1、 商铺的定义商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。商铺使用年限对于土地所有权，大家首先要明确一个概念，土地归国家所有，是不允许买卖的。国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一
2、旦土地使用期满,国家将收回土地。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十五条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。“如土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用年限分别有如下几种：一、 住宅用地（也就是人们常说的商品房用地） 。全国统一执行的土地使用年限为70年。二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区） 。全国统一执行的土地使用年限为50年。 三、教育、科学、文化、卫生等带有
3、福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50 年。四、商业、娱乐、旅游等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。五、其他综合类性质用地。(也就是人们常说商住两用，楼上是住宅，楼下是商铺）全国统一执行的土地使用年限为50年。其中，土地为划拨用地的，其使用年限没有限制。但不能直接转让，必须补交相应数目的土地出让金将其变为出让土地，即签订出让合同，补办出让手续后，方可办理转让手续。也就自然转为相应用地的年限。 另外，如果商铺的土地性质是住宅的，或者是划拨转出让的土地过户时必须缴纳一定的费用， （土地评估价-基准地价）* 土地分摊面积商铺的投资回报率(1) 投资回报率每月租金收益12/
4、 购房总价案例分析：周先生买下了一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。(2) 投资回报率法公式：( 税后月租金-按揭月供款)12( 首期房款期房时间内的按揭款)。案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商
5、业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。(3) 商铺回本年限公式：(购买房屋总价年租金收入） ，假设周先生买下这套商铺，共花了160万元，月租金有14000元。这个商铺的回本年限 1600000/（14000*12
6、）=9.52 年这种方法算出的比值越小，年限就越短，就表明越值得投资。商铺的过户税费的计算目前桂林二手商铺过户可采取两种计算税费方式1，综合征收：评估单价*面积*11.5%契税：评估总价*3%营业税：评估总价*5.5%土地增值税：评估总价*2%个人所得税：免征印花税：免征评估费及其他杂费：评估总价*1%2，差额征收：（评估总价-原值 -上次购买的契税-本次缴纳的营业税-贷款利息）差额在30%之内的采取差额征收较划算。超过30%可采取综合征收。契税：评估总价*3%营业税：（评估总价-原值-上次购买的契税-本次缴纳的营业税-贷款利息）*5.6% 土地增值税：（评估总价-原值 -上次购买的契税-本次
7、缴纳的营业税-贷款利息）*20% 个人所得税：（评估总价-原值 -上次购买的契税-本次缴纳的营业税-贷款利息）*30%-60%印花税：评估总价*0.05%评估费及其他杂费：评估总价*1%目前桂林市部分路段评估价：中心广场地下街:A 区 4880050000元/ 平方，B 区、中区4000045000元/ 平方，C区3000035000元/ 平方 八桂大厦；1楼50000/ 平方， 2楼40000/ 平方，3楼35000/ 平方中山南路：20000/ 平方元中山北路：15000/ 平方信义路：18000/ 平方元甲天下电脑城：15000/ 平方如何与商铺业主的沟通首先要诚恳，要合理的分析商铺在市
8、场的定价，要充分了解周边商铺租金的情况，初步定出合理的价格。(所谓合理的价格，目前就桂林市场来说是指20-25 年之内能回本)。要让业主信任你，信任鸿宇是关键，要让他认为把商铺放在我们鸿宇出售是放心快捷的。我们鸿宇有专业的商铺销售队伍，有强大的后勤保障。如果业主认可你这个人，认可我们鸿宇房产，他不会在乎这点中介费，会放心的把这个商铺交给你做。如何推销商铺首先要了解客户的需求，前期接触时客户往往传递的是表面需求，如果要了解客户的真正需求的话，就需要和客户建立良好的客户关系，通过不断接触，了解其真实需求、购买阻力后给出解决方案，并帮助客户解决。所以，置业顾问不仅是推销产品，同时也在销售方案。总之，是在以成交为目的，为客户解决困难。我们商铺的客户不像购买住房的客户，商铺是拿来投资的，只要有价格合理的商铺是不愁卖的，关键是客户关系，只要客户信任你，不管这次购买成不成功，以后他都会找你。如何开发商铺房源渠道的问题主要是通过报纸、网络、客户、亲戚朋友的转介绍，我们甚至还可以采取扫街的形式，每家商铺都去发放我们精心制作的小卡片，小卡片上印有商铺出租、转让、出售信息，以及介绍我们鸿宇房产工商铺做商铺的专业性。
