1、1浅谈社区维修工程管理第 1 章 社区维修工程概论社区维修工程是针对已有的建筑及构筑物进行的修缮工程，主要是住宅楼和相关的服务用房等。维修工程相对基建工程包括零星土建、房屋与建筑物修缮、装修工程、场地硬化、道路、水电暖、排水、绿化、照明设备、拆迁工程以及一些基建工程的配套附属工程等。胜利油田开发初期的住宅楼基本上建设于八十年代，现已基本接近设计寿命。各小区建设年代较早且分布不集中，住宅布局插建现象较多，住宅建设及配套设施缺乏统一规划，建设标准低，基础差、问题多，随着住宅楼本体和配套系统的逐年老化，普遍存在着较大程度的损坏现象，安全隐患多，直接影响了居民的正常生活。部分住宅楼墙皮、阳台及窗套出现
2、空鼓开裂和脱落，落水管不同程度的出现损坏现象，严重影响了居民的生活，同时存在着安全隐患。屋面漏雨现象比较严重，虽然每年耗费大量人力物力维修，但是收到的效果却不理想。楼道墙皮老化脱落，且涂料污染严重，楼梯扶手损坏，楼梯踏步酥裂，楼宇门损坏无法开启，还有部分楼道窗为的水泥花格窗等问题，夏季蚊蝇肆虐，严重影响了居民的正常使用。小区内的排水管网基本是随着住宅建设而同期配套建成，排水系统就近接入，管网布局不合理，部分小区雨污混排，随着常年的使用，排水管道老化、塌陷、淤塞现象突出，导致污水外溢，同时由于排水管网不通畅，影响了居民雨季出行。部分小区地面硬化由于排水管网塌陷，造成地面凹凸不平，又由于花砖地面使
3、用年久，地面粉化现象比较突出，极大影响了人居环境。部分小区绿化规划布局凌乱，花池板断裂，苗木退化。小区由于建成早、标准低，道路过于狭窄，同时缺少停车位，不能实现车辆的合理停放和出行，存在安全隐患。休闲活动场地等公共服务设施不齐全，需要进一步完善。部分小区居住、办公、商业布局混杂，小区无法达到封闭管理，同时部分2小区缺乏安全防范设施，因此给治安管理工作带来较大困难。社区维修工程多数项目为修缮改造，种类繁多、分布零散、施工点多、工程量较难核算；工程施工随意性较强，通常无正规专业设计。由此在维修工程的管理中存在不少问题。1.1 工程缺乏计划性良好的管理计划是能使有限的维修资金能够发挥出最大投资收益的
4、重要保障，而这是现今社区管理部门面临的热点问题。社区维修工程管理的现状造成了实施前难以计划，缺乏对维修工程立项的严格论证，究竟维修什么?何时维修?哪些先修?哪些后修?社区维修工程管理相对粗放，工程项目整体规划缺失，维修质量无法保证，导致有的维修工程几经反复也没有达到理想效果，造成资金浪费。究其原因主要是程序不规范，管理意识不健全。1.2 维修工程成本构成不合理维修工程开工前经济论证不足、投资估算难以估准、不按限额设计、现场施工超计划工程量等，从而导致实际完成工程量与计划下达的工程量不一致，经常出现成本超预算的情况。由于社区的维修管理人员和审计人员较少，而且业务水平有限，使得维修工程现场管理和结
5、算费用存在难以管理、监督力度不够，加之财务人员缺乏施工预算方面的基本知识，只根据维修合同、审计后的结算价付款。1.3 维修工程质量管理制度不健全维修工程主要包括由社区自行决定的改造、修缮、装修、绿化、硬化以及一些基建工程的配套附属工程等，且这类工程的特点是种类繁多、分布零散、施工点多、单个工程金额不大，使得维修工程的管理无法像大型新建工程一样采用委托监理的方式3进行质量管理。同时，因维修工程量小，很多工程或设计没有项目批准审核，施工单位的选择、材料采购、现场管理、竣工资料的收集、维修后的保修和使用情况等一系列管理制度或措施难以健全，使维修工程无章可循、无据可依，工程施工随意性较强，这就给施工管
6、理带来了许多的不便，由于多方面的原因，工程监督管理比较困难，漏洞相对较多。维修工程管理人员大多不懂专业技术，对维修工程的施工、工艺、材料、设备等了解不深，缺乏基本的维修技术培训，或专业技能不强，势必造成维修工程难于管理、质量难以保证的局面。因此，针对维修工程的特点，如何采取有效措施，确保维修工程质量是社区维修工作面临的一大难题。1.4 施工安全管理由于维修工程分布零散，施工点多，隐蔽工程多，施工时间比较集中，施工周期较短，致使管理人员在施工期间疲于奔命，严重影响施工质量安全。1.5 后期保修不健全由于维修工程的管理无法像大型新建工程一样采用委托监理的方式进行管理、监督，造成工程竣工后保修期内难
7、以维修。4第 2 章 社区维修工程管理对策良好的管理计划、合理的成本控制、健全的质量监管制度和保修方案等是能使有限的维修资金能够发挥出最大投资收益的重要保障，下面就从以上几个方面论述社区维修工程管理对策。2.1 慎重立项、确定施工重点首先根据财力、物力对需要维修的项目进行全面调查，按资金数量和轻重缓急划分为日常零星维修、非零星维修、突发抢修和专项维修等。维修计划的确定，既有超前性又有实现的可能性，还需满足单位发展和建设的需要。其次对拟实施的基建维修工程逐项进行论证，论证工作视项目的大小和技术复杂程度而异。论证即要考虑眼前、局部，也要顾及长远和全局；即要计算一次性投入的差异，也要考虑项目交付使用
8、后的运行成本，以求得最佳的经济和社会效益。以近年来油田开展的老旧小区改造为例，在考虑增加停车位、地面硬化的同时，一定要把雨污排水管道和水电等的改造一起考虑进来，否则地面硬化完成后，一旦出现排水不畅、於堵、塌陷，或者电缆、水管线等出现故障，就要破坏地面，势必会造成地面投资的浪费。再次是深入调研、精心设计维修工程方案，这是维修工程项目前期工作的重中之重。分析维修工程方案是否坚持先进适用，经济合理的原则，是否从社区现实出发，量力而行，在满足质量的前提下，最大限度地节约建设成本等。统筹规划、科学安排各类改造项目。对社区维修工程进行全面摸底，准确掌握维修项目影响的人口数量、建筑状况、基础设施及配套现状、
9、小区管理中存在的突出问题等，编制小区维修改造规划，建立和完善小区维修改造项目库。在掌握详尽数据的基础上，对小区进行分类评估，统筹规划，编制小区维修改造可行性研究报告等一系列前期准备工作，为维修5工程顺利实施奠定良好基础。2.2 监督、控制维修工程成本对已经批准的立项项目，工程管理部门要统筹好维修资金，根据轻重缓急的原则来安排维修项目的设计和施工顺序。社区维修工程的计划管理与成本控制，需要从工程开工前、工程施工阶段到竣工验收结算各阶段需要多个部门互相联系、互相协调、统一管理。维修工程开工前针对经济论证不足、投资估算不准、不按限额设计、现场施工超计划工程量等，从而导致实际完成工程量与计划下达的工程
10、量不一致，经常出现成本超预算的情况，实施方案是从价值工程理论和现场实际两个方面着手，抓住设计方案确定这个关键阶段，有效的控制维修工程成本；维修改造工程施工阶段各部门协调管理，提前进行事前控制，从源头上控制，从源头上把关，确保结算质量，降低工程成本，并优化设计方案，使设计图纸更加符合现场施工和投资控制的要求，减少后期变更；维修改造工程竣工验收结算是工程项目结算的最后一个程序，是控制工程成本的最终关键环节，而工程造价审核是集技术、经济与管理“三位一体”的综合业务，它影响因素多、涉及面广，既是工程管理的重点，也是难点。在工程竣工结算阶段，我们严格按照管理局下发的有关结算办法和定额规范规定严格审核，严
11、格把关，避免“人情”结算。2.3 健全管理机构、充实管理队伍、提高从业人员综合素质维修工程要管理到位，必须重视和加强相关管理部门的建设。工程实施单位应提高工程管理人员的素质和维修工程技能，工程管理人员需要具备工程技术、造价管理、法律等方面的知识。工程管理人员素质的高低，直接影响工作的效率和工程目标的实现。在经费和时间上，支持工程管理人员参加各种业务学习，鼓励他们积极参与职称考评和学历教育，使他们熟练地掌握相关法律、法规、设计、施工管理和造价管理的6知识和信息技术手段。另外，维修工程的管理涉及多个部门，这就要求工程管理人员要不断提高自身的沟通能力、协调能力和管理能力。适应小区维修改造的管理模式和
12、运作方法，陆续修订完善各项管理制度，做到每个岗位工作有标准、考核有依据、奖罚有措施、责任有追究。实行项目组之间开展“比质量、看效率、争创样板工程”活动机制。同时组织相关人员到其他单位实地参观学习，进一步提升管理人员服务观念和创优意识。维修计划下达伊始，可以成立计划部门、经营管理、物业房产、财务、结算、纪检监察、审计、基建管理等相关职能部门负责人为成员的工作小组，小组下设以相关职能部门和单位人员为成员的管理项目组，负责维修改造工作的计划综合平衡、协调解决项目运行中的问题，以及项目工程的监督、验收、结算等日常管理工作。工作小组应组织相关部门深入小区走访调研，指导小区维修改造工作。从改善小区环境、提
13、高居住质量、解决群众投诉和应急性工作为出发点，逐步拓展到小区综合整治等多个方面。管理项目组对小区改造任务进行详细分解，明确责任单位、挂靠领导、进度计划和职责分工；成立维修改造运行小组，通过周例会和专题会议制度及时通报工程进度和存在问题；建立工程运行计划，具体落实到日、周、月，加强调度，强力推进，确保工程按时间节点、进度计划完成。加大全程督察力度，完善监督机制，实施第三方监督。较大的维修计划项目可以委托监理公司实施监理，加强和审计部门联系及时沟通，邀请中介机构全过程跟踪审计，同时聘请纪检监察部门和居民代表参与全过程项目管理。对所有项目工程实行招投标制度，优选施工队伍。根据社区招标工作的现状，从投
14、标项目申请、招标文件制作、投标书发放、评标会议组织实施到评标结果审查等全程进行管理，发现问题及时进行纠正和处理，确保每个环节都符合油田相关规定。同时协同纪检监察、内控等部门共同行使监督权，做到招标必须有监督部门实施监督，并覆盖招投标活动的全过程，保证招标活动的公平、公正性。为充分调动相关负责人的积极性和责任感，建立健全问责制度，明确各级部门和相关人员的责任，按照任务时间节点，实施工程风险抵押7金考核制度，真正做到赏罚分明。2.4 加强维修工程的现场管理工程的监督管理至关重要。在招标、签订合同时，要求施工单位提出组织管理机构、实施具体方案、维修具体内容、施工工艺材料、工期保证措施、安全保证措施和
15、质量保证措施等，施工单位在施工时必须按要求施工，做好施工原始记录、对关键部位进行验收照相，维修完成后应有相关管理部门和使用部门签署的验收和服务质量意见。指派或聘请有经验的工程管理人员和使用单位人员进行全过程的监管，多方协调、配合、制约施工单位，严防偷工减料、以次充好，对使用的大宗材料和设备进行严格认质认价，严格控制工程变更、严格限制现场签证，对大额的变更应按有关程序再行报批。尽可能编制反映维修工程实际情况的竣工资料和竣工图，使得结算有据可依。在工程实施过程中，尽量采用内部监理制管理模式，把质量终身制落实到人，把先进的管理方法引进来，使工程管理人员的管理意识和管理方法得到全面提升。认真编制具体详
16、细的工程管理实施细则，使现场管理有章可循，努力做到标准化、规范化、和科学化管理。其次要强化内部管理制度的建设，做到岗位工作有标准、考核有依据、奖罚有措施、责任有追究。树立责任意识和服务意识，把“质量在我手中，用户在我心中”的文化理念，渗透到具体的工程项目管理中，不断提高广大干部职工的理论水平和思想觉悟，增强服务观念和创优意识，全面提升工程质量。特别要抓好质量形成过程控制：做好技术交底，严格执行操作规程。严把材料关，从源头上堵住不合格材料进场，保证工程质量一次成优。旁站监督和巡回检查相结合，加大过程检查力度。认真做好事前预控工作，制订细致周密的预控和纠偏措施。强化质量验收签证制度，对重要环节设置
17、停止检查验收点，并有书面验收意见或处理建议。加强资料信息管理，强化信息沟通，促进各项工作稳步有序向最终目标迈进。 同时让纪检监察部门积极参与到维修工程管理中来，全方位监督整个工作的运行，8进一步规范内部管理行为，提升社区精细化管理水平。工程开工前要与社区签订廉洁从业责任书 ，并对执行情况进行检查督导，确保监督制度落实到位。做好工程的竣工验收，严格工程量计量和质量验收，强化工期管理，实行工程完工确认制度，保证每项工程都能按照合同约定，及时办理竣工验收和工程结算，全力做到“竣工一项、验收一项” 。工程开工前，严格按招标管理规定，组织招投标工作，同时做好各单项工程预算，对定额中未包含的材料价格，通过
18、施工方报价、网上查询及市场考察相结合的办法，确保材料价格的合理性，为计划资金安排提供参考；施工过程中，结算人员应定期深入现场，掌握施工进度、了解设计变更缘由，同时与中介部门联系，对拆除及隐蔽工程做好记录，确保工程结算工作有理有具进行，避免因工程不明确造成纠纷；施工结算时，提前排出竣工结算运行大表，对上报工程资料认真审核，对现场工程按照图纸逐项核实，按照“严格、细致、认真、公平”的工作标准，做到签证齐全，手续完备，资料准确，结算数值和现场一致，并将审核后的结算资料及时报送有关部门进行审查。同时严格控制材料价格，保证中介审核审减率控制在 3%之内。2.5 健全的后期维修保障为了巩固维修成果，建立起
19、长效管理机制，维修竣工验收后的设施设备直接归全体业主所有并纳入物业管理。在工程保修期内，由基建管理部门监督并组织施工单位及时进行维护和维修，在保修期外，则由物业公司对小区公共设施负责维护。强化信息管理，做好质量回访和经验总结。为后续工程的管理积累预防和补救经验，减少质量通病，提高综合管理和应对突发事件的能力。对改造后设施的不规范使用情况，由物业公司和居委会牵头建立健全发现、劝阻机制，组织小区志愿者队伍，共同来维护好、管理好维修工程所取得的成效，使它的惠民成效得以持久发挥。910第 3 章 结论本文对社区维修工程的特点做了简单介绍，并针对相关情况做了探讨，相应的提出了自己的几点建议。社区的维修改造工程造价控制与现场管理不是一个人或一个部门所能独立完成的。需要社区各部门相互联系、相互协调、统一管理、各尽其责，才能使维修改造工程按期保质保量完成。只有加强维修改造工程控制与管理意识，确保工程费用的合理使用，才能提高社区投资效益，为居民提供更好的生活居住环境。
