1、1房地产开发工程管理大纲第一部分 房地产开发工程建设流程管理施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程口即介入。第一节 施工准备阶段工作流程配套部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建工程部组织图纸会审方案批复、总体设计、施工图出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）配套部、工程部查勘现场图 1-1 施工准备阶段工作流程审批监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计施工图审查取得规划许可证质监登
2、记安监登记各项招标取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案2第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述一. 围蔽工程1. 围蔽前应进行的准备工作：（1） 配套部办理齐全的收地手续后( 取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。（2） 明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应由配套部协调相关部门解
3、决。（3） 测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。2. 围蔽工程注意事项（1） 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。（2） 按已制定的实施方案组织施工。（3） 工程部应与配套部、办公室等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。（4） 围蔽完成后，应安排人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏或乱倒垃圾。二. 申报临水临电配 套 部 申 报 临 水 临 电 时 ， 应 会 同 工 程 部 确 定 临 水 临 电 的 容 量 ， 同 时 了 解 申 报 流 程 及 办 理 周期 。 临 电 系 统 尽 可
4、 能 有 足 够 的 富 余 容 量 ， 在 条 件 容 许 的 情 况 下 ， 应 考 虑 评 估 首 期 交 楼 可 能 采 用临 时 供 电 的 需 要 。三. 现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在配套部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助配套部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。配套部应摸清原有地下管网的概况及图纸并向工程部通报，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是
5、军用光缆的实际分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，由配套部协调取得砍伐证后，根据总砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。3四. 工程部组织详勘1. 取得方案批复后（总平面确定后） ，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2. 勘察单位根据总平图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。3. 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30 米计） 。4. 所有钻孔工程量应进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。5. 现
6、场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后 15 天内出快报并按合同要求提供勘察报告。五. 小区分区开发综合策划小 区 分 区 开 发 综 合 策 划 ， 是 小 区 开 发 、 建 设 、 销 售 的 总 纲 ， 由 公 司 总 经 理 主 持 ， 召 开 由分 管 配 套 、 招 标 、 设 计 、 工 程 、 销 售 、 资 金 、 合 同 管 理 、 物 业 管 理 的 副 总 经 理 和 各 部 门 负 责 人参 加 的 小 区 分 区 开 发 综 合 策 划 会 ， 策 划 会 讨 论 和 确 定 的 内 容 包 括 ： 分 区 开 发 目 标 、 融 资 目 标 、销 售 目
7、标 、 工 程 建 设 目 标 ， 并 根 据 这 些 目 标 制 定 招 标 计 划 和 项 目 运 营 计 划 （ 含 图 纸 需 求 计 划 、配 套 计 划 、 销 售 计 划 、 资 金 计 划 及 工 程 计 划 、 物 业 移 交 计 划 ） 。六. 综合策划方案编制综 合 策 划 方 案 包 含 以 下 内 容 ：1. 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。2. 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。3. 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。4. 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5
8、. 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。6. 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）7. 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。8. 制定各期开发楼盘的分批销售计划。9. 制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。10. 制定图纸 设 计 计 划 。11. 制 定 招 标 计 划 。其 中 除 第 8 项 和 9 项 方 案 的 内 容 外 ， 其 他 的 是 属 于 工 程 建 设 范 畴 ， 具 体 由 工 程 部 负 责
9、 编制 。4七. 综合策划方案会审时间：新 开 发 项 目 在 方 案 批 复 后 的 一 周 内组 织 者 ： 工 程 部负 责 人 ： 公 司 总 经 理参 加 人 员 ： 规 划 设 计 部 、 工 程 部 、 经 管 部 、 配 套 部 、 营 销 部 、 物 业 公 司 部 门 负 责 人内容：对各部门编制的综 合 策 划 方 案 进 行 审 查 ， 审 定 后 明 确 落 实 时 间 。八. 图纸会审开工 5 天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由规划设计部、经管部、配套部、工程部、监理、设计院、施工单位参加的图纸会审。工程部在图纸会审 7天前通知参加会审的单位，并
10、收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审 24 小时前将意见提交设计院。九. “三通一平”的实施1. “三 通 ”配 套 部 应 及 时 办 理 临 水 、 临 电 的 报 批 及 施 工 手 续 ， 临 时 道 路 出 入 口 报 批 手 续 （ 包 括 市 政 道路 绿 化 迁 移 报 批 手 续 ） 、 办 理 余 泥 排 放 证 等 。 工 程 部 应 马 上 组 织 场 地 平 整 、 临 时 道 路 的 施 工 。2. “一平”（1） 场地平整的主要步骤：a. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。b. 场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦
11、时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。c. 土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用） 、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。（2） 场地平整需注意的问题：a.注意勘察地下已有管线的情况。b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。c.根据总平面进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行调整。5十. 编制项目
12、总进度节点控制计划综 合 策 划 会 后 一 周 内 ， 工 程 部 应 编 制 项 目 总 进 度 节 点 控 制 计 划 ， 根 据 该 计 划 编 制 图 纸 需 求计 划 和 招 标 采 购 计 划 。1. 编 制 进 度 节 点 计 划 需 要 收 集 的 信 息 ：（1） 收集图纸信息及建造标准。（2） 地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交房标 准。（3） 现场已收图纸，所欠图纸种类。（4） 了解合同信息。（5） 主体合同范围、工期。（6） 现场已有合同，所欠合同。（7） 了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、
13、竣工验收等。2. 编 制 方 法 ：详细列出工程从项目启动到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的招标采购计划、图纸需求计划和配套报建计划。招标采购计划、图纸需求计划编制完成后，召集规划设计部、经管部讨论商定后由总经理审批执行，并作为绩效考核依据。十一. 审查监理规划、监理细则和旁站方案详见旁站规定 。十二. 审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由规划设计部、工程部、营销部、监理、施工单位等参加的施工组织设计审查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全
14、文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程） ，施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见施工组织设计审核规定 。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213 号 危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法的通知）要求。6十三. 前期的其他准备工作1. 督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。2
15、. 工程部办公环境及办公条件的规划。（1） 资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。（2） 工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。（3） 上墙文件应符合公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。（4） 应按公司制度设置样板库。（5） 办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。3. 工程监理例会详见工程例会规定4. 熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工
16、验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。5. 放线点的及时复核和保护（1） 对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应组织复核并做好保护措施。（2） 监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。（3） 复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。6. 审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体
17、系。7. 审查施工单位主要人员资质及特种作业人员资格证.8. 审查施工单位进场设备。数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。9. 验收进场施工材料。10.了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。7第二章 施工阶段工作流程管理第一节 施工阶段总工作流程施工阶段工作流程（图 2-1-1） （因高层涵盖了别墅的流程，以带一层地下室 32 层的高层住宅为例阐述）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备 桩基础施工
18、 桩基础检测 土方开挖、基坑支护 桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工 裙楼结构施工0.00 板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10 层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至 2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼豪华装修施工豪装分户验收竣工验收 豪装竣工验收豪装交楼图 2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清
19、理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理 外排栅搭设豪装验收交楼阶段豪华装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰8第二节 施工阶段主要节点工作要点一. 0.00 以下施工阶段工作要点1 施工准备（1） 放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。 （2） 施工计划编制。（3） 施工方案审查。（4） 质量、安全技术交底。（5） 检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。（6） 了解当地政府及行业的要求：（7） 桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，
20、0.00 以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。（8） 需要签订的合同：桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同等等。2 基础施工暂略。3 基础检测（1） 检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制） 。（2） 检测方案审查。 （建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）（3） 签订检测合同。（4） 检测准备工作。（5） 检测结果咨询。4 基坑开挖（1） 边坡支护方案审批。（2） 基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。5 地下室施工注意事项（1） 基坑土方开
21、挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。（2） 地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。（3） 施工缝止水带安装、检查。（4） 底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。（5） 侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。9（6） 地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。（7） 地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工
22、。（8） 化粪池的施工应在地下室顶板（0.00）完工时同时完工。（9） 专业协调：地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求规划设计部与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以规划设计部审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。6 基础、地下室中间验收按要求在基础、地下室实体施工完成后及时组织基础、地下室分部验收（独立施工许可证也可与后续工程一起备案验收） 。二. 裙楼结构施工阶段工作要点1. 准备工作（1） 开工前组织0.
23、000 以上大规模图纸会审。（2） 涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。（3） 督促施工单位外排栅搭设方案报审。（4） 协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。（5） 转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。2. 控制要点：（1） 首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。（2） 首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。（3） 高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。（4） 二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应
24、根据当地要求，确定是否通知设计，质监站监督员参加验收。（5） 模板、钢筋、混凝土等分项工程隐蔽验收，工程部专业工程师应参加验收。（6） 砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。（7） 本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外排栅的搭设应按已审批的搭设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全
25、规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。10三. 标准层结构施工阶段工作要点1. 模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。2. 外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口。3. 督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。4. 督促施工单位以每层工程进度周转来配备模板套数。5. 7 层楼面模板安装完成时，应督促施工单位进行 3 层砌体施工，3 层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并由工程部组织
26、3 层样板层会验。6. 当主体结构上至 56 层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。7. 电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。8. 主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。9. 市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。10.外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。11.施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求。12.砂浆机、提升机、人货梯、塔吊
27、等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。13.三宝”的使用， “四口” “五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。四. 砌体施工施工阶段工作要点1. 准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求、验收标准。2. 应注意的事项（1） 根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并由工程部组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。（2） 混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004 年建设部新出了混凝土小型空心砌块建筑技术规程JGJ/T14-2004，各地都有混凝土小型空心砌块墙体防开裂措施，应注意贯彻落实。（3） 门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。
