1、入 住 程 序“普通消费者有三个办法可以判断防盗门的质量。第一个办法是看永久性标记。按照新标准的规定，每个防盗门必须有永久性标记(防盗安全级别)：由中文代号(甲、乙、丙、丁)和平面圆组成，中文代号位于平面圆中，以宋体凹印形式永久固定在内侧铰链边上角，距离地面高度 1600 毫米100 毫米的位置上。” “第二个办法是观察门框与门扇间的锁闭点数。”杨育才说，所谓锁闭点数就是连接门框与门扇的连接点，按照防盗安全级别，甲、乙、丙、丁四个级别的锁闭点数应分别不少于 12 个、10 个、8 个和6 个。“第三个办法是从价格上判断，甲级防盗门价格在 1800 元左右，而丁级防盗门则在 1000 元左右。一
2、分价钱一分货，二三百元的防盗门质量当然难保证。”一、在入住通知书中，发展商应注明以下事项：1.标明被委托的物业管理人的名称；2.提醒客户在办理入住手续的同时，办理房屋所有权证所需的有关资料和费用，交给发展商，由发展商代客户办理房屋所有权证。二、办理入住所需提交资料包括：1.业主需身份证、户口本原件及复印件；2.外省市业主需要身份证、暂住证原件及复印件；3.房屋买卖合同原件；4.购房总发票原件、复印件。三、入住登记存档资料包括：1.业主身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；2.常住人口身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；3.饲养犬类的业主需养犬证复印件。
3、4.某些住宅小区公寓的管理费、水电费等日常费用将采取银行划帐方式收取，所以需要客户携带建设银行存折或储蓄卡办理相关手续。四、在入住办公室办理以下手续：1.签订业主公约。目的是加强物业管理，维护全体业主的权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境。2.领取管理规定介绍。包括：装修管理规定、户籍管理规定、治安消防管理规定等。3.领取物业服务项目介绍。包括：自来水费、电费等代收代缴项目和管理费、家政服务、商务中心等 *项目。4.领取装饰装修须知。提醒客户在物业进行装修时的事项。留下咨询电话，以提供必要的帮助。5.签订委托银行代收款协议书。6.领取住宅质量保证书、住宅使用说明书。7.缴
4、纳入住费用（1）办理入住时所需缴纳费用：发展商代收的手续费、契税、印花税、工本费、测量费等办理产权证所需缴纳的费用以及其他有关费用。（2）物业管理人收取物业管理费周转金、水电费周转金、有线电视开通费、公共维修基金等费用。（3）可同时办理的手续及费用（物业管理人收取），如装修费用和电话报装费等。五、验收房屋由客户、发展商（主要是工程部）和物业管理人三方共同验收房屋，如卫生间、厨房的防水等。一经发现，问题可填写返修单，随时修复。六、领取钥匙各项手续签收完成后，客户即可领取钥匙。从这一刻起，你就成为真正的业主了。验房注意事项和验收内容及程序一、简要收房事项1、门。门要开关自如。留意门各部位的修饰是否
5、平滑，要试下门锁，看看锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便。门与门框的间隙要适中，小了太紧，大了漏风。门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯后，开门可费劲了。2、窗。窗最怕渗水。一下雨，雨水顺着窗缝流得四处都是。如果开发商同意你在外墙以水管喷射 10分钟或以上检验一下当然好，可人家未必同意。所以，一定要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。当然，雨天看房，或雨后两、三天去看房更好。此外，看窗还要留意窗台，窗台应平滑，不刮手。3、墙。墙当然应横平竖直，严肃均匀。若墙身出现裂纹或有被刮花的痕迹，可能是装修工干活比较马虎，也可能是质量问题。看墙时，还要
6、注意相关位置有没有空调管孔。4、踢脚 。踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染；二要看踢脚板是否平滑。5、地漏 。不妨在卫生间放点水观察一下看是否堵塞。二、详细收房事项：（注意）1.带上电笔、尺子、带二相和三相插头以及电源显示开关的插座(小台灯亦可)、小锤子和电筒等东西。电笔（测插座）、尺子（量长度、水平）、布（分辨是脏还是划痕）。2.验房时一定书面记录相关问题，便于与工程部联系整改事项。3.验房时仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。4.验房切忌着急，多看、多问、多记录。三、验收内容：1.门1.1 门要运作自如、门的开启关闭顺畅，门开关时无特别声音。1.2 门间隙
7、不能太大（特别是门锁的一边）、门四边紧贴门框户门；1.3 除了要留意门身修饰平滑与否外，亦要试开门锁，看看是否运作自如。门锁应安装牢固。门匙与门锁是否封口等等。门插是否插入得太少；房门的插销、门锁是否太长太紧。1.4 要注意门上油漆是否完好无缺，门内外面是否光滑平整和有无磕碰。2 窗户2.1 仔细检验窗是否渗水。窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。2.2 窗与混凝土接口有无缝隙；窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗户玻璃是否完好；窗户油灰饱满，粘贴牢固，油漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。2.3 窗户开启关闭是
8、否顺畅，关闭窗后密闭性是否好，窗体有无变形。3 纱窗3.1 纱窗的安装是故意和窗把手有摩擦，起扣紧作用。不是问题。不过要注意上下的磁条是否管用，有的纱窗关上后，上面还咧着。另外每扇窗都要推拉一下，看看开启和关闭是否平稳。4 墙壁4.1 墙壁要平滑墙当然应横平竖直。墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整滑净，墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。4.2 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？4.3 内墙墙面上有否石灰爆点？4.4 抹灰表面平整，无空鼓、裂缝和起泡等缺陷油漆、刷浆应色泽一致，表面无脱皮、漏刷现象；
9、墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？5 天花5.1 顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。5.2 有无渗水5.3 看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点 ”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。6 暖气 是否漏水；有无表面破损7 卫生间地面：粘贴是否牢固、平整，砖缝均匀、有无渗水；防水是否有效：在卫生间和洗衣间保持几厘米的积水，泡卫生间的地面 2
10、4 小时以上，以检查卫生间和洗衣间地面的防水层；地漏排水是否通畅；排水坡度是否合理：在地面倒水做实验8 厨房：9 洗衣房：9.1 水龙头出水、漏水9.2 洗衣房的门：同户门9.3 水龙头：出水通畅否、是否漏水10 电源插座、电源开关、电闸10.1 试用所有的电源开关、插座和电闸。最好带一个有显示灯的插头，这样检查插座时很方便。电笔不合适，因为插座有保护，必须三个头同时插才可以插入。10.2 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。10.3 电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内
11、应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；10.4 距离地面 30 厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；10.5 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；11 其他： 屋内是否清洁，有无残留建筑垃圾； 检查所有可以拆开的空间内是否有垃圾。四、验 房 程 序1、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。2、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机
12、、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。3、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。4、交合理费用（物业管理费 应有市物价局批文等）五、 验 房 顺 序专人进行同步纪录，最好填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。2、再查内部：入
13、户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。六 验 房 常 用 工 具1、量具：3m 盒尺、2533cm 直角尺、5060cm 丁字尺、1m 直尺2、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“” 字和“”字）；5 号电池 2 节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200W）、小灯（白炽灯 1015W）3、
14、辅助工具：镜子、手电（2 节 1 号电池）、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+ 笔验房专用工具：（质检站借）JZC-2 型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g）；活动响鼓锤（25g ）；钢针小锤（10g ）等。七 验 房 注 意 问 题 分 述1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口即拐弯吸走。2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，
15、看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。4、空鼓：手锤垫纸（避免留下锤印）敲击墙壁检查墙面空鼓，专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。5、验电：5.1、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。5.2、开关箱内的各分路开关应有明显的标示
16、。如果没有或不明确，立即纠正。5.3、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。5.4、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。5.5、检查弱电插座数目：宽带插座因户型个数不同：比如套二至少应有 2 个，套三至少应有 3 个；有线电视插座还应同步多一个。5.6、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。5.7、检查入户门门铃：带 2 节（或 4 节）5 号电池测试门铃。是否不响或响个不停。6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。7、测高度：
17、用盒尺检查房顶，取 45 个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为 2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），*墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200 瓦）照射，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没
18、有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏11、外立面的腰线在一般在 12 楼，45 楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。14、室内门检查平整变形：打开门，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙
19、均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。15、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建渣堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗
20、漏。17、卧室、客厅通风窗户:面积为使用面积的二十分之一，如室内面积 30m2,开启的窗户面积应有1.5m2；18、厨房通风窗户面积:为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积 10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“ 住宅设计规范” ）。厨房排烟孔直径 15cm，达不到时无法安装油烟机。19、厨房和卫生间:是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达 90 度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。20、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）楼上卫生
21、间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持2448 小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。有上下水的阳台也要
22、作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。21、卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径 10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。卫生间门上没留 0.02m2 通风百叶窗时，门下应留 3cm 的间隙（国家标准“ 住宅设计规范”）22、暖气片：暖气片上方应有放气阀使用前拧动放掉气体。如果拧不动需要修理解决，否则气放不出来暖气片不热。还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。23、地下室：室内净高 2M，国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内
23、结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得建筑工程竣工备案表作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。这里房屋住宅的竣工验收不是主体工程竣工验收，而是包括主体工程、配套设施等在内在综合竣工验收。同时，根据消防法的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。对于具体的交房条件，购房者可与开发商在商品房买卖合同及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。
