1、（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：待估宗地价格比较实例宗地价格待估宗地情况指数 待估宗地估价期日地价指数 比较实例宗地情况指数 比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数 待估宗地个别因素条件指数 比较实例宗地区域因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：用途
2、相同 交易类型相同 属于正常交易 区域及个别条件相近 同一供需圈 估价期日相近 统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例 A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区 B2 号，住宅用途，用地面积为 325 平方米，建筑容积率为 0.7，土地使用年期限 70 年。宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约 2000 米，距区域中心约4000 米，宗地距公交车站距离约 300 米，环境污染程度小，绿化状况绿化率 5-10，宗地地形平坦，形状规则，基 础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限
3、制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。于 2012 年 9 月 15 日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“ 五通” （即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“ 五通” （即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整” 的出让价格 为 3283 元/平方米。实例 B：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区 A1#，住宅用途，用地面积为分摊 351 平方米，建筑容积率为 1.0，土地使用年期限 70年。宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约 2000 米，距区域中心约 4000 米，宗地距公交车站距离约 300 米，环境污染程度小，绿化状况绿化率 5-10，宗地地形
4、平坦，形状较规则 ，基础设施配套程度完备，公用设 施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。于 2012 年 11 月 9 日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通” （即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线 内“ 五通” （即通路、通供水、通排水、通 电、通讯）及“ 场地平整”的出 让价格为 3290 元/平方米。实例 C：该地块位于桂林市环 城 北 二 路 52 号 漓 江 花 园 117 组 团 275 号 ，住宅用途，用地面积分摊 320 平方米，建筑容积率为 0.75，土地使用年期 70 年。宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约 20
5、00 米，距区域中心约 4000 米，宗地距公交车站距离约 100 米，环境污染小，绿化状况绿化率 5-10，宗地地形平坦，形状规则 ，基础设施配套程度完备，公用设 施配套完备，目前规划有一定限制。于 2012 年 7 月 17 日，宗地基础设施开发程度达到宗红线外“五通 ”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“ 五通”（即通路、通供水、通排水、通 电、通讯）及“场 地平整” 的出 让价格为 3358 元/。（2）比较因素的选择根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：A、交易时间：确定地价指数；B、交易情况：是否 为正常、公开、公平、自愿的交易；C、区域因素：主要有
6、商服繁华度、距市中心距离、距区域中心距离、交通便利度（距公交车站距离）、道路通达、基础设施完备度、公用设施完备度、基础设施状况、环境污染程度、绿化状况等。D、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、目前规划限制等。（3）比较因素条件说明估价对象于比较实例的比较因素条件详述见表 3表 3 比 较 因 素 条 件 说 明 表内 待估宗地 容 及比较比较因素 实例待 估宗 地实 例A实 例B实 例C位 置环城北二路东城别墅住宅区 A5#环城北二路东城别墅住宅区 B2 号环城北二路东城别墅住宅区 A1#环 城 北 二 路52 号 漓 江 花园 117 组 团275 号土 地 用 途 住宅 住宅 住
7、宅 住宅交 易 日 期 2012.9.15 2012.4.18 2012.11.9 2012.7.17交易价格（元/） 待估 3283 3290 3358交 易 情 况 正常 正常 正常 正常土地使用年限（年） 70 70 70 70价 格 类 型 出让 出让 出让 出让商服繁华度 一般 一般 一般 一般距市中心距离 约 4000 米 约 4000 米 约 4000 米 约 4000 米距区域中心距离 约 2000 米 约 2000 米 约 2000 米 约 2000 米道路通达度 临生活主干 道 临生活主干 道 临生活主干 道 临街巷距公交车站距离 约 300 米 约 300 米 约 300
8、 米 约 100 米基础设施完备度 较完备 较完备 较完备 较完备公用设施完备度 较完备 较完备 较完备 较完备基础设施状况宗地红线外“五通”红线 内“五通一平”宗地红线外“五通”红线内“五通一平”宗地红线外“五通”红线 内“五通一平”宗地红线外“五通”红线内“五通一平”环境污染程度 污染小 污染小 污染小 污染小区 域 因 素绿化状况 5-10 5-10 5-10 5-10宗地面积（） 358.4 325 351 320宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则容积率 1.0 0.7 1 0.75个 别 因 素目前规划限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制宗地自身条件面积和形状对
9、土地利用有一定影响面积和形状对土地利用有一定影响面积和形状对土地利用有一定影响面积和形状对土地利用有一定影响（4）编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对上述这些影响地价的因素均不作修正。地价指数由于桂林市区域内各类土地价格在近年来有一定变化，因此需进行评估期日修正。使用年限修正系数待估宗地与三个比较实例的土地使用年期一致，故不作修正。区域及个别因素修正系数、区域因素：A、商服繁华度，分 为低、较低、较高、高四个等级，考虑到产业集聚规模对住宅地价影响较大，以待估
10、宗地为 100，每增加一个等级，地价相应往上修正 3；B、距市中心距离，以待估宗地 为 100，每增加 1 公里，相应减少1；C、距 区 域 中 心 距 离 ，以 待 估 宗 地 为 100，每 增 加 1 公 里 ，相 应 减 少1 ；D、道路通达度，分为邻 街巷、 邻支路、邻次干道、邻主干道四个等级，以待估宗地的等级为 100，每相差一个等级修正 2；E、距 公 交 车 站 距 离 ，分 为 （150 米 、151 300 米 、301 500 米 、501 700 米 ）、700 米 五 个 等 级 ，以 待 估 宗 地 为 100，每 相 差 一 个 等 级修 正 1 ；F、环 境 污
11、 染 程 度 ，分 为 无 污 染 、污 染 小 、有 一 定 污 染 、污 染 较 重 、污 染 严 重 五 个 等 级 ，以 待 估 宗 地 为 100，每 上 升 一 个 等 级 ，地 价 往 下 修正 2 ；G、绿 化状况，分 为绿化覆盖率 20、20 15、 15 10、 105、5五个等 级，每相差一级，相应修正 2；H、基础设施完备度，分为完备、 较完备、不完备三个等级，以待估宗地为 100，每上升一个等级，地价往下修正 2；I、公用设施完备度，分为完备、较完备、不完备三个等级，以待估宗地为 100，每上升一个等级，地价往下修正 2。、个别因素：A、宗地形状，分为不规则 、较规则
12、、规则三个等级，以待估宗地为 100，每上升一个等级，地价往上修正 1；B、容 积率修正，以待估宗地 为 100，比较实例的容积率与其相比，每上升或下降 0.1，地价往上或往下修正 0.1；C、目前 规划限制，分 为无限制、有一定限制、有较大限制，以待估宗地为 100，每相差一个等级修正 2。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表 4。表 4 比 较 因 素 条 件 指 数 表内 待估宗地 容 及比较比较因素 实例待估宗地实 例A实 例B实 例C土 地 用 途 100 100 100 100交 易 日 期 100 99 100 98交 易 情 况 100 100 100 1
13、00土地使用年限 100 100 100 100价 格 类 型 100 100 100 100商服繁华度 100 100 100 100距市中心距离 100 100 100 100距区域中心距离 100 100 100 100道路通达度 100 100 100 100距公交车站距离 100 100 100 101基础设施完备度 100 100 100 100公用设施完备度 100 100 100 100基础设施状况 100 100 100 100环境污染程度 100 100 100 100区 域 因 素绿化状况 100 100 100 100宗地面积 100 100 100 100宗地形状 1
14、00 100 100 100容积率 100 99.7 100 99.75宗地自身条件 100 100 100 100个 别 因 素目前规划限制 100 100 100 100（5）因素比较修正系数表表 5 因 素 比 较 修 正 系 数 表待估宗地地价修正内 待估宗地容 及比较比较因素 实例 实 例 A 实例 B 实例 C土地价格（元/平方米） 3283 3290 3358土 地 用 途 100/100 100/100 100/100交 易 日 期 100/99 100/100 100/98交 易 情 况 100/100 100/100 100/100土地使用年限 100/100 100/10
15、0 100/100价 格 类 型 100/100 100/100 100/100商服繁华度 100/100 100/100 100/100距市中心距离 100/100 100/100 100/100距区域中心距离 100/100 100/100 100/100道路通达度 100/100 100/100 100/100距公交车站距离 100/100 100/100 100/101基础设施完备度 100/100 100/100 100/100公用设施完备度 100/100 100/100 100/100基础设施状况 100/100 100/100 100/100环境污染程度 100/100 100
16、/100 100/100区 域 因 素绿化状况 100/100 100/100 100/100个 宗地面积 100/100 100/100 100/100宗地形状 100/100 100/100 100/100容积率 100/99.7 100/100 100/99.75宗地自身条件 100/100 100/100 100/100别 因 素目前规划限制 100/100 100/100 100/100比准后地价（元/平方米） 3326 3290 3401市场比较法地价确定 3339元/ 平方米经过以上算，通过比较后取三个实例的算术平均值为市场比较法结果，得到待估宗地住宅 70 年土地使用权价格为 3339 元/平方米。
