1、第六章 市场法及其运用第一节 市场法概述本节重点 市场法适用的对象和条件。本节难点 市场法的理论依据一、市场法的含义市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。可比房地产是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法的本质是以实际成交价格为导向求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值称之为比准价格。由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求
2、取评估对象的价值，按理说，它是一种最直接，最有说服力的评估方法，其结果最容易被人们理解、认可和接受。二、市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系、对交易对象货市场行情缺乏了解等，导致成交价格偏离正常的市场价格。但只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值。这一点是基于“大数法则”。“大数法则”是随机现象中的基本规律，人们在长期的实践中发现，在随机现象
3、的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中，由于种种原因，每次测的结果虽然不尽相同，但是大量重复测量的结果的平均值却几乎接近于一个确定的数。三、市场法适用的估价对象和条件（一）市场法适用的估价对象（适用的估价对象：具有交易性的房地产。（同类型数量较多且经常发生交易的房地产）如写字楼、标准厂房、普通商品住宅等。）适用的估价对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。例如住宅；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价数量很少的房地产；特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑；很少发生交易的房地产；学校、医院、行政办公楼；可比性很差的房地产。在建工程；（
4、二）市场法估价需要具备的条件（适用条件：在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。）市场法估价需要具备的条件：在估价时点近期有较多的类似房地产的交易。值得指出的是：在估价对象所在地实际上存在较多的类似房地产的交易，而由于评估机构和评估师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法评估。运用市场法估价，需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异：实际交易情况与正常交易情况不同；成交日期与估价时点不同；可比实例房地产与估价对象房地产不同。上述这些对类似房地产成交价格进行的修正与调整，简称交易情况修正、市场状况修正（交易时间修正），房地产
5、状况调整。在进行这些修正和调整的时候，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。应该说，许多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，主要依靠评估师以自己的经验和知识予以判断。需要说明：市场法求得的价值有时也不真实合理，因为在房地产市场参与者群体非理性的情况下，就会高估或低估其价值。（三）市场法的其他用途市场法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新构建价格，房地产价格各个构成部分（如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率
6、、收益乘数、开发完成后的房地产价值，开发经营期等的求取。四、市场法的操作步骤 搜集交易实例 选取可比实例 对可比实例成交价格进行处理。 求取比准价格。第二节 搜集交易实例本节重点 搜集交易实例的途径。本节难点 搜集内容的完整性。一、搜集大量交易实例的必要性运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。平时注意积累交易实例。二、搜集交易实例的途径 查阅政府有关部门的房地产交易资料。 向房地产交易当事人、四邻、房地产经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。 与房地产
7、出售者洽谈，获得房地产的要价等资料。 查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 参加房地产交易展示会，了解房地产市场行情，搜集有关信息，索取有关资料。 同行之间相互提供。三、搜集内容的完整性和真实性1交易实例房地产状况2交易双方3成交日期4成交价格5付款方式6交易情况，如交易目的、交易方式（协议、招标、拍卖、挂牌等）、交易税费的负担方式、有无利害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易方式。四、建立交易实例库机构与人员第三节 选取可比实例本节重点 可比实例的质量要求。本节难点 可比实例的质量要求。一、选取可比实例的必要性可比实例-符合一定条件、可以作为参照比较的交易实
8、例。二、选取可比实例的要求（一）选取可比实例的数量要求一般应选取 3 个以上、10 个以下可比实例。从理论上讲，只要是对可比实例的成交价格进行了适当的处理，通常一个可比实例的成交价格就可以得出评估对象的价值。但在实际评估中，因信息不完全，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小评估的误差，要求选取的可比实例越多越好，但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是造成后续处理的工作量很大。所以 3-10（含 3 、10）（益精不宜多）（二）选取可比实例的质量要求（可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，应特别慎重。）可比实例应
9、符合的要求：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；可比实例的交易类型与估价目的吻合；可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。1. 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产。类似房地产是指与估价对象处在统一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。（1）可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围。具体说就是可比实例与评估对象处在同一地区或同一供求范围内的类似地区。如北京市，如果评估对象为王府井地区的一个商场，则选取的实例也应为王府井地区，如果当地可供选择的实例不多，则东单 西单这类邻近地区的交易对
10、象也可以。（2）可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途主要为大类用途相同，如果作为小类用途相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。（3）可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。如，评估对象为土地，则选取的可比实例的土地面积应与评估对象大体相当； 25.0价（4）可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。大类结构相同。大类结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。（5）可比实例在档次上应与估价对象的档次相当。档次是按照一定标准分成的不同等级。例如宾馆划分为五星、三星；写字楼划分的甲级、乙级；这里的档次相当主要指在设施设备( 电梯
11、、空调、智能化等)、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度相当。（6）可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。如国有和集体 出让和划拨 等就不同。2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合。房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类。其中根据交易方式，又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点。4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。（三）选取可比实例应注意的其它问题第四节 建立比较基准本节重点 统一面积内涵。本节难点 统一面积内涵。一、统一房地产范围 针对某些估价对象， 有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取：“主干
12、“相同的房地产的交易实例作为可比实例。所谓范围不同，是指“有“与”无“的差别，而不是范围相同下的不同。范围相同下的不同，是指大家都有，仅是彼此之间有好与坏或者优与劣，新与旧等的差别。因此，统一房地产范围即是进行有无对比，并消除由此而引起的价格差异。房地产范围不同的情况在实际评估中主要由以下几种：1、带有债权债务的房地产。例如，评估对象是“干净”的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权、有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费、房产税的费用。2、含有非房地产成分。例如，评估对象为纯粹的房地产，选取的实例有附赠家具，家用电器等等。3、房地
13、产实物范围不同。如评估对象为土地，交易实例是含有类似土地的房地产交易实例；又如，评估对象是一套封阳台的 住房，交易对象是未封阳台，评估对象带车位。以上三种情况的处理方式;1、统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并用下列公式进行换算：房地产价格=带有债权债务的房地产价格债权债务如果评估对象是带有债权债务的，在市场法最后步骤求出不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可以得到评估对象的价值。2、统一房地产范围一般是统一到纯粹的房地产范围，并用下列公式进行换算：房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价格3、统一房地产的范围一般是统一到评估对象的房地产范围，补
14、充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应的对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。二、统一付款方式房地产由于价值比较大，其成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限类不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。【例】：某宗房地产交易总价为 30 万元，其中首期付款 20%，余款于半年后支付。假设月利率为 0.5%，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。【解】3020%30（1
15、20%）（10.5%） 6=29.29 万元注意：如果已知的不是月利率，而是：1、年利率，则算式中的（10.5%） 6就变为（10.5%） 0.5；2、半年利率，则算式中的（10.5%） 6就变为（10.5%） 2；二、统一价格单位（一）统一价格表示单位一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如：房地及建筑物通常为单位建筑面积或套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可谓单位建筑面积的价格，即楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据评估对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，例如，仓库通常是以单位体积为比较单位，停车场以车位，旅馆以床位和客房
16、，影剧院以座位，医院以床位，保龄球馆以球道为比较单位。需要说明的是：有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的调整和修正，因为这样处理，对可比实例成交价格的修正、调整更容易更准确。例如：评估对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的，成交总价为 20 万元。经调查了解得知，将评估对象的门窗整修或更新的必要费用为 0.5 万元。则适宜将该门窗是完好的可比实例的成交总价 20 万，调整为 19.5 万元，然后再将此总价转化为单价进行其他方面的修正调整。（二）统一币种和货币单位在通常情况下，采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进
17、行市场状况调查，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用评估时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出买入中间价。（三）统一面积内涵和单位在现实的交易中，计价通常：建筑面积；套内建筑面积；使用面积换算公式：建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积建筑面积建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积套内建筑面积在面积单位方面，中国内地通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷，亩），中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾和日本、韩国一般采用坪。1 公顷=10000 平方米=1
18、5 亩1 亩=666.67 平方米1 平方英尺=0.09290304 平方米1 坪=3.30579 平方米【例】：搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积 200，成交总价 80万元人民币，分 3 期付款，首期付 16 万元人民币，第二期于半年后付 32 万元人民币，余款 32 万元人民币于 1 年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500 平方英尺，成交总价15 万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础” 处理。【解】：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式和统一价格单位，具体处理方式
19、如下：（1）统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基础，假设当时人民币的年利率为 8%则 甲总价=16+32（1+8%） 0.5+32（1+8%）=76.42 万元人民币乙总价=15 万美元（2）统一价格单位统一价格表示单位。统一采用单价 甲单价=764200200=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)乙单价=1500002500=60.00（美元/平方英尺使用面积）同一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为 1 美元等于 7.7395 元人民币，则：甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积
20、)乙单价=60.007.7395=464.37（元人民币/平方英尺使用面积）同一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例的房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为 1 平方英尺建筑面积等于 0.75 平方英尺使用面积，则：甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)乙单价=464.370.75=348.28(元人民币/平方英尺建筑面积)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于 1 平方英尺=0.09290304 平方米甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)乙单价=348.280.09290304=3748.85 (元人民币/平方米建筑面积)第五节 交易
21、情况修正本节重点 交易情况修正的方法。本节难点 造成成交价格偏离正常市场价格的因素。一、交易情况修正的含义修正可比实例的价格（正常、非正常）估价对象的价格（客观合理）交易情况修正交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法采用百分率法进行交易情况修正的一般公式：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式可比实例成交价格交易情况修正额=可比实例正常市场价格在百分率中，交易情况修正系数应以正常的市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为S%,则有：可比实例正常市场价格价格（1S%）=可比实例成交价格因此有：可比实例成交价格
22、【1/（1S%）】=可比实例正常市场价格或者可比实例成交价格【100/（100S）】=可比实例正常市场价格通过上式可知，交易情况修正系数是【1/（1S%）】或者【100/（100S）】而不是S%和（1S%）在交易情况修正中之所以要以市场价格为基准，是因为采用市场法估价时要选取多个可比实例，这样，如果以正常市场价格为基准，只会有一个比较基准，而如果以每个可比实例的成交价格为基准则会出现多个比较基准。【例如】以正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比正常市场价格高 10%，即可比实例成交价格=可比实例正常市场价格（1+10%）假设可比实例正常市场价格=1500 元/，则有：可比实例成交价格=150
23、0（1+10%）=1650 元/如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例成交价格比正常市场价格低 10%，即可比实例成交价格=可比实例正常市场价格（1-10%）假设可比实例正常市场价格=1500 元/，则有：可比实例成交价格=1500（1-10%）=1485 元/进行交易情况修正不仅需要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还需要了解测定这些特殊因素是成交价格偏离市场价格的程度。但由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要是房地产估价师以其扎实的理论知识、丰富的评估实践经验以及对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出判断。不过，房地产估价师
24、平常就应当搜集整理交易实例，对其成交价格进行比较、分析，在积累丰富经验的基础上，把握适当的修正系数或修正金额。其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查了解清楚实际情况，然后按照有关公式进行计算即可。对于交易税负非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。修正公式为：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实得价格买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费如果买卖双方应该交纳的税费是正常成交价格的一定比率，即应由卖方缴纳的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比例应
25、由买方缴纳的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比例正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方应付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）【例】某宗房地产的正常成交价格为 2500 元/,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。卖方实得金额=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-25007%=2325 元/买方实付金额=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+25005%=2625 元/【例】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2325 元/，买卖中所涉及的税费均由
26、买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费为正常成交价格的 7%和 5%。请求取该宗房地产正常成交价格正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/(1-7%)=2500 元/【例】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2625 元/，买卖中所涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费为正常成交价格的 7%和 5%。请求取该宗房地产正常成交价格正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2625/(1+5%)=2500 元/二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素要把可比实例实际而可能是不正常的
27、成交价格修正为正常市场价格。首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常市场价格及是如何偏离的。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面： 强迫出售或强迫购买的交易。强迫出售的价格低，强迫购买的高。 利害关系人之间的交易。如，亲朋好友、母子公司、公司与其员工之间的房地产交易。一般是低价。但也有特殊动机，成交价格高于正常价格的，例如实际中容易发生的上市公司的大股东将其房地产高价卖给上市公司的关联交易。 急于出售或急于购买的交易。如，欠债到期 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。买方不了解行情，容易导致成交价格高 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情、特别是对买方或卖方有特殊意义或价值。 特殊交易方式。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。房地产正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。 交易税费非正常负担的交易。 相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或
