1、11.总 则1.1 为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病制定本导则。1.2 本导则适用于本市行政区域内新建住宅工程。1.3 在住宅设计、施工、监理、图纸审查等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。2.基 本 规 定2.1 住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）由建设单位组织实施，参建各方责任主体应按各自职责履行本导则的规定。2.2 通病防治所发生的费用应列入工程造价。2.3 施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。2.4 工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。3.参建各方责任主体的管理措施3.1 建设单位3.1.1 根据建
2、设部建质200418 号文要求，建设单位是质量通病防治的第一责任者。工程施工过程中，应召开专题会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。3.1.2 应将通病防治列入工程检查验收重点内容。3.1.3 不得随意压缩工程建设的合理工期。3.1.4 合同中应明确通病防治的奖惩措施。3.2 设计单位3.2.1 在住宅工程设计中，提出相应通病防治设计措施。3.2.2 将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。3.3 施工单位3.3.1 认真编制住宅工程质量通病防治方案和施工措施 ，经建设（监理）单位批准后实施。3.3.2 收集和整理好施工过程中通病防治隐蔽验收等相关资料。3.4 监理单位3.
3、4.1 编制质量通病防治监控措施，并列入监理规划和监理细则中。3.4.2 认真做好质量通病防治措施隐蔽验收及资料收集工作。3.4.3 工程竣工前，应对该工程质量通病防治工作作出评估。4.墙体裂缝防治的技术措施4.1 设计4.1.1 住宅工程地基应按变形控制设计，并按建筑地基基础设计规范(GB500072002) 的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于 150mm。4.1.2 住宅长度大于 40m 时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。4.1.3 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于 120mm，纵筋不少于
4、 410，箍筋 6200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于 1.3m 的现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土强度等级不应小于 C20，纵向配筋不宜少于 38。 4.1.4 混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于 3m 的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为 120mm 与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土构造柱加强。24.1.5 顶层圈梁高度不宜超过 240mm。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于 M7.5。4.1.6 在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布
5、砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于 100mm。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。4.1.7 粉煤灰砖、蒸压加气混凝土等砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。4.1.8 顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；如采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。4.1.9 外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。4.1.10 屋面应进行保温设计，其传热阻不得小于 1.26K /W。4.2 施工4.2.1 砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂、混合粉、落地灰4.2.2 粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为 45d(不应小于 28d)，
6、上墙含水率宜为 5-8。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于 28d，并不得在饱和水状态下施工。4.2.3 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定空隙，填充墙砌筑完并间隔 15d 以后，方可由专人将其补砌挤紧，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。4.2.4 设计要求的洞口、安装管线应预埋或预留槽口，不得打凿墙体和在墙体上开凿水平槽口，超过 300的洞口上部应设置过粱。4.2.5 砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体不应采用斜砖顺砌，应砌成踏步形。4.2.6 砌体结构砌筑完成后宜 60d 后再抹灰，并不应少于 30d。4.2.7 框架柱、主体与阳台栏板墙之间的拉结筋应预埋，如有漏埋应采用植筋的方法补足，禁止
7、使用膨胀螺栓。柱预埋的拉结筋宜为 8，伸出模板 100（拆模后再用 6 筋焊接补足） 。框架柱间填充墙拉结筋应满足砌体模数要求，不得折弯。4.2.8 采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应在两侧预先留 15mm15mm缝隙，在加贴网片前浇水湿润，再用 1：3 水泥砂浆嵌实。5.钢筋混凝土现浇板裂缝防治的技术措施5.1 设计5.1.1 住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。5.1.2 钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于 120（厨房、浴厕、阳台
8、板不得小于 90） 。5.1.3 屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于 100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于 710，长度应大于板跨的 1/3，且不得小于1.5m。5.1.4 在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于 150，直径不应小于 6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的 0.15%。5.1.5 外墙转角处构造柱的截面积不宜大于 240mm240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于 300mm
9、。5.1.6 现浇板强度等级不宜大于 C30。5.1.7 住宅长度大于 40m 时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。5.2 施工5.2.1 屋面板保温措施，严格按有关规范施工。5.2.1 混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于 8%。5.2.2 预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于 180mm，其它住宅不应大于 150mm。5.2.3 严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度，提倡使用砼保护层定位件。阳台、雨蓬等悬挑3现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于 500的钢筋马镫，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。5
10、.2.4 现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上） ，线管的直径应小于 1/3 楼板厚度（含交叉布线） ，沿预埋管线方向应增设 6150、宽度不小于 450mm 的钢筋网带。严禁给水管水平埋设在现浇板中。5.2.5 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。5.2.6 现浇板浇筑后，应在 12h 内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于 7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于 14d。5.2.7 现浇板养护期间，当混凝土强度小于 1.2MPa 时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于 10MPa 时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。
11、吊运、堆放重物时应避免对现浇板的冲击影响。5.2.8 现浇板的板底宜采用免粉刷措施。5.2.9 支撑、模板的选用，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于 300mm，中间支撑间距不宜大于 800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板。6.楼地面渗漏防治的技术措施6.1 设计6.1.1 厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。6.1.2 厨卫间和有防水要求的建筑地面沿楼板四周除门洞外，应做砼翻梁，高度不小于 200mm，砼强度等级不应小于 C20，砼翻梁与楼板一同浇筑。6.2 施工6.2.1 上下水管等预留洞口坐标位置应准确，洞口形状为上大下小。6.2.
12、2 预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净，四周涂刷加胶水泥浆粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至楼面厚度的 2/3 处，待砼凝固后进行 4h 蓄水试验，无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞，并做 24h 的蓄水试验。6.2.3 防水层的泛水高度不得小于 300mm，6.2.4 烟道根部向上 300mm 范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。6.2.5 卫生间墙面应用防水砂浆刮糙，刮糙次数不少于两遍。6.2.6 有防水层要求的建筑地面施工完毕，应进行 24h 蓄水试验，蓄水高度为 2030mm。7.外墙渗漏防治的技术措施7.1 设计7.1.1 外墙粉刷面
13、层宜掺入抗裂纤维。7.1.2 外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的抗裂性能好的涂料。7.1.3 外墙粉刷面层应设置分隔缝，分隔缝的间距不宜大于 4m。7.2 施工7.2.1 外墙洞眼按规范留设。孔洞填塞由专人负责。采用半砖、防水砂浆分二次堵砌，并及时进行隐蔽验收。7.2.2 粉刷基层为砼时，应采用人工凿毛或涂刷相关界面处理剂。7.2.3 两种不同基体交接处的处理应有防裂措施。7.2.4 外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，每层抹灰厚度宜控制在 610mm，粉刷层与粉刷层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱中部位置。7.2.5 窗台、窗楣、阳台、雨蓬、腰线等处应设置滴水线和滴水槽，严禁出现爬
14、水。7.2.6 贴面砖的外墙底糙宜用防水砂浆粉刷。面砖勾缝必须采用勾缝条抽压。7.2.7 外墙涂料腻子应选用与外墙涂料相匹配的专用腻子。7.2.8 基层、面层粉刷好后，应加强保湿养护。47.2.9 外墙涂料施工操作规程应按建筑涂饰工程及验收规程JGJ/T292003 执行。7.2.10 外墙面砖施工操作规程应按外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ1262000 执行。8.门窗渗楼漏防治的技术措施8.1 设计8.1.1 门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。8.1.2 门窗拼樘料应进行抗风压变形验算。8.2 施工8.2.1 内外窗台必须有高低差，外窗台有不小于 20mm 的泛水。外挑窗
15、台两端应设置挡水坎。8.2.2 门窗安装前，应进行三项性能的见证取样。8.2.3 门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂。发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，并防止发泡剂处膜破损。8.2.4 窗框周边应采用中性硅酮密封胶密封。严禁在涂料面层上打密封胶。8.2.5 塑料门窗施工操作规程应按塑料门窗工程技术DB32/4592001 执行。8.2.6 铝合金门窗安装操作规程参照 8.2.4 条执行。9.屋面渗漏防治的技术措施9.1 设计9.1.1 对于体积吸水率大于 2%的保温材料，不得设计为倒置式屋面。9.1.2 刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于 C30，厚度不应小于 50mm，分格缝
16、间距不应大于 3m，缝宽不应大于 30mm，且不小于 12mm。9.1.3 柔性材料防水层的保护层宜采用浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。9.1.4 对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。9.1.5 膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统。排气道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过 3m；排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。9.2 施工9.2.1 屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组
17、织施工。9.2.2 卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。9.2.3 在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于 250mm（管道泛水不小于 300mm） ；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。9.2.4 刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：9.2.4.1 钢筋网片宜采用焊接型网片。9.2.4.2 混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的
18、混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。9.2.4.3 分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm 宽的卷材保护层。9.2.4.4 保水养护不小于 14d。9.2.5 屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。10.室内标高和几何尺寸控制措施510.1 施工单位10.1.1 由专人负责测量，并做好详细记录。10.1.2 主体施工过程中应及时弹出标高和轴线的控制线。10.1.3 装饰装修阶段严格按所弹出的标高和轴线控制线施工。发现超标应及时返修。10
19、.1.4 严格控制砼现浇板厚度，砼现浇板浇筑前做好砼现浇板厚度的控制点，控制点的间距宜为1mm1mm。10.1.5 轴线、标高、现浇板厚度检验批抽测数量在施工组织设计中予以明确，并经建设（监理）单位认可。10.1.6 地面高低差严格按设计要求施工。10.2 监理单位10.2.1 施工单位测量时，跟踪旁站，并做好旁站记录。10.2.2 应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验，做到及时发现问题，及时解决问题。11.建筑电气质量通病的防治措施11.1 设计11.1.1 集中排列的线管、给水管不应穿越墙体等结构，应设置专用的管道井。11.2 施工11.2.1PVC 穿线导管在混凝土和墙内预埋时，应采
20、用中型以上管材。11.2.2PVC 管与管之间应用束节带胶连接，严禁钢管、塑料管混用，钢管配铁盒，塑料管配塑料盒。11.2.3 小管径的 PVC 管进入盒、箱应用螺母锁定。11.2.4 开关盒预埋离门边间距 1520cm，同一幢楼应一个尺寸。11.2.5 插座接线安装应左零右相上接地。11.2.6 配电箱内接地线应并联连接，严禁串联。11.2.7 线路应分色，三相应采用黄线、绿线、红线，零线应采用淡蓝线，地线应采用黄绿双色线。11.2.8 导线的连接接头应牢固紧密并保证绝缘良好，优先使用 YM 型压线帽压接导线。12.给排水质量通病的防治措施12.1 设计12.1.1 普通防返溢地漏应设置存水弯。12.2 施工12.2.1UPVC 排水立管地下转弯处，应用二个 45弯头，禁止使用 90弯头。12.2.2 立管管卡固定应用膨胀螺丝，严禁使用木塞固定，塑料排水管每层加一伸缩节。12.2.3 排水支管应有 2%坡度，严禁平坡和倒坡。12.2.4 排水支管在洗脸盆部位禁设存水弯。12.2.5 给水管管材和管件应为同种品牌。12.2.6 座便器配水点离地面高度应为 15cm，与水箱进水点应上下一线。12.2.7 洗脸盆配水点离地面高度应为 45cm，洗脸盆下水管径不允许变小。12.2.8 洗槽水嘴安装高度应为 100cm，与墙接触处应用密封胶嵌缝。
