1、天津严控酒店公寓审批 竣工验收按非住宅规范记者从规划部门获悉，为规范酒店型公寓项目建设管理行为，本市近日下发关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知（以下简称通知），要求严格控制酒店型公寓审批。通知要求，酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为 40 年；酒店型公寓应按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。依据通知，在城市规划管理中酒店型公寓的规划用地性质为商业金融业用地，在土地管理中酒店型公寓的用地类别归属为住宿餐饮用地。酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过 30%。需要配建酒店型公寓的商业金融业用地的项目，在规划条件阶段，均应编制策划方案报规
2、划部门审查，明确配建比例。酒店型公寓建筑外檐应按照公建标准控制，不得设置阳台。空调按照中央空调设置，采用户式中央空调时，空调室外机设备平台面积不超过 4 平方米，并且做好遮蔽处理。酒店型公寓建筑主体功能部分层高大于 4.4 米且小于或者等于 4.8 米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的 1.5 倍计算；建筑主体功能部分层高大于4.8 米且小于或者等于 5.4 米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值应按照该层水平投影面积的 2 倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。与此同时，在建设配套管理方面，酒店型公寓的水、电、气、热等配套费用应按照公建标准缴纳。配套公共服
3、务设施应按照现行天津市居住区公共服务设施配置标准设置；酒店型公寓机动车停车位应不低于 1.0 辆/套。应按照非居住用途办理房地产权属登记，并全部实施精装修。杭州切断投机房地产 非住宅类酒店式公寓成历史关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见摘要 商业办公等非住宅类项目应严格按照公共建筑的相关标准进行审批，并符合以下要求：(一 )商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过 3 个带独立卫生间的分割单元(因特殊地形限制，标准层面积小于 600 平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过 1 个
4、)；(二 )内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗；(三 )具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。 在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地(留用地、拆复建用地、开发性安置用地) 中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让(销售) 、办证，其他项目只能按幢整体转让( 销售)、办证，不得分割转让( 销售)、办证。 对本意见规定允许分割转让(销售) 的商业办公等非住宅类项目，开发建设单位在建设、销售时不得采用带
5、有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。 除本意见第五条第一款规定允许分割办证的项目外，国土资源、住保房管部门一律不得对商业办公等非住宅类项目进行分割办证。 商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。酒店式公寓钻了规划空子“市面上的酒店式公寓多数都是违规建设的。”杭州市规划局建筑管理处处长胡彬这样告诉记者。据胡彬介绍，真正能通过规划审批的酒店式公寓都是综合用地兼容住宅的用地性质。而市面上较常见的 40 年产权酒店式公寓几乎都是综合用地性质，它们在报批时走的都是“酒店式写字楼”的途径
6、，也就是带卫生间的写字楼。记者调查发现，这种“违规”报批非常容易操作：虽说按酒店式写字楼报批，但除了不能通煤气，这种“公寓”的面积、水电入户、配套方面在规划设计要求上和住宅没什么两样，很容易混淆。尽管政府部门认为是违规的，但还是有大量的项目在钻着这样的空子。一家在 2008 年拿了城西某公建用地的开发商告诉记者，这块地他们准备建成“类排屋”，以独立办公楼审批，但实际建成排屋。听了真是让人瞠目。事实上，如果要杜绝此类现象，需严格规划要求，南京的做法也许值得参考。2010 年1 月 1 日起实施的南京市酒店式公寓规划审批管理规定首次明确要求，酒店式公寓外形要和住宅区别开来。该规定要求，在商业办公用
7、地上建设的酒店式公寓有五大限制：其建设比例原则上在旧区不得超过 20%，在新区不得超过 35%；层高一般不得超过 4.8 米；建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计；阳台不得外挑，并采用封闭式；单套建筑面积一般不得大于 100 平方米。如何杜绝开发商打“擦边球”，这对相关部门是个挑战。*释义篇南京有三类“酒店式公寓”南京在售数十家打酒店式公寓概念的楼盘中，据土地性质的不同，可以分为三类：第一类是纯住宅性质的酒店式公寓，土地性质在出让时就明确规定为纯住宅性质，只是开发企业在开发时打造出酒店式公寓的概念。其实，这类酒店式公寓就是小户型住宅。居住时完全享用民用水电，拥有 70 年土
8、地产权，首套房贷款时可以享受最低首付 2 成、7 折利率的优惠，也能享受到南京政府契税补贴，只需缴纳 0.5%的契税。第二类是纯办公、商业类酒店式公寓。地块性质为办公、商业，居住使用时需按照商业水电缴费，土地年限只有 40-50 年。办理贷款时，最低首付为 5 成，且贷款年限不得超过 10年，利率为基准利率的 1.1 倍，缴纳 3%的契税。第三类就是建在酒店式公寓用地之上的酒店式公寓，这类产品的土地年限是 65 年。经过规划局批准，做为住宅类别使用的（原则上不超过 100 平方米），需要交纳 1%的契税，不享受购房补贴。同时，65 年产权的酒店式公寓目前在贷款时的利率政策还没有定论。投资 65
9、 年酒店式公寓需慎南京工业大学房地产经营管理系副主任吴翔华博士直言，土地性质在全国分为 5 种：商业性质、办公性质、住宅性质、综合性质和工业性质。65 年产权的酒店式公寓用地性质，可以说是南京的独创。因为这种特殊的土地性质，就导致其在银行贷款、转让税费等执行层面遇到一些困难。有银行个贷部人士模糊表示，若 65 年酒店式公寓的税费是以住宅类为标准征收 1%，那贷款时就应也能够享受到相应的低首付和利率优惠。但这一说法还没有来自银行官方的肯定。此外，这类产品在转让时的营业税征收方式也没定论。“目前拥有 70 年产权的纯住宅类酒店式公寓和 40 年产权的办公类酒店式公寓政策最明朗，可以根据自身需要选择
10、；而 65 年产权的酒店式公寓还存在很多政策漏洞，建议在税费、利率政策正式落地之前，选择观望。”快报记者 杨连双*调查篇（主）酒店式公寓新规狙击“商改住” 潜规则*同是 65 年，为何以前按住宅贷款，现在按商业办公对待？*同一块地，以前卖掉的就是住宅，现在卖的就变商业办公？*5-6 家在售楼盘被卡，15 个土地已拍卖未上市楼盘生死未卜？导语：记者就此采访房产、规划、国土等核心部门获悉，出台这一新政是为堵住开发商借酒店式公寓把商业办公用房改成普通住宅的利益“黑洞” 。因为这些 “酒店式公寓”并没有按住宅标准建配套设施，少花了成本自然难享普通住宅待遇。楼市潜规则65 年酒店式公寓都算住宅这一次酒店
11、式公寓新规之所以在南京楼市引起这么大反响，是因为：在此之前，南京土地年限为 65 年的酒店式公寓一直在房产办证、落户及税收等方面享受了和住宅一样的待遇。南京市房产局产权市场处商品房管理科负责人告诉记者：房产部门确定房屋性质，都是严格按规划许可证上标注的性质来定的。以前基本只有住宅、商业、办公三类，都很清晰，可不知从什么时候开始起，突然有了“酒店式公寓” ，而且年限还是奇怪的 65 年。“跟 70 年的住宅、50 年的商业、 40 年的办公都对不上，我们也不晓得是该归哪一类。”该部门也曾就具体楼盘的性质界定疑难给规划部门发函询问，“答复还是：就是酒店式公寓，既不说是住宅类，也不说是办公类。”于是
12、，房产就照搬规划许可证上的写法，有叫酒店式公寓的，有叫单身公寓的，最离谱的叫宿舍。记者了解到，正因规划房产部门的缄默，举凡是 65 年、70 年土地性质的，最后在银行、派出所、税务部门都享受到了住宅待遇。但这无疑破坏了城市规划管理。“城市控制性详细规划会规定每块地的性质，像新街口、中央路等中心区肯定都是商业办公类居多，不会再批住宅，开发商以酒店式公寓名义拿地，最后实际开发成住宅，那怎么还能和当初的规划性质相符呢？城市的成熟中心区到现在为止还在不断出住宅，怎么引导购房人去新区，带动新区发展？规划局的提示酒店式公寓没有按住宅建配套但在规划部门看来，城市中心区的 65 年的酒店式公寓并不是普通住宅。
13、“ 我们认为 65 年的酒店式公寓应是给在城市商业商务中心区内活动频繁的人士短期居住的，并不是给他们在里面买菜做饭、生儿育女的，所以在公建配套上没跟住宅一个标准。”南京市规划政策法规处有关人士表示：比如新街口的商业酒店式公寓混合楼盘，规划部门不会要求其配建学校，结果开发商将其建成住宅，套型面积超过了 100 平方米，一下子住进 500 户住家户，这么大的房子购房人肯定会要求落户，有户口孩子就要上学。这让规划部门从哪儿变出学校、变出农贸市场来？因此规划局本次明确：商业办公用地或酒店式公寓上的酒店式公寓无法享用“民用水电” ，无法通管道燃气，不能超过 100m2。这种“没有住宅配套 ”的提示无疑立
14、刻对水电、落户、就学等产生了直接影响，没有了这些“优势” ，银行怎么看待这些房子又成了问题。于是，城市商业办公区的酒店式公寓“私自” 变身普通住宅的路立刻被堵。国土局的为难改也不是，不改也不是记者在南京市土地储备中心的网站搜索了一下，从 2005-2009 年，南京江南八区带有“酒店式公寓”字样的已出让地块达到 18 块，其中除了 3 幅已开发上市销售外，其余还均未上市。就它们的前途，许多楼盘的开发商都说“没定” ，似乎还有一线转机。记者则了解到，因为在这件事上，南京市国土局和规划局态度迥异。南京市国土局土地利用处负责人告诉记者，最近有万达西地的业主咨询该局土地性质，土地部门已明确答复是“65
15、 年的酒店式公寓一直是住宅 ”。而且在拍卖时，所有酒店式公寓用地都是按住宅地价来评估起拍价的。他向记者透露：这是在 2003 年-2004 年出现在南京土地市场的概念，当初是有文件明文界定其性质的。酒店式公寓是公寓，是住宅的一种；公寓式酒店是酒店，是酒店的一种。酒店式公寓作为住宅的一种，年限设定在 65 年。现在如果把它跟商业或办公类用地一样对待，那就不能给它 65 年，否则就违反了土地法规。如果想修改酒店式公寓的土地年限，那已出让地块都是有土地协议的，要修改合同可不那么简单。两难境地“受限制的住宅用地”或是唯一出路一面是开发商猛钻政策空子，正在谋取超额利润，漏洞亟需堵上；另一边是国土部门与开
16、发商早有出让协议，不是土地年限设置违法就是该部门随意更改年限，政府在土地市场将有失诚信。国土部门与规划部门各有各的苦衷，房产、公安、税务等部门也不知该听谁的好。国土部门表示：规划部门在实际中发现了问题，提出来加强管理是对的，但应该是老人老办法、新人新办法。南京房产部门有关此事的态度近日也出现了微妙变化。去年年底出台的“20 条” 将酒店式公寓界定为“非普通住宅”，但近几日出台的购房补贴细则又出现了“经批准建设的酒店式公寓作为住宅类别”的字样。就算土地是住宅也并不意味着酒店式公寓已经逃出生天。南京市规划局政策法规处负责人意味深长地表示“这个政策我们研究了一年，也肯定了其有居住功能，只是不按住宅配
17、套。”而此时，已经有机敏的开发商给购房人发消息：“ 御湖国际， 70 年住宅产权，首付 3 成、契税 1%，民用水电可落户；其他商业式酒店式公寓契税 3%，商用水电，不可落湖，5 年后按差额征收营业税。”土地年限是否是 70 年，在楼市已经俨然成为判断两类酒店式公寓的“ 硬指标”。从大类上把 65 年酒店式公寓界定为住宅，但明确其没有落户就学、民用水电、公积金贷款等“权利”似乎成了目前新政唯一可行的出路。就此，南京市国土局土地利用处负责人透露：规划国土房产三部门已商量好，要把公安、税务、甚至教育等其他所有涉及部门都请来集体研究，一次性解决问题。“肯定会有结果公布，而且就在最近。” 这位负责人非常笃定。快报记者 孙洁
