1、房地产估价师：如何评估商铺价值2009-02-03 14:25:04 来源：作者不详 浏览次数：46 网友评论 0 条 收藏此页 复制 分享到 i 贴吧任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理：一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金大、风险高，比如，就目前北京投资商铺来讲，在三环以里的商铺，只要是在好一些的地段，价格都在 20000 元/以上；在 CBD、朝外商圈、中关村等商业旺地，价格基本上在30000 元/左右；鼎好电子商城甚至达到 7 万元/
2、 以上，（媒体报道的 14 万元/指其按套内面积计算）。面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？我们根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资人从以下几个方面进行考虑： 1、是否处于核心商圈 商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在北京，已经成熟的商圈如王府井、西单等，吸引的是来自全国各地的人流；而公主坟、木樨园吸引的是全北京的消费者。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新
3、商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。例如，正在建设中的中关村西区，总体规划 150 万平方米，其中商业 10 多万平方米，而且正在建设北京第一个 SHOPPINGMORE，在未来的几年势必形成新的核心商圈，所以，中关村西区新推出的商铺就具备很好的投资价值。 2、商圈的变动因素 在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，
4、也许前 2-3 年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比如，当年以 18000元/购买了数码大厦底商的投资人 ，就是因为抓住了商圈的成长性，& 考&试大$所以投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢。同样的道理，由于当前中关村西区商圈正在形成过程当中，因此，地处中关村西区的银科大厦和周边的商铺目前就具备这样的发展潜力和投资价值。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。 3、主力店效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百
5、货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值突现。如今，华堂前后左右 100 米之内的 50 多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。据新闻报道，华堂商场将在大兴的“心都”社区开北京第一个郊区店，相信其必将带动周边商铺的升值。 4、有广场就有冲天人气 什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲
6、天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。上周，中关村西区相邻的银科大厦、西屋国际公寓和长远天地三个项目同时推出商铺，长远天地在北三环树一块巨型广告牌，并不惜在北京青年报推出半版的商铺广告进行宣传造势。但是，如果不考虑其他因素，就从广场因素评估，银科大厦商铺的价值就远远大于另外两个项目，其主要因素是其紧邻规划中的海淀区文化广场。 5、品牌店效应 目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式
7、餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。我们以同在苏州街的左岸公社和银科大厦比较，银科大厦目前已有百胜餐饮集团的肯德基、必胜客入驻，他们将
8、在北京开第一家二位一体店；而左岸公社虽然今年初以商铺拍卖爆炒，但是目前进驻的客户主要是二流的品牌。因此，银科大厦的商铺应该具有更高的投资价值。6、立地条件 商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
9、如银科大厦，既连接了城市交通主干道四环路，而且两面与兼具商业干道和交通干道的苏州街和海淀南路相邻，因此，商业价值非常巨大。 人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。我们同样以苏州街的左岸公社和银科大厦比较。对银科大厦而言，可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且没有任何障碍；对左岸公社来说，西面的人流主要在四环上，附路的人流和车流非常少，从南面三环来的人流和车流又受交通栏隔限制。而交通栏隔对商铺价值影响多大，我们只要留意国展家乐福就知道了，以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西
10、面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。因此，仅从这方面考虑，就很容易看出左岸公社和银科大厦的商铺投资价值孰优孰劣。 7、商铺的通用性 一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，&考& 试大$投资人才恍然大悟，但已经
11、晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不明白，有些发展商也不一定清楚，如长远天地今年初因为“东拍建外SOHO，西拍左岸公社”，也跟风进行拍卖，其中一个非常好的商铺拍卖时流产，就是这方面的因素。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。 8、周边租金水平 如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推
12、出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。 在具体评估商铺时考虑的问题非常多，我们不能简单盲从于发展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报，而是要必须充分考虑到各种交易费用以及以后租赁产生的税费等等各方面因素。专家手把手教你如何正确评估商铺价值摘要：商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下 公式表达： 商铺投资收益商铺持有期间出租所获租金收益未来出售所获增值收益。商 铺 正 以 其 投 资 收 益 稳 定 、 保 值 增 值 的 特 性 越 来 越 受 到 房 地 产 投
13、 资 者 的 青 睐 。简 单 概 括 而 言 ， 商 铺 的 投 资 收 益 可 由 以 下 公 式 表 达 ： 商 铺 投 资 收 益 商 铺 持 有期 间 出 租 所 获 租 金 收 益 未 来 出 售 所 获 增 值 收 益 笔 者 希 望 通 过 这 篇 文 章 ， 可 以帮 助 投 资 者 ： 正 确 了 解 所 要 投 资 商 铺 的 市 场 租 金 为 确 定 商 铺 售 价 提 供 准 确 的数 据 支 撑 。 其 最 大 理 论 依 据 仍 然 是 租 金 收 入 是 引 发 一 切 商 用 地 产 交 易 的 动 源 。这 也 是 与 住 宅 定 价 最 大 的 区 别
14、， 也 就 是 特 别 强 调 突 出 了 租 金 水 准 与 商 铺 最 终 售 价 之间 的 关 系 如 下 所 列 公 式 ： 投 资 回 报 率 商 铺 购 买 价 值 租 金 收 入 。本 文 所 提 到 的 商 铺 是 指 一 般 意 义 上 的 社区 型 商 铺 ， 也 就 是 一 般 投 资 者 最 可 能 投 资 的 沿 街 商 铺 。 根 据 上 海 信 义 房 屋 对 于 那些 购 买 商 铺 的 投 资 者 用 途 所 作 的 统 计 数 据 显 示 ： 超 过 是 投 资 出 租 的 ， 只 有 不到 买 下 商 铺 自 用 的 。 而 要 购 买 商 品 ， 首 先
15、 必 须 确 定 商 品 的 价 值 ， 然 后 才 能 正确 定 价 ， 同 样 道 理 ， 要 对 商 铺 进 行 投 资 ， 首 先 要 对 于 该 商 铺 进 行 正 确 估 价 。根 据 笔 者 数 十 年 的 商 业 不 动 产 估 价 经 验 ， 目 前 在 一 般 商 铺 估 价 最 经 常 采 用 的 方 法市 场 比 较 法 。一 、 搜 集 交 易 实 例 多 收 集 周 围 商 铺 的 成 交 行 情 ， 其 中 包 括 买 卖 和 租 赁 行 情 。注 意 ： 由 于 商 铺 买 卖 没 有 租 赁 的 成 交 量 大 ， 因 此 在 实 际 操 作 过 程 中 ，
16、往 往 租 赁 的数 据 多 于 买 卖 。二 、 选 取 可 比 实 例 即 从 上 述 成 交 案 例 中 ， 挑 选 出 与 所 评 估 商 铺 最 接 近 的 个 可 比 案 例 。 注 意 ： 重 点 强 调 的 是 可 比 性 。三 、 建 立 价 格 可 比 基 础 包 括 方 面 内 容 ： ） 统 一 付 款 方 式 ； ） 统 一 采用 单 价 ； ） 统 一 币 种 和 货 币 单 位 ； ） 统 一 面 积 内 涵 ； ） 统 一 面 积 单 位 。注 意 ： 这 中 间 很 容 易 将 实 际 使 用 面 积 建 筑 面 积 混 淆 差 之 毫 厘 ， 谬 以 千里
17、。四 、 进 行 交 易 情 况 、 交 易 日 期 、 房 地 产 状 况 的 修 正在 这 过 程 中 ， 提 醒 投 资 者 注 意 以 下 一 些 要 点 ：毛 租 金 净 租 金 ： 即 租 金 中 包 含 了 一 些其 他 东 西 ， 比 如 ： 有 些 业 主 要 求 租 赁 税 收 由 承 租 方 承 担 、 业 主 同 意 每 年 给 承 租 方一 定 期 限 的 免 租 期 、 租 金 中 包 含 物 业 管 理 费 等 。开 价 实 际 成 交 价 ： 投 资 者 比 较 容 易 了 解 到 开 价 ， 而 较 难 了 解 到 实 际 成 交 价 ， 但这 对 于 最 后
18、 的 准 确 估 价 有 很 大 影 响 。楼 层 差 异 ： 商 铺 一 楼 与 二 楼 的 租 金 差 异 很 大 ， 直 接 导 致 了 其 售 价 差 异 ， 因 此 在 确定 交 易 情 况 时 务 必 将 各 楼 层 商 铺 价 格 分 清 。其 他 ： 交 易 日 期 、 土 地 使 用 年 限 、 门 面 宽 深 比 、 新 旧 程 度 等 不 再 赘 述 。注 意 ： 进 行 必 要 修 正 对 于 商 铺 估 价 起 到 不 容 忽 视 的 作 用 。五 、 综 合 评 估 决 定 估 价 额这 里 需 要 特 别 强 调 指 出 ： 二 手 带 租 约 出 售 商 铺 的
19、 价 值 评 估 ， 对 于 租 期 内 的 租 金 收益 必 须 严 格 按 照 租 赁 合 同 中 所 约 定 的 即 使 那 是 非 正 常 交 易 价 格 。 原 因 很 简 单 ，那 就 是 买 卖 不 破 租 约 ！注 意 ： 综 合 评 估 需 要 估 价 人 员 有 丰 富 的 专 业 经 验 。综 上 所 述 ， 商 铺 估 价 所 采 用 的 比 较 法 中 间 ， 有 许 多 值 得 投 资 者 注 意 的 关 键 点 ， 而其 中 市 场 租 金 的 了 解 与 修 正 对 于 最 后 确 定 商 铺 真 实 市 场 价 值 又 起 到 关 键 作 用 。解析商铺价值：
20、社区商业投资回报最大楼主楼市快讯 发表于 搜房网 - 重庆业主论坛 - 楼市快讯 前一段时间，有朋友在谈商铺的一些价值方面的问题。正好近期，几位客户在销售商铺时，也一直在强调充分挖掘商铺价值的问题，直接些，就是要搏高价。所以，今天借这个机会，简单地说几句关于商铺的价值的问题了。很多人的眼里，至少在开发者的心目中，似乎都觉得商铺的价值高，是个宝。这种想法在项目的规划中，就是一味地加大商业的面积。到了销售阶段（对于社区商业和一部分销售的其他商业类型），又是希望一味地的争取高价，而不顾商铺是否租得出去，以及租了多高的租金。总之，有的是营销手段来化解这些。其实，在笔者的眼里，商铺的价值并不一定高，而且
21、风险很大。相对于住宅等物业，住宅具有看得见的实际的功能和价值，这种功能和价值主要体现在产品层面，并且不受外界的影响，或影响微乎其微。但是商铺的功能具有很大的风险性。尤其是整体集中商业项目中的个别商铺，如果一旦整体项目失败，单独商铺的价值几乎是零。所以，可能是笔者保守的因素。对于商铺价值的判断，只可以看租金，现在的可出租租金，以及将来租金的增长可能性和幅度。当然，不是说商铺的其他因素不重要。对于商铺，相关的每个因素都很重要，只是这些因素单独的看，其实并不具备最后的意义，只有落实在租金上，才有意义。笔者认为对于商铺，价值有四个层面，第一是地段价值，第二是产品价值，第三是附加价值，第四是运营价值或是
22、商业价值。每一个层面都是建立在前一个层面的基础上，并且是更为重要的层面。当然，似乎也容易被人把控一些，但是也更难把控了。但是，商铺的地段、产品、乃至附加价值，最终不能形成运营和商业价值的话，最终商铺几乎是没有价值的。这也就是商铺的地段、位置、层数、面宽、进深、配置、乃至建筑主题，运营服务等等一类列的因素都要考虑，但是无非是集中在租金和趋势上。所以，判断商铺的价值说其简单，就是看租金，说其不简单，要综合各种因素，准确评判租金的趋势。个人认为，如果简单的判断，同时不考虑增值，商铺可以 3 元租金对比 1 万元价格。考虑到增值，就需要另外分析了。但是对于不成熟的地段，是否可以增值以及增值幅度都是有很
23、大的风险的。而对于一般的成熟地段，增值的幅度似乎也不会很大。所以，这种简单的方法，在很多时候还是很实用的。至于品种，个人认为社区商业可以投资，以大卖场为主力店、并且动线规划合理的商铺可以投资。至于其他类型的商铺，风险就很大了。除非是在临街的位置，可以不受项目整体影响而独立运营的商铺，以及现期租金和价值成合理比例的商铺，可以考虑投资。否则，不建议投资。别为高回报忽略商铺价值高价买进商铺，过了两年却要低价卖出，这是每一个投资商铺的人不愿遇到的事情，但是董女士却遇到了，她向理财师咨询什么原因导致她高买低卖，得到的答案是她在买铺的时候只考虑了商铺的回报率，却忽略了商铺本身的价值。透过这则案例，理财师提
24、醒投资者：董女士最近有一个非常不错的创业机会，与人合开公司，需要一笔资金，董女士有意把两年前投资的商铺出售以筹集资金。然而出售的过程却让董女士的心中感到非常的不舒服。原来，两年前董女士投资的商铺当时的价格是万，而现在要出售的时候，却只能卖万。那么是什么因素导致董女士投资的商铺价格下降得这么厉害呢？原来该商铺地理位置不是很好，当时开发商宣传的时候说该商铺所处的街道将建成步行休闲街，一定会积聚人气，升值潜力也很大，所以开发商出售的价格相对来说比较高。不过开发商为投资者找到了一批租赁客户，如果按当时的租金与商铺价格相比，年租金回报高达左右，应该说是一个不错的投资，董女士也没有请评估公司对该处商铺进行
25、评估，虽然感觉到商铺的价格过高，但冲着比较高的投资回报，董女士没有过多考虑就把该商铺买了下来。两年过去了，步行休闲街也建成了，但是由于该区域不是市中心，周围居民的消费能力也有限，因此人气始终不够旺盛。虽然租金收入还是能够维持在左右，但是由于该商铺当时的价格是高于价值的，所以当董女士要出售套现的时候，成交的价格自然就低于当时的购买价格。交行理财师建议投资者在投资商铺时，首先考虑的因素还是商铺的价值，如果价格远高于价值的话，就算投资回报率测算下来很高，也要慎重考虑。因为商铺投资中出租或的投资回报是一方面，另一方面，商铺的价格变动趋势情况也是需要考虑的。更何况一般而言，商铺的价值和租金收益是成正比关
26、系的，商铺价格越高，其租金收益也高；反过来，租金收益也会影响到商铺价格的未来走向。理性的投资者最好在投资商铺前请专业的人士对商铺进行评估，以确定商铺的内在价值。借商圈旺势 商铺价值高广州人有“一铺养三代” 的投资理念，“ 国六条”出台后，对住宅投资影响较大，而对商铺投资则影响较少，令楼市部分资金转向商铺市场，如何选择投资商铺？记者近日分别采访多家大型地产中介的专家，为你推介各路段商铺的投资情报。老城区:旺地商铺租赁火热越秀区是传统的黄金商业旺地，而荔湾区，原荔湾区部分街铺因商气浓而成为抢手货，而原芳村地区则是花地湾板块比较活跃，其他路段商铺租金仍处于较低的水平。白云区拥有众多的专业市场，而且发
27、展态势良好，逐渐带旺周围的商业发展，未来前景不错。越秀区：旺地众多租金高企越秀区商业旺地数量可谓是广州市之首，多年来区内商铺价格较高，成交则以租赁成交为主。北京路商圈以北京路步行街和中山五路为中心，辐射至大南路、文明路、文德路和万福路等，价格呈阶梯状下降。如北京路及中山五路临街旺铺租金高达 600-700 元/m2/月，而相对远离北京路步行街的万福路商铺租金价格与其有着天渊之别。据中原地产惠福东分行专业人士介绍，万福路二手商铺销售均价仅为 1 万-2 万元/m2，租赁均价为 120-130元/m2/月，近期更因地铁施工租价跌幅近五成。东山口至农林下路商铺分布较散，且通常以经营生活消费品为主。据
28、中原地产成交显示，农林下路一带的租赁价格和龟岗相比要高一些，均价达 600900 元/m2/月，而龟岗一带的租赁均价只有 200-300 元 /m2/月。荔湾区：同一区域两重天荔湾区上下九步行街与北京路齐名，其附近的临街商铺极为抢手。据中原地产统计显示，由于铺位稀缺，且“地头”好，上下九路、十甫路的旺地租金均价已飙升至 1000-2000元/m2/月。而同属荔湾区的原芳村区的商铺租赁情况则与其有着较大差别。据中原地产商铺部的成交数据显示，原芳村区内商业成交最为活跃的是花地湾板块，一般街铺租金在80-150 元/m2/月，而芳村大道沿线裙楼租金保持在 50-80 元/m2/ 月的幅度，但转手个案
29、较少。记者 陈白帆白云：专业市场带旺商机白云区专业市场发展兴旺，从而带旺周边地区。尤以桂花岗、机场路和新市墟一带人流较多。桂花岗一带的商铺一直都备受追捧。据中原地产有关人士介绍，目前桂花岗街铺极为缺货，特别是中小面积商铺，而已出租的商铺租期都在 1 年以上，因此中小面积铺位租价高涨，租赁均价为 140-250 元/m2/月，售价可达 2 万-3 万元/m2 。白云区另一大商业中心机场路是该区商业发展最为成熟的地段，中原地产专业人士表示，机场路附近有多个大型楼盘和机关宿舍，人流量大，但与桂花岗相比，机场路一带临街商铺的价格更为合理，租金价格幅度在 30-60 元/m2/月，适合中小型租户经营民生
30、消费所需。白云大道是区内近期发展比较快速的路段，目前街铺租价已达 35 元/m2/月，虽然租赁价格比前两路段低，但随着白云新城建设规划的完成，相信白云大道附近的商业将更加兴旺。记者 陈白帆天河：高消费力支撑街铺天河区既是广州的商务中心，也是继老城区北京路、上下九、中华广场等传统商圈后发展较为瞩目的成熟商圈之一，并形成了自己鲜明的特色。高端消费群力撑天河北街铺天河北是天河区的核心路段，汇聚了众多的写字楼和高档住宅，白领、金领以及外籍商务人士成为该片区商业的有力支柱。合富置业专业人士介绍，目前天河北一带以临街铺和住宅社区内的临街商铺为主，面积在 7080 平方米的临街铺最为热求，售价约 6 万8万
31、元/m2，而租金也高达 500 元/m2/月左右，空置率相对较低。位于写字楼附近的临街铺主要以经营饮食、超市、高档服饰或美容美发居多。而位于大型住宅区附近的临街铺和小区临街铺，一般都已经租给一些超市、大型饮食店或百货公司，如帝景苑、金海花园、华标广场、金田花园、希尔顿阳光等楼盘。合富置业专业人士指出，天河北路靠近龙口西人流量较大，由于有百佳超市及大批中高档住宅群，居住人群以白领人士和高层管理人士居多，消费能力很强，适合经营一些档次较高或时尚感较强的商铺。大型商场带旺天河南商铺天河南路毗邻正佳、天河城和宏城广场等大型商城，且区内有地铁一、三号线交汇点体育西站，两大地段优势，对聚集天河南人气具有相
32、当大的优势。而其背靠六运小区、育蕾小区等多个大型居住社区，使其具有充足的固定消费群作支撑。据介绍，目前天河南一线临街商铺租金约 500600 元/m2/月，二手买卖均价约 8 万10 万元/m2，约 70 平方米的中小面积铺位最热求。珠江新城将成天河商业增长点珠江新城的商铺成交从 2005 年下半年开始已经出现了高潮，主要集中在东西两大区域。东边主要是一些饮食店、大型超市和发廊等提供生活配套的店铺，售价在 3 万4 万元/m2不等，比市场均价稍高，不但拥有高端的消费人流，其发展前景备受投资者的瞩目。据合富置业有关专业人士介绍，目前天河性价比较高的商铺当数广州大道向路面的街铺，租金可达 1201
33、80 元/m2/月，而租值最高的商铺主要集中在市地产交易中心和星汇园附近，租金高达 400 元/m2/月。而跑马场附近的租金在 250-300 元/m2/月，仍有上升的空间，但上升的幅度取决于该板块的人气。近年来，珠江新城陆续有不少住宅楼盘和写字楼落成，带旺商铺投资，如保利香槟花园目前的临街商铺，租金约 200500 元/m2/月，主要经营美容等行业，东面靠近华穗路的铺位租金稍高一些，小面积的铺位比较抢手。而星辰财富港临街铺，租金达 200400 元/m2/月，颇具发展潜力。 记者 刘丽琴推荐单位：天河北一线街铺，面积约 80 平方米，租金 5 万元/月。推荐理由：该商铺靠近都市华庭，离中信广场、南方证券大厦等写字楼不远，周边也有不少住宅小区，拥有充足的消费力作支持。越秀区近期热门商铺成交个案地址面积（m2） 成交均价北京路 20 租 675 元/m2/月北京路 4 租 2750 元/m2/月德政中路 15 售 384.6 元/m2
