1、福州市房管局维修办工作人员说，他们只负责管理维修基金，若房屋出现外墙脱落等问题，要是有交维修基金的话，那么业主或物业公司可以到房管局办理申请维修手续;没有交维修基金，那么在保修期内，可以找开发商或建设单位协商解决，若是过了保修期，就只能由取得产权的所有业主平均分摊维修费.记者咨询了浙江之星律师事务所律师朱丽颖，她认为，外墙瓷砖掉落与房子施工质量和后期维护管理有一定关系，房产商和物业应承担一些责任；胡先生没有把车停在自家车位上，而是随意停在路边可能也要承担一部分责任。外墙面脱落砸坏新车 物业负最终责任 刚买了半个多月的新车，停在小区门口的人行道上，却被小区外墙上突然脱落的水泥和瓷砖砸了。车主朱先
2、生在向保险公司索赔到修理费 12300 元后，将向物业公司的索赔权转让给了保险公司。保险公司的请求能否得到支持?2009 年 10月 21 日，江苏省无锡市滨湖区人民法院对该案作出了一审判决，判决物业公司向保险公司支付赔偿金人民币 12300 元。2009 年 5 月 1 日，朱先生购得轿车一辆，价值 105200 元。5 月 18 日，朱先生为该车在中保无锡分公司(以下简称保险公司)处投保机动车损失险 105200 元。5 月 25 日晚，朱先生将车辆停放在位于小区门口没有停车泊位的人行道上。意想不到的是位于车辆正上方的该小区 13 号楼 3 楼的外墙面水泥和瓷砖突然脱落，将车的前后挡风玻璃
3、及天窗、车身砸坏。事发后，朱先生立即向派出所报案，并向保险公司报出险。保险公司现场勘查后确定，事故造成损失为 12300 元，车辆送修后发生修理费 12300 元。之后，保险公司按照机动车损失险的约定向朱先生赔付了该笔修理费。朱先生则将其对侵权方的索赔权转让给保险公司。在保险公司将无锡中房物业有限公司( 以下简称物业公司)和使用 13 号楼 3 楼的无锡市滨湖区河埒街道月秀社区居民委员会(以下简称居委会)告上法院后，物业公司和居委会都提出了抗辩。物业公司认为，自己只与小区业主有委托合同关系，与保险公司及朱先生均无法律关系，应当起诉全体业主。事发前，物业公司没有接到任何通知需对 13 号 3 楼
4、进行维护，所以也没有维护上的过失。至于对外墙的维修，通常是两到三年进行一次大修，平时则是接到业主保修时进行维修。并且房屋已交付使用近十年，而事故发生时该路段正在施工，可能是路面打桩施工引起外墙面瓷砖掉落。居委会则提出，13 号楼 3 楼是小区的配套用房，居委会并非所有权人，只是按上级部门的要求进驻该房使用，没有对房屋外墙的维护义务。物业公司与居委会均提到，朱先生违章停车也有过失，应当自负损害赔偿责任。法院审理后还查明，小区业主委员会与物业公司自 2009年 1 月 1 日起签订的物业管理委托合同有如下约定：物业公司委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面等
5、。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。法院认为，本案中，保险公司向朱先生赔付了 12300 元的车辆损失赔偿金后，因朱先生以书面方式将其对侵权人的赔偿权利转让给保险公司，故保险公司有权向对车辆造成损害的侵权人行使代位求偿权。外墙脱落的 13 号楼 3 楼房屋系小区的配套用房，相关产权应属全体业主共有。物业公司接受委托对小区建筑共用部位及附属配套建筑进行维修、养护及管理。物业公司应当尽勤勉的管理义务，对使用达一定年限的建筑物进行及时的检验、维护，对需要整饬、维修的部分采取适当的措施进行整修，防止发生外墙脱落损害他人的情况。现房屋外墙的水泥、瓷砖脱落，造成他人车辆损害，物业公司应当对损害承担民事
6、赔偿责任。居委会虽是 13 号楼3 楼的实际使用人，但对房屋的外墙并无管理职责，保险公司对其的诉讼请求应予驳回。对于两被告均提及的朱先生自行承担损害一说。法院认为，朱先生将车辆停放于没有停车泊位的人行道上，确属违反交通管理法规的行为，但该违章行为应受相应的行政处罚及其他可能引起的民事责任，不应遭受建筑物脱落物的损害。据此，法院依法作出了上述判决。墙砖掉落责任谁承担？高层建筑物的外墙砖一旦发生坠落甚至伤人，责任应该由谁来承担呢？按照目前相关规定，贴外墙砖属于装修工程范畴，最低保修期限为两年。如果外墙砖是在保修期内掉落伤人的，相关维修和赔偿责任应由施工单位和开发商承担。如果超过了保修期，在没有物业
7、管理的情况下，维修责任和赔偿责任应由所属单元的全体业主共同承担，因为墙面砖属于公共面积。福州外墙瓷砖脱落：痼疾频发盼良方老旧社区掉瓷最为严重连日来，记者走访了福州市鼓楼区、晋安区、仓山区的多个居民小区，发现老旧社区的外墙瓷砖损毁现象最为严重。在鼓楼区禾盛小区，记者看到两座 7 层居民楼的外墙均存在瓷砖脱落现象。最严重的是 2 号楼，楼面西侧有 3 处大面积的“伤 疤” ，占整 侧外墙近半面积的淡黄色瓷 砖都不知所踪，裸露出红色的墙砖。2 号楼下一家路边花店的老板告诉记者：“每逢刮风下雨就会掉瓷砖，落得远的掉进河里，近一点的就砸在小区停车场上。原来每天傍晚，靠近墙边的通道常有居民纳凉，现在没人敢
8、在那里待着。”相比之下，晋安区双翔新村的情况更令人担忧。位于小区入口处的 6 号楼是外墙掉瓷的重灾区，四面外墙大约有三分之一的瓷砖都脱落了。而这座楼边上的通道，是小区内 90 多户居民进出的必经之路。居民林女士抱怨说，即使是晴天，经过通道时自己也要加快脚步，以防瓷砖“空袭” 。据调查，仅近几年，榕城已经发生多起外墙瓷砖坠落伤人、砸车事件。比如，仓山区金彩新村的居民林女士，一年多前经过小区 8 号楼时，就被从二楼掉落的瓷砖砸伤，头部缝了8 针。而记者近日走访金彩新村，发现掉瓷情况依然存在。记者还从福州市便民呼叫中心 12345 网站上查询到，除了老旧社区，榕城少数新社区也存在外墙或 电梯间瓷砖脱
9、落的情况。近一年来，该网站已收到数十条有关瓷砖坠落的投诉。多重原因导致隐患难除装饰外墙的瓷砖，为何成为安全隐患且长期无法消除？记者调查发现，主要有 3 个原因。一是房龄偏大，贴砖工艺不完善。福州市内存在掉瓷隐患的小区，主要集中在房龄 10 年以上的老旧小区。比如，禾盛小区和双翔新村均是 1995 年左右建成的小区，金彩新村是在 2000 年交房。由于当时房屋外墙的瓷砖贴面工艺不完善，施工时多用粗制水泥粘合瓷砖，长时间暴露在风吹日晒中，瓷砖很容易老化脱落。二是缺乏管理，难凑公共维修资金。“墙面是公共区域，维修费动辄就要几万元，只要有几户业主不愿意掏钱，修复就无法进行。”禾盛小区 2 号楼业主何先
10、生无奈地说，小区内两栋楼都存在瓷砖脱落现象，1 号楼是福州某市属单位的福利房，留有一笔专项公共维修基金，每隔几年就对外墙瓷砖进行修复，而 2 号楼已是商品房，每次想要修复外墙瓷砖，都因业主意见不合，维修资金难凑而耽搁。双翔新村面临同样问题。该小区不少房子已经几易其主，物业公司和业主委员会早已解散。“我们也想凑笔钱来维修，可小区连物业和业委会都没有，谁来牵头？”该小区居民张女士说。此外，人们在楼房外墙上随意安装 空调外机、广告牌、遮阳罩等，施工不规范破坏了外墙结构，也成为引发瓷砖松动脱落的重要原因。期待完善相关政策法规近年来，由于外墙瓷砖脱落频频引发安全事件，国内一些城市已禁止高层建筑的外墙使用
11、陶瓷贴面。但据记者了解，榕城目前尚无此规定。福州市城乡建设委员会质量安全监管处陈处长表示，目前我国法律对外墙损坏的预防、修复尚无明确规定。“发现瓷砖脱落，应尽早修复，千万不能抱侥幸心理。对于新建的楼房，相关单位一定要严把外墙质量关，保障市民出行安全。”陈处长说。福州市建筑工程质量监督站林主任告诉记者，建筑物的装修工程最低保修期限为两年，两年内外墙瓷砖发生脱落，属于工程质量问题，市民可以向质监站投诉，由建设或施工单位维修并赔偿。若超过装修工程保修期，应由业主或物业申请启动维修资金。福建创元律师事务所蔡思斌律师认为，要妥善解决此类问题，需形成政府主导、多方协助配合的管理机制。首先， 开发商在建造高
12、层楼房时，应采用质量合格的新型外墙装饰材料替代瓷砖，从源头上避免这类问题的发生。其次，政府应负责协调相关部门，协同社区组织，锁定辖区内存在此类突出问题的建筑设施，提醒并督促业主及物业管理机构积极进行修复。同时，相关部门可利用自身资源，给予技术支持，对于存在维修困难的老旧小区，还要提供财政资金专项补助。此外，物业管理机构应加强定期巡查，发现外墙瓷砖脱落应及时设置警示标志，并尽早组织修复，确保过往群众的安全。安全警示牌“注意高空坠物，行人及 车辆远离楼体，请绕行”“楼体外墙 建筑松动 危险” ，请业主出入注意安全。据侵权责任法第八十五条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。！中华人民共和国民法通则第一百二十六条建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
