1、相城区中心板块公寓市场调研(元和、开发区、黄桥) 2010年7月,中心板块概况,中心板块概况,土地市场研究,公寓市场研究,板块概况：板块位置,中心板块（开发区、黄桥、元和）,金阊区,平江区,工业园区,相城区地处长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。东距上海85km，西距无锡3Okm，北至南京198km，南至杭州150km。京沪铁路、312国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、227省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节点。,开发区、黄桥镇、元和镇位于相城区的北端，地理位置上环绕元和塘展开，是苏州“十一五”规划重点实施“东进、北拓”
2、 计划中“北拓”的第一站。元和塘是相城区“一轴两翼、三核三片、四湖连心”整体规划中的发展主轴，元和塘片区集中了全区最重要的基础服务设施，堪称城市功能的核心。,板块概况：板块交通,外向交通：在区域边贯穿的苏嘉杭高速公路、312国道、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速、沪宁高速公路使本区域外出交通非常便利，未来在板块北部将设有高铁站点，外向交通便利性会增加本区域的人流量，增添活力。,板块概况：板块交通,区间交通：广济路北延段、人民路北延段的通车，使本区域的通达性更强，已开始施工的轻轨2号线与规划中的4号线通车后，将使本区域与其它区域的衔接更加紧密，其它区域客户也可轻易拓展。,本区域,2号线,
3、4号线,板块概况：区域人口,注：本统计数据包括流动人口,中心板块区域面积广阔，拥有相城区近一半人口，该区域发展拥有先天优势。,板块概况：城市规划,主城区,副城区,相城区“十一五规划”中，相城区的空间布局目标为“一主一副，两翼齐飞”。“一主一副”分别是一个主城区和一个副城区。 主城区即中心城区，由元和街道、黄桥镇和开发区组成，功能定位在政治、文化、商贸、居住中心和高新技术集聚区。把主城区的中心商贸区和元和塘以西部分列为重点开发区域 。,板块概况：行业规划,相城区“十一五规划”中对房地产行业的引导方向为：充分利用生态环境优势，结合城镇建设，继续加快房地产开发。目标把相城区规划建设成为设施先进、环境
4、一流、品味闲雅的苏州最佳居所之一，着力打造“人居相城”品牌。合理布局房地产开发区域，重点开发中心城区元和塘以西地区、三角嘴地区、盛泽湖地区和环春申湖地区。,板块概况总结,板块概况总结,土地市场研究,中心板块概况,土地市场研究,公寓市场研究,土地市场：近期土地供应,随着房地产市场的蓬勃发展，土地一级市场的表现也是越来越活跃，07年相城区土地成交量达到峰值,土地市场活跃的环境下，相城区近年来土地成交量占全市成交量的15%-20%（2008年除外），在各区域各区域的成交量比并不出众，但是在相城区已成交土地中，有一半土地集中在城北板块。,土地市场：近期土地供应,2006年、2007年是爆发期阶段， 2
5、006年-2010年6月，相城区已出让的土地中，中心板块体量占据半壁江山，扮演着主要角色,2006年是相城区房地产发展具有标志性转折点的一年。土地相城区土地供应量达到近160万方，其中中心板块推出的土地更是达到了125万方。2007年，相城区的土地推量达到今年来的峰值，但主要集中在乡镇板块，222万方的土地推量，中心板块的推量所占比例不到三成。,土地市场：近期住宅用地供应,相城区出让住宅用地总计452万方，占土地出让总量的81%。中心板块供应218万方，显然成为相城区供地的中流砥柱,2006年开始，相城区大规模开发开始，除整体市场萎靡的2008年土地成交缩水外，每年土地成交量都超过百万。而中心
6、城区累计供应住宅用地达到218万方 在已经成交的土地中，中心城区板块所占比重接近50%，达到277万方。住宅性质用地占土地成交量的79%。,土地市场：板块内储备用地分布,恒基中国储备地,相城区中心板块土地储备量丰富，集中分布呈带状，为板块大规模组团式开发奠定基础,土地市场：板块重要储备用地指标,2006年-2010年6月，中心板块成交的住宅性质用地体量丰富，可建面积达到315万方,土地市场：板块重要储备用地指标,2006年-2010年6月，中心板块成交的住宅性质用地体量丰富，可建面积达到315万方,土地市场：重要储备用地特征,土地市场：重要储备用地现状,城北板块已成交的重点地块，除合景峰汇已经
7、开始销售外，其余地块还没有入市。2010年下半年开始，融侨城、佳满橡树湾、北京城开等项目预计会相继入市，相城区公寓房源放量面临大幅增长。,土地市场总结,土地市场总结,公寓市场研究,中心板块概况,土地市场研究,公寓市场研究,公寓市场：相城区公寓市场,2009年-2010年6月相城区住宅表现（万方）,2009年1月-2010年6月份，相城区供应住宅72万方，中心板块独占61.5万方，占比85%；相城区销售128万方，中心城区贡献90万方，中心城区占比例70%。中心城区显然为相城区房产市场的“主战场”,中心城区房产市场是相城区的主力市场，其供销状况影响整个相城区的供销状况,公寓市场：相城区公寓市场,
8、2009年,2010年,2008年,2008年，房地产市场遭遇寒流，需求市场萎靡的表现持续一年，进入2009年市场开始回暖，市场成交回升。,2008年市场供大于求，2009年供不应求，2010年，四月新政影响，市场由供不应求转为供大于求，近两年总体仍表现供不应求，供需矛盾加剧,2009年,公寓市场：相城区公寓市场,中心城区住宅市场的成交量同样在2009年有回暖的表现，大部分时间市场表现供不应求，而作为相城区房产市场的主力区域，中心板块的表现与相城区整体市场表现亦步亦趋，市场整体表现供不应求,09年至今，随着该区域几块重要地块的成交，相城区中心板块公寓开始引起人们关注，成交量上升,公寓市场：相城
9、区公寓市场,2009年初，刚性需求开始释放，市场回暖，公寓存量迅速去化。相城区中心板块以其地理位置以及规划优势，特别是2009年8月份之后，8月5日土拍把关注聚焦在相城区中心板块，市场去化速度快于乡镇板块市场。,供需矛盾持续，板块内存量公寓房源持续减少,公寓市场：相城区公寓市场,与市场表现紧密相关，相城区商品住宅价格一路飙升，2009年尤为明显，直到4月新政出台上涨势头有所收敛，这在一定程度上反映了购房者对区域价值的认同,2009年，相城区市场表现活跃，商品住宅价格直线上升，从年初的5700元/升到6800元/，价格上涨的趋势在2010年4月份达到9500元/平方米，之后出现转折,4.15新政
10、,公寓市场：个案-合景峰汇,项目状态：在售户型面积：90-170公寓价格：11000元/建筑类型：高层、小高层、写字楼占地面积：350000平方米 建筑面积：1000000平方米 ，住宅70万方容积率：2.20 开盘时间：2009年6月已推量：23.6万方去化量：18.7万方待开发量：46万方项目地址：人民路延伸段与阳澄湖西路交叉口 开发商：合景房产,客源分析：相城、主城区以及相城乡镇、高新区居民、新苏州人职业：企业中层管理者、技术人员、白领、公务员、事业单位工作人员、个体经营户,个案-合景峰汇,合景峰汇2009年6月份首次开盘，7月份即签约400余套。价格从开盘价6300元/平方米飙升至12
11、月份13000元/平方米的报价。热销原因分析：地段优势、社区规模大、产品设计符合首改以及首改客户需求，并且有赠送面积、几次土拍该区域均有成交，楼面价不断飙升。区域竞争对手少也是导致项目热销的重要原因,公寓市场：个案康桥丽都,项目状态：在售精装小公寓户型面积：80-200，在售35-41平方米精装公寓公寓价格：小公寓9300元/建筑类型：高层、小高层、联排、双拼占地面积：10.7万方 建筑面积：17.2万方容积率：1.6 开盘时间：2008年6月已推量：15万方去化量：14.1万方待开发量：2.2万方项目地址：相城区嘉元路663开发商：华恒置业,客源分析：相城区居民、相城区乡镇居民（蠡口、黄埭等
12、）职业:相城区制造企业年轻白领、技术人员,个案康桥丽都,康桥丽都2008年6月份首次开盘，即告热销，在市场行情不佳的2008年小小的创造了个奇迹。价格从08年6月份的6000元/平方米左右一直维持到09年6月份平稳行走，然后大幅上涨。项目特色：赠送面积比较有吸引力，性价比高；项目地理位置较为优越，首次开盘的热销也为后续的成交奠定基础,公寓市场：个案香城花园,项目状态：在售四期户型面积：60-108公寓价格：9800元/建筑类型：小高层、多层、联排占地面积：63万方 建筑面积：63万方容积率：1开盘时间：四期2008年6月已推量：48万方去化量：47万方待开发量：10万方项目地址：相城润元路28
13、8号开发商：常发置业,客源分析：相城区、主城区本地居民、新苏州人职业：企业中层管理者、个体经商户、中初级公务员、事业单位员工、本地拆迁居民,个案香城花园,香城花园四期2008年6月份开盘，受市场环境以及产品户型较大影响，08年成交业绩不乐观，进入2009年之后，迅速进入热销期。房源价格也维持6000元/平方米到2009年中旬后，迅速上升。项目特色：项目地理位置较为优越，出入交通极为便利，四期距离轻轨站点距离较近,公寓市场：个案中惠晨曦馨苑,项目状态：暂无房源户型面积：97-160二手房价格：9500元/建筑类型：高层、小高层、联排、双拼占地面积：12万方 建筑面积：18.5万方容积率：1.5开
14、盘时间：2008年8月已推量：15.8万方去化量：15.6万方待开发量：2.7万方项目地址：相城区润元路开发商：中惠房地产,客源分析：主城区居民、相城区居民、相城区乡镇居民（蠡口、黄埭等）职业:个体经商老板、相城区制造企业年轻白领、技术人员,个案中惠晨曦馨苑,中惠晨曦馨苑，中惠晨曦印象的后续项目，2008年8月开盘，同样2008年表现不活跃，09年中旬以后成交量急剧膨胀，强销态势直到今年4月新政。价格也在09年中旬后开始大幅上扬。项目特色：建筑品质得到较普遍的认可，区域位置也为优越，周边配套正不断完善。,公寓市场：个案欧风丽苑,项目状态：在售户型面积：96-140公寓价格：12000元/建筑类
15、型：多层、小高层占地面积：13.5万方 建筑面积：21万方容积率：1.6开盘时间：2008年5月已推量：12万方去化量：9.5万方待开发量：9万方项目地址：相城古元路288号开发商：荣盛房产,客源分析：相城区、主城区以及乡镇居民、新苏州人职业：私营企业主、个体经营户、企业技术人员、白领,个案欧风丽苑,欧风丽苑2008年5月份开盘，但本年度受到市场环境影响，以及区域其它项目的竞争，成交量不大。2009年成交量上涨，成交价格也2009年9月份以后不断上行。项目特色：项目的地理位置较为优越，周边配套齐全。但项目的产品品质感不高,公寓市场：个案派客公寓,项目状态：在售户型面积：50公寓价格：8700元
16、/建筑类型：多层占地面积：0.5万方 建筑面积：1.3万方房源套数：200容积率：2.2开盘时间：2009年9月存量面积：0.6万方项目地址：相城大道168号开发商：良士文化,客源分析：外来投资客、新苏州人职业：私营企业主、企业中高层管理者、企业白领,公寓市场：个案郦岛原墅,项目状态：在售少量别墅户型面积：90-145二手房价格：8700元/建筑类型：小高层、别墅占地面积：10.7万方 建筑面积：12万方容积率：1.4开盘时间：2008年5月已推量：12万方去化量：11万方待开发量：无项目地址：相城华元路77号 开发商：天亚置业,客源分析：相城区、主城区以及乡镇居民、无锡上海客户（别墅业主）、
17、新苏州人职业：私营企业主（别墅）、个体经营户、企业中高层管理者（别墅）、企业技术人员、白领,公寓市场：个案华美福邸,项目状态：尾盘户型面积：80-140公寓价格：12000元/建筑类型：多层、别墅占地面积：11.4万方 建筑面积：14万方容积率：1.23开盘时间：2008年6月项目地址：相城陆慕镇齐陆路55号开发商：吴中地产,客源分析：相城区、主城区本地居民职业：私营企业主、个体经营户、企业中高收入者、本地居民,公寓市场：个案华城国际,项目状态：售完户型面积：80-140二手房价格：8500元/建筑类型：小高层、高层、多层、花园洋房占地面积：11.3万方 建筑面积：21万方容积率：1.86开盘
18、时间：2008年4月项目地址：阳澄湖西路与广济路延伸段交界处开发商：华成房产,客源分析：相城区、主城区本地居民、新苏州人职业：私营企业主、个体经营户、企业中高收入者、本地居民,公寓市场：个案融侨城,项目状态：未开盘户型面积：97-123公寓价格：未定，预计10000元/建筑类型：高层、别墅占地面积：15.8万方 建筑面积：35万方房源套数：2844容积率：2.2开盘时间：预计2010年8月存量面积：35万方项目地址：人民路北延段和阳澄湖西路交界处开发商：融侨置业,公寓市场：板块内个案强销期表,中心城区多个项目2008年年中开盘，在2010年初就已过强销期，香城花园虽有存量，但沉寂已久，2010
19、上半年仅有合景峰汇一盘支撑中心板块公寓成交,公寓市场：后续供应分析,合景峰汇,融侨城,康桥丽都,晨曦馨苑,香城花园,欧风丽苑,开盘时间,总建面积,去化面积,存量面积,待开发面积,2009.6,预计2010.8,2008.10,100万方,18.7万方,6.4万方,46万方,35万方,0,0,35万方,14.1万方,17.2万方,2.2万方,0.9万方,18.5万方,15.6万方,2008.8,0.2万方,2.7万方,2006,63万方,47万方,1万方,10万方,2008.5,21万方,9.5万方,9万方,2.5万方,合计,11万方,105万方,未来一段时间，中心板块公寓供应将主要由合景峰汇以及融侨城两项目承担，直到新项目入市。目前，两个项目可供应公寓量可达80余万方,公寓市场：在售主力面积分析,中心板块公寓户型主力面积集中在90-140平方米，房型以两房、三房为主，为首购产品以及首次改善类产品,公寓市场：在售主力总价分析,目前，中心板块公寓价格维持在9000-12000元/平方米之间，主力总价在90-150万/套,公寓市场：公寓客源分析,自住、投资兼自住,中心板块公寓的客源，多以相城区、相城乡镇以及主城区居民为主，包括部分新苏州人，置业用于自住，少量精装小公寓有投资客户出现,公寓市场总结,公寓市场总结,Thanks!,
