1、租赁合同中改善或增添物的归属高昭彭提要：租赁合同的承租人经出租人同意，可以对租赁物及场所进行改善或者增设他物。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于改善或者增添物，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归还财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。事实与理由2004 年 3 月 6 日吕显明作为乙方与熊细东作为甲方签订一份租赁合同。约定：一、甲方将位于南昌市湾里区招贤镇创世纪学校对面的原鑫欢度假村的主楼内部设备、综合楼二楼及其内部设备、综合楼一楼的两个店面(3 号、5 号)、综合
2、楼顶租赁给乙方经营，租赁物以清单为准。租赁期为捌年，从 2004 年 3 月 6 日到 2012 年 3 月 5 日，租金为每月 2.8 万元。二、乙方每月 1 日按时交纳当月租金给甲方。如在当月 5 日前不交纳租金，甲方有权解除合同。三、乙方向甲方交纳 20 万元租赁物押金(签订合同时交纳 10 万元，2004 年 4 月 6 日前交纳 10 万元)四、甲方为乙方提供为期 30 天的开张准备时间，不收租赁费。乙方租赁经营期间的水费、电费、通讯费等费由乙方自行负担，并在合同起止交接时与甲方按月进行结算。五、乙方在租赁期内，如需对租赁物主题结构进行装修改造，必须经甲方同意并由双方签字确认，合同终
3、止时不得拆除。乙方擅自装修改造租赁物，除恢复原状外，致使租赁物损失部分由乙方进行赔偿。装修改造工程费用由乙方负担。六、乙方如有违约，甲方有权解除合同并没收其租赁押金及其所有投入。如甲方违约。甲方必须无条件双倍返还租赁物押金并对乙方所有投入进行赔偿。七、合同期内，乙方需要更换租赁物内设备，须提前十五天通知甲方，甲方须在十五天内将设备撤离，否则乙方有权自行处理。更换后乙方添加的设备归乙方所用。八、如遇政府行为或不可抗力，双方终止合同，押金二十万元甲方一次性退还乙方，乙方所装修改造及新建设施归甲方所有(可动产除外)。九、甲方必须在本合同签订日起 15 日内将原鑫欢度假村的营业执照、经营许可证、特种行
4、业许可证、消防安全许可证、卫生许可证等手续全部转让给乙方，保证乙方正常经营(双方应积极相互配合)。合同还就其他内容作了约定。合同签订后当日双方当事人办理了交接手续，甲方将租赁物及相关证件交给乙方，但乙方仅向甲方交付了 5 万元押金。后双方当事人就度假村经营的相关成品等转让给乙方有偿使用签订补充协议，确定流动物品款项 11190.20 元。乙方在终止租赁时应返还相应价值物品或直接付款 11190.20 元。后由于吕显明在租赁经营期间，一直未交纳合同约定的剩余租赁物押金及租金 50400 元(截止 2004年 4 月 27 日)，并拖欠水费 165 元、电费 16259。41 元，电话费 1603
5、 元。熊细东多次催收未果，酿成诉讼。在本案一审期间，熊细东向法院申请诉讼保全。2004 年 4 月 27 日，原审法院依法对租赁物采取保全措施，查封了租赁物。吕显明搬离酒店，未再经营。法院判决 2004 年 5 月 14 日，应熊细东申请，原审法院为避免双方损失扩大，依法对租赁物解封，由熊细东入店经营。另在原审法院开庭审理时，双方当事人均同意解除租赁协议。本案经原审法院审理后认为：原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应认定该合同合法有效，原告按约履行了自己的义务。被告承租该房屋后一直未按约交纳租赁物押金、房屋租金及相关费用，已构成违约，酿成本案的诉争
6、，应承担本案的全部责任，由于双方均同意解除合同，被告应支付实际发生的租金 64400 元(算至 2004 年 5 月 14 日止)及流动物品款项、水电费和电话费总计 93617.61 元，减去被告已支付的 5 万元押金，原告要求支付尚欠租金等计 43617.61 元的诉请，合理合法，本院予以支持。被告提出原告未将公章及财务章交付其使用，且消防安全有问题致使被告无法进行经营活动的主张，但被告未提供相关证据予以证实，故对其抗辩意见，本院不予支持。依照中华人民共和国合同法第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、终止原告熊细东与被告吕显明签订的房屋租赁合同。二、被告吕显明于本判决生效后十日
7、内支付原告熊细东租金等计 43617.61 元，诉讼费 3300 元及财产保全费 400 元由被告吕显明承担。宣判后，吕显明不服上诉认为，熊细东首先违约，未按合同约定将有关证照手续转让给上诉人，致使上诉人无法正常经营。另合同还约定，开张 30 天免收租金，原审判决却对此段租金予以计算。原审法院查封酒店期间，上诉人未经营，原审判决亦计算了上诉人租金。因此原审判决认定事实错误，且原审判决没有正确认定押金的性质，属适用法律错误。故要求二审法院撤消原判，驳回被上诉人的诉讼请求。熊细东则答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审法院认为：双方当事人于 2004 年
8、3 月 6 日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。出租方已履行了交付租赁物的主要义务，承租人亦已开始正常经营，其理应按约交纳租赁费及水、电费。上诉人提出因被上诉人未提交相关证件和消防安全有问题而未正常经营的上诉理由，由于其所举相关证据不足以证实，本院不予支持。本案在原审法院审理期间，双方合同已实际解除，上诉人亦交纳实际使用期间应交费用。法院查封期间产生的租赁费损失(按半个月租金 14000 元计算)双方当事人应分担。上诉人在二审期间还提出其为履行租赁合同，已投入 30 余万资金，故要求法院支持其提出的要求被上诉人赔偿其损失的请求属反诉请求，由于其在本案一审期间未提出反诉，本院
9、二审不予审查。上诉人可就此另行起诉，以维护其合法权益。原审判决认定事实基本清楚，处理部分不当，应予纠正。于 2004 年 8 月 17日作出判决：一、维持南昌市湾里区人民法院(2004)湾民一初字第 40 号判决书第一项;二、撤销南昌市湾里区人民法院(2004)湾民一初字第 40 号判决书第二项;三、上诉人吕显明于本判决生效后十五日内支付被上诉人熊细东租金及其他费用共计 36617.61 元;四、驳回被上诉人熊细东一审其他诉讼请求。一、二审案件受理费、保全费共计 7000 元整，由吕显明承担 6000 元，熊细东租金承担 1000 元。2004 年 8 月 30 日，承租人吕显明根据二审法院另
10、行起诉的意见，向一审法院提起诉讼，诉称：自签订合同日的 3 月 6 日至 4 月 27 日(包括免收租金一个月)，在被告熊细东认可和积极配合下，其先后投入 30 余万元资金用于改善和增设他物的经营环境条件，其中修建鱼塘、网球场工程款计 220783.88 元;搭建保安亭、鸽子笼款计 4446.25 元;内外墙乳胶漆款计 3741元;喇叭音响设备款计 41600 元;购买办公设施、网络安装款计 2328 元;购买盆景、树苗款计5275 元;购员工制服、旅店棉被款计 4603 元;广告宣传及购买物品款计 10179 元;购买牙具、浴帽、拖鞋等物品款计 10000 元;购买酒类、饮料款计 20726
11、.5 元;维修和购买低值易耗品款计15653.5 元;购买马匹、饲料款计 2943 元;熊细东妻子余燕华移交物品收款 16445 元;熊细东占用总统包房及消费款 8218.8 元;代办卫生许可证、交纳各项 税收、管理费 5933.43 元;代委托消防检测费计 3800 元;拖欠员工工资款计 25200 元等，共计 380664.06 元。故特向法院起诉，要求判令被告熊细东依法承担合同违约责任，赔偿其经济损失人民币 380664.06 元，并承担本案诉讼费。被告熊细东辩称：其与原告吕显明租赁合同纠纷一案已经过一、二审法院审理，南昌市中级人民法院已判决确认其无违约行为，原告吕显明提出其违约应赔偿投
12、资损失无法律依据，且其已将原告吕显明改造鱼塘、网球场工程所涉土地的土地使用权按实际土地价格转让给他人，该项目未获收益，故不应赔偿，请求法院依法驳回原告吕显明的诉讼请求。一审受理原告吕显明的诉请后，于 2004 年 12 月 17 日委托南昌市中级人民法院司法技术处对原告吕显明主张价值进行评估鉴定。2005 年 3 月 9 日该技术处作出洪求司2005资评字第 2 号资产评估报告，评估价值总额计人民币 112800.93 元。评估项目价格分别为：1、鱼塘改造、网球场护坡工程：55126.93 元(含直接工程费 48171.45 元、其它间接费、利润、其它费用、规费、税金共计 6955.48 元)
13、。2、搭建保安亭、鸽子笼：4048 元。3、度假村内外墙乳胶漆工程：4060 元。4、喇叭、音响设备：37856 元。5、办公设施(用品)、网络安装：1711元。6、盆景、树苗：5500 元。7、员工制服、旅店棉被：4499 元。在本案审理期间，被告熊细东就本院 2004 年 5 月 18 日已清点的、交由其保管的吕显明库存酒类、饮品、厨房用品同意作价 5000 元给付原告吕显明，原告吕显明表示同意。被告熊细东对其在原告吕显明处租赁场所的个人消费款同意折价 3200 元给付原告吕显明，原告吕显明表示同意。原告吕显明添置的、现存被告熊细东处的喇叭音响设备(即公共广播系统)有：型号 CE-70P
14、贰台、型号 AP-9811P 壹台、型台 T-KOKOPA 壹台、型号 C20-PATM 肆只，原告吕显明同意取回，被告熊细东表示同意。在本案审理期间，原告吕显明向本院提出放弃要求被告熊细东应予赔偿其搭建保安亭、鸽子笼及内外墙乳胶漆工程损失的诉请。另查明，2005 年 3 月 20 日，被告熊细东将鑫欢度假村旁东至新亚学院，南至创世纪学校，西至 420 仓库，北至东源村集体土地(约 9.85 亩)的土地使用权，转让给涂敏个人。转让价为人民币 40 万元。一审法院经审理认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。出租方已履行了交付租赁物的主要义务，承租人亦已开始正常经营，
15、原告吕显明提出因被告熊细东未提交相关证件、租赁场所严重缺水、消防安全有问题而致使其无法正常经营，属违约行为的主张，由于其所举相关证据不足以证实，本院不予支持。关于原告吕显明主张被告熊细东应赔偿其购买办公设施(用品)、购员工制服、旅店棉被款;广告宣传及购买物品款;购买牙具、浴帽、拖鞋等物品款;维修和购买低值易耗品款;购买马匹、饲料款;代办卫生许可证、交纳各项税收、管理费款;熊细东妻子余燕华移交物品收款;拖欠员工工资款的观点，本院认为，这些款项在性质上属于履行合同支出的费用，根据中华人民共和国合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或
16、者赔偿损失等违约责任。”之规定，现无证据证明被告熊细东违约，且原告吕显明未提供有效证据证实上列物品已被熊细东侵占或毁损，故对原告吕显明这一主张，本院不予支持。关于原告吕显明要求被告熊细东对其在租赁期间，改造修建鱼塘、网球场工程;添置喇叭音响设备;安装网络;购买盆景、树苗等款应予赔偿的观点，因原、被告双方提前解除合同，根据最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第 86 条，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归还财产所有人;造成财产所有人损失的，应
17、当负赔偿责任。”之规定，对不能拆除的应当折价归还，尚存被告处、可以退回原告的物品，原告可以取回。被告熊细东辩称其未获收益，不应折价赔偿原告吕显明在租赁期间投入的损失的观点，本院不予支持。原告吕显明改造修建鱼塘、网球场工程造价 55126.93 元，其中直接工程费 48171.45 元，本院予以认可，其它工程间接费、利润、其它费用、规费、税金等费用，因原告无相关证据证明，本院不予认可;原告安装网络折价 619 元及购买的盆景、树苗按原告实际支出的 5500 元计算，本院予以认可，以上共计 54290.45 元。原告吕显明现存被告熊细东处喇叭音响设备(即公共广播系统)有：型号 CE-70P 贰台、
18、型号 AP-9811P 壹台、型号 T-KOKOPA 壹台、型号 C20-PATM 肆只，原告吕显明同意取回，被告熊细东表示同意，本院予以准许。被告熊细东就由其保管的，本院 2004 年 5 月 18 日查封原告吕显明库存物品清点详单上所列酒类、饮品、厨房用品提出折价 5000 元归还给原告吕显明，原告吕显明表示同意，本院予以准许。原告吕显明主张被告熊细东应支付占用总统包房及其个人消费的观点，本院认为，原告要求被告支付总统包房费用，但却未向本院提供相关证据，本院不予采信;对被告熊细东个人消费费用，被告熊细东同意作价 3200 元给付原告吕显明，原告吕显明表示同意，本院予以准许。原告吕显明向本院
19、提出放弃要求被告熊细东应予赔偿其搭建保安亭、鸽子笼及内外墙乳胶漆工程损失的诉请，本院予以准许。原告吕显明主张被告熊细东应支付其垫付委托检测消防费用 3800 元，因其所举相关证据不足以证实，相反被告熊细东却在庭审时向本院提交了一份由其交纳消防检测费用 2000 元的收据，证明该检测费用系由被告熊细东所交纳，故原告的该项主张，本院不予支持。依照中华人民共和国合同法第一百零七条、第二百二十三条第一款、最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第 86 条之规定，判决如下：一、被告熊细东应在本判决生效后七日内给付原告吕显明添附物现存价值款人民币 54290.45 元。二、被告熊细东应在本判决生效
20、后七日内给付原告吕显明库存酒类、饮品、厨房用品款 5000 元，个人消费款计 3200 元，合计人民币 8200 元。三、原告吕显明应在本判决生效后七日内取回现存被告能细东处的喇叭音响设备(即公共广播系统)：型号 CE-70P 贰台、型号 AP-9811P 壹台、型号 T-KOKOPA 壹台、型号 C20-PATM 肆号。四、原告吕显明其他诉讼请求不予准许。本案受理费8220 元，由原告吕显明承担 5720 元，被告熊细东承担 2500 元。宣判后，熊细东不服提出上诉认为，1、一审法院审理程序违法，被上诉人吕显明在一审开庭审理时，未经审判长同意中途退庭，本案应按其自动撤诉处理。2、一审法院审理
21、证据不清，一审鉴定所采用的财产损失清单为被上诉人吕显明单方提供，该清单熊细东对其真实性、关联性及合法性均提出了异议。3、一审法院认定事实错误，本案没有证据证明吕显明在承租地栽种了 5500 元盆景、树苗;另一审法院认定吕显明网络安装时发生的费用及在租赁物后面发生的施工费用属在租赁物上增添附属物是认定事实错误。4、一审法院适用法律错误。根据双方事人在租赁合同中约定，吕显明违约，熊细东有权解除合同并没收其租赁物押金及其所有投入，吕显明所装修改造及兴建设施归甲方所有，无论是适用违约条款还是适用非正常原因终止合同条款，熊细东均没有必要向吕显明支付经济补偿。且一审法院适用民通意见 86 条属适用法律错误
22、。被上诉人吕显明未作书面答辩，其委托代理人邓热花在二审庭审时答辩表示，一审判决事实清楚、处理正确，要求二审法院维持原判。2005 年 9 月 7 日，二审法院经审理认为：同意一审法院双方租赁合同法律效力的确认和熊细东在履行租赁合同中没有违约行为的认定。因此熊细东对吕显明在履约期间投入没有因违约而产生的赔偿责任。由于双方租赁合同已解除，对于解除后的双方合同权益问题，合同有约定的应从约定，无约定的依法律规定处理。原审法院引用最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第 86 条，作为熊细东赔偿吕显明投入损失54290.45 元的法律依据。但一审法院对该法律条文的理解和适用存在错误。首先，本案所
23、涉添附的物仅包括鱼塘改造、网球场护坡、保安亭、鸽子笼、度假村内外墙乳胶漆工程。盆景不属添附，不适用该法条规定;其次，按该法条的规定，本案中熊细东对于吕显明的添附，能够拆除的，可以责令吕显明拆除;不能拆除的，也可以折价归熊细东;造成熊细东损失的，吕显明应当负赔偿责任。因此，一审法院依此判决熊细东承担赔偿责任错误，应予纠正。本院认为，熊细东在履行合同中无违约行为，吕显明要求其承担赔偿责任无法律依据。对于吕显明在租赁期间的投入，能取回和拆除的，可由其取回和拆除。不能取回和拆除的添附，如果双方合同未约定如何处理的，应按最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第 86 条的规定，本着公平原则，由受
24、益人在受益范围内折价予以补偿。本案中由于吕显明所诉鱼塘改造和网球场护坡工程所处土地均已被熊细东出让，且熊细东在与吕显明解除合同后，已将租赁物出租他人经营网吧，作为仅完成部分土方工程的鱼塘改造和网球场护坡(吕显明完成的工程量尚未有充足证据予以确认)，对于熊细东无使用价值，其也未实际使用。因此，熊细东不是受益人，不应对此承担赔偿责任。对于可取回的音响设备和盆景、员工制服、旅店棉被等，可由吕显明取回;已灭失的，熊细东应承担保管不善的赔偿责任。由于吕显明在一审过程中已放弃要求熊细东赔偿其搭建保安亭、鸽子笼及内外墙胶乳漆工程损失的诉请，本院二审对此不再审查和裁判。据此，依照中华人民共和国事诉讼法第一百五
25、十三条第一款第(二)、(三)项和中华人民共和国合同法第九十七条、最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第 86 条之规定，判决如下：一、维持南昌市湾里区人民法院(2004)湾巡民初字第 30 号民事判决第二、三、四项;二、撤销南昌市湾里区人民法院(2004)湾巡民初字第 30 号民事判决第一项;三、限熊细东在本判决生效之日起七日内赔偿吕显明盆景折价款 5500 元、员工制服和旅店棉被折价款 4499 元，合计 9999 元。一、二审案件受理费共计 16440 元，由吕显明承担 11440 元，熊细东承担 5000 元。法理与务实评析本案是出租人将全部主楼、部分综合楼的房屋和房屋前后左右
26、的场地及附近尚未完工的鱼塘、网球场出租给承租人，承租 8 年，每月租金 2.8 万元，承租人以办公、观光旅游、会议、休闲、度假为经营目的，双方签订的是一份租赁合同。因此，租赁物较多，面积较大，租金较高，租期较长，承租人为吸引招揽更多的休闲度假者，经熊细东同意投入几十万元资金除对楼房内外进行改善修装以外，还对未完工的鱼塘、网球场进行了兴建平整，并开始了经营。承租人由于资金不足，未按合同约定交纳 15 万元押金和当月租金 2.8 万元及水电费 1.8 万元，计 18.6 万元而酿成出租人单方行使解除权的纠纷，致使产生两个一审、两个二审的案件。综合两个一审、二个二审的审理结果，对于单方行使解除权的限
27、制或者法官是否需要如何掌握一方当事人根本违约作出判断或者怎样防止一方当事人滥用解除权避免轻易解除合同给对方造成重大损害或者“表示同意解除合同”的含义等问题本文不予谈论。笔者就添附物的概念及归属，如何正确理解和适用最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第 86 条(以下简称最高院第 86 条)，公平公正处理添附物的问题浅谈意见如下：一、添附物的概念及归属所谓添附是指不同所有人的财产或劳动成果附合在一起，形成一种不能分离的新的财产权，如果要恢复原状，在事实上已不可能或在经济上不合理。在这种情况下，就要确定这个新物的所有权的归属。通常添附主要有混合、附合和加工三种形式。所谓混合是指不同所有人的财产
