1、 第 三 章 新余市 城区宗地地价修正体系的编制 宗地地价是某宗地在某一时点上的土地使用权具体价格，是城镇内部每一级基准地价的延伸，它同级别基准地价共同构成一个完整的地价体系，使评估的土地价格落实到具体的地块上，使土地价格更趋于准确、合理，是政府制定出让底价，监督和管理市场地价的依据。在宗地基本条件已知的基础上，可以根据宗地地价修正系数体系所对应的修正体系，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。根据 新余市 城区土地定级单元总分值体系，按照规程要求建立城区商业、住宅和工业用地 宗地地价的修正体系。 第一节 宗地地价修正体系编制原理 一、宗地地价修正体系 城区土
2、地基准地价按照用地类型分为商业、住宅和工业用地基准地价；按网格评价单元、应用评价单元和土地级别分为网格评价单元基准地价、应用评价单元基准地价和级别基准地价 （ 简称级别价）。 在基准地价体系中，网格评价单元是理想的均质地域；应用评价单元则是人为划分，考虑了地物界线的地块，从区位因素的影响结果 （ 综合作用分值）的差异上分析，可以视为均质；而级别范围内的综合作用分值为一个分值段，级别内的各地块之间存在着区位差异，因此，确定的 新余市 城 区基准地价体系中宗地地价修正体系见下图。 工业用地宗地地价影响因素修正体系工业用地宗地地价其他因素修正体系工业用地级别基准地价工业用地应用评价单元基准地价商业用
3、地宗地地价影响因素修正体系商业用地宗地地价其他因素修正体系住宅用地宗地地价影响因素修正体系住宅用地宗地地价其他因素修正体系新余市城区宗地地价修正体系商业用地宗地地价修正体系住宅用地宗地地价修正体系工业用地宗地地价修正体系基准地价体系商业用地网格基准地价住宅用地网格基准地价工业用地网格基准地价住宅用地应用评价单元基准地价商业用地应用评价单元基准地价商业用地级别基准地价住宅用地级别基准地价宗地地价修正体系与基准地价体系关系图 二、宗地地价修正系数编制方法 按照规程要求，采用定级因素综合分值编制宗地地价影响因素修正表。各类用地宗地地价影响因素采用相应的土地区域影响因素和其他个别影响因素，各影响因素权
4、重采用特尔斐法，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。 1、基准地价修正幅度值的计算 以级别为单位，以级别基准地价对应的单元地价为中心点 （ 级别的平均区域条件视为一般条件），级别界限的最高和最低 单元地价作为边界，通过内插将级别内单元地价分为五段，分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣五个档次的土地区位条件。级别平均总分值对应的影响因素条件，基准地价修正幅度为 0。计算公式如下： 上调幅度的计算公式为： %1001 bI bIhIF i in 下调幅度的计算公式为： %100ln2 bI lbIF ii 式中： F1 为基准地价上调最大幅度 F2 为基准地价下调最大幅度 Iib为级
5、别内单元地价平均值 （ 即级别基准地价） Inh 为级别内单元地价的最高值 Inl为级别内 单元地价的最低值 在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次，结果见下表。 新余市 城区宗地地价影响因素修正幅度值表 单位： %、元 /平方米 用地性质 土地级别 上调幅度 （ %） 上调价格 下调幅度 （ %） 下调价格 商 业 用 地 21.37 3608 -20.64 2359 21.64 2488 -22.63 1582 20.61 1748 -21.35 1140 22.43 1288 -22.53 815 21.87 852 -20.3
6、2 557 住 宅 用 地 20.91 2546 -21.86 1646 21.59 1911 -20.32 1253 21.19 1386 -19.93 916 20.23 1012 -20.61 668 23.13 693 -20.63 447 工 业 用 地 23.3 562 -20.64 362 21.1 437 -20.53 287 19.78 346 -21.98 225 20.85 247 -16.33 171 17.66 188 -15.36 135 2、区位影响因素权重的确定 结合区位影响因素对各级别内地价影响的大小，经征询专家意见分别对商业、住宅、工业用地的区位影响因素进行
7、权重确定。 3、影响因素修正系数的确定 利用各区位因素对宗地地价的影响权重，乘以对应级别内的 5 个区域条件水平的 基准地价总修正幅度，即得该因素在相应级别内的区域因素修正系数。用公式表示为： F1i=F1I Vi F2i=F2IVi 式中 ： F1i某一因素的上调幅度 F2i某一因素的下调幅度 F1基准地价上调最大幅度 F2基准地价下调最大幅度 IVi某一因素对宗地地价的影响权重 3、影响因素修正系数条件指标的编制 根据影响因素对宗地地价的修正幅度，利用土地定级 中各类因子的指标量化结果，考虑各类因子对土地的影响方式，逆推出优、较优、一般、较劣、劣状态下的各因素的条件，以此编制影响因素修正系
8、数条件指标表。并在此基础上，通过已有地价样点的检验、校核，编制出各类用地各级别的宗地地价修正系数条件指标表。 第二节 商业用地宗地地价修正体系 一、商业用地宗地地价影响因素修正 （ 一） 级商业用地宗地地价影响因素修正系数 级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 商服繁华程度 距一级 商服中心距离（米） 2810 距二级商服中心距离（米） 2400 距三级商服中心距离（米） 3250 交通 条件 临路类型 混合型主 干道 生活型 主干道 生活型次干道或 交通型主干道 交通型次干道 支路 公交便捷度 距公交站点距离（米） 400 对外交通便利
9、度 距火车站距离（米） 2320 距汽车站距离（米） 5200 距高速路口距离（米） 5700 基本 设施 基础设施 完善度 水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率高 水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率较高 水、电、通讯等基础设 施配套较完善，保证率高 水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率较高 水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率一般 人口状况 常住人口密度 高 较高 一般 流动人口密度 高 较高 一般 个别因素 宗地面积 面积适中，对土地利用极为有利 面积对土地利用较为有利 面积对土地利用无不良影响 面积较小或较大，对土地利用有一定影响 面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响
10、宗地形状 形状规则，对土地利用极为有利 形状较规则，对土地利用较为有利 形状对土地利用无不良影响 形状不规 则，对土地利用有一定影响 形状较差，对土地利用产生严重的影响 临街宽度 12 8 12 6 8 4 6 4 临街宽深比 1.2 0.8 1.2 0.5 0.8 0.3 0.5 0.3 临街状况 三面临街 两面临街 一面临街距侧街 五米内 一面临街距侧 街五米外 不临街 级商业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 商服繁华程度 距一级商服中心距离 0.090 1.92 0.96 0 -0.93 -1.86 距二级商服中心距离 0.085 1.
11、82 0.91 0 -0.88 -1.75 距三级商服中心距离 0.065 1.39 0.69 0 -0.67 -1.34 交通条件 临路类型 0.060 1.28 0.64 0 -0.62 -1.24 公交便捷度 距公交站点距离 0.055 1.18 0.59 0 -0.57 -1.14 对外交通便利度 距高速路口距离 0.050 1.07 0.53 -0.52 -1.03 距火车站距离 0.050 1.07 0.53 0 -0.52 -1.03 距汽车站 距离 0.050 1.07 0.53 0 -0.52 -1.03 基本设施 供水 0.040 0.85 0.43 0 -0.41 -0.
12、83 排水 0.040 0.85 0.43 0 -0.41 -0.83 供电 0.035 0.75 0.37 0 -0.36 -0.72 电讯 0.015 0.32 0.16 0 -0.15 -0.31 供气 0.015 0.32 0.16 0 -0.15 -0.31 人口状况 常住人口密度 0.050 1.07 0.53 0 -0.52 -1.03 流动人口密度 0.040 0.85 0.43 0 -0.41 -0.83 个别因素 宗地面积 0.035 0.75 0.37 0 -0.36 -0.72 宗地形状 0.035 0.75 0.37 0 -0.36 -0.72 临街宽度 0.060
13、1.28 0.64 0 -0.62 -1.24 临街宽深比 0.060 1.28 0.64 0 -0.62 -1.24 街角地 0.070 1.50 0.75 0 -0.72 -1.44 （ 二）级商业用地宗地地价影响因素修正 系数 级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 商服繁华程度 距一级商服中心距离（米） 3760 距二级商服中心距离（米） 3550 距三级商服中心距离（米） 4000 交通 条件 临路类型 混合型主 干道 生活型 主干道 生活型次干道或交通型主干道 交通型次干道 支路 公交便捷度 距公交站点距离（米） 400 对外交
14、通便利度 距 火车站距离（米） 3460 距 汽车站距离（米） 5380 距 高速路口 距离（米） 5980 基本 设施 基础设施 完善度 水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率高 水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率较高 水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率高 水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率较高 水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率一般 人口状况 常住人口密度 高 较高 一般 流动人口密度 高 较高 一般 个别因素 宗地面积 面积适中，对土地利用极为有利 面积对土地利用较为有利 面积对土地利用无不良影响 面积较小或较大，对土地利用有一定影响 面积过小或过大，对土地利用产生
15、严重的影响 宗地形状 形状规则，对土地利用极为有利 形状较规则，对土地利用较为有利 形状对土地利用无不良影响 形状不规则，对土地利用有一定影响 形状较差，对土地利用产生严重的影响 临街宽度 12 8 12 6 8 4 6 4 临街宽深比 1.2 0.8 1.2 0.5 0.8 0.3 0.5 0.3 临街状况 三面临街 两面临街 一面临街距侧 街五米内 一面临街距侧 街五米外 不临街 级商业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 商服繁华程度 距一级商服中心距离 0.090 1.95 0.97 0 -1.02 -2.04 距二级商服中心距离 0.0
16、85 1.84 0.92 0 -0.96 -1.92 距三级商服中心距离 0.065 1.41 0.70 0 -0.74 -1.47 交通条件 临路类型 0.060 1.30 0.65 0 -0.68 -1.36 公交便捷度 距公交站点距离 0.055 1.19 0.60 0 -0.62 -1.24 对外交通便利度 距高速路口距离 0.050 1.08 0.54 0 -0.57 -1.13 距火车站距离 0.050 1.08 0.54 0 -0.57 -1.13 距汽车站距离 0.050 1.08 0.54 0 -0.57 -1.13 基本设施 供水 0.040 0.87 0.43 0 -0.
17、45 -0.91 排水 0.040 0.87 0.43 0 -0.45 -0.91 供电 0.035 0.76 0.38 0 -0.40 -0.79 电讯 0.015 0.32 0.16 0 -0.17 -0.34 供气 0.015 0.32 0.16 0 -0.17 -0.34 人口状况 常住人口密度 0.050 1.08 0.54 0 -0.57 -1.13 流动人口密度 0.040 0.87 0.43 0 -0.45 -0.91 个别因素 宗地面积 0.035 0.76 0.38 0 -0.40 -0.79 宗地形状 0.035 0.76 0.38 0 -0.40 -0.79 临街宽度
18、0.060 1.30 0.65 0 -0.68 -1.36 临街宽深比 0.060 1.30 0.65 0 -0.68 -1.36 街角地 0.070 1.51 0.76 0 -0.79 -1.58 （ 三）级商业用地宗地地价影响因素修正系数 级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 商服繁华程度 距一级商服中心距离（米） 4700 距二级商服中心距离（米） 4700 距三级商服中心距离（米） 5060 交通 条件 临路类型 混合型主 干道 生活型 主干道 生活型次干道或交通型主干道 交通型次干道 支路 公交便捷度 距公交站点距离（米） 40
19、0 对外交通便利度 距 火车站距离（米） 4630 距 汽车站距离（米） 6050 距 高速路口 距离（米） 6500 基本 设施 基础设施 完善度 水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率高 水、电、通讯等基础设施配套完善，保证率较高 水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率高 水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率较高 水、电、通讯等基础设施配套较完善，保证率一般 人口状况 常住人口密度 高 较高 一般 流动人口密度 高 较高 一般 个别因素 宗 地面积 面积适中，对土地利用极为有利 面积对土地利用较为有利 面积对土地利用无不良影响 面积较小或较大，对土地利用有一定影响 面积过小或过大，对
20、土地利用产生严重的影响 宗地形状 形状规则，对土地利用极为有利 形状较规则，对土地利用较为有利 形状对土地利用无不良影响 形状不规则，对土地利用有一定影响 形状较差，对土地利用产生严重的影响 临街宽度 12 8 12 6 8 4 6 4 临街宽深比 1.2 0.8 1.2 0.5 0.8 0.3 0.5 0.3 临街状况 三面临街 两面临街 一面临街距侧 街五米内 一面临街距侧 街五米外 不临街 级商业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 商服繁华程度 距一级商服中心距离 0.090 1.85 0.93 0 -0.96 -1.92 距二级商服中心
21、距离 0.085 1.75 0.88 0 -0.91 -1.81 距三级商服中心距离 0.065 1.34 0.67 0 -0.69 -1.39 交通条件 临路类型 0.060 1.24 0.62 0 -0.64 -1.28 公交便捷度 距公交站点距离 0.055 1.13 0.57 0 -0.59 -1.17 对外交通便利度 距高速路口距离 0.050 1.03 0.52 0 -0.53 -1.07 距火车站距离 0.050 1.03 0.52 0 -0.53 -1.07 距汽车站距离 0.050 1.03 0.52 0 -0.53 -1.07 基本设施 供水 0.040 0.82 0.41
22、 0 -0.43 -0.85 排水 0.040 0.82 0.41 0 -0.43 -0.85 供电 0.035 0.72 0.36 0 -0.37 -0.75 电讯 0.015 0.31 0.15 0 -0.16 -0.32 供气 0.015 0.31 0.15 0 -0.16 -0.32 人口状况 常住人口密度 0.050 1.03 0.52 0 -0.53 -1.07 流动人口密度 0.040 0.82 0.41 0 -0.43 -0.85 个别因素 宗地面积 0.035 0.72 0.36 0 -0.37 -0.75 宗地形状 0.035 0.72 0.36 0 -0.37 -0.75 临街宽度 0.060 1.24 0.62 0 -0.64 -1.28 临街宽深比 0.060 1.24 0.62 0 -0.64 -1.28 街角地 0.070 1.44 0.72 0 -0.75 -1.49
