1、五星级酒店建设的要点目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，同房地产住宅相比，受到的金融危机的影响也小得多，一些投资人想投资兴建高星级酒店，但自己又不专业，请人来做，自己也应该对高星级酒店进行一些了解，愿我这篇文章能给出一点点帮助，有疑惑之处愿与大家共同探讨。一、建立五星级酒店的目的：1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。2、树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化
2、。尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。二、酒店的投资成本
3、及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900010000 元/m，（四星级酒店一般为：70009000 元/m；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150 万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m180m，（四星为 90m110m）4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占 30%、机电成本占 30%、装修成本占 40%；5、中国的五星级酒店投资回报率能达到 8%或 9%就不错了，一般投资回报周期为 15-20 年。三、选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？表格
4、各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）酒店类别餐饮 娱乐 休闲 会议 会展 住宿商务酒店 度假酒店 商务会议型酒店 商务会展型酒店 四、选址可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）酒店建造成本的大致分析五、组建自己的一个酒店专业筹建团队请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要详细分析：1、酒店档次、类别的确定；2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、第 3 项的具体实施方案；5、预期未来 510 年
5、内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋；六、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）会审酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案会审将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题。七、具体的操作：施工总体计划的制定：土建，5 万平方建筑面积的施工期一般为 13-15 个月（在北方，要考虑冬天冻土期、春节放假的影响）；封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消
6、防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为 13 个月左右；土建施工队伍的选择：资格预审具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要考察其是否有经济实力，若自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度的；甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，一定要注明：甲方在向乙方拨付施工进度款的同时，在乙方所聘用的建筑工人工资支付问题上，乙方必须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方式执行，甲方有责任进行监督，否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。建筑工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生，我所在筹建的五星级酒店工
7、程上就发生过一次，作为甲方，我公司按合同约定，根据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款，但不知道是乙方战线太长了而东挪西用了呢还是补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引发了停工、堵市政府大门的事件。一时间，舆论的矛头都指向了我公司，其他的房地产公司看着笑话，不明真相的还以为是我公司经济实力有问题或是老板心太黑，着实把老板给气得够呛！目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金，就是担心出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方的事件发生。在这个问题上，我所在的房地产公司也遇到过问题：按规定公司向政府有关部门足额交纳了相应的保证金，但承
8、建方却拿不出钱来交，催一次二次，答应了就是没有钱交，于是，甲方的开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款的手续就进行不下去。由此可见签订合同前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键！土建施工的进度、质量的监督和管理：要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，是否按照计划实施，能否完成进度要求，发现问题及时反馈；甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成则奖，延后就罚；甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：认真履行职责的则奖，若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚或更换监理公司。这样，通过一些较硬的手段
9、使监理方产生危机感，别让工程监理形同虚设。公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员的督察工作。建立合理的严密的工作制度、职责，划分各级权限，一旦制定，坚决执行。土建建造成本分析：近一年内钢材价格的大起大落，使建筑成本必定受到影响，但目前酒店高层建筑的土建均价也基本在 14001800 左右了；确定建筑设计院的时候就要特别注意：其主结构设计师的资质、实践水平、务实的态度，若遇到学究类的，没有实践经验，一味只强调规范，一丁点的责任都怕承担的那种，设计出来的结构钢含量会大得让你瞠舌！尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密麻麻，穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲
10、方不知道要冤枉花多少钱！土建的建造成本也和最初的酒店专业装饰设计有关系：酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型，否则将增加建筑模板及人工成本，同时也增加了后期装修的材料及人工成本；装饰成本分析，控制：一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的 40%；酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成，反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法：专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系。在能体现设计效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正体现其设计能力。装修施工公司：其强项
11、在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达到这点就已经很不错了。现在的很多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设计的单子了，多是临时再聘请专业的酒店设计师来进行设计，出的产品的质量、稳定性，就不好说了。由装修承包方免费进行装饰设计的后果：表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小的设计费。但投资方要考虑这个问题：装修承包方在进行装饰设计时，他能尽心尽力地将成本控制到了最为合适的一个点了吗？本来这个点就是不容易量化的，即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。“
12、羊毛”终究是出在“羊”身上的：一个好的酒店设计方案，无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计人员做，都是要花费设计费用的。现在五星级酒店的国内设计单价是 150 元/200 元/，设计费用都是好几百万。这个费用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？于是，设计中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高档材料（材料费增加了），可以简洁的地方出现了很多的曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施工中还会不断地、“合理地”多出现本可以避免的施工变更，表面上看是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费的本钱又收回来了。反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法
13、：五星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的处处使用高档装饰材料及饰品的设计手法，相信是大多数投资方所不愿意看到的。酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，效果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的装饰风格、主题文化，而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材，是意大利的还是西班牙、美国的。客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间的色彩基调等综
14、合气氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的？在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰效果是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储藏间、厨房、附属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。主要装饰材料进行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场进行询价，部分材料，如石材，很有必要到国内几个主要的石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行市场调查。专业酒店装饰设计公
15、司的选择：首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式、构架、经营流程、酒店管理者的管理需求、酒店星级评定规范；设计之前对酒店当地市场的调查了解，必须要明白调查些什么，有哪些项目？至少要做到以下方面：当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK 厅、洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、娱乐、休闲、会议等项目的地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分类、顾客口碑、上客率、停车场、其他附加服务、服务质量等等细项；本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等的市场饱和度或欠缺程度；准确了解当地城市未来 5-10 的规划，预测酒店未来 5-10 内的发展状况，做出的设计方案必须是具有前瞻性的；对主要
16、装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利用能力（较好地把控成本、提高效率、保证品质）；能够提供切实可行的装饰成本控制方案；各服务场点尽可能地考虑是多功能性的，将“最大限度的获取经营利润”这一思路贯穿在整个设计中；设计中必须满足少数的贵宾服务需求：第一，必须保证“私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会议的通道、包房的位置、结帐方式地点等等细节都必须充分地考虑周全。试想，一个政府要员想要到你的酒店洗个桑拿放松一下，若像普通客人那样非得从大门进来，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还得经过桑拿服务台，再进入包间，这么多的环节中，不知道有多少人看见了你的面孔，还可能遇到你的部下或不想见到
17、的其他人，如果是这样，你说这官员下次还敢来吗？这口碑一带出去，别的重要人物还敢来吗？真正的重要人物，你若能倒贴钱把他给请过来了，一次、两次，消费愉快了，可能你就能办成一些大事了。酒店作为一个平台，在这一方面的作用举足轻重。这一点，能做到、做好的设计师极少！第二，要充分显示出地位、身份：接待贵宾的场所硬件的豪华程度充分表现出来，这一点一般设计师都容易做到；第三，充分的人性化的体现：要让客人使用方便。如开会，贵宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道直接到主席台上，除常规通道外，还有专用的撤离会场的通道；因为人员流动的原因，在看其成功案例的同时，必须落实该主设计师是否还在其设计公司；酒店主要设备的选型、
18、成本控制以及其他注意事项：1、酒店的设备投资成本一般占总投资的 30%，主要分为配发电系统、中央空调系统、给排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备；2、配发电系统：施工一般由当地电力公司所垄断。需要注意的是酒店的电力容量的考虑，一定要充分考虑到酒店以后经营范围的扩大所需要的电力增容问题，修建的时候一定要保证有 15%-20%的余量。发电机本已经是在救命的时候启用的，其不能有丝毫散失。建议买进口品牌，从实际了解到的情况，国产货的确比不上进口机，比较好的有瑞典的沃尔沃，美国的康明斯（不是国内组装的康明斯）等品牌。3、中央空调系统：主机现在
19、各种品牌有 30 多个，建议选择时先分个档次，若拿国产货和美国品牌对比，的确是不合适的。建议分成三个档次：进口品牌的，如美国的开利、约克，日本的大金等，纯国产的海尔、格力、清华同方、山东的格瑞德、贝莱特等等，合资的台湾台佳、上海瀚艺等。不同档次品牌价格是不同的，各有所取舍：业主若是选择纯国产货，短期一两年之内绝对是不会有什么问题的，但要想 5 年、6 年以后仍然如初，就不现实，但是降低了初期投资成本，要想这头也占、那头也占，是极不现实的。若酒店采用了水源热泵或地源热泵，要注意，不是所有品牌的主机此方面都有成熟技术的；对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌的！这种情况，从外表上粗略是看不出来的，但其
20、核心的压缩机是能确认出来的，另外，别幻想着买原装进口的机子，现在都是在国内组装的；4、给排水系统：一般是交给土建完成。要注意选择好管材的类型，目前市场上出现的新产品较多，要多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标；5、消防及自动报警系统：施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签订合同时，仔细划分需由消防施工单位完成的工作范围，哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的工作，与装饰、弱电施工需要配合的工作等等。仍然要采取招标（邀标）的方式来压消防安装成本。6、锅炉系统：要注意锅炉的燃烧机一定要用进口的！选择品牌时要考虑以后维修件要方便购买；从能耗角度，最好是采用燃气锅炉，但购买时
21、要有一台燃油燃气两用的锅炉，以应急；7、电梯系统：在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作；高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯！观光电梯因为视觉的原因速度都受到了限制，一般不超过 1.75 米/秒，太快了则会感觉头晕。但高层建筑的主客梯速度若达不到 2.5-3 米/秒的话，那绝对会经常出现一大群客人等候电梯的场面。我所在筹建的河北邢台的万峰国际酒店（五星级）就出现了这个问题，当时因为桩基都已打好，没法改了。应该做到：以封闭式高速电梯为主+以少量观光电梯为辅。考察过许多的五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒
22、店感觉的；对于厨房里用的传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店都是用的一般电梯厂制作出非标类的“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没有检验证明。这种“省钱”的做法不可取。8、弱电系统：需要上的系统项目的选择：按投资成本可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑规范里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、酒店五星级星评要求必须要有的；其次，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度；最后，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人直接感官面对的，这方面的钱是不能省的；需要注意：目前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电公司在介
23、绍需要上的各系统时也是比较夸张化。甲方要仔细对市场价格进行了解对比。9、游泳池设备：全部投资不超过 50 多万，五星级酒店应该上的各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；10、桑拿设备：要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备；还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房设备：首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能，不同类型设备操作的难易，布草破损率的大致情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损
24、率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚 3 米的平烫机工作效率就远比单滚2.8 米平烫机高得多；要明确高压蒸汽的供给来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置,输送管道方式；考虑维修配件的通用性或可替代性；目前可利用的国家政策（节能，太阳能，地源热泵，利用低谷电价，投资返金的政策）对于采用地源热泵、水源热泵的蓄能空调系统，国家都有一定的补贴政策，如河北省，对于该项目的补贴额度为相关投资费用的 15%-25%。对于使用太阳能也有相应的补贴，如河北邢台市 2007 年出台了政策：按照审核后的太阳能热水(开水)系统总造价的 10%给予补贴；节能降耗：1、建筑节能：外墙隔热：尽量不采用整体玻璃幕墙
25、设计，造价高、隔热差、隔音差；采用外墙加隔热材料方式；门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；2、采用太阳能：3、采用中水系统：注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际的目的是获得良好的社会效应，经济效益次之。4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：建筑设备监控系统 该系统充分体现酒店的舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内的机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效
26、地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营管理上的节能措施：用节水型的坐便器，可以节水一半以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水 30 吨左右。员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工 8分钟，女员工 12 分钟，控制用水量。公共卫生间安装感应节水龙头。 房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约 1/3。 对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量。酒店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾，一年就要飘掉近 5000 吨水。可以安装收水器，大大降低水雾损耗。 采用新型节能光源。至少可节电 70%以上。采用智能节电调压开关。根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电 20%左右。提倡采用 LED 半导体灯，可以节约 75%的用电量。 将夏天空调的温度设定在 28。少用机械通风，多用自然通风。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节约纸张。采用无纸化办公。不鼓励客人过度消费。倡导适度消费，鼓励打包。 用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车，可节水节电达 90%。单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔 70%-80%的太阳能。
