1、商铺投资回报率一、重要参考数据。一般而言，有三种计算形式： 1、收益模式计算公式： 投资回报率（每月租金收益按揭月供款）12/（首期房款期房时间内的按揭款） 说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款 的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。 2.投资回报率分析计算公式： 投资回报率（税后月租金物业管理费）12/购买房屋单价 说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。 3.投资回收时间分析计算
2、公式： 投资回收年数（首期房款期房时间内的按揭款）/（税后月租金按揭月供款）12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在 1215 年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。 二、在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。 第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。 培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费
3、人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。 三、商铺投资收益率四种算法： 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法 公式：（税后月租金按揭月供款）12（首期房款期房时间内的按揭款） 。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的
4、现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金每月物业管理费）12购买 房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金投资 期内的累计出租月数（按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费）内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出
5、； 累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益15 年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率月租金12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率(售出价购入价
6、)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约 50 平方米，售价约 200 万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是 400 元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得 2 万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率2 万元12/200 万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12 要是这个投资者转手放出，并以 215 万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是： 7.5四、五大元素保证商铺投资回报率购买商业地产项目到底该怎样识别其品质，又该如
7、何保证投资回报率呢？有关投资专家建议，投资者在购买过程中应关注以下五大元素，保证商铺投资的回报率。 元素一：周边消费要具持续支撑力 资深房地产人士林英华说，商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。江门一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注，但要保障回报率，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群，如在步行可达的范围内有产业园区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。 元素二：项目规模与消费人数匹配 从事商业地产策划多年的邓永健指出，在确定周边消
8、费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配，例如，一个经营面积为万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为万左右，那么平均每人平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报，一般来说，人均商业面积在平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。 元素三：布局应能构成人流交织 邓永健说，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，是投资者必须在购买前明确的因素之一，例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品
9、牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利，因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。元素四：过滤噱头求实质性回报 承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有业内人士透露，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报，例如，某项目提出的“一次性回报“ 概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额
10、。这种看似直观又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上 “，投资者要 “金睛火眼“看清楚。 元素五：定位专业水平决定收益 确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。邓永健指出，要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合，例如，坐落于五邑城附近的商业项目如果选择高档商品，那么与之大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、休闲消费等商业项目，因此，他建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，获得更长久的经营利益。个人商铺投资最佳攻略香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四种，商铺投资一直被认为是“金”
11、，又有“ 一铺养三代”的说法，这些都说明了商铺投资具有较高的保值增值功能。而在当下宏观政策针对住宅市场频频出手，甚至有房价再涨，调控加大之势的局面下，相反商业地产投资政策宽松，这就吸引了很多之前住宅市场的投资者，希望能够在商铺市场淘到金。尽管同在房地产行业，实际上买商铺和住宅、写字楼的投资角度是完全不同的，商铺投资进入难度更大、投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，投资之前一定要对投资项目本身做好细致的考察分析。那么，支撑商铺价格保值增值的因素到底有哪些？个人投资者投资商铺又有哪些诀窍呢？街铺优于商场铺笔者的一个朋友小李从事商铺投资已有 5 年了，陆续在深圳投资了 3 个商铺，收益率平
12、均达到了 10%以上，小李认为投资商铺要想做好，首先就要端正心态，不能抱着投机心理短线操作，而要根据商铺的投资特性进行中长期投资，多方考察，才能享受到租金提升，商铺升值的收益。其次则要仔细了解欲投资商铺所属地域近期到至少 3 年以内的城市发展规划，即使商铺当下收益率高，但若不久要拆迁或者改建，直接关系到商铺升值和转手是否有人接收的问题。此外，还要多方打听一下交通环境方面是否有规划，比如本来商铺处于人行区域，但未来要修成临车辆通行的街道，那么客流量会受到直接影响，商铺难以保值增值。确定了商铺所属区域未来长期规划有利于商铺保值增值后，就要具体考察商铺的具体位置特性了。小李总结了一下好商铺的共同特性
13、，即，交通便利、商铺适用行业广泛、所处位置客流量大人气旺，从这点来说，一些甲级商厦的底层或低层商铺是好选择，一层的商铺价值性永远最高，而其他楼层的售价和租价都随楼层的不同有很大的差别，一般一楼与二楼的租金要相差 2-3 倍，而商铺的租金更会差 2-5 倍。因此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。小李认为，个人投资者财力一般有限，更适合选择街铺。首先街铺权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小。其次，投资者可以根据商铺价值变化规律进行养铺，以时间换得升值空间，从而使得投资收益最大化。街铺投资忌选旺地死角在决定投资街铺前，要充分考虑到街铺的发展潜力，因为街
14、铺一旦经营不好，不但不能获得收益，可能连最基本的房产价值也无法保证。在投资前要对街铺进行充分考察，看街铺的潜力究竟有多大。首先，出于经营的考虑，街铺所处的位置一定要交通便利，而且要有一定的人流量，但要区分街铺人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等，而狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多。人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等。针对个铺选择，街角上的铺位财气旺，是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长。其次则是处于人流进入的街两端商铺，客流有兴趣、有时间高密集度停
15、留这些地方。而商业街中间部分的商铺则是所谓“死角”，因为客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支等原因，往往会令得中间段商铺经营比较困难，这就是为什么有的商业街会设计成环绕矩形商街的原因，目的就是为了使得每一家商铺能够最大限度地利用商街的所有人流。商铺选“熟”慎“ 生”那些在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气、商气、投资回报稳定的商铺在行业里被称为“熟铺”。美联物业工商铺总监江少杰对商铺市场有丰富经验，他建议熟铺优先选择的原因是这类商铺已进入成熟经营期，具有良好的市场成长性，出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显。通常情况下，商业类的地产进入
16、经营阶段后，由于商气、人气都不够，需要短则一两年，长则三四年的培育期，最终才会达到理想的状态，而熟铺的培育期都已过去，培育期中存在的风险都由开发商承担，它兼顾了投资者的收益性和安全性，因此颇受投资者的欢迎。生铺，则是那些一边开发、一边销售、一边招商的商业物业，生铺一般通过项目区域美好的远景规划及短期(通常是返租 35 年，不低于 10%)的高额投资回报来吸引投资者，但事实上开发商已在商铺的销售价格中把对投资者的回报作为成本考虑进去了，而在生铺的养铺周期内，由于实际租金低而承诺回报高，这种巨额补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而对投资者承诺的高额回报往往无法及时兑现，这就造成大多数投资者资金被套，苦不堪言。社区商铺要看住宅空置率社区商铺由于其目前和未来的人流有保证，而且投资额低，是近年来倍受关注的商铺投资渠道，江少杰表示，社区铺投资的不利在于其人流是固定的，所以一些住宅投机过重的社区，住宅的空置率高，人流没有保证。另一方面，社区投机过重也会导致社区商铺的价格一路看涨，其投资潜力也就日益看跌，因此建议投资者谨慎入市。
