1、户型 定 位 建议初稿目 录一、和睦花园周边小区现状（表 1）二、和睦花园周边小区分析及结论三、和睦花园付款方式对比表四、和睦花园户型面积建议初案五、和睦花园主力客户群分析表注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。一和睦花园周边小区状况表小区名称小区位置 小区规模 小区配套 面积跨度（m 2）建造时间 居民构成和睦南苑面向衢州路，项目地块正北面，嵌入项目地块中由 3 幢 7 层住宅楼组成 管道煤气、有线电视、自行车棚、电子对讲保安门6183 1998 当地年青夫妇为主，私营企业主次之和睦新村南靠衢州路，西依莫干山路，隔衢
2、州路与项目地块对望占地面积 15 公顷，由 54幢 67 层住宅组成管道煤气、有线电视、一所小学、2 个小区内花园、约 20 个商店2880 1983 大多为湖滨、少年宫一带的折迁户，工厂职工次之华丰新村南至衢州路，东至运河，西至禾丰桥，北至华丰厂北围墙占地面积 13 万平方米，由27 幢平、楼房，几十户农宅组成管道煤气、有线电视、自行车棚、3070 1985 华丰纸业有限公司职工及家属勤丰住宅小区南靠衢州路，东邻莫干山路，距项目地块 150米左右由 10 幢 7 层住宅楼组成 有线电视、管道煤气、自行车棚60120 1994 杭州铁路分局、蓝孔雀化学纤维有限公司职工为多，祥符镇镇干部次之化纤
3、新村莫干山路花园岗，北邻汽车北站占地面积 4578 平方米，建筑面积 47494 平方米，住宅10 幢有线电视、管道煤气、自行车棚6070 1985 杭州化学纤维厂职工及家属广兴新村湖墅北路 建筑面积 42000m2 ，由 10幢 7 层住宅楼组成。有线电视、管道煤气、小卖店、自行车棚、车库3892 1997 折迁户为主，电视台职员次之。和睦路住宅区和睦路南段 和睦路南段两侧，以自建房为主以小卖店和农贸市场等低档配套为主1983打铁弄住宅区项目地块正南面，距地块 10 米。由一些单位的宿舍房和杂乱的农居所构成步行约 10 分钟，到达农贸市场。农贸市场周围小配套齐全1983 当地农民居多，其次为
4、大中型国营企业职工。墨香苑 莫干山路以西，余杭塘路以北，塘河路以南由 3 幢板式小高层公寓及临街商铺、地下车库组成89.1237.5 2000哑吧弄小区湖墅北路，大关桥下端 由 7 幢 7 层住宅组成 有线电视、管道煤气、自行车棚1994 回迁户、消防队员工、私营企业主二、和睦花园周边小区分析及结论由上表可见：1周边小区大部分为 94 年以前的老区，住户 60以上为国营企业的职工，收入在杭城属于中下水平，考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的承受能力，和睦花园的户型定位大体上应以中、小户型为主，辅以大面积户型。小面积户型应以平层为主，大面积户型以错层为主。1 从该区块的现售商品房和睦南苑来
5、看，户型跨度在 6183 m2 之间，全部为小户型，销售率目前为 85左右，但其付款方式单一，仅限一次性付款。若本案采用多样化付款方式，则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力，但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所保留，因此定 30左右的小户型仍是必要的。2 本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业主和城郊结合部的农民，他们因工作或生活原因首选城北作居住地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受能力强，针对这部分消费群定 20左右的大户型较为妥当。3 作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户型结构、尽量少的公摊面积、经济合理的室
6、内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型面积内使结构尽可能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。三一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价 3000 元m 2为准）一次性付款：面积付款方式60 m2 80 m2 100 m2 120 m2 150 m2一次性付款 18 万 24 万 30 万 36 万 45 万商业贷款：60m2 80m2 100m2 120m2 150m2 面积付款方式首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供十年 1568.5 2091.32 2614.15 3136.99 3921.24二十年 997.08 132
7、9.43 1661.79 1994.15 2492.69二成三十年3.6 万824.864.8 万1099.816 万1374.767.2 万1649.729 万2062.15十年 1372.43 1829.91 9 万 2287.3910.8万2744.8613.5万3431.08三成二十年5.4 万872.447.2 万1163.25 9 万 1454.0710.8万1744.8213.5万2181.10三十年 721.75 962.34 9 万 1202.9210.8万1443.5013.5万1804.38十年 980.31 1307.08 1633.85 1960.62 2450.77
8、二十年 623.17 830.90 1038.62 1246.34 1557.93五成三十年9 万515.5412 万687.3815 万859.2318 万1031.0722.5万1288.84公积金贷款：60m2 80m2 100m2 120m2 150m2 面积付款方式 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供十年 1531.91 2042.54 2431.60 2431.60 2431.60二十年 1006.95 1342.61 1598.34 1598.34 1598.34三成三十年5.4 万832.957.2 万1109.2710 万1320.5616 万1109
9、.2725 万1109.27注：公积金贷款首付须 3 成，金额不得高于 20 万，且利息逐月递减，十年期贷款利息逐月递减 3.19 元/10 万元，二十年期贷款利息逐月递减 1.59元10 万元，三十年期贷款利息逐月递减 1.06 元/10 万元。表中所列公积金贷款月供均为首月月供。通过以上对比可见，五成二十年、三十年的商业贷款比较适合和睦花园的潜在消费群，第一，趋向中年化的工薪阶层一般有一定积累，但月供能力不强，这比较符合五成商业贷款的首付和月供金额；第二，货币分房政策已经出台，对于那部分符合政策的青年夫妇来说，15 万左右的首付比较合适。另外，有住房公积金的还可采取公积金贷款，其比一般的商业贷款的月利率低 0.83-0.975 个千分点.
