1、论和谐小区的构建中文摘要：本文从构建社会主义和谐社会大背景出发，以物业管理为视角对构建和谐小区的现状进行调查与分析，诠释了和谐小区的概念并从两方面提出了其构建原因；通过对法制、业主（业主委员会） 、物业管理企业、设施设备等主体的分析从而发现影响其和谐的因素；并在此基础上提出相应的建议。关键词：和谐小区；物业管理；影响因素；建议正文0 引言社会是新时期、新阶段党中央审视视度提出的新任务，小区作为社会的细胞，因而构建和谐小区是构建和谐社会的基础所在。时至今日，我国城市发展中出现的一个十分明显的特征：大量的市民住宅小区如雨后春笋般的涌现。在城市的地域构成、社会功能和市民生活等方面，这些住宅小区都是其
2、重要的基础和基本的依托。这就决定了在前我们构建社会主义和谐社会的进程中和谐小区的建设具有十分重要的社会意义，已成为全社会关心的问题，下面我就物业管理如何构建和谐小区谈谈自己的一些见解。1 和谐小区的概念及构建的原因1.1 和谐小区的概念和谐小区就是以人为本，注重人与人、人与社会、人与自然之间的和谐，是全体小区成员各尽其能、各得其所而有和谐相处，小区各要素健康发展、充满活力而又稳定有序的小区。1.2 构建和谐小区的原因1.2.1 构建和谐小区是构建和谐社会的重要基础着房地产的快速发展，人们的居住水平也有了很大的提高，很多商品房社区逐渐形成，但是社会矛盾也随之日益尖锐，业主和物业管理企业相互信任够
3、理解不够，再者加上物业服务人员的水平较低。大多不是专业的物业管理人员，住户不满意不理解的情况下就出现了拒交物业管理费，这样就给小区造成了一个恶性循环的效果，这样给政府增加了负担。对构建和谐社会造成了很多不稳定的因素。1.2.2 构建和谐小区是为市民创造优良的生存、发展环境的切实举措近年来，随着人们居住模式的改变。在越来越多的城市，小区，社区文化正在日益成为人们居住的环境，成为人们生存、发展的基本空间，对人们的生活产生着巨大的作用和影响。以成片的建筑群形成呈现的城市住宅小区。决不仅仅是物质意义上的钢筋混泥土的丛林。而是物质结构与非物质结构有机结合的“小社会” ，与人们日常生活有着不可分割的密切联
4、系。由小区的房屋质量、公共设施、环境卫生条件（硬环境和管理水平、社会风气、邻里关系（软环境）等要素共同构成的生存空间，对小区居民的物质生活和精神生活影响至深。2 小区物业管理中影响和谐的因素在小区物业管理中，影响和谐的因素很多，从主体来说，大体有：2.1 有关物业管理的相关法律法规不够完善法制建设滞后，相关主体间的法律责任不明确，成为物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主委员会、公安派出所、公用事业单位、社区居委会等多个主体，要处理好他们之间的权利义务关系必须用正规的法律法规来规范，但是至今全国仍没有建立起系统的物业法律体系，不仅整个国家缺乏物业管理的法律法规，省、市也缺乏地
5、方性的法规及规范性文件，即使是已经出台的法规、政策也多是层次不高，没有具体的涵盖物业管理行业的全部内容，这也给物业管理的实施带来了许多的困难：一是产权关系不明晰，很多住宅小区房屋的共用部位、公共设施设备的产权界定无法明确，责、权、利难以确定，导致产生常见的物业管理费纠纷；二是法律责任不清楚，如：在管理区域内发生丢车人身伤害等刑事案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据，使之业主不能更好的维护自身的合法权利；三是公安机关、社区居委会、物业管理企业、业主委员会在社区建设中的关系清理不顺畅；四是物业管理条例还存在这一些法律空白点和不完善的地方,如业主委员会的法律地位
6、不明确,必然导致权利义务不对称.2.2 业主(业主委员会)与物业服务公司的矛盾一方面,当业主感到物业的服务并不能与高额的物业管理费相匹配时，作为业主利益的业主委员会就会与物业管理公司进行协商，或者要求提高服务质量，或者降低物业服务费用。从物业管理公司的角度出发，这两种解决方式都会损坏到他人的利益，所以物业管理公司一般会同业主委员会进行交涉以维护自己的最大利益。交涉过程中，就会产生矛盾、分歧。尤其当前期物业服务到期，业主委员会有意通过招标的方式选聘其他的物业服务公司，这种矛盾就会上升、激化。另一方面，作为物业经营用房收入、小区广告摆摊等费用、停车收费，按规定属于全体业主共有，但目前，绝大部分小区
7、对这块收入由物业服务公司直接收取，业主委员会基本不予监管，由于监管时，账户、财务做账全部列入物业服务公司专户，当业主委员会对此进行监管时，物业服务公司会以各种理由与借口予以推诿，甚至以假账蒙骗业主委员会，由此引发双方的种种矛盾。2.3 业主参与度不高及自制力薄弱小区业主是小区的主人， 物业管理条例已明确业主的权利和义务，各住宅小区也制定了小区业主规约 。但是一方面许多业主自觉或不自觉的将原来享受政府包干的福利型房屋管理的思想观念带入住房商品化、私有化的住宅小区内，特别是当业主个人利益与小区业主的共同利益发生矛盾时，往往不能正确的处理，以满足个人利益而损害业主的共同利益的现象较多。例：拒交物业管
8、理费、占用公共场地、乱扔垃圾等，这无疑给物业管理带来了难度。另一方面，业主大会和业主委员会的作用没有得到较好的发挥，在物业管理小区中，业主委员会真正能正常运行的并不多。造成这种情况的原因是多方面的，意思业主委员会的兼职是无报酬的；二是小区居民工作难做，一个业主的利益与多个业主的利益比较难统一；三是业主委员会是一个新生事物，大部分业主对此不了解不支持不重视，因此对于需投票表决等工作都不予参与其中；再者业主委员会对于如何规范自己的职责也不是很明确，大多按着自己的想法摸着石头过河，容易引起越权、越责或不作为等问题。2.4 小区配套设施滞后特别有些住宅小区是 90 年代或以前建造的，其功能只能满足居民
9、的一般居住，对小区配套设施投入极少，基本没有停车库位，下水道口径小、区内道路狭窄、现代建设空白。不仅如此，经历了近二十多年的使用，房屋的共用设施设备、共用部位也已进入了维修改造的阶段。特别是“停车难带来停车乱” 、文体休闲设施少等问题日益突出的问题在居民群众中反映强烈。这里以长沙市为主，如：望月湖小区、胜利村社区、东马社区、荷花池社区.陈旧的小区设施老化维修量大，而且物业服务水平低下，而物业服务费收缴率低，物业公司不愿接收，给推行物业管理带来了极大的难度。2.5 物业公司自身因身不足住宅型的份额物业服务企业现状令人堪忧，整个行业处于低水平运作态势。相当一部分物业服务企业管理混乱、职责不明确，服
10、务不到位、收费过高，其自身存在的缺陷和弊端不能及时改正然后随之引发一系列连锁反应。如：物业合同不能及时的履行，服务不到位，发生违约，业主就拒交物业费，少数物业公司挪用专项维修资金、业主对物业服务公司的违章建筑等现象而拒绝缴费，由此引发的业主种种的维权措施，导致物业公司的业主收入锐减，同时加大了收费成本，有的通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务的运行成本随之也大大的增加。我国的物业管理起步较晚，与物业管理学科的建立也还在探索阶段。专业人才缺乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员。专业人员普遍缺乏物业管理方面的理论基础知识和实践，有相当一部分没有经过物业管理培训，他们的职
11、业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应物业管理专业岗位的要求。大量的只有职业者流入到物业服务行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以到达要求，业主满意度不高，特别是住宅小区物业公司的保安问题，更为突出。目前，我国大部分小区的开发商和物业管理企业为一家，开发商在销售、售后服务方面所遗留的矛盾（如房屋漏水等）转向物业管理企业；物业管理企业服务水平不高、服务不规范导致业主不满；业主对物业管理企业认识不到位，认为交了物业管理费，小区的大小事情物业管理企业就应全包，否则就不缴费，这些问题的存在，制约了物业管理企业的发展。住宅小区的居民来自各阶层，在行为习惯、消费观念、素质培
12、养上有一个艰难的转变过程，物业管理企业服务质量没跟上，造成中心城区物业管理收费难，又由于收费难从而导致物业管理经营状况差，有的以亏本或降低服务标准来维持现状，物业管理收费同城不同价，收费使用透明度不高，加重了物业管理收费难，形成恶性循环。3 营造和谐小区的建议小区和谐是构建和谐社会的基础，是物业管理公司实现管理和经营收益重要保障。而要成功营造和谐小区，必须对物业管理及相关方面进行创新与改进，具体建议如下：3.1 加快物业管理法制建设和完善相关法规的配套按照物权法和国务院物业管理条例 ，根据实际情况尽快修订物业条例 ，同时，要修订与之相配套的相关的可执行政策，如物业服务投标办法 、 业主公共资本
13、管理办法 、 物业服务分类分级指导标准 、 物业服务纠纷处理标准等政策制度，建立健全物业管理法律法规体系，理顺相互关系，使物业管理尽可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循环的道路。对于出现较大分歧和问题的相关政策条目，进行分类整理后及时进行修订。我国目前除物权法、物业管理条例和业主大会规程中的少量规定外，尚无单独规范业主委员会法律地位及其相关活动的专门法律法规，建议制定专门的规范业主委员会行为的行政法规，同时，对不是很规范的业主委员会，可先委托社区进行监管。另外，允许业主委员会领用相关税务发票，而不必由物业管理公司代为开设账户、领用发票、做账。3.2 建立健全业主委员会，实行业主自治
14、。业主委员会是代表和维护居住小区内全体业主合法权益，监督履行责任和义务的群众性自治组织，与物业管理企业是相互制约、相辅相成的鱼水关系，惟有健全业主委员会自治组织，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协助物业管理企业履行物业服务合同。同时业主委员会应密切所在社区的联系，虚心接受社区居委会的指导，争取工作上的支持，充分发挥业主委员会自身自治组织应有作用。根据晋建房字（2009）382 号关于促进物业服务业健康发展的意见中物业服务业发展目标规定：市、县（市、区）房地产行政主管部门全部建立物业管理区域档案。到 2015 年，物业服务小区建立业主委员会的比例不低于 70。目前我市中心城区业主委员会组建
15、难，应引起政府职能部门、人大代表、政协委员的热切关注，支持、帮助小区规范组建业主委员会。3.3 开展社区、业主委员会、业主、物业公司共驻共建活动。物业管理企业和业主自治管理组织纳入社区居委会管理是新形势下城市管理的发展趋势。房地产管理部门和街道办事处、社区居委会、业主委员会、业主、物业公司共驻共建活动要进行协调和指导，按照各自的职责共同做好物业管理区域内居民的低保、医保、计生、综治等方面的日常工作，逐步摸索出科学管理模式，使小区小社会承担起大服务的责任。小区内的党员、干部要身体力行做表率，形成方方面面全方位支持社区、业主委员会、小区物业公司、业主共驻共建活动，以完善、周到的人性化服务博得广大业
16、主的支持，创建规范、文明、和谐小区。3.43.5 注重硬件、配套设施设备智能化的建设与改造从规划源头上首先要注意地域性，尊重民族习俗，依据当地自然条件，因地制宜创造出具有时代特点和地狱特征的建筑。适应自然条件，保护自然环境：与城市区域规划及总体规划协调，符合节地原则；小区规划布局合理、功能完善、空间组合富有特色；小区内建筑造型美观，立面设计、色彩协调同意，建筑组合采、采光、通风较好；道路结构合理，分级明确，机动车出入口合理；各种设施设备齐全，与住宅协调，使用方便，社区活动场所的设置及老人、儿童设施、无障碍设计考虑周全。而在社会信息化进程日益发展的今天对于时下的住宅小区，早在 2001 年时国家
17、建设部住宅产业办公室提出一个关于智能化小区的基本概念：“住宅小区智能化是利用4C(即计算机、通信与网络、自控和 IC 卡)，通过有效的传输网络，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。所以先进的住宅小区物业智能化管理系统，代表了物业管理行业的未来方向，同时也促进了智能住宅小区的健康稳步发展。 3.6 着力改进物业管理企业自身不足引发的问题3.6.1 司法部门应加大处理物业纠纷力度目前来说，通过司法手段解决物业纠纷，往往对业主非常不利，因为许多涉及到物业管理的案件，如物业公司
18、持前期的物业合同或缴费收据，起诉业主拖欠费用，结果几乎都是业主败诉。另外，对于业主的抗辩，如物业服务质量不符合国家 的标准，应降低收费标准等等，业主几乎没有胜诉的。在司法判决的现实面前，业主对司法机关处理物业纠纷的公信力大打折扣，转而采取消极抵抗，为物业纠纷增加了更大的难度，因此，建议有必要在司法环节加大处理物业纠纷案件的研究与审判技术的研讨，更多地从构建和谐社区、维护社会稳定的角度判决物业纠纷案件，尤其是判决结果应该对服务质量不合格的物业公司和违规占用、挪用公共设施的开发商有所触动，甚至推出市场。3.6.2 注重专业人才的培养物业管理企业是近几年来兴起的一项服务行业，培养一支较高素质的物业管
19、理从业人员，是经济社会发展的需要。目前，全市物业公司经理和中层以上管理人员培训率已达 90%以上，但由于物业企业人员流动性大，为提高从业人员整体素质，首先提高从业管理人员的准入门槛，凡物业公司经理和中层以上管理人员必须经过培训后才可上岗。其次，每两年对物业从业人员进行一次业务培训。针对中心城区物业管理人才缺乏的实际情况，建议在技工学校或职业学校增设物业管理专业，将管理学、法律知识、水电维修技术、计算机基、军训、安全保卫知识等列入主要教学课程。培养本地物业管理人才。扩大就读学生的就业范围，解决物业管理人才问题。目前，全市物业公司经理和中层以上管理人员培训率已达 90%以上，但由于物业企业人员流动性大，为提高从业人员整体素质，首先提高从业管理人员的准入门槛，凡物业公司经理和中层以上管理人员
