1、,南通酒店式公寓专题报告,某上市企业市场部10年12月6日,项目分布,目前南通市场的在售的酒店式公寓共有8个，分别为国际贸易中心、立方寓、现代生活广场、尚德克拉公馆、金海岸、绿洲国际商务城、第三街区和本案中南汇泉国际广场 ；近期将推出的新盘有3个，分别为阁调白花左岸、优公馆、润华国际企业中心；后期潜在供应的会有1个楼盘：汇金国际广场，由于该项目酒店式公寓明年下半年才入市，因此本次没有列入专题研究。,信息列表,区域位置分析,从区域位置上来看，南通的酒店式公寓基本集中在崇川区8个（其中新城区包含本案在内4个）和港闸区4个，开发区仅1个项目。 从时间上看，市场上在售的项目多是去年年底或是今年年初开盘
2、，目前去化接近尾声。市场上后期即将推出的三个项目阁调百花左岸、优公馆、润华国际，均位于崇川区，其中两个项目位于新城区。,市场供应及体量分析,从供应体量上看，南通酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中70%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的住宅、商业和写字楼面积。 目前南通市场上酒店式公寓在售总体可售面积在4万平米左右，且后期还会有一定的放量，即将上市的4个项目总体量大概在7万方左右。 由于新政的影响南通住宅市场趋于冷淡，不少开发商转而投向商业地产，酒店式公寓又是一个高回报率的物业形态，可以预见到后期南通市场酒店式公寓的竞争会不断趋于激烈。,容积率分析,从容积率看
3、，有70%的在售项目容积率在2以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。,建筑形式分析,从建筑形式上看几乎清一色的都为高层、小高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。,装修情况分析,大部分的酒店式公寓项目都为精装修,酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。 南通市场上有酒店管理的酒店式公寓项目均以精装修的居多；但装修标准不高，多为1000元，仅尚德克拉公馆2000元和绿洲国际商务城为2300元。,层高情况分析,南通的酒店式公寓，如表，LOFT项目较多，现有的11个酒店
4、式公寓项目中有6个均为LOFT，层高基本为4.7米挑高。 平层办公中南通国际贸易中心的层高最高为3.9米。 在南通这个城市LOFT渐渐成为一种时尚，一种潮流，一种气质的的渗透，这些都源于LOFT所能够创造出的完美创意空间，LOFT不仅仅是一个新的建筑产品类型，更是一种强大的衍生性符号，代表着对传统、呆板的城市生活的一种反省，可以说，LOFT是城市里时尚、独立、个性的新锐阶层的精神领地。,酒店托管分析,无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一项重要指标便是物业的服务管理水平。 目前南通的公寓物业虽然都宣称为“酒店式”、“星级服务”等等，但项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数，目前南通
5、市场上有酒店托管的酒店式公寓项目只有4个。,销售价格分析,从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在8000元/平米至12000元/平米之间。 此类项目受地段和品牌影响非常明显，位于崇川区的项目交割普遍高于其他区域同类产品价格，酒店式公寓的均价在8000-9000元/ ，新城区的南通国际贸易中心更是因为其显著的区位优势和开发商的品牌效应，价格在12000元/ ，在南通市场上属于领先地位；港闸区的酒店式公寓项目价格在7000元/ 。,历史价格走势,与住宅市场今年起伏不定的表现相比，商业市场除去4月和9月新政前后，价格一直较为稳定。,优惠措施分析,目前南通市场上在售的酒店式公寓项目均有一定形
6、式的优惠措施，在售楼盘中景华城立方寓和绿洲国际商务城的剩余体量较大，优惠力度也较大；近期即将入市的楼盘也有一定的优惠措施。,销售情况分析,从表中销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接受，去化情况较好，普遍销售率在90%以上。 尚德克拉公馆由于其精装修、小户型、低总价、高投资回报率，加上第一批房源较少仅64套，销售情况最佳，当天就去化完毕； 绿洲国际商务城开盘去化50%，后来由于开发商提价，价格偏高，销售情况不是很理想。但由于该项目10月底刚开盘，月均去化速度就目前来看较之其他尾盘要高；,主力户型分析,目前市场上的酒店式公寓的户型均偏小，主力户型面积大多集中在60平米左右，户型主流为直套标准间型
7、的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。 市场上在售的酒店式公寓均有样板房。,包租情况分析,目前市场上还带租约出售的酒店式公寓项目不多，南通国际贸易中心提供3年8%的回报，而且是在业主付款的时候一次性退还3年的回报，这样降低了业主购买时候的支出，也是一种不错的优惠手段。另外就是尚德克拉公馆64套投资15年，第一个5年回报率6%，第二个5年回报率8%，第三个5年回报率10%。 润华国际即将推出的精装酒店式公寓终生包租，3年每年返租8%。 金海岸项目的二期欲将酒店公寓转为持有包租；,分析小结,目前南通市场的在售的酒店式公寓共有8个，近期将推出的新盘有3个，后期潜在供
8、应的会有1个楼盘。从区域位置上来看，南通的酒店式公寓基本集中在崇川区8个（其中新城区包含本案在内4个）和港闸区4个，开发区仅1个项目。目前南通市场上酒店式公寓在售总体可售面积在4万平米左右，且后期还会有一定的放量，即将上市的4个项目总体量大概在7万方左右，市场供给较足。酒店式公寓项目均以精装修的居多；但装修标准不高，多为1000元左右。LOFT项目较多，现有的11个酒店式公寓项目中有6个均为LOFT，层高基本为4.7米挑高。目前南通市场上有酒店托管的酒店式公寓项目只有4个。从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在8000元/平米至12000元/平米之间。与住宅市场今年起伏不定的表现相比，商业市场除去4月和9月新政前后，价格一直较为稳定。从销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接受，去化情况较好，普遍销售率在90%以上。目前市场上的酒店式公寓的户型均偏小，主力户型面积大多集中在60平米左右，市场上在售的酒店式公寓均有样板房。目前市场上还带租约出售的酒店式公寓项目不多，南通国际贸易中心提供3年8%的回报；尚德克拉公馆64套投资15年，第一个5年回报率6%，第二个5年回报率8%，第三个5年回报率10%；润华国际即将推出的精装酒店式公寓终生包租，3年每年返租8%。,谢谢NanTong,
