1、深圳市罗湖 04-02 号片区【清水河地区】法定图则NO.LH04-02/02（草案）深圳市城市规划委员会二九年三月根据深圳市城市规划条例 （以下简称条例 ）第四章的规定以及深圳市城市规划委员会（以下简称市规划委员会）批准下达的-年度法定图则编制计划，制定深圳市罗湖 04-02 号片区清水河地区法定图则草案（以下简称本图则） ，经初审同意，现予以公开展示。公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向市规划委员会提出对本图则的意见或建议。本图则包括“文本”及“图表”两部分。(1)文本：指经法定程序批准具有法律效力的规划条文。(2)图表：指经法定程序批准并由市规划委员会主任签署生效的具有法律效力的
2、规划图及其附表。修订说明深圳市罗湖 04-02 号片区清水河地区法定图则 NO.LH04-02/01（以下简称上版图则）于 2002 年经市规划委员会审批通过并公布，在图则颁布实施的 5 年中，我市产业发展环境、本片区外部影响因素、内部建设需求均发生了较大变化。为进一步促进物流产业发展，解决片区功能与用地布局、道路交通组织以及环境影响等问题，对该片区上版图则进行修订，制定深圳市罗湖 04-02 号片区清水河地区法定图则 NO.LH04-02/02。本次修订的主要目标是依据深圳市城市总体规划 、 深圳市现代物流业布局规划和深圳市物流项目建设用地控制标准等相关规划和要求，根据园区功能布局优化和土地
3、集约利用的原则，对上版图则确定的功能定位、用地布局、发展规模与开发强度、道路交通组织、公共配套设施、市政基础设施和防灾减灾设施等方面进行调整，以促进清水河片区物流产业的发展和城市建设面貌的提升，具体包括以下七个方面：（1）功能定位调整：上版图则确定清水和片区的功能定位为“以福田、罗湖区为主要服务范围的城市商业仓库及生活性物资的贮存运输基地，城市综合性农产品批发基地， 特区东北部重要的城市客、货交通枢纽和换乘中心” 。本图则调整为“服务于福田、罗湖以终端消费品为主的城市现代物流配送基地” 。（2）用地布局调整：根据园区产业集中发展和环境保护的要求，对上版图则的功能与用地布局进一步优化。上版图则规
4、划环仓路以内的用地主要调整为仓储用地和市政公用设施用地，环卫设施环境影响范围内的用地规划调整为仓储用地和市政公共用设施用地。（3）发展规模与开发强度调整：按照土地集约节约利用的要求，对规划仓储用地开发强度进行适当调整。上版图则规划人口 3.2 万人，本图则与上版图则保持一致。上版图则确定片区总建筑面积为 180 万平方米左右，本图则确定片区开发总建筑面积宜控制在 245 至 285 万平方米内。（4）道路交通组织调整：落实梅林布心通道规划，沿片区内东侧铁路货运站专用线增加联系清水河片区与笋岗片区交通联系的市政支路；调整完善清水河一路以南环仓路以内的道路网络；根据园区内已批道路施工图，调整上版图
5、则部分道路的红线宽度和线位，增加路口渠化；根据现状建设情况，优化片区北部居住区道路线位；取消园区内部分铁路专用线，优化铁路货运站用地。 （5）公共配套设施规划调整：根据片区需求和上版图则规划配套设施用地落实情况，对配套设施布局和用地进行调整。教育设施方面，根据环卫设施影响范围和现状用地情况，对规划中小学位置进行适当调整。行政管理与社区服务设施方面，根据行政辖区调整，将上版图则规划的 11 个居委会调整为 3 个，并相应增加 2 个社区警务室。（6）市政设施规划调整：在上版图则的基础上，规划增设 2 个给水泵站， 2 个排水泵站，4 个压缩式垃圾转运站，1 个变电站，1 个液化石油气瓶装供应站，
6、1 个天然气加气站。（7）防灾减灾设施规划调整：利用取消的上版图则规划的派出所用地，规划调整为 1 处小型普通消防站。深圳市罗湖04-02号片区清水河地区法定图则NO.LH04-02/02（草案）目 录文本1.总则 12.发展目标与功能定位 23.土地利用性质规定 24.土地开发强度规定 35.配套设施规定 46.道路交通规定 57.地名规划 68.城市设计规定 7图表深圳市罗湖04-02号片区清水河地区法定图则NO.LH04-02/02（草案） - 1 - 1文 本1 总则1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：布吉路、深惠大道、泥岗东路、红岗路、德兴路、粤宝路、布吉河围合的区域，总用地
7、面积为 2.37 平方公里。1.2 制订本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划（1996-2010） 、 深圳市近期建设规划（2006-2010） 、 深圳市罗湖 04-02 片区清水河地区法定图则 （NO.LH04-02/01）和其它相关专项规划与研究成果。1.3 制订本图则遵循的主要原则是：完善园区功能配置，增加仓储用地，节约土地资源，提高土地使用强度，重点改善市政和公共配套设施。1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。1.5 本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外
8、）均依据深圳市城市规划标准与准则 （2004 年） （以下简称深标 ）确定。1.6 有关名词解释及其它技术规定详见附件法定图则统一注释 （以下简称注释 ） 。 注释是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时确需修改的，须按程序报批。1.9 本图则由文本和图表构成。1.10本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合深圳市城市规划条例（2001 修） 第二十七、二十八条的 规定。深圳市罗湖04-02号片区清水河地区法定图则NO.LH04-02
9、/02（草案） - 2 - 21.11本图则自市规划委员会主任委员批准签发之日起实施。即日起，该地区原有的法定图则（包括控制性详细规划）自行废止。2 发展目标与功能定位2.1 本片区的发展目标是：改善道路交通系统和其它基础设施，完善片区功能配置，逐步推进片区内物流用地升级和部分地块用地性质的调整，最终将本片区建设成为城市现代物流配送基地。2.2 本片区的功能定位是：服务于福田、罗湖以终端消费品为主的城市现代物流配送基地。3 土地利用性质规定3.1 依据本片区的功能定位，确定本片区的主要土地用途为：居住用地（R） 、商业服务业设施用地（C） 、政府社团用地（GIC） 、工业用地（M） 、仓储用地
10、（W） 、对外交通用地（T） 、道路广场用地（S） 、市政公用设施用地（U） 、绿地（G）九大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。3.2 图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建或城市建设需要时，必须与图则规定的用途相符。3.3 鉴于清水河环卫园对片区生活环境的负面影响，本片区严格限制发展居住、商业等人流密集功能。对位于环卫园卫生防护范围内的现状居住功能，规划调整为仓库、工业等功能。3.4 本图则所确定的地块界线，在符合本图则所规定的用地性质及开发强度的前提下，
11、可根据实际情况将地块进行合并或细分。深圳市罗湖04-02号片区清水河地区法定图则NO.LH04-02/02（草案） - 3 - 33.5 规划对部分合法宗地位置略有调整，若该地块尚未建设，建议依据本次图则规定的位置建设。若已建设，近期可予以保留，一旦进行改造或重建时，必须与图则规定的位置相符。3.6 为保障土地利用的灵活性，地块土地利用性质可以在相容性许可的范围内按有关规定进行变更。其中，一类土地利用性质是指“规划确定的土地利用性质” ；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质” ；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质” 。详见本图则“图表” 。3.7 图则中确定为
12、“ 现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。 “现状改造”的地块是指保留现状主要建筑物，但允许对其功能、环境等进行适当调整。4 土地开发强度4.1 图则确定本片区规划居住人口规模 3.2 万人，城市建设用地的建设规模总量为 245-285 万 m2，毛容积率为 0.89-1.05。当实际开发建设的总量超过规划总量时，会对本片区交通及配套设施等带来影响时，应对本图则进行必要的检讨。4.2 若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符，总建筑面积将保持一致。4.3 在本图则执行过程中，遇到下述特殊情况时，土地开发强度应按规定程序重新确
13、定：（1） 对本图则确定的地块进行合并开发的；（2） 对本图则确定的地块进行细分开发的；（3） 涉及开发奖励规定的。遇到上述（1） 、 （2）两种情况时，土地开发强度确定的原则是保证建筑总量不变但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需按程序报批。深圳市罗湖04-02号片区清水河地区法定图则NO.LH04-02/02（草案） - 4 - 44.4 图则地块其周边道路未能按规划实施时，且其申报开发强度超过现状规模的，需作交通影响评估。4.5 有环境影响和位于环境影响范围内的新建、改建项目，规划申报时需提供环保部门出具的基于拟建设项目类型和建设强度的预审意见。4.6 本片区
14、内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。4.7 在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和基地处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。5 配套设施5.1 本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。各类设施的用地规模按深圳市规划标准与准则 （2004 版）配置，详见本图则“图表”的规定。配套设施设置类别和分布详见 “配套设施规划一览表” 。5.2 图则中配套设施的数量与规模依据上层次及相关专项规划和本片区内的人口规模综合确定，当实际人口规模超过本图则确定的人口规模上限时，应对图则进行必要的检讨。5.3 图则规定的配套设施是为本片
15、区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。若在规划实施过程中，对于确实无法按照规划进行落实的配套设施，必须在保证规模基本一致、并对其它的公共配套设施无影响的情况下在规划区内其它地方进行选址建设。5.4 配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。5.5 本片区供水来自笔架山水厂和东湖水厂，预测最高日给水量为 2.8 万 m3/d。经与水务部门协调，规划区重要市政道路同时敷设普压给水管网和高压给水管网，由用户按需选接。规划扩建清水河片区加压泵站一座（现已在建） ，规模为深圳市罗湖04-02号片区清水河地区法定图则NO.LH04-02/02（草案） - 5 - 51
16、.6 万 m3/d，占地 1187m2，位于 09-10 地块。为满足本片区及周边区域远景供水需要，本图则在环仓路与红岗路交叉口预留给水泵站用地约 7342 m2，位于05-05 地块。5.6 本片区采用分流制排水，预测平均日污水量为 2.20 万 m3/d，污水经管道收集后排往草埔污水处理厂、滨河污水处理厂和罗芳污水处理厂。广深铁路沿线局部地势较低，需设污水提升泵站：清水河旧村设清水河泵站，规模为 0.5 万m3/d，占地 550 m2，位于 13-10 地块；环仓路与清水河一路交叉口设清水河路泵站，规模为 0.5 万 m3/d，占地 550 m2，位于 13-20 地块。工业废水等非生活性
17、污水必须处理达到污水排入城市下水道水质标准 （CJ3082-1999 ）后方可排放进入市政污水管道。5.7 规划区内大坑水库排洪暗渠、小坑水库排洪暗渠、玉龙坑填埋场排洪暗渠，是雨水排放的主要通道，应进行整治及疏浚。规划区水体主要为布吉河，应结合河道防洪进行综合整治，设计防洪标准 100 年一遇。5.8 本图则落实布吉河城市蓝线，在城市蓝线内进行各项建设活动，必须符合经批准的城市规划。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向规划主管部门申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。5.9 本片区预测电力负荷为 7 万千瓦。新增一座 110kv
18、 变电站，装机容量363MVA，占地面积 3000 m2，位于 02-02 地块；保留现状 220 千伏清水河站，位于 04-04 地块。本片区规划拆除 4 回 220 千伏与 2 回 110 千伏架空线，在此原有走廊内架设规划两 2 回 500 千伏梅林北三洲田线路。在道路东、南侧的人行道或绿化带下布置截面为 21.2 米1.2 米、1.0 米1.0 米的电缆沟。5.10本片区固话预测量为 2.7 万线（门） ，固话、数据服务业务由位于区外东西面的泥岗电信端局提供；规划有线电视用户为 1.2 万户，有线电视业务由区内笋岗北有线电视分中心提供；预测移动用户为 3 万户，移动业务由附近的基站提供；区内所有市政道路西侧和北侧的人行带或绿化带下规划建设通信管道，管
