1、华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司,爱丁堡国际公寓之项目定位报告,REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING CO.LTD,2,报告内容,一、项目发展背景分析（一）“国六条”影响分析.4（二）区域发展情况分析.7（三）开发条件分析.17（四）项目发展方向初判.22二、豪宅市场分析（一）现状特征分析.26（二）未来竞争分析29（三）市场空间分析.37三、项目定位（一）“爱丁堡”内涵导入41（二）总体定位.44（三）客户群定位55（四）产品定位63（五）配套设施建议89（六）物业管理建议.121（七）设备设施建议.124,
2、一、项目发展背景分析,（一）“国六条”影响分析（二）区域发展情况分析（三）开发条件分析（四）项目发展方向初判,4,（一）“国六条”影响分析,总体特点 调控力度明显加大意见中明确提出，“国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。”监察部和统计局的增加，明显注重了新政的监督执行问题行政指令干扰市场行为本次调控具有行政强制性的特点，成为左右项目发展方向的最大因素 操作空间有待明确根据青岛市政府关于贯彻国办发（2006）37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知中的相应规定，本项目能否划归风景名胜区，或根据总量控制的原则不受“70，90
3、平米”的限制，对项目发展影响巨大。,5,（一）“国六条”影响分析,总体影响 供应影响高档住宅供应减少，中低档住宅供应加大产品运作空间趋小，资源影响权重趋大能够形成有效供应的大户型和别墅项目的短期利好需求影响 短期影响观望情绪浓重大户型、低密度住宅需求加快释放长期影响抑制中高档购房需求,6,（一）“国六条”影响分析,高端住宅影响受到影响的高档项目，大量会出现推迟动工的观望态度，未来供应将出现断档加强了存量高档住宅的稀缺性 因而，本项目必须努力争取划归“风景名胜区”，或根据总量控制原则，尽量减少“国六条”对项目的干扰。,7,（二）区域发展情况分析,居住脉络分析项目周边尚未形成居住氛围一公里范围内无
4、商品房供应，居住氛围薄弱西北侧张村河改造项目，对居住氛围将有所提升产品可能以中档为主，可以迅速聚集区域人气由于其开发进度较慢，只能对项目发展的后期有所支撑项目处于中档居住区和高档居住区的边缘，地段属性模糊高档居住板块沿香港东路和滨海路向东发展，从松岭路向北逐渐减弱中档住宅板块由浮山后向东发展项目开发为中档或高档住宅，都具备一定的合理性,8,（二）区域发展情况分析,麦岛改造，产品以高中档为主,本地块,四姜一湾改造规划面积252公顷，产品以高中档为主,青岛高档海景房的集中区域,浮山后,张村河改造,9,（二）区域发展情况分析,松岭路改造基本情况松岭路为滨海大道北段，为双向六车道，设计行车速度为每小时
5、80公里该规划对本项目的影响加强了即墨、胶州等郊市和青岛市中心的联系。按照项目的原有定位，项目的位置对来自这些地方的客户的吸引力大大加强项目临松岭路一侧的展示价值大大加强，应在设计中予以考虑负面影响是，松岭路时速快，车流量大，有可能会为项目带来一定的噪音影响，项目在设计时应对此加以重视并解决,10,（二）区域发展情况分析,张村河改造开发条件对比,本案,张村河南岸村庄改造区,11,（二）区域发展情况分析,张村河改造开发条件对比,12,（二）区域发展情况分析,张村河改造对本项目的影响张村河南侧村庄目前尚未拆迁，其开发时间可能晚于本项目。在此情况下其很可能会根据本项目的定位来做出产品档次等方面的调整
6、张村河南侧村庄改造工程的低档化倾向远强于本项目。这是因为一方面该项目地价很可能低于本项目，还需要解决当地回迁问题；另一方面，该项目缺乏作为高档化的一些先天条件，例如出色的景观等。这对本项目的影响是，必须坚定不移地走高档化路线，否则很可能陷入与张村河项目的恶性竞争中本项目需要在产品类型与布局等方面同其形成鲜明对比，以树立高档项目的形象,13,（二）区域发展情况分析,青岛国际高尔夫稀缺的城市景观高档、优雅的贵族运动提高了地段的标志性,市区内的高尔夫是一项稀缺资源，可以拉动沿海一线的高档氛围向本区域延伸。,具体利用方式分析详见项目定位报告附录之”附录一 青岛国际高尔夫球场利用方式分析”。,14,（二
7、）区域发展情况分析,大中院校聚集科技大学、海洋大学、青岛二中等具有较好的人文基础，提升区域的文化氛围各院校的老师在青岛属于中高收入阶层，能够对中档房形成支持，但由于福利分房的存在，就近购买商品房的行为不会大量出现,15,（二）区域发展情况分析,商务区规划高新区三个商务区在规划中，商务区内主要以写字楼和教育科研办公为主，未来将会形成产业的聚集目前尚不具备商务氛围，其规划的实施也尚需时日，短时间内该区的商务气氛不会有大幅度提升，对本项目的影响有限,本地块,商务二区,商务三区,商务一区,16,（二）区域发展情况分析,高新产业拓展区规划产业的形成，将更加促进区域的繁荣产业用地的规划对地缘客户的增加影响
8、有限：产业区内高管人员一般在市内居住，而普通员工住宿多通过工厂内职工宿舍解决,本项目所在,规划的高新区产业拓展区沿株洲路至滨海大道分布,17,（三）开发条件分析,交通条件分析开车快速方便，但公共交通现状严重不足 是发展中档住宅的瓶颈,市中心,本地块,辽阳东路,银川西路、东路,香港路,滨海路,滨海大道,18,（三）开发条件分析,景观条件分析午山和西山高尔夫球场 虽然缺乏海景，但景观特点鲜明并也具有一定的稀缺性，有利于项目向高档化发展。,19,（三）开发条件分析,配套水平分析现状生活配套严重不足未来将得到改善张村河改造项目20.7万平米公建直升机场附近将建设大型超市 对于发展中档住宅会有负面影响，
9、而相比之下，高端项目对于配套的关注度较小。,20,（三）开发条件分析,地块条件分析南北长增加了对高尔夫的观景面，对本项目的景观规划有利，可加强本项目对周边景观资源的利用 地块内部地势有高差，易于营造丰富的建筑空间形态，同时对微地形的景观营造提供了有利条件 以上两点有利于增加项目的档次感。东西向较短，为了满足所有建筑的采光、观景要求，产品的整体布局存在一定难度,21,（三）开发条件分析,规划条件分析容积率容积率1.6，属于高密度项目，开发高档项目的难度较大规划中有市政道路东西向穿过地块增加了项目的展示面项目整体感不强，需要考虑项目统一氛围的营造南北地块对共同配套的使用问题,22,（四）项目发展方
10、向初判,不考虑市场竞争因素下的发展方向比较,23,（四）项目发展方向初判,考虑市场竞争因素下的发展方向比较,在项目土地成本具有刚性的情况下，高档化发展显然更加可取。,主要竞争点,24,（四）项目发展方向初判,初步发展方向结论必须坚定不移地走高档化路线具备发展高档住宅的可能，但不具备发展中低档住宅的条件新政出台后，中低档住宅的竞争会进一步加剧，但高档住宅具有一定稀缺性需要解决发展高端住宅的一些不利条件缺乏海景资源地段属性相对模糊高层产品认知度有待提高,二、豪宅市场分析,（一）现状特征分析（二）未来竞争分析（三）市场空间分析,26,（一）现状特征分析,青岛的高端住宅的核心特征“海景房豪宅”高档住宅
11、沿海岸线分布，在非海景区分布很少未来这样的趋势将进一步加剧青岛市政府关于贯彻国办发（2006）37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知规定，“风景名胜区及沿海一线山丘、滩涂等有景观要求的用地”可以继续供应“低层、低密度、大套型住房土地供应”,本项目将成为仅有几个非海景区的高档楼盘之一，而且将面临麦岛、四姜一湾等项目的竞争。,本部分详细分析见项目定位报告附录之“附录二 高端住宅市场分析”,27,（一）现状特征分析,高端住宅的发展趋势早期：海景资源的占有早期形成的市南区板块，产品品质普遍较差中期：品质的提升2000年发展至今的石老人板块，产品品质普遍提升银都景园、弄海园作为品质豪宅时代的标志玺
12、景园首个缺乏资源而以品质取胜的项目近期：理念的提升“买的不仅仅房子，更是一种全新的生活”南岭风情“爬山别墅”的概念琴岛星的出现，已经明显带有了理念的提升公建化的外观开放的社区极致的私密性和安全性 随着海景用地开发的减少，品质和理念将成为高档住宅的发展趋势。但“国六条”的出台，使海景几乎成为高档住宅必要条件，使这一趋势大大减缓。,28,（一）现状特征分析,总体需求特征来源与身份以大青岛范围内为主社会身份以私营业主为主诉求点归纳海景情结只占高端住宅客户群的一部分，对于已购海景房的客户，或来自即墨、胶州的客户，没有强烈的海景情结，是本项目的机会所在身份彰显本项目必须起到标志身份的作用保值&投资本项目
13、需要加强产品的稀缺性,29,（二）未来竞争分析,麦岛基本情况分为回迁区与商品房开发区两个部分其中商品房开发区总建筑面积82.24万平方米，其中住宅69.34万平方米，酒店公寓2.5万平方米，商业及公寓10.4万平方米，包括高层、小高层、多层和少量别墅，住宅设计总数达4334户外立面以现代建筑风格为基调，建筑设计标准不低于国家康居示范工程等级和国家级住宅小区智能化示范工程等级的标准，建成国家级康居示范工程和国家级住宅小区智能化示范工程 配套：24班中学、小学各一处，幼儿园3所，居民健身场地5处，海游路大型商业风情街，麦岛路特色海鲜餐饮街，香港路沿街商务区，海口路生活服务配套区,30,（二）未来竞
14、争分析,麦岛特征对比,31,（二）未来竞争分析,麦岛竞争分析麦岛地段条件优越、住宅规模庞大，产品形式丰富、配套设施完善，将成为未来海景豪宅的领军项目在地段、交通、景观、规模等基础条件的比较中，本项目不具备足够的竞争力，因此必须在项目内部硬件与软件方面进行强力拉动，以期在品质和居住理念方面，与麦岛形成差异化的竞争，成为豪宅市场的有益补充,32,（二）未来竞争分析,四姜一湾石湾公馆占地， 13余万平方米139栋别墅产品类型：独栋、联排户型面积：独栋300400平米、联排200平米销售价格：联排15000元/平米，独栋1000020000元/平米，位置不同价格不同,33,（二）未来竞争分析,四姜一湾
15、颐和星苑总占地90余万平方米，建筑面积约80万平米 产品类型：一期独栋、双拼、多层、小高层户型面积：一期别墅约230500平米、多层小高层70150平米,34,（二）未来竞争分析,潜在供应四姜一湾颐和星苑6个原乡欧洲小镇组团欧罗巴别墅依云红筑（Euro-Villas），别墅法兰西小镇朗香溪谷(Fren-Town) ，多层、小高层西班牙小镇地中海岸(Span-Town) ，别墅、小高层苏格兰小镇格兰艺堡(Scot-Town) ，小高层、商业德意志小镇水畔魏玛(Germ-Town) ，小高层、商业意大利小镇卡纳山墅(Ital-Town) ，别墅、多层,35,（二）未来竞争分析,潜在供应特征对比 “
16、四姜一湾”基本条件同本项目基本相同，其唯一优势就是拥有海景资源。,36,（二）未来竞争分析,潜在供应竞争分析该项目整体规模大，部分拆迁尚未完成，推出时间可能滞后于本项目与城市中心距离较远，更适合作为第二居所，因而只要避开客户群的“海景情结”，就不会形成很强的竞争关系,37,（三）市场空间分析,市场存在着一定的产品升级空间大多项目仍停留在对海景资源与低密度两类基础条件的挖掘阶段对于追求居住品质的更高层次的需求关注度不够项目必须差异化，但不是盲目差异化需要针对客户群的心理特征进行细分，而不能象恒基新天地那样盲目地差异化充分挖掘自身高尔夫景观资源优势、在风情、景观、生活品质等方面寻求突破提升项目开发
17、理念，定义本项目与现有豪宅完全不同的居住价值,38,（三）市场空间分析,本项目不是海景住宅的直接竞争，而是海景住宅的有益补充本项目是和海景住宅并列的高档住宅，性价比不是本项目的竞争手段没有强烈的“海景情结”的高端客户，是购买本项目的主力购买群体品质和理念是本项目的突破空间“虽然不在海边，一样彰显身份”放大高尔夫带来的尊贵感“不但彰显身份，还是舒适的居所”注重产品的舒适性设计“买的不仅仅是房子，更是高尚的生活方式”放大高尔夫带来的高尚感 这样，本项目是 “国六条”以后，罕有的既能彰显身份，又具有高舒适性的高档住宅，是项目的发展方向所在。,39,（三）市场空间分析,本项目需要解决的问题：（分析过程
18、详见项目定位报告附录之”附录三 借鉴性案例分析”）如何回避地段属性模糊问题？以产品品质突破高尔夫球场资源意味着什么？稀缺的城市景观高尚生活的暗示如何解决高层产品的接受度问题？“真正的城市公寓，而不是普通住宅”强化高层产品的城市感，颠覆人们的偏见形象力景观会所服务,三、项目定位,（一）“爱丁堡”内涵导入（二）总体定位（三）客户群定位（四）产品定位（五）配套设施建议（六）物业管理建议（七）设备设施建议,41,（一）“爱丁堡”内涵导入,世界最早的富人区之一,42,（一）“爱丁堡”内涵导入,高尔夫球运动的圣地,现代高尔夫运动的起源地,随处可见的高尔夫球场,世界上最古老的高尔夫球场,世界上第一家的高尔夫
19、俱乐部,43,（一）“爱丁堡”内涵导入,文化与艺术,44,（二）总体定位,英伦高尚生活区,无处不在的尊贵感“买的不仅仅是房子，更是尊贵的城市生活”园林、建筑、户型、会所、服务，充分地从使用者的角度追求品质和细节，体现对业主无微不至的尊重无处不在的高尚感“买的不仅仅是房子，更是英伦的生活方式”以英伦绅士的生活状态为蓝本，在产品和服务理念上树立高尚生活的全新标准，缔造全新的富人生活状态,45,（二）总体定位,无处不在的尊贵感户型设计中的体现 居住的尊贵感必须在户型设计中体系化地予以实现，右表为高层住宅中尊贵感的设计原则和表现手法建议。,46,从阳台入户，绿荫就随着阳光悄悄地蔓延进了室内，人们亲近自
20、然的愿望得到实现。,（二）总体定位,尊贵的入户方式空中花园（穿庭入户）,47,（二）总体定位,整面玻璃墙使人身处主卧室内，却仿佛始终同自然进行着最直接的对话，呼吸自然、清新的空气，享受心灵的宁静。,主人优先豪华主卧,48,（二）总体定位,传统的住宅阳台在这里成了清水浅塘，阳台的栏板稍稍高起，并沿其栽上绿色植物，身处其中，只见波光绿影，这是主人独享的私密空间，尽显豪华本质。,主人优先主人独享的景观阳台,49,（二）总体定位,无处不在的尊贵感国际化的生活氛围,国际化的生活氛围对增加社区的尊贵感非常重要，可通过建筑形象和内部设施意义表现。,50,（二）总体定位,无处不在的尊贵感注重细节，彰显品质,5
21、1,（二）总体定位,无处不在的尊贵感注重细节，彰显品质,52,（二）总体定位,无处不在的高尚感倡导高尚的生活理念 国外的知名的富人区早已不是简单的财富聚集，更是有着高尚生活理念的高度认同。 高尚的生活理念不仅需要从宣传上，更需要从产品上予以实现。 保持边界与城市的友善关系加强会所的开放性和档次感倡导健康、阳光的生活理念,田园调布宪章 为了继承我们祖先优良的传统和文化，使我们能够更加贤明地应对时代的变化，使我们的城市充满绿色和阳光，使我们的大众享受和平和安定，使我们的城市充满文化的芬芳，在本地居民总章的基础上特制定本宪章。 1.爱护我们的街道，爱护我们的城市 2.知晓创立者涩泽荣一老先生创立田园
22、调布的精神和理想，继承自治、合作的传统 3.我们的房子、庭院等都是这个公园化城市的组成部分，在新建、改造房屋的时候，对城市的组成部分要爱护，努力创建常绿、美丽的城市。 4.城市中的公园、树木、道路是我们的公共财产，要加以重视，并认真打扫。 5.创建互助化的城市，维持和平、宁静的环境 6.对意外的灾害积极防备，出现灾害时互相帮助 7.邻居之间的交流非常重要，要开展丰富多彩的文化活动。 昭和57年5月19日制定本宪章,53,（二）总体定位,无处不在的高尚感体现社区的文化艺术品味,景观节点加以部分的雕塑展示，能够有效表现社区的文化品味。,54,无处不在的高尚感体现社区的文化艺术品味 赏心悦目的景观处
23、理，本身就能够充分体现社区的品味。,（二）总体定位,55,（三）客户群定位,客户群定位,主力客户群青岛市及即墨、胶州等周边郊县的私营业主,亚客户群,来自青岛和淄博、潍坊等周边经济腹地以及山西的私营业主以青岛为主，以及淄博、潍坊等周边经济腹地和少量来自北京、上海等大城市的领导干部及经理人员,56,（三）客户群定位,不同客户群的地域分布,57,（三）客户群定位,私营企业主,领导干部和经理人员,客户群比例,时间,私营企业主占客户群总体比例中的绝对多数，是实现项目利润的主要客户群；但领导干部和经理人员对项目起到了重要的前期带动作用。,客户群比例,58,（三）客户群定位,客户群特征描述客户群的共同特征没
24、有强烈的“海景情结”已经购买了海景房的客户的再次置业行为来自即墨、胶州等海滨城市的客户相当强的经济实力多次置业者为主作为生活主居所，或作为生活主居所之一,59,（三）客户群定位,客户群特征描述主力客户群的特征职业特征青岛和部分周边城市外贸、工业优势的民营、合资企业业主，和到达一定资产规模并雇佣他人的个体经营者，出身阶层较为广泛，文化素质整体较低 年龄特征一般在30岁以上，处于育龄可支配收入特征暴富特征明显，对于某些资源型企业业主可支配收入很高，对于生产型企业则资金流动性强，但总体经济实力强。居住&工作特征因业务往来经常青岛，有多个主居所和工作地；或在青岛周边城市工作，但同样倾向在青岛置业，作为
25、度假居所，以及以后转化为主居所,60,（三）客户群定位,客户群特征描述主力客户群的特征消费特征时间支配性强张扬和标榜倾向于就近高消费，有意识模仿其他富人阶层的消费方式价值取向“城市”情结非城市出身普遍，对城市生活非常向往暴富心态已经进入富人阶层，但生活方式没有脱离原有阶层，迫切希望接受新的生活方式进行标榜商人心态精明而偏重实惠，过度的浪费不为接受,61,（三）客户群定位,客户群特征描述附属客户群的特征职业特征青岛及周边的外贸人员、高级公务员和企业高管年龄特征有年轻化的趋势，整体年龄跨度大，2540岁左右可支配收入特征持续、稳定的高收入特征居住&工作特征多在青岛市内工作；少数在周边工作，退休后迁
26、居青岛,62,（三）客户群定位,客户群特征描述附属客户群的特征消费特征生活规律，消费时段集中理性、成熟，消费具有路径性接受能力强，鉴别能力强价值取向居住的舒适性项目带来的“心理”感受,63,（四）产品定位,1、产品类型选择以容积率1.6进行探测建议选择方向一市场空间必须增多多层/低层这类低密度产品：高档住宅中多层及低层接受程度高于高层和小高层，方向一低密度产品可选择数量较多，能够提高市场冲击力景观环境增大内部景观面积：方向二建筑密度要高于方向一，根据本项目用地条件，方向二更加不利于景观营造,64,（四）产品定位,1、产品类型选择以容积率1.6进行探测在方向一中建议不选择小高层市场空间较小接受程
27、度低于多层和低层对品质提升作用小品质与高层相差无几在方向一中建议选择多层和低层提升产品品质产品形式多样化因此，最终选择的产品类型为高层、多层、低层。,65,（四）产品定位,1、产品类型选择低层 独栋/双拼购买该类产品的客户一般属于顶级客户，对社区的纯粹性、私密性要求高，而本项目人口密度较大，地块形状狭长，难以形成别墅社区氛围联排能够直接有效的提高项目的档次感，如银都景园在临路处建设联排，营造别墅社区感觉，地块内部则为多层住宅目前市场供应较少，主要分布在郊区，本项目与之相比具有交通优势选择联排有利于形成产品的连续性，高层-花园洋房-联排因此，建议选择联排别墅。,66,（四）产品定位,1、产品类型
28、选择多层普通六层市场供应较多，同质化竞争激烈，如本项目建设此类产品，容易与海景房形成直接的正面竞争，就难以显示出优势叠拼市场上有部分叠拼产品，如海逸翠庭、恒基新天地等，但目前市场接受程度不明朗，并且多层产品将是本项目前期开拓市场的重要产品形式，建议尽量规避风险花园洋房能够充分展示风情市场空间较大 因而，建议选择花园洋房。,67,（四）产品定位,1、产品类型选择高层情景豪宅重新定义高档住宅大面宽设计，视野开阔主人优先，彰显身份私家花园，超值感受,68,（四）产品定位,大落地观景窗，饱览窗外美景，充分发挥高尔夫景观优势,69,（四）产品定位,1、产品类型选择高层空中别墅空中别墅定义空中别墅的英文为
29、“Penthouse”。发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。其优势和品位在于独特的单元设计，给人一种高高在上、饱览城市风景的感觉空中别墅的特征最高的位置：位于高层建筑的顶层，俯看城市风光稀缺性：供应量很少，往往一幢楼只有一个私密感：对私密性十分强调。一般为一梯一户最高的价格：最高总价，最高单价,70,（四）产品定位,360度全方位景观升级，空中楼王演绎出了主人的尊贵,71,（四）产品定位,空中别墅的起居室，高高在上，把美景一览无余，将生活推向极致,72,（四）产品定位,从二层往下看，通透的视线，空间之间是连续的，有衔接的。,73,
30、（四）产品定位,1、产品类型选择产品布局方向一多层及低层成组团，高层在周边形成围合,北京上元,74,（四）产品定位,1、产品类型选择产品布局方向一多层及低层成组团，高层在周边形成围合,武汉水岸星城物业类型Townhouse、叠拼、花园洋房、高层,75,（四）产品定位,1、产品类型选择产品布局方向二借鉴国外居住综合体，高层与低层/多层的组团式布局,澳大利亚墨尔本的居住综合体,76,（四）产品定位,1、产品类型选择产品布局方向二借鉴国外居住综合体，高层与低层/多层的组团式布局,西班牙巴塞罗那的居住综合体,77,（四）产品定位,2、主力户型及价格建议高层市场供应高层高档住宅主要以140-160平米三
31、居为主，价格区间为9000-15000元/平米本项目策略满足市场基本需求：三居室是满足生活功能的基本要求体现尊贵感和身份感，按照“情景豪宅”标准打造高舒适性产品本项目规模较大，起价应选取市场高档产品中偏低价格，逐步拉升主力户型及总价控制主力户型应为三居，面积范围应在150-170平米之间，起价在10000元/平米左右,78,（四）产品定位,2、主力户型及价格建议花园洋房市场供应由于市场供应较少，参照一般六层高档住宅，以三居为主，户型面积为130-160平米，价格区间主要为12000-16000元/平米本项目策略也应是满足家庭对生活的基本需求，以三居室为主遵循项目内部逻辑，产品舒适度高于高层产品
32、价格应低于市场上叠拼产品价格，与市场上多层高档住宅相当主力户型及价格主力户型为三居，面积160-180平米，起价13000元/平米左右,79,（四）产品定位,2、主力户型及价格建议联排市场供应市区主力户型260-290平米，总价400-580万/套郊区主力户型180-230平米，总价100-150万/套本项目策略户型面积参照成熟市场产品，如北京市场最成熟的地段上最为成熟的产品，亚运新新家园联排，主力户型230-280平米（不含地下室）由于与郊区联排相比具有明显的距离优势，因此与郊区别墅的竞争性较小，而与海边联排相比本项目应有明显价格优势才具有生存空间主力户型及价格主力户型应为230-260平米
33、（不含地下室），起价15000元/平米,80,（四）产品定位,2、主力户型及价格建议,81,（四）产品定位,3、户型比例建议市场情况,三居、四居是主力户型，三居面积在120200平米，其中三居在各项目中基本占70以上,二居较少，且均为大两居面积在100160平米，主要集中在档次偏低的楼盘,一居很少，仅在档次偏低的贵合新园中出现,82,（四）产品定位,3、户型比例建议高层户型建议高档市场供应特征 从市场特点可以看出，以三居为主是目前高档项目的共同特点，反映了现有高端客户的需求主要为三居；二居则多出现在档次稍微偏低或者规模较大产品较丰富的楼盘中；一居很少有仅限于档次较低的楼盘中。 现有高端产品中三
34、居面积以140170平米的为主，四居多在200平米以上，二居则面积较大多在120平米左右，均为同类户型稍微偏大。 “国六条”后，大户型产品具有稀缺性。,83,（四）产品定位,3、户型比例建议高层户型建议项目自身特点项目定位于高端：产品应符合高端客户的需求，力求给人高贵、舒适的感觉产品定位于情景豪宅&空中别墅：户型面积应有所扩大，从而实现其特殊功能规模大，开发周期长：在保证档次的前提下应力求产品丰富，使项目开发具有可持续性户型配比建议： 鉴于目前的市场特征和项目特点，建议本项目高层的户型配比为三居为主：约占75四居及以上：约占20，包含部分复式产品满足更高端客户的需求少量二居：拉长项目的产品线，
35、约占5,84,（四）产品定位,3、户型比例建议高层户型建议户型面积建议：主力户型应为三居，面积范围应在150-170平米户型面积以舒适为主，避免太大，例如恒基新天地，各户型面积均偏大总价高，在户数较多的情况下其销售状况并不佳四居及以上面积范围在200平米以上符合情景豪宅和空中别墅两种产品的需要，满足更高端客户需要二居面积范围在100120平米二居的面积也稍偏大，主要因为二居面向的是本项目中档次稍低的客户，在考虑其资金实力稍差的情况下大二居让其同样能享受项目的高档和舒适,85,（四）产品定位,3、户型比例建议全部产品配比建议联排：联排可以提升项目档次，树立项目形象，但其观景效果欠佳、销售难度较大
36、，数量不宜过多，建议总量在20套以内，约占总面积3花园洋房：花园洋房也可以提升项目品质、销售前景相对乐观，在满足容积率要求的前提下，建议尽量提高花园洋房的比例高层：据经验判断，项目容积率若达到1.6，高层至少应占70左右,86,（四）产品定位,4、景观环境建议总体特征具有延伸性的私属山水园林延伸性与外界高尔夫、山等意境的结合，边界相对柔化与城市设计结合，成为城市景观,87,（四）产品定位,4、景观环境建议景观环境总体特征具有延伸性的私属山水园林私属感体现一种心理感受，承载英伦生活的气质，园林的私属感体现了主人尊贵的地位在园林中，被景观簇拥，能够体会到私密感和尊贵感户户有景，或高尔夫、或园林，浑
37、然一体,88,（四）产品定位,4、景观环境建议总体特征具有延伸性的私属山水园林山水园林采用多种景观元素：水、石、花、草、木多层次景观设计：坡度、空间转换,89,（五）配套设施建议,1、会所设施建议建设高档会所的目的分析推动前期销售的重要手段社区的样板间和青岛国际高尔夫球场相互补充，提高项目地段的价值认知社区内涵的重要表现尊贵和高尚生活的载体精致、尊贵的内部空间设计和装潢设置一些普通会所所不具有的功能会所定位青岛最时尚的城市俱乐部青岛上层社会的生活交流平台都市新贵的生活教科书,90,（五）配套设施建议,1、会所设施建议会所风格建议 外观体现英伦风情，具有视觉冲击力。,91,（五）配套设施建议,1
38、、会所设施建议会所风格建议 内部恢弘大气，精雕细作，给客人身处异域的感觉； 装潢精美，塑造无处不在的尊贵感。,92,（五）配套设施建议,1、会所设施建议会所风格建议 在公共空间内陈设艺术收藏品，显示会所自身的高尚品味。,93,（五）配套设施建议,1、会所设施建议功能布置建议具有高档社区会所的必须设置的休闲、健身等功能体现高尚生活的内涵设置一些普通会所不具有的、体现社区内涵的特有业态精品业态路线面积不必求大，功能不必求全，保证业态的精致化,94,（五）配套设施建议,北京高档公寓的会所功能设置,95,（五）配套设施建议,青岛高档公寓的会所功能设置,96,（五）配套设施建议,1、会所设施建议功能布置
39、建议,97,（五）配套设施建议,休闲保健 SPA,98,（五）配套设施建议,运动设施 游泳池、台球室虽然属于常见运动设施，但可以通过异域感的的装修，专业的设施和服务体现尊贵感。,99,（五）配套设施建议,高档餐饮 会所中设置高档餐饮场所，既可满足会员的高档次就餐需要，又可作为举办各种会议活动的宴会场所。,100,（五）配套设施建议,酒吧&茶室特有的英伦生活休闲场景。,101,（五）配套设施建议,红酒会/雪茄吧&地下酒窖 红酒会/雪茄吧彰显会员的品味和档次；设置酒窖，显示所珍藏酒类的丰富性和珍贵性。,102,（五）配套设施建议,书友会/园艺俱乐部 小规模设置书友会/园艺俱乐部，以表现社会生活的丰
40、富和品味性，亦可作用小规模聚会的场所。,103,（五）配套设施建议,儿童天地 既可作为儿童嬉戏场所，又可举办各种儿童培训，显示对业主生活的关爱。,104,（五）配套设施建议,高尔夫俱乐部 利用小尺度空间设置高尔夫俱乐部，体现和青岛国际高尔夫球场的互动。,105,（五）配套设施建议,1、会所设施建议会所规模建议市场经验会所的规模与社区的规模并没有一定规律会所的档次越高，规模越大，经营压力也越大青岛现有会所规模普遍偏小 结合本项目会所需要设置的功能，建议规模35004000平米，在青岛规模已经相当领先。,单位：平米,106,（五）配套设施建议,1、会所设施建议会所位置原则建议展示性原则靠近滨海大道
41、外向性原则和小型广场等公共空间相结合，方便人流汇聚便利性原则和主入口相结合充分考虑社区居民从南北两个方向的可达性,107,（五）配套设施建议,1、会所设施建议会所经营建议 会所的经营方式一般有如下几类：聘请专业管理公司进行管理需要发展商承担经营风险物业公司自行管理对物业公司的招商和管理能力要求高需自行承担经营风险整租给知名连锁型会所对会所的后期经营丧失控制权租金低廉，但发展商无需承担经营风险需要和相关会所进行前期接触，并定制化打造,北京部分楼盘会所经营方式,建议聘请知名管理公司作为顾问，由物业公司管理，从而和物业服务进行整体包装。,108,（五）配套设施建议,2、配套商业建议建设配套商业的目的
42、分析满足社区居民的生活便利性要求（泛会所）补充会所中所不具备的一些便利性业态增强社区商业分布的平衡性满足周边消费需要需要对区域的消费力和配套水平进行考量发展商经济利益的考虑随着市场情况的不同，发展商倾向于多建或少建配套商业以获取经济利益,109,（五）配套设施建议,2、配套商业建议商业类型建议区域消费力分析,除社区居民外，周边消费力十分有限，不宜发展大体量、高档次的商业。,110,（五）配套设施建议,2、配套商业建议商业类型建议周边商业设施分析,本项目,张村河改造20.7万平米公建,现状商业,规划商业,周边大中型商业设施未来供应较大，能够充分满足区域居民的消费，本项目不宜建设大体量商业。,11
43、1,（五）配套设施建议,2、配套商业建议商业类型建议商业地产市场情况 商业网点招商困难，商业开发存在较大风险。,银都景园,琴岛星,112,（五）配套设施建议,2、配套商业建议商业类型建议优势提高社区生活便利性,劣势区域消费力有限未来周边配套逐渐丰富商业市场不景气大规模商业对高档社区有一定负面影响,立足于服务于社区居民，建设便利性商业泛会所，使社区配套更加平衡、便利。,113,（五）配套设施建议,2、配套商业建议位置、规模和业态,市政道路,30M绿化带,独立商业用房,114,（五）配套设施建议,3、幼儿园建议幼儿园的建设目的分析硬性规定城市居住区规划设计规范GB50180-93中规定社区达到一定
44、规模必须建设幼儿园对高档住宅有一定价值提升作用，但经济性一般较差,除非当地幼儿园市场接受度高，否则建设幼儿园需要谨慎。,115,（五）配套设施建议,3、幼儿园建议可行性分析优势有利于提升高档社区形象,劣势经济性差用地局限性强,建议不考虑建设幼儿园。,116,（五）配套设施建议,4、停车设施建议青岛高档住宅停车数据,具有参考性的项目,117,（五）配套设施建议,4、停车设施建议车位比建议青岛高档住宅车位设置情况车位比与楼盘单价基本成正比，单价越高，车位比越高综合考虑本项目在高档楼盘中的高端定位（单价、户型等）、客户群定位等，本项目车位建议1：1.2停车方式建议主要停车方式地下停车是青岛高档住宅的
45、普遍的停车方式辅助停车方式半地下停车项目地块地形有起伏，设置半地下停车能减少土方量，降低成本，主要在联排别墅及花园洋房中采用,118,（五）配套设施建议,4、停车设施建议停车方式建议尊贵感的体现生态停车将园林景观引入地下车库，体现景观环境无处不在的观念以及对驾乘者的高度人文关怀，体现项目的档次感地下停车：地下车库间开设洞口，环境交融。且洞口之下并不布置停车位，而是园林绿化，这种手法也可称为地下车库的类地面处理半地下停车：打造阳光车库，结合下沉式景观，达到地面停车的效果,119,（五）配套设施建议,地下停车广州保利鸟语山庄,120,（五）配套设施建议,半地下停车广州星河湾景观停车库,121,（六）物业管理建议,服务内容建议“英式管家”服务高度人性化的管理理念传统的物业管理以物业的保值增值为目的，英式管家服务则以对家庭无微不至的关爱为核心强调“一对一”的管理模式，每个业主都有专门的“管家”提供服务提供传统物业管理所不能提供的人性化的服务内容：接送业主子女等与业主的和谐关系“住在家庭之外的家人” 管家与业主的关系不再是传统物业管理中服务与被服务的关系，而是利益共同体；管家不是被动解决问题，而是主动提供服务。,
