1、户型说辞一、讲解顺序1. 明确户型（几房几厅几卫） ，明确面积（多大面积）2. 确定方位（上北下南左西右东）3. 讲解路线、纵向讲解：进门（大门朝向、寒暄）厨房生活阳台餐厅客厅阳台（穿插个功能区的优势、总结组合优势）客卫（方位、优势）主卧（优势、设计重点讲解）次卧（优势简明扼要）整体组合优势总结、环向讲解：进门客厅阳台次卧主卧北卧客卫厨房生活阳台餐厅整体组合优势总结二、注意事项1. 把客户引导至户型南向2. 手势为四指并拢，指定位置， （指定一个位置时，手指不可在户型上乱晃，直到该位置讲解完毕）3. 多用“您的” ，让客户身临其境4. 注意感情渲染，描绘客户住进去之后的情景5. 注意每个功能区
2、的优势6. 增加互动，多提肯定回答的问题三、各个户型的优、劣势及劣势回避办法（1）四房* 优： *1. 户型方正，面积适中。2. 布局舒展，尺度宽松，动静分区3. 全明设计，南北通透，即充分采光，又有利于室内空气流通。4. 客厅超大开间，与景观阳台相连，使客厅的空间感增强，采光效果更好。5. 厨房与餐厅东西相连，就餐、使用更加便利。6. 餐厅北面带阳台设计，采光，观景，生活更方便。7. 客卫干湿分离又照顾到了 3 个卧室及客厅的便利性。8. 主卧带独立卫浴，便捷之中尽显优越与尊崇。9. 主卫独立朝南，阳光杀菌，享受健康生活。10. 主卧梯形窗设计，三面采光效果更佳。11. 超大主卧，4 米开间
3、，更能彰显主人尊贵和大气。12. 次卧室带储藏室设计，居家生活人性化设计。13. 北边的卧室避免了一节过道，更能节约面积，增大使用空间。* 劣： *以及针对劣势的说辞1. 客厅进深太短，不够大气。解决：餐客相连，本身空间感就很好，再加上客厅 4.8 米超大开间，客厅非常开阔。2. 餐厅、厨房太小不实用。作为南北通透的四房设计，有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实用性，再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线。3. 过道太长，太窄浪费面积。书房的门对这门从风水上来讲，没有任何影响，再说这样还可以增加您书房的通风。4. 北卧室的门与入户门相对，冲
4、风散财。书房的门对这门从风水上来讲，没有任何影响，再说这样还可以增加您书房的通风。5. 没有飘窗设计。飘窗向外伸出，玻璃对接时容易产生缝隙，密封不严会容易渗水，时间长了还容易留下水渍，打扫会很麻烦，影响室内装修效果。再加上向外伸出的窗台他的透光性没有平窗透光性好，为了让您享受到更充足的阳光，我们就采用了现在高端住宅常用的超大平窗6. 次卧带一个储藏室，不够实用浪费面积这个主要看您怎么来看了，实际上作为四房，您家里的杂物肯定相对来讲会稍多一些，所以在您的房间里多一个储藏室，这些杂物都可以放在里面，您的卧室也会更加整洁。7. 次卧面积太小。相对来讲面积是不大，但这个是您的客卧或者是儿童房，根本不需
5、要太大的使用空间。8. 厨房与公共卫生间紧挨着。这个完全不影响，不从一个方位进出。9. 主卧衣帽间实用性不强、浪费面积。装修方法不同他的实用性也不一样，我建议您可以做一个推拉的组合衣柜，现在很流行也很实用，一扇推拉门还可以做成穿衣镜，独立的使用，节省卧室空间。10. 主卧梯形窗，不好摆放家具。这么豪华的卧室，最主要的就是他突出的空间感，您还要摆什么家具啊？您放一些健身器材如跑步机或者放一个贵妃椅，享受别样生活多好！（2）大三房* 优： *1. 全明设计，南北通透。2. 引入新的居住理念，入户花园，尽显尊贵。3. 入户花园使人视觉放松，更增加了室内的私密性。4. 南边的景观大阳台设计完全可以做阳
6、光房，无形中多出一个房间。5. 厨房入户门紧挨着，这样使用或放置杂物更为方便。6. 功能分区、动静分离。7. 主卧带卫生间，更显主人的尊贵。8. 有独立的书房，更有一种书香门第的气息。9. 客厅 4.5 米大开间采光，通风非常的好。10. 次卧室有一大落地窗，通风，景观效果更好。11. 餐厅设计大气，便于客人会餐。12. 全明设计，没有暗房。13. 空调外机板设计在里边，不经风吹日晒。* 劣： 1. 入户花园使用率不高。问题回答：入户花园是非常实用的，首先他多出了一个独立的空间，您可以布置出一个您喜欢的私人绿色空间，比如放一些藤椅、盆景等，当您回到家的时候，第一眼看到的就是满眼绿色，心情肯定比
7、较舒畅。再加上入户花园也是一个过渡，相当于一个玄关的作用，可以增加室内的私密性，并且只算了一半的面积，非常划算。2. 餐厅的位置空置面积太大，浪费太多。3. 次卧门对餐厅，没有私密性。4. 公共卫生间不是干湿分离的，不太方便。5. 客厅的窗户不是落地窗，不够大气。6. 客厅不连接南向阳台，视野不够开阔。7. 不是南北双阳台设计。8. 书房的门正对主卧室的门。9. 餐、客错开，空间感不强。10. 北向书房面积太小。* 劣势回避： *1 问题回答：入户花园是非常实用的，首先他多出了一个独立的空间，您可以布置出一个您喜欢的私人绿色空间，比如放一些藤椅、盆景等，当您回到家的时候，第一眼看到的就是满眼绿
8、色，心情肯定比较舒畅。再加上入户花园也是一个过渡，相当于一个玄关的作用，可以增加室内的私密性，并且只算了一半的面积，非常划算。2 问题回答：餐厅的空间完全够用，空置的位置还可以装修一个吧台，更加提升主人的品位。3 问题回答：本身是一个次卧，相对来讲不会那么明显，而且这样还可以增加房间的通风效果，真正做到南北通透。4 问题回答：以前大家比较喜欢干湿分离的卫生间是因为家里人口比较多，现在相您选择三房本身家里人也不多，再加上是两卫设计，完全够用了，而且卫生间面积比较大，您可以设计一些比较豪华的浴缸等洗浴设施，使用起来也更方便。5 问题回答：虽然没有做落地窗，但是客厅我们做的是超大的平窗，透光、视野同
9、样也是和开阔的。6 问题回答：同上；而且这样的设计也是现在最新的一种设计，阳台做的很宽，次卧与客厅共用一个，既保证了基本功能的使用也不至于出现在客厅会客，看到阳台上主人私人衣物这样的尴尬。7 问题回答：本身厨房就够大，非常实用。而且入户花园要比北阳台功能更多，更实用。8 问题回答：这样很好啊，只有这样才算是真正的通风对流。9 问题回答：虽然没有完全对应但是是相连一体的，空间感也很好。10 问题回答：12 平米的面积作为书房来说已经够用了，书房一般只是放个书桌，放个书架本身就用不了多大面积。（3）小三房* 优： *1. 全明设计，南北通透。2. 南北双阳台设计。3. 户型方正，紧凑实用。4. 卫
10、生间干湿分离。5. 动静分区。6. 客厅连大观景阳台。7. 主卧带卫生间且有窗。8. 有独立的储藏间。9. 主卧带观景台，使卧室更添浪漫的气息。10. 内设空调机位。* 劣： *1. 主卫生间面积太大。2. 厨房面积太小。3. 次卧室带一个储藏间，卧室显得非常的小。4. 主卧室门与书房门对着。5. 北阳台与厨房相连，使用不方便。6. 户型设计有过道，面积有浪费。* 劣势回避： *1 问题回答：主用卫生间面积大是现今最流行的，您可以根据您的喜好来装饰您的私人浴室，享受真正的尊贵、奢华生活。2 问题回答：作为小三房来讲，人口不多，可以做整体橱柜，厨房面积完全够用。3 问题回答：次卧室本身不需要太大
11、面积，而且家里肯定都有杂物，有储藏间很方便。6 问题回答：作为南北通透的三房设计，有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实用性，再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线。（4）二房* 优： *1. 全明设计，南北通透，通风效果好。2. 南北双阳台设计。3. 户型方正，使用率高。4. 卫生间干湿分离。5. 整个户型，卧室，客厅向阳，采光好。6. 客厅大落地推拉门，尊贵、大气。7. 入户门与客厅之间还有一个过渡，可以放个鞋柜。8. 次卧室还有一个小阳台设计。9. 大客厅的阳台大气，舒适。10. 餐厅靠窗，观景效果好，通风也好。11. 厨房和餐厅相连通
12、，方便就餐。12. 厨房连通生活阳台，便于摆放洗衣机。13. 半封闭阳台算半面积。14. 面积 89.99 可首付 20。* 劣： *1. 厨房与阳台相连使用不方便。2. 次卧室从卫生间的门进入。3. 入户门与主卧室的门相对。4. 不是动静分区，相互影响。5. 卧室的观景阳台太窄，没啥用。6. 离路近吵，有灰尘且一楼是商铺比较吵。缺点解决方法：1 问题回答：南北双阳台设计使用方便，独立分隔、可以放置杂物。2 问题回答：卫生间是干湿分离的，外面是洗手间，您也可以做成洗衣机房，空间是已定的看您怎么来利用。3 问题回答：这个影响不大，您可以把您主卧的门与墙壁做成颜色一致，在稍作装饰等*主要是转移注意
13、力。4 问题回答：因为它本身就是两房，而这样的设计是最标准的动静分区，三轴设计。5 问题回答：他的用处很大，首先可以增加采光、通风，再者是给您一个独立的空间，您平常工作累了不用出门，站在这样一个小阳台上，眺望一下风景，呼吸一下新鲜空气，放松放松心情，多好，而且如果您有什么私人物品不想放在阳台上，那这里就给您了一个隐蔽的空间让您使用。6 问题回答：我们用的都是双层隔音效果特别好的玻璃，同临路说辞（5）一房* 优： *首先，49 平方米的户型一期我们只有 25 套，十分珍贵。1. 阳光户型，客、卧、阳、厨都在南向，会客，烹饪皆可欣赏到风景。2. 客厅与阳台相连，增加客厅使用面积，空间感很好。3.
14、户型方正，格局简约，实用而不浪费。4. 卫生间干湿分离。5. 双阳台设计，且都朝阳，采光效果很好。6. 厨房相连生活阳台，带上下水，放置杂物、洗衣服都很方便。7. 餐厅设计的位置，既不浪费面积，摆放的位置又十分合理。8. 阳台半封闭，算半面积。9. 一梯三户，公摊小。* 劣： *1. 户型不通透，透气性不好。2. 卫生间无窗户，不透光，不透气。3. 厨房窄长，不好摆橱柜且厨房没窗户不透亮。4. 客厅开间太小5. 客厅和餐厅没有分隔开。6. 进入户门处有点浪费。7. 阳台和厨房相连多此一举。8. 入户门对楼梯间。* 劣势回避： *1. 阳光户型，除卫生间之外，都有窗。2. 卫生间设有通风道。3.
15、 厨房南边与生活阳台相连，厨房南墙可以做成玻璃透光也很好而且还设有通风道。4. 49 平米一房一厅双阳台，这已经很经典了，而且将近 19 平米面积完全够用。5. 如分开的话每个空间都太小，而且这样空间感更强。6. 是一个过渡和缓冲，可以设置鞋柜。7. 功能分开，多了一个独立功能区，可以做洗衣房也可以做储物间，非常实用。8. 因为是一梯三户，这样公摊少。第一大类型卖点楼盘硬件。产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子是决赛购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一 个卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新
16、工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、创新技术、绿化率卖点。第二大类型卖点建筑风格; 如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格第三大类型卖点空间价值; 空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆。在空间里自由打造未来的设想。卖点的构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点。第四大类型卖
17、点园林主题。环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得最好，我们非得有很多说法，但愿买房子的人民多年以来可以感觉那么好。卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林。第五大类型卖点自然景观。拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人
18、工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景第六大类型卖点区位价值，对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各不相同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。卖点构成：繁华路段、CBD 概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段第七大类型卖点产品类别。人以群分、房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。卖点构成：小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新
19、独院住宅、经济适用房。第八大类型卖点人以群分， 不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品。就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区第九大类型卖点原创概念，白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念。有些牵强附会、有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。卖点构成：居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规划第十大类型卖点功能提升。为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升，或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发
20、商的操作提出了更高的要求。卖点构成：健康概念、投资概念、绿色概念、E 概念卖点、环保概念、生态概念。第十一大类型卖点产品嫁接，在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑袋即可。卖点构成：教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念。第十二大类型卖点楼盘软性附加值。 生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到。这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。卖点构成：服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点第十三大
21、类型卖点产品可感受价值。 居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值有紧密关系，在不同时代、不同地域、会有不同的侧重点。这类卖点平和厚实，直奔关键主题。卖点构成：品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点。第十四大类型卖点楼盘及发展商形象。好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。在信息不对称的环境下，善良的中国人喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子！ 卖点构成：荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性。第十五大类型卖点居住文化与生活方式。在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生
22、活方式。卖点构成：生活方式、品味卖点、文脉卖点第十六大类型卖点情感，人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感，可以说情感是我们这个社会最与众不同的之一。我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。卖点构成：孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点第十七大类型卖点创意促销，如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。卖点构成：价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法。
