商铺 房地产知识 房地产知识.doc

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1、商铺 房地产知识 房地产知识 商铺的由来商铺,由“市”演变而来,说文将“市”解释为“集中交易之场所”,也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心,长安东西两市,商贾云集,店肆无数,商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的,首都东京(开封)是当时最大的商业中心城市。据历史记载:(东京)东大街至新宋门,鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中,西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行,皇城东华门外,无所不有。清明上河图曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。位于长江三角洲东端,北濒长江口,南临杭州湾的上海,明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起,是在上一世纪二、三

2、十年代,当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心,远东最大的商业中心城市。据上海通史记载:1933 年上海共有商铺 7.2万户,平均每平方公里 136.5 户,各地巨贾名商纷纷落户上海,十六铺、南京路、静安寺、霞飞路(今淮海路)等商业中心街区初具雏形。 商铺的定义根据以上对商铺历史的回顾,可以对“商铺”做以下定义,即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 及/或 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方,即 商铺首先是商品交易的场所;区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能,而且包含了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所,很容易理解,从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不

3、等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲,理解这一点很容易。商铺作为提供服务的场所,简单举例很容易理解,比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里,通过得到经营者提供的服务,享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所,比如电影城、KTV 量贩、健身设施等,消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等,从中得到美感、娱乐、健康等,而经营者在此过程中实现收益。商铺的概念我们可以发现,商铺已经经历了很大的发展,已经从最初的经营物品商品,增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然,以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型

4、、配套条件等。 商铺交易实例分析金先生手头有 200-300 万资金,打算购买商铺作为投资。于是,房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的相关政策,并推荐了两个带租约的商铺,然后约定带看时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天,最后对其中一个商铺表示了明确意向,与此同时,他希望银行能提供五成商业贷款。经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单,并时明确每月所需还款金额。在金先生提供了相关证明及文件后,即由中介公司代办有关贷款审批手续,银行出具“贷款意见确认书”,这样,金先生完成了商铺贷款的全过程。在签约方面,经过中介公司、出售与承买方的共同努力,出售方与承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成

5、共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。分析出售方:希望能通过出售该物业,获得一笔资金。由于在 1999 年签订了一份为期 5 年的租约,租金较低(当时市场正处于低谷,因此租金较目前的市场行情明显偏低)。承买方:金先生希望通过购买该商铺,能使资金保值、增值。金先生是商人,不希望把所有资金都投在该商铺上,而是希望利用银行贷款支付部分房款,并利用以后收取的租金来还贷。中介方:凭借专业知识与团队合作精神,保障交易的安全性。 影响商铺升值因素商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅,转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析,影响商铺升值的因素主要有以下几点:零售业带动商铺中国入世后,零售业将在三

6、年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场,内资零售业也加紧“圈地”步伐,特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据 2001 年 11 月零点调查与指标网的调查结果显示,最适合进行特许连锁经营的行业是零售业(43),其次是服务业(239)和快餐业(22)。值得关注的是,家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此,未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺,客流量的走高带动了商业兴旺,为投资商铺带来很大空间。因此,选择商业地段的商铺就要特别注意来往的

7、客流量;位于小区内的商铺,小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多,就意味着消费需求多,开个商铺做生意有得好做,投资商铺也就有得好赚。关键之处在于,小区必须具备一定规模。例如,万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候,成为投资者的投资热点。地区潜力商业氛围浓的地段,商铺会有较高升值潜力,反之亦然。在市政动态方面,沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位,到 2010 年,把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划,计划将淮海路建成更为时尚的商业街,届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区

8、繁华商业街上第一座大型公共绿地-5 万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定,2002 年建成后,四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此,上述地区的商铺有一定的升值潜力。 商铺投资种类商铺投资的种类可以有很多种分类的方法,按照商铺的开发形式对商铺进行分类,具体分类如下:1、商业街商铺投资;2、市场类商铺投资;3、社区商铺投资;4、建筑底商商铺投资;5、百货商场、购物中心商铺投资;6、商务楼、写字楼商铺投资;7、交通设施商铺投资 投资商铺五要素投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。位置与住宅不同的是,投资商铺的目的是为了赚钱,因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之

9、遥,但购物的客流量却相差千里。因此,作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。规模具备优越的位置才能聚来人气,才拥有获利的基本条件,而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先,因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有;其次,才能引来大商家进驻,带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模,各种新型的经营方式无法展开,同时也限制了人流量。价格多数商场位于繁华闹市区,这里寸土寸金,因此,商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”,贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位,价格可能只有繁华闹市区的一半,但因为保证不了人流量,顾客稀少,很可

10、能买了商铺后干赔不赚,最后转手都无人敢要。回报投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说,以银行按揭形式购买一个铺位,每月月供与租金相差不多,与铺租位不同的只是多付一个首期款,而日后商铺归为己有,使经营成本大为降低,与同行竞争力增强。对后者来说,投资风险前三年由发展商承担,收益与银行储蓄利率相比相差无多,但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。投资商铺技巧商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰,取得丰厚利润,可要从最初的选购商铺开始,但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢?商铺选购要考虑的内容很多,有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素,还有供求关系以及投资

11、市场的资金状况等,下面就献上 12 个小技巧,以供参考。技巧一:选择适当的行业类别位于交通运输站的店铺,应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺,应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺,应以经营文化办公用品为主,且商品档次应较高。位于学校附近的商铺,应以文具,饮食,日常用品为主。技巧二:有“傍大款”意识即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。技巧三:选取自发形成某类市场的地段在现实生活中,管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定,但在长期的经营中,某条街会

12、自发形成为销售某类商品的“集中市场”。技巧四:选择有独立门面有的店面没有独立门面,店面前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间,这会给促销带来很大的麻烦。技巧五:了解商铺周边民众购买力购买力是依附人而存在的,购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然,在那些消费能力强的购买力所在区域,商铺的价值高,获得的成本也相应较高。技巧六:看人流量商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。技巧七:选择路边店商铺位于一条道路一侧,拥有道路,来回两个方向的客流,价值低于路角店,是商铺中最常见的临街状态。技巧八:选择

13、好的建筑结构建筑结构的形式多种多样,理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆),其优点是:展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。技巧九:了解开发商选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程,拥有众多的合作伙伴,这对项目的商业前景本身也是一种保证。技巧十:周边交通便利理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施,即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点,还具有停车场。技巧十一:看商铺的前景商业环境考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高

14、出买进价几倍价钱售出。技巧十二:把握投资时机从总体上说,经济形势良好,商业景气、商业利润高于社会平均利润,这个时期未必是投资商铺的合适时机,在商业发达地区或商业繁荣的时期,投资者商铺选址的空间很小,而且获得成本很高。反之,在有发展潜力的区域内,商业气候尚未或正在形成中,是商铺投资的合适时机,投资者可以在较大的范围进行商铺选购。 购买商铺注意事项1、商铺安全性商铺有无租约及租约到期日。例如,有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权,划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。2、租金调幅以 5 年租期的租约为例,前 2-3 年租金不增,从第 4 年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种:累计递增,即每年租金按照递增比例递增,但是递增基数以前一年租金价格为准;环比递增,即每过一段时期(一般 3 年左右)租金上调。3、租金价格商铺租金除了要符合自己的购买承受力外,还要与周边商铺和同类产品作比较。4、商铺贷款相关政策一般商铺贷款总额不超过 300 万元,贷款额度最高为 6 成,期限为 10 年。

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