1、温泉板块，一颗待发光的明珠温 泉 板 块 位 于 即 墨 城 东 北 25 公 里 处 ， 距 青 岛 国 际 机 场 30 公 里 ， 距 青 岛港 40 公 里 。 南 靠 崂 山 风 景 区 20 公 里 ， 东 临 崂 山 湾 海 水 浴 场 3 公 里 。 温 泉 板 块 地 处 夏 庄 灵 山 卫 断 裂 带 上 ， 这 里 依 山 傍 水 ， 气 候 宜 人 ， 冬 无严 寒 ， 夏 无 酷 暑 ， 年 均 温 度 12.1 ， 即 墨 温 泉 矿 泉 水 储 量 丰 富 ， 面 积 为 6.5平 方 公 里 ， 是 全 国 四 大 温 泉 之 一 ， 温 泉 入 户 已 成 为
2、 一 些 别 墅 项 目 重 要 卖 点 之 一 。2006 年 ， 滨 海 公 路 全 线 通 车 ， 拉 近 了 温 泉 板 块 与 市 区 的 距 离 ， 已 成 为 青 岛 高 端 人群 购 买 低 密 度 产 品 最 先 关 注 的 区 域 。 目 前 温 泉 板 块 是 青 岛 低 密 度 住 宅 最 集 中 的 区 域 ， 已 有 海 信 温 泉 王 朝 、 海 尔 原乡 墅 、 天 泰 蓝 泉 、 天 泰 圣 罗 尼 克 、 芭 东 小 镇 、 香 根 温 泉 、 嶺 海 、 依 泉 美 庐 等 众 多 别墅 项 目 。 关 键 词 一 抗 “冻 ”指 数 高 限 购 令 出
3、台 前 后 ， 岛 城 楼 市 成 交 呈 现 出 冰 火 两 重 天 的 局 面 ， 但 是 ， 对 于 一 直不 温 不 火 的 温 泉 板 块 来 讲 ， 其 受 影 响 程 度 相 对 较 小 。 从 网 上 房 地 产 统 计 数 据 来 看 ， 目 前 该 区 域 楼 盘 大 都 属 于 尾 盘 销 售 阶 段 ， 其 成交 量 前 后 变 化 不 大 ， 如 海 尔 原 乡 墅 ， 1 月 份 销 售 量 为 10 套 ， 二 月 份 销 量 为5 套 ， 三 月 份 为 8 套 ； 四 月 份 为 4 套 ； 有 些 项 目 新 加 推 楼 座 销 售 量 比 限 购 令 前
4、还要 高 ， 如 天 泰 圣 罗 尼 克 ， 1 月 份 成 交 仅 为 1 套 ， 三 月 份 加 推 新 楼 座 后 ， 销 售量 上 升 为 13 套 、 四 月 份 成 交 了 16 套 。 南 山 集 团 青 岛 长 基 置 业 营 销 总 监 盖 彦 武 告 诉 记 者 ， 作 为 洋 房 和 别 墅 的 集 聚 地 ，在 整 个 房 地 产 市 场 受 调 控 影 响 的 情 况 下 ， 温 泉 板 块 的 表 现 比 较 稳 定 ， 销 售 速度 跟 以 前 相 差 不 大 。 从 目 前 温 泉 别 墅 的 客 群 来 看 ， 青 岛 市 区 的 购 房 者 约 占 到 60
5、%的 比 例 ， 外 地客 户 特 别 是 省 内 的 客 户 能 占 到 40%的 比 例 ， 购 房 者 多 为 企 业 主 或 企 业 高 层 管 理人 员 。 “作 为 一 个 旅 游 度 假 区 ， 买 房 的 客 户 主 要 是 以 自 住 度 假 和 投 资 为 主 ， 本 身 的抗 风 险 能 力 也 较 强 ， 手 头 资 金 比 较 充 足 ， 对 此 次 调 控 提 出 的 限 贷 等 条 件 不 敏 感 ”。盖 彦 武 说 。 “温 泉 板 块 最 初 的 定 位 就 是 低 密 度 住 宅 区 域 ， 从 目 前 来 看 ， 该 区 域 的 物 业 形 态 包括 别
6、墅 、 洋 房 和 联 排 ， 基 本 上 没 有 高 层 ， 属 于 青 岛 最 大 面 积 的 低 密 度 住 宅 开 发 区 域 。从 产 品 本 身 出 发 ， 温 泉 板 块 应 当 定 义 为 青 岛 高 端 住 宅 领 域 ， 特 别 是 别 墅 项 目 ， 属 于稀 缺 类 产 品 ， 对 调 控 的 抗 风 险 能 力 就 比 普 通 住 宅 高 。 ”青 岛 地 产 界 人 士 龙 江 告 诉记 者 。 关 键 词 二 升 值 潜 力 大 “从 总 体 来 看 ， 现 在 温 泉 板 块 的 楼 盘 性 价 比 较 高 ”， 盖 彦 武 告 诉 记 者 ， 目 前 温泉 板
7、 块 在 售 楼 盘 的 价 格 联 排 在 每 平 方 米 1 万 元 左 右 ， 独 栋 别 墅 在 在 2 万 元 左右 ， 一 套 房 子 的 总 价 在 200-1000 万 元 不 等 ， 对 于 拥 有 温 泉 和 山 海 等 多 种 自 然 资源 的 别 墅 和 洋 房 来 说 ， 这 个 总 价 还 是 比 较 低 的 。 盖 彦 武 认 为 ， 温 泉 板 块 有 着 独 特 的 山 、 海 、 泉 、 林 自 然 优 势 ， 造 成 现 在 价 格 较低 的 最 主 要 原 因 在 于 整 体 配 套 设 施 的 滞 后 ， 而 随 着 众 多 大 项 目 的 进 入 ，
8、 整 个 温 泉 板块 的 提 升 指 日 可 待 ， “温 泉 板 块 一 定 是 未 来 五 年 内 最 具 发 展 潜 力 的 一 个 区 域 。 ” 的 确 ， 随 着 区 域 开 发 步 伐 的 加 快 ， 温 泉 板 块 的 基 础 设 施 日 趋 完 善 ， 滨 海 大 道 的开 通 ， 极 大 地 缩 短 了 温 泉 与 青 岛 之 间 的 距 离 ； 不 仅 如 此 ， 高 尔 夫 球 场 、 滑 雪 场 、 滑草 场 等 高 端 休 闲 娱 乐 设 施 日 益 增 多 ， 全 国 最 大 的 嶺 海 温 泉 国 际 博 览 中 心 、 超 五 星 级酒 店 、 国 际 企
9、业 会 馆 、 游 艇 俱 乐 部 、 温 泉 疗 养 中 心 等 项 目 的 建 成 ， 继 续 为 温 泉 板 块娱 乐 设 施 增 砖 添 瓦 ； 作 为 青 岛 标 志 性 高 端 旅 游 度 假 项 目 ， 投 资 46 亿 元 的 港 中旅 海 泉 湾 项 目 所 涉 及 的 五 星 级 酒 店 、 海 鲜 大 世 界 、 风 情 商 业 街 等 配 套 设 施 和 大 型 购物 折 扣 店 也 将 为 市 民 带 来 休 闲 娱 乐 一 站 式 体 验 。 另 外 ， 已 正 式 通 过 国 家 教 育 部 的 批 复 山 东 大 学 青 岛 校 区 将 为 该 区 域 带 来
10、前 所未 有 的 人 文 优 势 ， 学 校 建 成 后 ， 众 多 知 名 学 者 汇 集 、 每 年 万 名 学 子 入 驻 ， 将 为 鳌 山卫 镇 人 气 的 集 聚 、 三 产 的 发 展 带 来 巨 大 机 遇 。 城 市 配 套 的 提 升 ， 必 将 带 动 区 域 价 值 的 上 涨 ， “目 前 岛 城 温 泉 板 块 还 处 于 等 待爆 发 的 阶 段 ， 如 果 说 目 前 温 泉 板 块 还 是 一 颗 有 待 于 挖 掘 的 明 珠 ， 那 么 ， 随 着 城 市 配套 的 逐 渐 完 善 ， 这 颗 明 珠 迟 早 会 发 出 璀 璨 的 光 芒 ， 而 点 燃
11、 这 一 光 芒 将 是 港 中 旅 项 目的 进 一 步 开 放 。 ”龙 江 如 此 认 为 。 关 键 词 三 差 异 化 竞 争 “上 半 年 这 一 板 块 的 市 场 投 放 量 并 不 大 ， 基 本 上 都 是 尾 盘 在 销 售 。 ”盖 彦 武 告诉 记 者 ， 下 半 年 这 一 局 面 将 有 所 改 变 ， 新 品 增 多 。的 确 ， 从 市 场 来 看 ， 温 泉 板 块 目 前 在 售 的 项 目 主 要 有 芭 东 小 镇 、 海 信 温 泉 王朝 、 天 泰 圣 罗 尼 克 、 天 泰 蓝 泉 、 海 尔 原 乡 墅 、 青 建 、 橄 榄 树 、 依 泉
12、美 庐 等 ，而 这 些 项 目 的 体 量 都 不 大 ， 如 海 尔 原 乡 墅 ， 2010 年 10 月 份 开 盘 后 ， 目 前 仅剩 下 21 套 房 子 在 售 ， 海 泉 湾 港 中 旅 公 馆 2010 年 12 月 份 开 盘 后 ， 目 前 只 剩 下17 套 房 子 ， 天 泰 圣 罗 尼 克 2010 年 9 月 份 开 盘 后 ， 目 前 还 有 20 套 房 子 在售 而 下 半 年 ， 许 多 老 项 目 将 会 继 续 推 出 新 盘 ， 如 青 建 橄 榄 树 将 在 下 半 年 推 出四 期 ， 6 月 份 ， 天 泰 蓝 泉 将 推 出 三 期 新 品
13、 ， 6 月 中 旬 ， 海 尔 原 乡 墅 也 将 推 出二 期 100 多 套 房 源 不 仅 如 此 ， 许 多 新 项 目 也 将 面 世 ， 如 嶺 海 的 四 个 项 目 都 会推 出 新 盘 ， 合 计 推 盘 量 大 约 为 1000 套 左 右 ， 鲁 信 天 逸 海 湾 也 将 在 七 八 月 份 开盘 销 售 。 无 论 是 新 品 还 是 老 盘 新 推 ， 除 了 嶺 海 将 推 出 高 层 外 ， 其 余 几 乎 全 部 为 别 墅洋 房 或 者 联 排 产 品 。 如 此 大 的 市 场 体 量 、 大 都 类 似 的 项 目 定 位 ， 对 下 半 年 的 温
14、泉 板 块 而 言 ， 如 何 进行 差 异 化 竞 争 ， 恐 怕 是 摆 在 所 有 开 发 企 业 面 前 的 问 题 。 鞠 培 霞 有 一 种 生 活 叫 别 墅 林 语 堂 说 ： 最 好 的 住 宅 应 该 是 这 样 的 我 住 在 这 里 ， 不 知 道 自 然 在 哪 里 结束 ， 艺 术 从 哪 里 开 始 。 由 此 推 及 ， 别 墅 作 为 居 住 产 品 中 的 高 端 类 型 ， 它 是 建 筑 品 ，更 是 艺 术 品 。 区 别 于 其 他 产 品 ， 别 墅 最 根 本 的 价 值 是 占 有 稀 缺 的 环 境 资 源 。 作 为 高 端 住 宅 的集
15、聚 地 ， 温 泉 板 块 目 前 的 项 目 产 品 类 型 主 要 为 独 栋 、 双 拼 、 联 排 ， 无 论 是 天 泰 蓝泉 别 墅 、 天 泰 圣 罗 尼 克 ， 还 是 海 尔 原 乡 墅 、 海 信 温 泉 王 朝 、 青 建 橄 榄 树 、芭 东 小 镇 、 以 嶺 海 旗 下 的 四 个 项 目 ， 它 们 都 有 着 同 一 个 属 性 ： 无 法 再 生 ， 难 以 复 制 。从 产 品 本 身 来 看 ， 作 为 休 闲 度 假 的 标 志 性 建 筑 ， 别 墅 的 空 间 设 计 在 追 求 舒 适 、实 用 的 同 时 ， 还 可 能 成 为 主 人 与 家
16、人 、 朋 友 一 起 享 受 休 闲 时 光 的 场 所 。 相 对 于 普 通住 宅 ， 别 墅 的 各 个 空 间 都 是 “扩 大 版 ”。 因 此 在 产 品 规 划 设 计 、 社 区 环 境 等 各 方面 规 格 都 要 高 出 很 多 。 “购 买 温 泉 板 块 的 客 户 必 须 是 追 求 高 品 质 生 活 的 人 ”， 盖 彦 武 告 诉 记 者 ， 无 论是 项 目 定 位 、 产 品 形 态 ， 还 是 楼 盘 价 格 ， 这 些 都 决 定 了 温 泉 板 块 走 的 是 高 端 物 业 路线 。 “温 泉 板 块 类 似 于 青 岛 的 八 大 关 ， 未 来 的 温 泉 板 块 ， 将 是 青 岛 有 钱 人 娱 乐 度 假 和养 老 居 住 的 集 中 地 ”， 对 于 未 来 温 泉 板 块 的 发 展 ， 龙 江 如 此 形 容 。 鞠 培 霞
