1、1附件：房地产自有资金测算公式一、计算公式（一）项目资本金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用；（二）股东借款转资本公积，需经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额；（三）土地增值等无法以现金形式存在的所有者权益应予以扣除；（四）对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红；（五）单一项目公司，资本金 = 账面所有者权益对外投资固定资产无形资产长期挂账的应收款；（六）同时开发多个项目的企业，1、资本金 = 上述计 算方式中的资本金其他项目占用的所有者权益已买尚未开发的地块成本。2、项目 1 资本金 = 项目 2 资本金 = （
2、七）自有资金 = 资本金 + 股东借款二、计算实例（一）单一项目单位：万元财务指标 2009 年末 2010 年末 2011 年 9 月末2货币资产 0 2361 8821其他应收款 2101 3471 2130预付账款 0 5078 6152存货 0 424 9868流动资产 2101 11334 26971固定资产 0 87 378资产总额 2101 11421 27356流动负债 1116 5164 1409其他应付款 1116 5159 1406应付账款 0 0 0预收账款 0 0 0长期借款 0 0 0负债总额 1116 5164 1409实收资本 1000 2500 2500资本公
3、积 0 4000 24230未分配利润 -15 -243 -784所有者权益 985 6257 27356主营业务收入 0 0 0净利润 -15 -226 -541经营活动现金流 -1000 -3042 -13455投资活动现金流 0 -96 -315筹资活动现金流 1000 5499 20230净现金流量 0 2361 6459资产负债率 53.12% 45.21% 5.15%申请人“资本公 积” 账面余 额为 24230 万元，剔除 应纳税额 6058万元，则可用 资本公积为 18172 万元，实际有效权益资金合计 19888万元，剔除固定资产 403 万元、无形资产及递延资产 7 万元、
4、土地储备 4653 万元。其他应收款中账龄在 1 年以上占用 87 万元，可用于本项目的所有者权益为 14738 万元。（二）多个项目指标 2009 年已审计 2010 年已审计 2011 年已审计 2012 年 9 月3总资产 76976 127072 179196 200982流动资产 73127 123085 174386 195595货币资金 5811 8612 13463 7955存货 59805 90008 132407 150553预付账款 7148 21215 27234 35569非流动资产 3849 3986 4810 5387固定资产 262 408 755 1335长期
5、股权投资 3544 3544 4024 4024总负债 40220 57904 77391 90155流动负债 9020 15304 15304 13555短期借款 4110 12990 8900 3700预收款项 950 1000 2085 8145其他应收款 361 3428 1281 1496应付款项 717 513 987 869其他应付款 444 352 424 610应交税金 2754 434 804 211长期借款 31200 42600 64150 76600所有者权益 36756 69168 101850 110827未分配利润 15720 42132 66270 75291
6、实收资本 15500 21500 30000 30000资本公积 5160 5160 5160 5160资产负债资产负债率 52.25 45.57 43.19 44.86%营业收入 47281 116757 102586 45637净利润 6812 26412 24137 9021主营业务利润率 19 30 31 26.00损益净利润率 14 22 23 20.00经营活动现金净流量 -28357 -22628 -19590 -11571投资现金净流量 -882 -202 -883 -724筹集活动产生的现金净流量 31114 25631 25325 6787现金流现金净增加额 1904 25
7、00 4851 -5508项目名称 总投资（万 元） 资本金（万元） 售转投（万元） 贷款额（万 元） 资本金比 例（ %） 销售进度 （%）一期 30705 9211.5 6493.5 15000 30.00 49.95二期 45672 13820 14852 17000 30.26 46.00三期 49495 16333.5 15161.5 18000 33.00 41.50四期 41836 14197 12639 15000 33.93 04四期 25262 7578.6 5053 12630 30.00 90.00A 区 46719 19276 4600 23000 40.75 50.
8、3合计 215810 80416.6 根据借款人 2012 年 9 月财务报表，借款人所有者权益为 110827万元，其中实收资本 30000 万元、未分配利润 75292 万元、资本公积5160 万元，盈余公积 375 万元，剔除应纳并扣除无法实际投入项目建设的资本占用及所得税额后，可用作项目资本金的有效所有者权益为 104941 万元，目前可用于 B 期项目的所有者权益尚需剔除已占用的所有者权益如下：单位：万元科目 金额 备注实收资本 30000资本公积 5160未分配利润 75291盈余公积 375长期股权投资 -4024固定资产 -1335无形资产 -26豁免帐务所得税 -500其中资
9、本公积为联合开发投资款 2660 万元及李德华、杨存鸿、龙光、唐定华四人的 2500 万元豁免帐务组成，该部分资金来历合法，且该部分为借款人用于滨江国际四期项目资本金。对 于豁免帐务应提出 25%所得税即 500 万元实际可用于投资资本金 104941扣除在建工程资本金占用项目 权益性资金占用（万元）贷款余额实际可用于投资资本金滨江国际四期项目资本金 7578.6 4000 金地庄园 1 期项目资本金 9211.5 14000 金地庄园 2 期项目资本金 13820 17000 金地庄园 3 期项目资本金 14197 15400 金地庄园 4 期项目资本金 16333.5 10000 金州国际 A 区项目资本金 19276 16200合计 80416.6 104941根据呈报行对借款人资本公积和自有资金使用的调查情况，可用于 B 区 项目建 设的自有资金为实际可用于投 资资本金-权益性资金占用=24524.4 万元。 该权 益资金能够覆盖 B 区项目资本金，到 2012 年9 月末该项目资本金已投入 13826 万元，主要用于土地费用。
