材料技术有限公司的生产、辅助用房及附属配套设施。本次评估房屋建筑物、构筑物于2004 年开工建设，于 2005 年至 2007 年陆续竣工投入使用，均处于正常使用状态，房屋建筑物及构筑物日常维护较好，总体建造质量及使用状况较好；评估主要采用重置成本法。 根据企业提供的房屋建筑物评估明细表逐一进行了核对，做到帐表相符。
2、通过对房屋产权文件、房产购建合同、建筑规划许可证、建筑工程承包合同、竣工验收证明等文件以及相关的会计凭证审核核实对其权属予以关注。在此基础上，组织专业工程技术人员进行现场勘察和核实。 重置价值的确定 根据现场勘察、鉴定记录，结合所评估的建筑物结构特征、装修标准和附属设备配套情况，依据天津市现行的建筑工程预算基价和建筑材料市场价格及工程的预（结）算造价资料，并按现行标准考虑其前期费用、其他费用、管理费和资金成本等必要的费用，计算出建筑物于评估基准日时点的重置全价。 重置价值的计算 重置成本包括：建安综合造价、前期和其他费用、建设单位管理费、建设期资金成本。 计算公式为：重置成本=建安综合造价+
3、前期和其他费用+建设单位管理费+贷款利息 （1）建安综合造价按建筑物的实物工程量参照 2004 年建筑工程预算基价和委托方提供的有关合同、结算以及相似工程造价资料计算（估算） ； （2）前期和其他费用包括：规划执照费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费和合同预算审查费等； （3）建设单位管理费根据评估建筑物的总体规模和资产价值，按照有关规定计算； （4）资金成本（贷款利息）按中国人民银行现行利率考虑。 2、成新率的确定 对成新率采用综合法予以确定。根据建设部房屋完损等级鉴定标准 ，结合建筑物设计、施工、使用、保养情况，采用观察法分别对各分部工程进行打分。再依据各部位在建筑物中所占的权重，分别计
4、算出各部位的实际得分，进行加和，得出观察法成新率（占 60%） ；参照建筑物的设计使用年限、已使用年限，按照年限法公式计算出年限法成新率（占 40%） 。 年限法成新率= （1已使用年限/设计使用年限）100% 综合法成新率= 观察法成新率60%年限法成新率 40% 3、评估净值的确定 评估净值= 重置全价 成新率 （五）在建工程的评估 评估人员首先对申报的在建工程进行帐表核对，按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定评估值。天津市建筑工程预算基价(2008) 土建 作者：ly 建筑定额来源：本站原创 点击数： 22403 更新时间：2009-6-14
5、 土建工程总说明一、天津市建筑工程预算基价 DBD29-101-2008(以下简称“本基价”)是根据国家标准建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008 规定要求，以全国统一建筑工程基础定额(土建工程)、天津市建筑工程预算基价(2004 年)为基础，结合本市实际编制的。二、本基价是编制设计概算、施工图预算、竣工结算、编审工程量清单和确定招标控制价的依据；是编制概算定额、估算指标的基础；是计算投标报价的参考；是核定投标报价与成本价对比的基础。三、本基价适用于天津市行政区域内工业与民用的新建与扩建工程。四、本基价是按照现行的施工及验收规范、质量评定标准、安全及技术操作规程制定的，是在合理工期
6、内、正常条件下、采用常规的施工方法和施工工艺以及合理的施工组织和机械配置，完成单位合格产品所需要的人工、材料、机械台班及相应管理费用的消耗量标准，它反映了本市社会平均消耗量水平。五、本基价中的工作内容仅说明了主要施工工序，次要工序虽未说明但基价中已考虑。六、本基价中各子目的预算基价由人工费、材料费、机械费和企业管理费(以下简称“管理费”)组成。七、本基价中人工费的说明和规定：1.本基价的人工消耗量是以现行全国建筑安装工程统一劳动定额和全国统一建筑工程基础定额(土建工程)为基础，并结合本市实际编制的，已考虑了各项目施工操作的基本用工、辅助用工、材料超运距用工及人工幅度差。2.人工效率按八小时工作
7、制计算。3.人工单价按工种技术含量不同分为三类：一类工每工日 59.20 元；二类工每工日 47.20元；三类工每工日 37.70 元。4.人工单价中包括基本工资、工资性质补贴、职工福利费、生产工人的辅助工资和劳动保护费等。5.人工费中包含其他人工费，内容包括：(1)工程定位、复测、点交、清理中的人工费。(2)生产工具用具使用费。6.工日消耗量带有括号者表示该工日不作为计算垂直运输的基数。八、本基价中材料费的说明和规定：1.材料费包括主要材料、零星材料费、其他材料费等。凡构成工程实体且能够计量的材料、成品、半成品均按品种、规格逐一列出消耗量；不构成工程实体且用量较小的零星材料，归入零星材料费内
8、；材料的检验试验费和材料采购及保管费纳入其他材料费中。2.材料采购及保管费按照材料价格的 2.1%计取，由建设单位供料至现场(或施工单位指定地点)，并由施工单位负责保管者，退给建设单位 0.875%，施工单位留 1.225%；由建设单位供料至现场(或施工单位指定地点)，并由建设单位负责保管者，退给建设单位 1.68%，施工单位留 0.42%。3.工程建设中部分材料由甲方供料，结算时退还建设单位所购材料的材料款(包括应退的材料采购及保管费)，材料单价以合同约定为准，材料消耗量按实际消耗量确定。4.周转材料按摊销量编制，且已包括回库维修及相关费用。5.材料的消耗量均按合格的标准规格产品编制。6.材
9、料消耗量中包括了从工地仓库、现场集中堆放地点或现场加工地点至操作或安装地点的施工现场堆放损耗、运输损耗、施工操作损耗。7.本基价中的材料价格是按照 2008 年度天津市建材市场材料价格加权平均综合计算，价格中包括了由供应地点运至工地仓库(或现场堆放地点)的费用。8.材料或成品、半成品的消耗量带有括号，并且列于无括号的消耗量之前，表示该材料未计价，基价总价中不包括其价值，应以括号中的消耗量乘以其价格分别计人基价的材料费和总价内，同时计人该材料的采购及保管费；材料或成品、半成品的消耗量带有括号，并且列于无括号的消耗量之后，表示基价的总价和材料费中已经包括了该材料的价值，括号内的材料不再计价。九、本
10、基价中机械费的说明和规定：1.机械台班消耗量是按正常合理的机械配备确定的。2.机械台班单价是按照全国统一施工机械台班费用编制规则编制，人工、燃料的价格是按照 2008 年度市场价格加权平均综合计算。十、本基价除注明者以外，均以建筑物檐高 20m 以内考虑，当建筑物檐高超过 20m，因降效所增加的人工、机械和有关费用按第十七章超高工程附加费执行。十一、施工用水、电费，已包括在基价中，不另计算。施工现场应由建设单位安装水、电表，交施工单位保管和使用，施工单位按表计量，按相应单价计算后退回建设单位。十二、本基价中凡注明“以内”或“以下”者均包括本身在内，而注明“以外”或“以上”者均不包括本身。十三、
11、材料消耗量带有号，则号前为消耗量，号后为单价。数字后带“()”者，“()”内为规格型号。十四、本基价中材料和机械的规格凡未注明计量单位者均为毫米。建筑面积计算规则一、单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：1.单层建筑物高度在 2.20m 及以上者应计算全面积；高度不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。2.利用坡屋顶内空间时净高超过 2.10m 的部位应计算全面积；净高在 1.20m 至 2.10m 的部位应计算 1/2 面积；净高不足 1.20m 的部位不应计算面积。二、单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结
12、构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。三、多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。四、多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过 2.10m 的部位应计算全面积；净高在 1.20m 至 2.10m 的部位应计算 1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足 1.20m 时不应计算面积。 五、地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、
13、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。六、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在 2.20m 及以上的部位应计算全面积；层高不足 2.20m 的部位应计算 1/2 面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的 1/2 计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。七、建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设
14、有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。八、建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。九、立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。十、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.
15、20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。十一、建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。十二、有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的 1/2 计算。十三、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。十四、设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应
16、按其底板面的外围水平面积计算。层高在 2.20m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m 者应计算 1/2 面积。十五、建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。十六、雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过 2.10m 者，应按雨篷结构板的水平投影面积的 1/2 计算。十七、有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的 1/2 计算。十八、建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2 计算。十九、有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的 1/2 计算。二十、高低联
17、跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。二十一、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。二十二、建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。二十三、建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。二十四、下列项目不应计算面积：1.建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2.建筑物内的设备管道夹层。3.建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。4.屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。5.建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。6.勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装
18、饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在 2.10m 及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。7.无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。8.自动扶梯、自动人行道。9.独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。天 津 市 建 设 工 程 计 价 办 法1 总 则1.0.1 为规范我市工程造价计价行为,维护建设工程发包人与承包人双方的合法权益,合理确定和有效控制工程造价,根据国家标准建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008,结合本市实际制定本办法。1.
19、0.2 本办法适用于本市行政区域内的建筑工程、装饰装修工程、安装工程、市政工程、仿古建筑及园林工程、人防工程、房屋修缮工程等建设项目的计价活动。1.0.3 建设工程计价依据包括本办法、2008 年天津市各专业工程预算基价(以下简称“各专业预算基价”)、2008 年天津市各专业工程工程量清单计价指引( 以下简称“各专业计价指引”)。1.0.4 各专业预算基价是编制设计概算、施工图预算、竣工结算、编审工程量清单和确定招标控制价的依据;是计算投标报价的参考 ;是核定投标报价与成本价对比的基础。1.0.5 工程计价包括工程量清单计价和施工图预算计价,以及相应的工程价款调整和竣工结算等。工程量清单计价是
20、依据建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008 确定的综合单价法;施工图预算计价是依据各专业预算基价确定的工料单价法。1.0.6 全部使用国有资金投资或国有资金投资为主(以下二者简称“国有资金投资”) 的工程建设项目,必须采用工程量清单计价;非国有资金投资的建设项目,可采用工程量清单计价,亦可采用施工图预算计价,但同一工程不能同时采用两种计价方式。1.0.7 建设工程计价活动,除应遵守本办法外,还应符合国家和本市的有关法律、行政法规以及相关标准、规范的规定。2 工程量清单编制2.1 一般规定2.1.1 采用工程量清单方式招标的,工程量清单必须作为招标文件的组成部分,其准确性和完整性由招
21、标人负责。2.1.2 工程量清单是工程量清单计价的基础,应作为编制招标控制价、投标报价、工程价款调整以及竣工结算等的依据之一。2.1.3 工程量清单是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目的名称和相应数量的明细,由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单等组成。2.1.4 工程量清单应根据下列依据编制：1 本办法;2 各专业计价指引;3 建设工程设计文件及相关资料;4 与建设工程项目有关的标准、规范、技术资料;5 招标文件及其补充通知、答疑纪要;6 施工现场情况、工程特点及施工的常规做法;7 其他相关资料。2.1.5 采用工程量清单招标的工程,应在招标文件中说明该工程投标人承担的
22、风险内容及其范围和幅度。2.2 分部分项工程量清单2.2.1 分部分项工程量清单应按照各专业计价指引的规定,列出构成工程实体的全部明细项目和工程量。每个分部分项工程项目均应包括在正常的施工条件下,按照常规的施工工序、施工步骤、操作方法、设计要求和施工验收规范完成工程实体项目的全部过程。2.2.2 分部分项工程量清单的内容应包括项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量。2.2.3 分部分项工程量清单应根据各专业计价指引规定的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量计算规则进行编制。2.2.4 分部分项工程量清单的项目编码应采用十二位阿拉伯数字表示。一至九位应按各专业计价指引的项目编码规定设置,十至十二位应根据拟建工程的工程量清单项目名称由编制人设置,并自 001 起顺序编制。项目编码在同一专业工程中不得有重码。2.2.5 分部分项工程量清单的项目名称应按各专业计价指引的项目名称结合拟建工程的实际确定。2.2.6 分部分项工程量清单的计量单位应按各专业计价指引中规定的计量单位确定。各专业计价指引中有两个或两个以上计量单位的应选择其中一个。2.2.7 分部分项工程量清单的工程量应按各专业计价指引中规定的工程量计算规则计算,有效位数应遵守下列规定：1 以“立方米” 、 “平方米” 、 “米” 、 “千克”为单位应保留小数点后两位数字,第三位四舍五入;
