1、1珠海仲裁委员会裁 决 书 （之一）珠仲裁字（2011）第 92号申请人：中经信（珠海）国际担保有限公司法定代表人：戴朝桂住所地：珠海市香洲银桦路 8 号深圳发展银行大厦 10 楼 代理人：徐旅 广东大公威德律师事务所律师任红 广东大公威德律师事务所律师邱松 广东诚迅达律师事务所律师第一被申请人：李东明，男，汉族，1966 年 3 月 14 日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇飞龙三区 70 号，身份证号码：440106196603141957。第二被申请人：陈其景，男，1962 年 9 月 29 日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇飞龙四区 24 号，身份证号码：440421196209291236
2、。第三被申请人：陈心玲，女，汉族，1964 年 9 月 19 日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇美湾街 27 号，身份证号码：440421196409191264。三被申请人之共同委托代理人：徐美宁 广东大同律师事务所律师案由：租赁及建设合同纠纷 申请人中经信（珠海）国际担保有限公司（以下简称“申请人” ）于 2006年 6 月 23 日与案外人郑榕根签订了租赁及建设协议 ，约定郑榕根将位于珠海市斗门区斗门镇大道北 228 号南门农贸市场（以下简称“南门市场” ）租赁给申请人；租赁及建设协议第十一条约定：在本合同的履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，交由珠海市仲裁委员会仲裁。201
3、1 年，第一被申请人李东明（下称“第一被申请人” ） 、第二被申请人陈其景（下称“第二被申请人” ） 、第三被申请人陈心玲（以下简称“第三被申请人” ）经拍卖取得南门市场的产权。后申请人与三被申请人因租赁及建设协议的履行产生纠2纷。2011 年 8 月 31 日，申请人根据租赁及建设协议第十一条的约定，向珠海仲裁委员会（下称“本会” ）提出书面仲裁申请。本会经审查，申请人的申请符合本会仲裁规则，于 2011 年 8 月 31 日立案受理了申请人的仲裁申请。本会受理案件后，向三被申请人送达了受理仲裁案件通知书 、 仲裁申请书副本及其附件、 珠海仲裁委员会仲裁规则 、 仲裁员名册 、 选定仲裁员通
4、知书 、 当事人权利与义务等资料。根据中华人民共和国仲裁法 、 珠海仲裁委员会仲裁规则的规定，申请人选定仲裁员孔敬为本案仲裁员，三被申请人选定仲裁员李祥琴为本案仲裁员，本会主任指定仲裁员胡雪梅担任首席仲裁员，共同组成本案仲裁庭。2011 年 11 月 25 日，仲裁庭进行了不公开开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。开庭时，申请人当庭提出增加仲裁请求并提交了新的证据。仲裁庭根据该情况，同意申请人增加仲裁请求，并为被申请人指定了新的答辩期限，同时要求双方在该期限内就对方提供的证据向仲裁庭
5、提供书面的质证意见。2011 年 12 月 19 日，仲裁庭进行了第二次不公开的开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。2012 年 1 月 12 日，仲裁庭进行了第三次不公开开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。本案经仲裁庭调解，双方未能达成调解协议。一、申请人的仲裁请求、事实和理由申请人称：2006 年 6 月 23 日，申请人与郑榕根签订了市场租赁及建设协议 、，合同约定：
6、郑榕根将其所有的位于珠海市斗门区斗门镇大道北 228 号共约 5000 平方米的南门农贸市场（现名“南门市场” ）租赁给申请人，郑榕根收取了申请人￥700 万元的预付租3金，2006 年 11 月 10 日，申请人与郑榕根对南门市场进行交接， 市场租赁及建设协议已生效并实际履行。 （详见证据中珠仲裁字（2008）第 31 号珠海仲裁委员会裁决书第 33 页） 。由于郑榕根不履行生效法律文书所确定的债务，2009 年 6 月 15 日，珠海市中级人民法院作出（2008）珠中法执恢字第 256-1 号之二广东省珠海市中级人民法院执行裁定书 ，裁定拍卖登记在郑榕根名下南门市场以下的财产：“1、位于珠
7、海市斗门区斗门镇过境公路侧（牛角岭）固定摊位（房地产权证号码：粤房地证字第 C1189613 号） ；2、位于珠海市斗门区斗门镇大道北 228 号南门农贸市场 1-16 号（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000163 号） 、21-23 号（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000164 号） 、33-44（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000158 号） 、45-64（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000161 号）房产；3、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场内房产（房地产权证号码：粤房地证字第 C3272349 号） ；4、位于珠海市斗门区斗门镇大道（牛角岭）3485.73
8、平方米的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第 C2474961 号） ；5、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场不含已转让面积的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第 C1818063 号） ；6、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场二楼加建部分 4300 平方米的使用权。 ”珠海市中院在委托拍卖中同时明确，上述标的物已整体出租给申请人。2009 年 7 月 15 日，珠海市凯德拍卖有限公司对郑榕根上述南门市场的财产进行拍卖，被申请人出价￥1001 万元成为买受人。2009 年 8 月 3 日，买受人李东明、陈其景、陈心玲向珠海市中级人民法院提交了关于“南门市场”承租问题的意见称珠海市中
9、级人民法院的委托拍卖函及拍卖公告中只披露了中经信珠海公司市场租赁及建设协议约定主4要事项中的第 1 项内容，其亦只履行在拍卖公告中申明的条件及内容，对第2、3、4 项内容拍卖公告中没有披露，买受人拒绝接受。2010 年 1 月 27 日， （2008）珠中法执恢字第 256-1 号之三广东省珠海市中级人民法院执行裁定书裁定撤销珠海市凯德拍卖有限公司在 2009 年 7月 15 日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。2010 年 4 月 13 日，被申请人向珠海市中级人民法院提交请求出具拍卖成交确认裁定书的申请 ，该申请书第 3 页载明：“为此，我们经研究，决定对拍卖标的物的租赁合同（即市场
10、租赁及建设协议 ）所有条款内容（包括相关为披露的条款和补充协议）均无条件认可，并保证今后履行此租赁合同。 ”2010 年 6 月 2 日， （2010）珠中法执外异字第 14 号广东省珠海市中级人民法院执行裁定书第 7 页载明：“二、关于李东明等三人申请撤销256-1号之三裁定书的问题。本院认为，从本案查明的事实特别是256-1 号之三裁定书的内容看，本院作出256-1 号之三裁定书的事实依据是：由于市场租赁及建设协议的全部条款没有附载于评估报告结论资料中，受买人李东明、陈其景、陈心玲不认可市场租赁及建设协议的部分条款。 256-1号之三裁定书作出后，由于种种原因，出现了李东明等三人同意接受市
11、场租赁及建设协议全部内容相关的新的事实。本院作出的256-1 号之三裁定书事实基础已不存在， 256-1 号之三裁定书应于撤销。李东明等三人就此的申请成立，本院予以支持。 ”该裁定书撤销了广东省珠海市中级人民法院（2008）珠中法执恢字第 256-1 号之三执行裁定,从而维持了珠海市凯德拍卖有限公司在 2009 年 7 月 15 日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。申请人因不服（2010）珠中法执外异字第 14 号广东省珠海市中级人民法院执行裁定书而向省高院申请议。广东省高级人民法院于 2011 年 11 月 23日作出的（2010）粤高法执复字第 56 号执行裁定书第 7 页载明：“（
12、六）在买受人同意接受市场租赁及建设协议全部条款的情况下，珠海中院撤销(2008)珠中法执恢字第 256-1 号之三执行裁定，维持本案拍卖结果合理合法” 5。第 9 页载明“珠海中院作出（2008）珠海中法执恢字第 256-1 号之三执行裁定后，李东明等三人经向珠海中院及相关部门了解，发现拍卖标的物的出租及市场租赁及建设协议的条款并没有损害其作为买受人的利益，并表示同意接受市场租赁及建设协议的全部条款” 。该裁定维持了（2010）珠中法执外异字第 14 号执行裁定书，也即维持了珠海市凯德拍卖有限公司在 2009 年 7 月15 日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。2011 年 1 月 19
13、 日， （2008）珠中法执恢字第 256-1 号之七广东省珠海市中级人民法院执行裁定书裁定：“一、登记在被执行人郑榕根名下的下列财产：1、位于珠海市斗门区斗门镇过境公路侧（牛角岭）固定摊位（房地产权证号码：粤房地证字第 C1189613 号） ；2、位于珠海市斗门区斗门镇大道北 228 号南门农贸市场 1-16 号（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000163 号） 、21-23 号（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000164 号） 、33-44（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000158 号） 、45-64（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000161 号）房产；3、位于珠海市
14、斗门区斗门镇大道北南门市场内房产（房地产权证号码：粤房地证字第 C3272349 号） ；4、位于珠海市斗门区斗门镇大道（牛角岭）3485.73 平方米的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第 C2474961 号） ；5、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场不含已转让面积的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第 C1818063 号） ；6、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场二楼加建部分 4300 平方米的使用权。归受买人李东明（身份证号码：440106196603141957） 、陈心玲（身份证号码：440421196409191264） 、陈其景（身份证号码：44042119620
15、9291236）所有。上述拍卖财产的所有权自本裁定书送达买受人李东明、陈心玲。陈其景时6起转移；”2011 年 5 月 10 日，被申请人办理了上述系列房产中部分产权的过户变更手续。珠海市中级人民法院裁定南门市场给被申请人后被申请人没有按照法律规定和被申请人的承诺履行其义务，其违约行为给申请人造成了巨大的经济损失。其违约行为主要有以下二点：一、被申请人已于 2011 年 5 月 10 日办理了南门市场部分产权过户手续，但被申请人却不按协议约定将新的产权证书交给申请人，并且被申请人也不按协议约定配合申请人以市场作抵押物向银行贷款。市场租赁及建设协议第五条第 4 点约定：“在租赁期间内，将该市场房
16、地产产权证书（面积约 5000 平方米）和相关报建资料委托乙方代为管理，作为甲方违约保证金壹仟万元整；乙方以市场作抵押向银行（按现状）借款不超过人民币壹仟万元整（￥1000 万元） 。 ”2011 年 4 月 22 日，申请人委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议义务的函给被申请人，2011 年 8 月 1 日申请人再次委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议有关权利和义务的函给被申请人，要求被申请人履行上述义务，但被申请人一直拒绝履行上述义务，被申请人的违约行为给申请人造成了重大经济损失。二、被申请人不配合申请人办理扩建、报建手续，致使申请人无法按期完成对南门市场项
17、目的二期和三期规划的建设，被申请人的违约行为致使申请人损失严重。市场租赁及建设协议约定：“ 4、在租赁期间内，将该市场房地产主权证书（面积为约 5000 平方米）和相关报建资料委托乙方代为管理，作为甲方违约保证金壹仟万元整；乙方以市场作抵押物向银行（按现状）借款不超过人民币壹仟万元整（￥1000 万元） 。5、在租赁期内，乙方负责将市场原来面积加建或扩建至不少于 20000 平7方米（标准钢筋混凝土框架结构） ，并确保在租赁期满（20 年）将市场整体交付（包括乙方加建、扩建部分）给甲方；加建或扩建项目所需建筑费、装修费及相关配套设施费和经营条件由乙方承担。6、 （甲方）负责办理有关扩建报建事宜
18、并缴纳相关扩建报建费用， ”2011 年 4 月 22 日，申请人委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议义务的函给被申请人，2011 年 8 月 1 日申请人再次委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议有关权利和义务的函给被申请人，要求被申请人履行上述义务，但被申请人一直拒绝履行上述义务，被申请人的违约行为给申请人造成了重大经济损失。综上所述，被申请人在取得南门市场的产权后，不履行法律规定和其承诺的义务，其违约行为给申请人造成了巨大的经济损失，根据市场租赁及建设协议第八条第一点的约定被申请人应向申请人支付违约金人民币 2000 万元。请求贵仲裁委根据事实和法律，裁决被
19、申请人承担违约责任，并继续履行租赁合同所约定的义务，以维护申请人的合法权益。为此，申请人向本会提出仲裁申请，请求依法裁决：1、被申请人向申请人支付合同违约金 2000 万元；2、被申请人立即将已过户到其名下的南门市场系列产权证书按协议约定交由申请人代为管理；3、被申请人立即协助申请人办理南门市场的抵押贷款手续；4、被申请人立即办理南门市场改扩建报建手续；5、被申请人承担本案的全部仲裁费用。对于申请人的申请，三被申请人答辩称：一、申请人的仲裁请求自相矛盾，依法应予驳回。1、根据市场租赁及建设协议第八条第 1、2、3 点的约定，结合实际，可认定市场租赁及建设协议第八条第 1 点的约定应适用于合同一
20、方根本违约导致合同解除的情况，故申请人请求裁定三被申请人支付合同违约金 2000 万元，即认为三被申请人的行为已构成根本违约，应承担合同解除的违约责任。但其在第 2、3、4 点仲裁请求中要求三被申请人将南门市场系列产权证交其代管，并协助其办理南门市场的抵押贷款手续、改扩建报建手续，显然是要求三8被申请人继续履行合同，因此，申请人一方面要求解除合同追究三被申请人违约责任，另一方面又要求三被申请人继续履行合同，所提仲裁请求自相矛盾，依法不应支持。2、如前所述， 市场租赁及建设协议第八条第 1 点的约定应适用于合同一方根本违约导致合同解除的情况，申请人称三被申请人未提交南门市场系列产权证交其代管，并
21、协助其办理南门市场的抵押贷款手续、改扩建报建手续均不属于根本违约行为，而市场租赁及建设协议及相关协议也没有对三被申请人未提交南门市场系列产权证交申请人代管，并协助其办理南门市场的抵押贷款手续、改扩建报建手续的行为约定违约责任，且申请人也未能提供由于三被申请人上述行为给其造成损失的直接证据，因此，申请人请求三被申请人支付合同违约金 2000 万元的仲裁请求依法无据，应予驳回。 3、因申请人未履行提供符合法律规定的担保、提交抵押贷款和报建的材料义务及申请人丧失商业信誉、继续履约能力存在严重问题的事实，导致三被申请人未能履行相关的合同义务，故三被申请人的行为不构成违约，申请人的仲裁请求缺乏事实和法律
22、依据，依法应予驳回。 二、由于申请人没有提供符合法律规定的担保给三被申请人，导致三被申请人未能履行相关的合同义务，三被申请人的行为依法不构成违约，无须承担任何违约责任。市场租赁及建设协议签署过程中，原产权人郑榕根曾要求申请人依法出具担保文件，而申请人仅出具了不可撤销担保书 ，并没有履行不可撤销担保书中约定的去办理公证及提供证明担保真实有效的证据的义务。在三被申请人承接市场租赁及建设协议全部权利和义务后，申请人根据其向原产权人提供担保的事实，办理了（2011）珠证内经字第 3234 号公证书 （下称公证书 ） ，并据此认为已履行提供合法担保的义务，从而要求三被申请人履行相关的合同义务。但三被申请
23、人申请人提供的公证书不能证明申请人提供了合法有效的担保， 不可撤销信用担保书未合法生效。在申请人依法提供合法有效的担保文件给三被申请人之前，三被申请人有权拒绝履行相关的合同9义务。1、 公证书不能作为不可撤销信用担保书合法生效，申请人已履行提供合法有效的担保给三被申请人义务的依据。首先， 公证书仅对申请人的法定代表人戴朝桂在不可撤销信用担保书上签名、盖公章的真实性进行公证，并没有对不可撤销信用担保书的内容的真实性、合法性进行审查并公证，因此， 公证书不能证明申请人提供了真实、合法的担保给三被申请人，不能据此认定不可撤销信用担保书合法生效，更不能作为申请人履行提供合法有效的担保给三被申请人义务的
24、依据。其次，从原出租人郑榕根要求申请人提供担保，并要求在不可撤销信用担保书中约定“经公证后生效”的真实意思表示来看，显然是想通过将公证作为不可撤销信用担保书的生效要件，由公证机关审核申请人提供的担保是否合法、真实，以确保在申请人违约时，三被申请人能及时有效地从银行获得申请人 2000 万元的经济赔偿。如仅要求公证机关对申请人在不可撤销信用担保书上签字、盖章的事实做公证，显属多此一举。故申请人依据公证书认为不可撤销信用担保书已生效，其已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务是错误的，依法不应支持。2、 不可撤销信用担保书未合法生效，申请人认为已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务是错误的。
25、根据担保法及相关法律的规定，申请人如要实现不可撤销信用担保书中约定的“在我方租赁南门市场 20 年期限内，若我方违约，保证你们三人能在珠海华润银行取得违约金人民币贰仟万元整（2000 万）的经济赔偿”的担保承诺，依法必须提供相关证明材料，即其在珠海华润银行有贰仟万元的存款证明或珠海华润银行为其提供信用担保的文件等，但申请人一直未能向三被申请人提供相关证明材料；三被申请人在公证机关没有查找到申请人提供的相关证明材料；三被申请人咨询珠海华润银行得到的答复是该行从未为申请人出具过信用担保证明，申请人的行为与该行无关。因此，在申请人没有提供合法有效的关于其担保能力的证明材料的情况下，10其在不可撤销信
26、用担保书中所做的担保承诺显然是不真实的、虚假的。对于这点，作为专业担保公司的申请人应该十分清楚，其在明知自己没有真实充分的担保能力的情况下出具不可撤销信用担保书 ，已构成民事欺诈，依法应予制裁。故申请人仅凭公证书认为不可撤销信用担保书已生效，其已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务明显不当，依法不应采纳。3、从双方权利义务衡平的角度看，在申请人未提供合法有效的担保能力证明材料的情况下，即认定不可撤销信用担保书已生效，申请人已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务显然对三被申请人不公平，依法不应支持。市场租赁及建设协议第五条“甲方（指出租人，下同）的权利义务”第 4 点约定：“在租赁期间内
27、，将该市场房地产产权证书（面积为约 5000 平方米）和相关报建资料委托乙方（指申请人，下同）代为管理，作为甲方违约保证金壹仟万元整；乙方以市场作抵押物向银行（按现状）借款不超过人民币壹仟万元整” 。市场租赁及建设协议第六条第 8 点约定：“乙方可用增建、扩建的建筑物向银行贷款，贷款额不超过人民币壹仟万元整” 。根据上述约定，出租人应向被三被申请人提供真实合法的财产证明文件作担保，且申请人有权以出租人合法所有的财产作抵押向银行借款。如在申请人没有提供合法有效的担保能力证明材料给出租人的情况下，即认定不可撤销信用担保书已生效，申请人已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务，则在出现申请人无法偿还贷款，银行处理出租人抵押的财产偿债的情形下，出租人在替申请人承担还款责任后，将无法从申请人处获得赔偿，这显然将严重损害出租人的合法权益，对出租人来说明显不公平、不合理的。因此，三被申请人有权依照中华人民共和国合同法第五条的规定，依法要求申请人提供符合法律规定的担保给三被申请人，以维护三被申请人的合法权益。
