1、浅谈房地产开发过程中的成本控制泰州市杰盛房地产 张智勇当前，国民经济正进入转型阶段，全国各地均出现用工荒，劳动力资源日趋紧张，人工工资逐年上涨且上涨幅度有逐渐加大的趋势，国际市场以石油为代表的能源价格上涨，美元不断贬值，引起我国出现输入性通胀，带动各种产品价格一路上扬，同时随着我国政府对房地产产业的宏观调控不断深入，老百姓的观望情绪越来越重，房屋销售速度越来越慢，房地产企业的资金回笼越来越差，房地产企业普遍出现资金紧张现象，所有这些都给房地产企业带来巨大的风险。在这种情况下房地产企业如要度过难关存活下来，做好内功、加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就显得尤为重要。我们要做好内功、强化内部管
2、理，加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就需要对房地产开发的成本构成有进一步的了解，分析主次，抓住重点，才能做到有的放矢。现在首先简单介绍一下房地产项目销售价格的组成。商品住宅销售价格由开发成本、利润和税金构成，除上述因素外，商品房的售价还取决于项目所在的地段、房屋所在的层次和房屋的朝向等因素， 。房地产项目的开发成本作为构成商品房销售价格的重要组成，它通常由以下八个部分构成。1.1 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。1.2 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费等费用。1.3 房屋开发费。包括：（1）建安工程费；
3、（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。1.4 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。1.5 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。1.6 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。1.7 其他费用1.8 不可预见费从以商品房的销售价格构成我们可以看出，在房屋售价一定的情况下（销售具有很大的技巧性，这里不作讨论） ，如何控制好项目的开发成本，是项目盈不盈利的关键。原因如下：（一）土地费用
4、是一很大成本，但土地是卖方市场，不能以买方意志为转移，当开发商通过土地拍卖市场取得土地后，土地的价格就已确定，所以基本上不能控制；（二）前期费用中，多为政策性的收费项目，是不能随意取舍与降低的，比如前期费用中的报建费等，此部分费用是政策规定，很难减免；（三）工程建设的其他费用，占总成本的比例不大，且有些也是政策性的收费项目，如工程交易费、环保费、教育基金、审图费、核面费等，虽要控制，但对项目总的影响不大。 （四）销售费用计算以销售收入为基数，目前的最普遍的一般商品房销售行情 3%左右，有些销售费用高的甚至达到 10%左右。此项费用跟据销售难易程度而定；（五）财务费用，指企业为筹集资金而发生的各
5、项费用，跟项目的融资状况及银行利率有关，对项目的影响偏小；（六）管理费与不可预见费，是间接费用，是一机动指标，控制得好可转化为利润，但这是要以前几项直接费用控制的好坏为前提的；（七）营业税税率是国家规定，不能更改；（八）建筑安装成本占整个房地产项目开发成本的 3040，建筑安装成本能不能得到有效控制，即建设项目的造价能否做到有效控制就成为房地产项目成本控制的重点。我们如何进行项目建安成本的控制呢?首先我们应该清楚：建设项目的造价控制应该贯穿于项目的全过程，即项目决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段都关系到建设项目的造价控制。据有关统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项
6、目造价的可能性为 30%-75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为 5%-25%。显而易见，控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是要促进建设单位、施工单位、设计单位、工程监理、招标代理等项目参建各单位加强管理，使人力、物力、财力等有限的资源得到充分的利用，使企业取得最佳的经济效益和社会效益。建设工程造价的有效控制就是在投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段、合同实施阶段把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内，随时纠正发生的偏差，保证项目投资目标的实现，以求在各个建设
7、项目中能够合理地使用人力、物力、财力取得较好的投资效益，最终实现使竣工决算控制在审定的概算额内，避免“三超”现象的发生，因此为了有效控制工程造价，我们应做好以下几方面工作：（一）决策阶段工程造价的控制工程造价的确定与控制虽然贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术、经济决策，对该项目的工程造价有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、建设工艺的选用、设备、材料的选用等，均直接关系到工程造价。据有关资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高达到 80-90%。因此，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与
8、控制是否科学、合理的问题。为了在工程决策阶段控制工程造价，我们必须做好工程项目的投资估算。投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一，是决策性的文件，是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。有了投资估算我们才能在土地招拍过程中确定我们企业能够接受的土地下价位以及该土地获得后公司可能取得的利润空间。在取得土地后我们须进一步深化投资估算，以此就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。投资估算必须是设计的真实反应，设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程
9、经济人员在编制投资估算前应对项目所在的市场销售状况、经济状况、人口分布、市场需求等做充分的调研，在此基础上编制出反映项目所在地区的技术经济状况、市场前景的投资估算。投资估算应从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是项目下阶段顺利开展的重要依据。（二）设计阶段工程造价的控制工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。1、优化设计方案，有效控制工程造价设计质量是否达到国家规定
10、、功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目满足使用要求和建设项目一次性投资的多少，而且影响到项目建成后的企业经济效益。通常情况下，虽然设计费用占项目总投资的比例很小，不到 1%，但它对工程造价的影响程度达到 75%。很显然，搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键。因为方案设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对项目的工期、安全、市场销售、资金投入、资金回笼及项目的利润等均有重大影响，因此我们必须克服重施工、轻设计的观念，应从方案设计开始控制工程造价。建设单位不仅要从建筑面积、市场需求、投入资金、资金回笼等指标对项目进行多方案的综合分析，而且需要对确定最优方案进一步的优化；同时随着公司
11、对项目设计方案不断深化和调整，工程经济人员应及时调整投资估算并提供给公司决策层为最终项目方案确定提供依据2、对工程项目实行限额设计控制工程造价，在设计过程中采用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量
12、、与概预算指标等各方面的控制。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，主要是对工程技术、设备和材质的控制。为此，初步设计阶段的限额设计工程量应以可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准为依据，对可行性研究阶段不易确定的某些工程量，可参照设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量确定。在施工图设计阶段，各专业设计人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行设计，力求将工程造价和工程量控制在限额内，同时作为业主要通过设计合同明确设计要求，通过对建筑经济指标比如单位面积的造价、含钢量、混凝土含量等加以
13、要求和限制，以增强设计人员的责任感和紧迫性。另外，在当前设计市场偿未完全完全规范、设计人员素质良莠不齐的情况下，选择好设计单位和设计人员非常重要，笔者曾对我公司已建泰州市莲花五号小区做过统计，在规划方案已通过，各单体户型已确定由不同设计单位设计的图纸质量相差较大，一个单位变更多、造价偏高，另一个较好。户型相同单元数相差一个单元的单体单位造价相差 20 元/平方米。（三）实施阶段工程造价的控制工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，
14、就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。控制建安成本应从五个方面人手：一是严格进行招投标。实行招投标制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。二是选择好施工队伍。房地产企业最大的浪费是质量出问题，控制成本首先要控制质量成本，只有选择一个资质好、信誉高的施工企业才能确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的成本的增加。三是严把合同签订关。在签订合同时要认真审查，事先确定好结算依据和取费标准。四是严格规定工期和质量标准。如果不能按期、按质交房，就要承担违约责任，就会导致不必要的成本增加。为避免这些事情的发生，需严格规定工期
15、，确保工程质量。五是重视材料、设备的确认与价格管理，对工程合同为明确的材料和设备应提前做好调研，及时确定价格，确保工程按期施工，有必要是对工程质量和造价影响加大的材料和设备可以采用甲供的形式，以降低造价，确保质量。六是及时支付工程款，工程款支付是否及时，会直接影响工程进度、工程质量最终影响房地产的企业形象和效益。七是严格控制工程签证，特别是隐蔽工程的签证。因为如果工程签证把关不严，管理混乱，随意签证、任何人都可以签证、事后补签证会加大工程成本。为控制签证，必须遵循签证流程，签证时不仅必须有两人以上，而且应及时办理，对弄虚作假的签证要加重处罚，从而防止隐藏的成本失。但在实际工程建设项目中，工程变
16、更和现场签证是不可避免的，但要进行有产的控制。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在开工之前组织图纸会审、设计院的技术咨询，争取提前减少重大变更。设计变更应越提前，变更发生越早，损失越小，反之就越大。尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先定价后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。同时加强对设计变更及签证的审核，加强变更和签证的严密性，防止因变更和签证的模糊导则后期纠纷多、结算难、费用高等现象。在工程施工过程，审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态；及时审核因设计变
17、更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作另外，在工程建设中，有些特殊专业工种不得不委托专业施工单位承担，如供电工程、通讯工程、供水工程、有线电视工程、燃气工程等，而这些行业往往带有一定的垄断性质。在这些项目中，首先应该尊重有关部门的“规定”，由他们总承包，但需及时沟通，争取相互理解，同时可以通过指定主要供应设备、明确造价、确定工期等措施，一般可以取得较好的效果。2005 年我公司通过土地拍卖市场获得的泰州市经济开发区杰盛俊园的土地，总建筑面积 58969 平方米，在当时土地价格摊到建筑面积上为 1590 元/平方米，房屋销售价高层为 2950
18、 元/平方米，复式为 3450 元/平方米，少量别墅为 50005500 元/平方米，当时泰州房地产界普遍认为此项目最多保本，但在我公司同仁的努力下采取一系列成本控制措施，最终将该项目总造价控制在最初投资估算的 97%的精度，达到公司最初拿土地的经济目标。笔者 94 年就进入房地产行业至今，越来越感觉到房地产的好前景已经过去，目前应是瑟瑟的秋天，有人也认为是冬天到了，再也不可能回到过去大把赚钱，大把花钱的时代。面对这种状况，房地产企业该如何挨过，等到春天，是我们每一个做房地产人都应思考的内容。我想除了加强融资、增加资金外，还有一个要做的就是要：做好内功、强化内部管理，加强对开发成本的控制、减少企业运行成本。
