1、*区楼宇经济发展的几点思考楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，其主要以商务楼宇为载体，通过楼宇招商引资，引进税源，增加收入，带动区域经济发展。楼宇经济是城市经济发展的新的增长点，是现代服务业发展的重要支撑，是整合城市经济资源的有效手段，是城市繁荣文明的鲜明标志。近年来，我区楼宇经济经历了从无到有、从小到大、从分散到集中的发展过程，形成了一批具有集聚和带动作用的示范楼宇、特色楼宇，在我区经济发展领域的地位及作用日益提升。 “十二五” 期间 ，我们要充分利用各种资源，不断优化发展环境，拓展发展空间，提升发展档次，做大做强我区楼宇经济，从而实现全区经济持续健康快速发展。我们必须
2、清醒的认识到，楼宇经济绝非是依靠大兴土木就可以构筑的经济形态，楼宇经济的形成需要有一定的经济、文化背景的沉淀和金融、交通、人才、信息和社会等综合因素的支撑。因此，我们只有在深入理解楼宇经济的内涵特征的基础上，立足于我区基本情况，找出优势与不足，大胆探索与实践，才能摸索出一条适合我区的发展楼宇经济的道路。一、楼宇经济的特点（一）楼宇经济是产业链经济。楼宇经济是在一定的区域范围，物资、信息、人才、资金等经济要素集聚整合，形成产业链，具有特定的功能定位的，集约型、大密度、高效益经济。（二）楼宇经济是辐射经济。众多企业在楼宇内经营会衍生出信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，带动周边地
3、区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等业态的发展，并推动房地产业的发展。（三）楼宇经济是环境经济。楼宇发展对于周边交通、人文、社区等有着较高的要求。城区的环境建设必须围绕楼宇承载的经济要素，方能吸引相应的经济要素的进入。（四）楼宇经济是培育性经济。由于特色楼宇可以给地方带来稳定的、持续的税收回报，并承载特定的社会、经济职能，单靠市场的手段难以形成，需要政府的引导和培育。二、我区楼宇经济发展现状（一）总量规模不大。受历史的局限，我区现有楼宇总量较少，早期商务楼宇发展的自发成分较大。目前我区在用楼宇近 10 幢，总建筑面积 16 万平方米，入驻企业仅 200 余家，2010 年税收超千万楼宇仅
4、有正益大厦一家。截至 2011 年 8月，经区规划建设局审批的办公类房地产项目共 22 项，总建筑面积 74.4 万平方米，仅占总建筑面积的 15.9%，可用办公面积 48.8 万平方米，仅占总可用面积的 12.4%。楼宇总量偏少，难以适应楼宇经济持续性、规模化发展的需要，将成为制约我区楼宇经济发展的瓶颈。（二）专业楼宇比重小。我区现有楼宇和大部分在建楼宇都是综合性的，采用通用化的规划设计，基本上没有明确的功能定位，且以毛坯房为主，以出售为主。这样，一方面不利于专业化程度较高，对硬件设施有特殊要求的现代服务业企业入驻，产业层次长期停留在较低的水平，无法形成完善的商务环境和良好的集聚效应。另一方
5、面出售面积过多，导致产权过度分散，容易使后期管理难度加大，开发商对楼宇建成后的开发积极性不高，盈利模式趋于单一。（二）设施配套不完善。秀洲大桥以东的大部分楼宇已建成四五年，内部装修档次不高，设施开始老化，缺乏办公通信自动化、消防报警智能化、安保监控自动化等高端配置，停车位普遍偏少，管理水平偏低，基本还停留在保洁、安防、公共设施维护等传统物业管理阶段。秀洲大桥以西属新开发区域，周边餐饮、娱乐、银行、商场等商业配套零散分布，没有形成统一集中的商业氛围，新区北片部分楼宇用电、通信、交通等公共基础设施没有跟上，还需要政府大量资金投入。三、对策措施（一）规划先行，布局合理。一是结合我区经济特色、产业集聚
6、基础，明确我区经济发展的产业规划，制定和完善商务楼宇发展规划。二是健全固定资产投资动态跟踪制度，科学规划利用土地，在项目审批上严格把关，引导开发建设智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，引入先进管理理念、方法和人才，提高招商引资的质量和效率。三是建立区域基本单位名录库，每年对区域内的商务楼宇进行地毯式排查，摸清楼宇资源，掌握经济特点，完善信息平台，实现资源共享。考虑在现有楼宇群中筛选重点培育对象，并从中总结经验，做好发展我区楼宇经济的布局与规划，出台发展楼宇经济的具体实施意见。（二）加强招商，机制灵活。一是培育发展招商中介组织，注重创新招商引资方式方法，推动多元招商。按照突出主业、两端延伸
7、、完善配套、加速集聚的原则，重点引进一批规模大、实力强的现代服务业企业，引进功能性区块项目，提升楼宇经济规模和档次。二是充分发挥园区管委会和街道对辖区商务楼宇以及业主比较熟悉、能够提供直接和及时的服务、交流与协调的优势，建立楼宇招商的责任体系，进一步落实招商引资领导分工责任制，成立专门楼宇招商团队，与楼盘开发商和入驻楼宇企业建立固定联系，落实专人负责。以属地招商为原则，设立楼宇招商奖励资金。三是注重招商质量，如果入驻企业品质参差不齐会导致楼宇功能定位模糊，产业集聚能力弱。要注重引进能够真正推动楼宇经济持续快速发展的具有高知识含量、高增长率、高附加值、高竞争力、高度专业性、高经济效益的企业。（三
8、）改善环境，精细服务。一是加大扶持楼宇经济发展的政策力度，切实降低楼宇业主和入驻企业经营成本，提高行业竞争力，实现政府与企业互惠互利，楼宇经济与税源经济无缝对接。二是建立政府与楼宇沟通联系机制，定期以座谈会、研讨会、企业家联谊会等形式召集投资商了解情况，帮助企业分析政策，为企业提供信息，积极解决楼宇建设和招商过程中的各类困难。三是加强楼宇入驻企业的属地化管理和综合配套服务，完善服务企业的各项制度，简化手续、提高效率、降低费用，使政府办事程序更加人性化、责任更加清晰化、服务更加优质化。为重点企业开辟“绿色通道”，急事急办，不断提高楼宇入驻企业的满意度。（四）提高质量，拓展功能。秀洲区楼宇经济发展
9、已经积累了一定的基础，楼宇经济工作重心应该逐步从量的扩张转向质的提高，更多的注重经济质量的提高，以质取胜。要充分利用秀洲区作为嘉兴城区的有利条件，依托现有的产业基础，以商务楼宇为载体，积极吸引具有一定规模和档次，在本行业中占据一定地位的，以管理、核算、营销、研发为主的企业或企业总部入驻，大力发展生产性服务业，与邻近中心城区形成错位发展、区域互补的格局，进一步加速总部经济在中心区域的集聚，提升和拓展中心城区的服务功能和带动作用，增强区域经济辐射力。（五）打造特色，实现集群。走“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”的道路，引导相同或相关行业形成一批产业特征比较明显的特色楼宇，在企业间形成信息、资源
10、共享，充分发挥聚集效应，使区域内产业集群化发展特色更加明显，不断提高楼宇经济能级。进一步完善激励政策，充分调动楼宇业主积极性，引导业主进行楼宇功能定位，鼓励多引进产业高端机构，对一些不符合自身定位的企业进行置换和交流，侧重吸引同行企业入驻，使特色楼宇成为我区招商和发展的城市名片。（六）加大宣传，重点推介。深化楼宇经济概念，强化舆论引导，加大宣传力度，不断提升楼宇的知名度和影响力。利用报纸、电视、网络等媒体，宣传区域内的商务楼宇。运用市场化运作手段，通过举办经济专家论坛、楼宇经济发展研讨会、参与国内外楼宇招商推介会、聘请咨询专业机构制定招商推广方案等途径，对区域内的楼宇，特别是重点楼宇进行专题报
11、道。联合各楼宇开发商，策划推出商务板块概念，整合优势资源，形成楼宇宣传和运作的规模效应。面向全国、全市加强宣传，不断拓展推介的广度和深度。四、保障机制（一）实行权责下放，建立灵活高效的组织体制。建议在加强对楼宇经济发展工作的领导的同时，实行权利与责任下放，将发展楼宇经济的工作重心下移到街道，进一步通过体制的完善，形成楼宇招商的合力。楼宇发展以街道为主体，新区管委会和区有关职能部门加强配合，协助推进。各街道成立楼宇服务团队，提高服务水平。楼宇招商和管理应由街道一级设立专门的分管领导，落实责任，形成“一楼一团队”的楼宇招商管理格局。（二）加快楼宇资源调研，建立楼宇经济责任机制。楼宇经济的各相关部门
12、及街道，要加大辖区楼宇资源调研的力度，建立楼宇经济发展责任机制。首先要清查各辖区新建楼宇的增量，现有楼宇的存量，以及可利用的非专业楼宇存量；其次，要以属地管理为原则，明确各楼宇的主管责任街道和职能配合部门；再次，要明确相关部门的职责，各部门设立“楼宇经济绿色通道” ，保证楼宇服务的快速有效；最后，各街道与相关楼宇业主共同成立“楼宇管委会”，以搭建政府与业主之间的桥梁为主要职责，贯彻国家及地方政府的各项法律法规、方针政策，承担相关政策、业务的咨询服务，为楼内企业无偿提供相关服务。（三）服务与管理并进，建立楼宇考核监管体系。区委、区政府应专门对各街道和职能部门，按照楼宇属地责任的原则，对工作目标完成情况进行考核，并将楼宇发展成绩作为街道、部门考核的重要标准之一。考虑出台产权式楼宇管理办法，将楼宇所享受的政策与楼宇出售率、出租率、盈利率等经济指标挂钩，由三产局牵头每年对楼宇发展情况进行考核，依照考核结果给予不同的优惠政策或者惩罚措施，充分调动楼宇业主单位对楼宇发展的积极性。
