1、,国际公寓,尚城名爵, 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879,项目简介,商城名爵国际公寓位于珠江新城CBD西区，独享繁华都市中心地带无与伦比的交通、商业、娱乐、教育、医疗等优越的市政配套设施；其交通出行之便利，配套环境之成熟，区位地段之优越，创享珠江新城优越所向。 该物业总共建A1、A2、A3三栋， 每栋建38层共770个单位。1-3层为商业裙楼，一层为公寓大堂，二三层为豪华会所，四层空中园林；总建筑面积为15000平方米；首层5.2米层高、二三层4.8米层高、五层以上3.1米层高；配备酒店式大堂。占地总面积为 11156 平方米，建筑面积98172
2、.8平方米，绿化率达31%，在繁华的都市里，享有一片宁静之地。所有户型都作了人性化、舒展性的精心设计安排，阳面宽度更大，南北向更通透，功能区更适用，得房率更高。,前期策划,报告调研结构,宏观调查当前中国房地产近期出台的房地产政策城市总体规划、定位该市经济发展趋势广州房地产行业现状中观调查该区域的概况该区域未来的发展规划该区域市投资商机发展前景微观调查区位分析地块经济环境分析与周边楼盘比较与同类楼盘比较目标客户群市场定位功能定位地块优劣势分析地块市政配地块交通状况总结,宏观调查,当前中国房地产,根据当前经济结构，政府提出2010年促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满
3、足人民群众的基本住房需求，并且出台了一系列的政策，比如收紧信贷，提高首付、提高二套房利率（二套房首付不低于50% ，利率不低于基准利率1.1倍）等等 。 新政策一出台，其对于中国当下房产，特别是二套房的影响便引起了业界的热议。 也可能对部分人群和项目的交易受到限制，而对整体房地产市场不会有太大负面影响，无法逆转强有力的住房需求和房价上涨，房地产在新的一年仍会平稳地上升。,近期出台的房地产政策,国家出台房产市场政策新十一条 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 三、加强风险防范和市场监管 四、加快推进保障性安居工程建设 五、落实地方各级人民政府责任
4、,广州市的总体规划,根据广州城市建设总体战略概念规划纲要，确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针，并且成为华南地区最重要的中心城市之一。2010年，广州市将通过完善综合交通网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境、拓展并优化空间布局，初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能，优化功能分区，强化城市六大功能建设目标：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会。,经济发展趋势,社会经济环境持续向好。广州市政府将在财政、政策等多方面给予金融业支持，力争把广州建设成为带动全省、辐
5、射华南、面向东南亚的区域性金融中心。近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。广州城市建设持续投入提升城市价值也极大的刺激了房地产行业的投资。,广州房地产行业现状,近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。商品住宅：近年来广州商品住宅供应呈增长趋势，每年竣工商品住宅600万平方米左右。,预售商品房成交情况,（套数）,住宅成交情况,中观调查,天河区概况,天河区具有良好的地理区位。从东
6、西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。广州市城市总体规划确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提高天河的城市中心地位和经济竞争能力。,天河分区位于广州市行政区域中部总面积147.77km2。天河区发展定位： 广州市新城市中心区，广州21世纪中央商务区所在地，教育科研基地、高新技术产业基地、体育休闲和文化交流中心之
7、一。,天河区未来发展规划,天河未来发展规划总体概况“一个核心、两条轴线、四大版块”。两圈三带的商务商贸发展格局,一个核心是指位于天河分区西部的以珠江新城和天河体育中心周边商务办公区为核心的广州新中央商务区。两条轴线是指一横一纵两条轴线：纵轴即广州市新城市中轴线，横轴是指由西向东沿中山大道延伸的城市功能发展轴。四大板块包括居住综合板块、高新技术工业板块、教育科研板块和生态板块。 两圈指由珠江新城和天河体育中心周边商务办公区组成的广州市中央商务核心区，以及从车陂路到东圃、从黄埔大道至奥体中心所围合的包括前进、车陂、黄村、珠吉等街道部分地区在内的东部新商圈核心区。三带主要指沿黄埔大道、中山大道、广汕
8、公路等三条横贯区境的东西向主干道分布的，由广州市中央商务核心区和东部新商圈核心区辐射带动发展而形成的次级商务或商贸产业中心，包括员村车陂商务商业功能区、东圃商务商业功能区、沙河商业功能区、龙洞商业功能区等。,三带,两圈,天河区作为一个近年来新兴商业区，发展前景广阔。这一带房地产行业发展迅猛，是商务人士密集和商务活动频繁的地区，该区近两年来发展迅速，不断增长的房地产需求正在使天河区的房地产市场凸现巨大商机。天河区是广州成熟的新一代商务中心区，是繁华的政治、经济、文化、体育、购物、旅游中心，也是广州商务规划重点，区域内住宅市场发展迅速。目前，天河区政府已形成了关于开发天河大商圈的设想，由于这个设想
9、中，使得天河区对住宅的需求不断扩大！,商机,珠江新城，为天河区继天河北商圈后崛起的又一商圈，被定位为“广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区。”中央商务区带动了住宅项目的发展，各大开发商争先恐后在这些市中心片区安家，抢占先机。,未来发展前景,珠江新城的目标是建立一个国际化的中心商务区。随着政府和开发商投资加速，珠江新城开始进入“腾飞期”。2010年的广州亚运会将成为促使城市新CBD的整体建设加快步伐的契机。随着广州进一步的大都市化发展。,天河区在售住宅户型分布,微观调查,区位分析,地块经济环境分析,目前珠
10、江新城的建设正在进入成熟期，整个开发将于今年2010亚运会前逐步完成。基础建设也在近期呈现巨大的变化，大大提升了投资者对珠江新城的入市信心。随着2010年亚运会的临近，作为广州国际大都市的城市形象客厅、华南未来金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心的珠江新城CBD，正如火如荼地建设中。1800亿的市政投入，各项基础配套正在迅速地完善：地铁五号线已通车；中国首个无人驾驶地下运输系统珠江新城集运系统将于2010年亚运会前开通；广州电视塔、广州歌剧院、广州博物馆、广州图书馆等七大地标也相继落成，标志着珠江新城进入了全面成熟，价值井喷的时期。,与周边楼盘比较,与同类楼盘比较,目标客户群,
11、消费群年龄分析,购房面积的倾向,目标消费者特征,年龄在2850岁之间，文化程度较高，家庭收入在40000元以上，主要倾向于男性，职业取向以高级白领、企业管理者为主。,目标客户的购买原因,市场定位,投资型高级公寓,功能定位,是一个集居住、商业、休闲、娱乐于一体的精品社区。,地块优劣势分析,S(优势）区位好发展潜力无限,W(劣势）价格高基础实施不够完善,T(威胁）嘉裕丹顿阳光富力公园28粤海丽江花园隽峰苑,O(机会）珠江新城日益成熟，投资发展潜力无限,地块市政配套,银行医疗学校休闲娱乐场所,银行,中国工商银行广州农村信用合作社中国民生银行中国银行农村信用合作社招商银行兴业银行,医疗,广州华侨医院广
12、州中医药大学第一附属医院天河门诊侨苑休闲康复中心广州康祺门诊牙科广州华美高级牙科中山大学附属第三医院儒治专科诊所广东省中医院天河门诊部,学校,暨南大学石牌小学新东方职业教育广州科峰技能培训学校石牌教学区珠江新城D区小学珠江新城D区中学天河区第一实验小学,休闲娱乐场所,珠江公园红线女艺术中心,地块交通情况,黄埔大道,珠江新城内道路,地块位于广州市主干道黄埔大道与珠江新城主要道路海业路交界，向北转出黄埔大道可直达白云、黄埔等区，而向南则通过马场路无缝连接花城大道，可直达海珠、番禺、南沙等区。另外，地铁五号线“潭村”站也在地块附近。不得不提的一点是，该地块附近的无论是人行道或是车行道由于长期的地盘施
13、工导致路面残破，不利于人车的通行。,返回,地铁5号线： 潭村站,猎德路站石牌村站国防大厦站2国防大厦站国防大厦站1红线女中心站马场路中站花城大道东站骏逸苑站花城会展中心总站,投资潜力无限,天河未来发展规划总体概况“一个核心、两条轴线、四大版块”。两圈三带的商务商贸发展格局，已成为各大商家投资的焦点。尚城名爵集各优势于一身，以绝取胜，投资潜力无限。核心位置注定升值命运 尚城名爵位处最成熟的天河中央商务区，得天独厚的原点区位。以珠江新城和天河体育中心周边为核心的广州中央商务区。功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、专业服务、文化娱乐、居住、高档零售业等。中央商务区是广州市实现“国际性区域中心
14、城市”发展目标的关键区域，将成为广州新世纪重要的城市标志之一。这一核心位置注定了尚城名爵必定升值,且升值空间极大的命运。纵轴贯穿增加含金量 项目位处新一代CBD。天河未来规划的一横一纵两条轴线，纵轴即广州市新城市中心轴线，北起燕岭公园，经火车东站、天河体育中心、珠江新城，并继续向南延伸；纵轴的贯穿与推进，为尚城名爵未来的含金量又增加了一块极具份量的筹码。未来可见 潜力无限 在可见的未来，核心商务区域的交通配套，城市中央的周边生活配套，尚城名爵的投资优势明显，升值潜力不可估量。,产品策划,产品概况总体规划产品定位产品类型价格定位,产品概况,产品名称：尚城名爵国际公寓,D3-7地块,天河区第一实验
15、小学,黄 埔 大 道 西,海 安 路,金 穗 路,君怡大厦,海 业 路,海 居 路,逢源苑,中海观园国际,海 乐 路,勤建大厦,誉 峰,珠 江 公 园,地址,总体规划,产品规模产品外观产品功能分区产品格局产品景观,产品规模,地块总面积为 11156 平方米容积率8.8绿化率31%居住用地5000平方米住宅用地2400平方米公建用地3681.48平方米道路用地557.8平方米公共绿化1695.7平方米其他用地223.12平方米,项目整体规划,该物业总共建A1、A2、A3三栋， 每栋建38层共770个单元。 2层地下室；1-3层为商业裙楼，一层为公寓大堂，二三层为豪华会所，总建筑面积为15000平
16、方米；首层4.2米层高、二三层3.9米层高、四层空中园林；五层以上3.1米层高；配备酒店式大堂。 A1和A2为3梯8户A3为3梯六户、其中A1、A2共有78140套、83 140套、105 70套、92 70套、125 70套、108 70套；A3有115 70套、208 35套、125 35套、95 70套,产品设计,外立面设计以淡雅质朴的灰色调给人以平和、稳重的感受。在外观上力求抛却浮华，将经典蕴于含蓄与内敛中。定位为“五星级酒店的家”，装修标准将向五星级酒店看齐。,配套,A1栋05单元，A2栋08单元，单元建筑面积约78m2，套内面积约60m2，朝向：南,A1栋03/07，A2栋01/0
17、5单元，建筑面积约83m2套内面积约70m2，朝向：西南,A1栋02/06，A2栋03/07单元，建筑面积约105m2套内面积约94m2，朝向：南北,A1栋04单元，A2栋02单元，建筑面积约125m2套内面积约110m2，朝向：西南,A1栋08单元，A2栋06单元，建筑面积约92m2套内面积约75m2，朝向：西南,A1栋01单元，A2栋04单元，单元建筑面积约108m2，套内面积约93m2，朝向：南,A3栋05单元，建筑面积约208m2套内面积约194m2朝向：西南,A3栋02/04单元，建筑面积约115m2套内面积约98m2朝向：东南,A3栋05单元，建筑面积约208m2套内面积约194m
18、2,A3栋06单元，建筑面积约125m2套内面积约116m2朝向：东南,产品定位,项目是珠江新城内的高档物业，最终定位为豪华公寓。是为有相对稳定、高质的客户群体及各阶层精英人士量身打造的一款产品。,产品类型,投资型高级公寓它的特点和特性就是集商业、居住、休闲、健身等多种功能于一体，它具有高度的私密性。,18.5%,广州楼盘价格分布,37%,17%,20%,7.5%,产品定价,一、项目基本信息二、定价目标三、周边可比性楼盘价格调查及分析四、定价建议五、定价策略五、付款方式,基本信息,1、珠江新城D3-7地块项目位于珠江新城内的海业路与海安路交界处，该物业总共建A1、A2、A3三栋， 每栋建38层
19、共770个单位。 1-3层为商业裙房，总建筑面积为98172.8平方米；商业裙楼面积15000平方米；住宅面积83172.8平方米，首层5.2米层高、二三层4.8米层高、四层以上3.1米层高； A1和A2为3梯8户A3为3梯六户（见下表）。,定价目标,根据广州房地产市场和珠江新城周边可比性楼盘进行调查，分析市场供需求和本楼盘目标客户，再结合楼盘的SWOT进行定价，以获取合理利润和提高市场占率为目标,在天河区这种高端市场中，成交面积和成交套数依然占有很大的的比例，进而说明天河区的商品住宅市场还是很活跃的,从表中可看出天河区的成交均价是最高的,周边可比性楼盘价格调查表,周边可比性楼盘价格调查表说明
20、,4月6日4月10日在本小组人员的配合下，我们对广州市珠江新城楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。参照楼盘以周边可比性楼盘为准,定价建议,根据市场比较法以及目前广州房地产市场的发展形势尚城名爵住宅公寓平均价格应是：26500元/平方米，正负出入不宜超过500元。为配合分批销售和低开高走的价格策略，第一批提出价格定位如下：平均价格：2500026500元/平方米（根据市场反馈可适当上浮1.5%-2%）本案设定均价：26500元/平方米最低价与最高价差设计幅度：20004500元/平方米本案设计的是销售实价，销售价格表将根据付款方式上浮后再折回。,定价策略,价格是消费者购房最敏感因素
21、 根据对广州市调查楼盘及周边可比性楼盘销售情况的了解，我们感到价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的。针对天河区（珠江新城）房地产市场的价格现状，我们此次采用的定价技巧，一方面是针对同行的竞争，另一方面则是在对我们的目标客户群。在采用了1：竞争价格评估；2：差价设计法。两种方法结合，我们得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出楼盘。,楼层与单元具体价格（超链接）,同栋楼层差价在150元/M2左右不同面积类型的差价在50-200元/M2不同栋各楼层差价在150 左右,应变方案（超链接）,主要是为了及时了解市场情况并在第一时间对市场的变化作出快速的反应,付款方式,
22、一次性付款分期付款按揭贷款（商业贷款、公积金贷款或两种结合）,营销策划,卖点策划,区位优势： CBD西区：创享珠江新城优势所向，极具投资潜力 创，金融商务中心格局高；一座城市优势环境美： 舒适生活内外兼得， 设计简约，尽量凝聚现代美学 绿化，东方式自然美的园林设计 繁华中，给您一片大自然的宁静户型：朝向好，视野好，满足您完美生活的追求空间装修：创高贵典雅与奢华物业管理：创享面面俱到的皇者礼遇，聘 请国际知名物业管理公司来为 业主提供高端的私人管理服 务，使业主的生活能够臻于完 美。,项目营销周期计划（六阶段）,第一阶段 预热期 2011年1月-4月第二阶段 开盘期 2011年5月-6月第三阶段
23、 续销期 2011年7月-8月第四阶段 强销期 2011年9月-10月第五阶段 续销期 2011年11月-12月第六阶段 尾盘期 2012年1月-3月,周期策划,第一阶段 预热期,时间：2011年1月4月 工作重点：春节后的2、3、4月是消费市场中的一个淡季。而项目的预售许可证也尚未取得，因此可以利用这一段时间筹备项目，对市场进行炒作，吸引人气，建立起项目市场知名度及影响力，为项目开盘旺销夯实基础。 工作内容：项目销售前期准备工作。售楼部装修、宣传品的制作、销售道具准备、销售人员培训。对项目进行前期炒作，吸引客户、积累客户。工作目标：为项目的开盘积累大量有购买意向客户，并建立起项目的市场知名度
24、。,第二阶段 开盘期,时间：2011年5月6月 工作重点：该阶段是消费市场的一个旺季，并且是项目的开盘期。项目在该阶段的销售工作应保证一炮而红，因此需要进一步提升项目的市场知名度和影响力。使消费者熟知项目各方面资料，并逐步建立起项目的市场美誉度，为后阶段的热销打下良好的基础。 工作内容：对项目的区位、开发理念、户型、生活方式、景观环境等卖点进行全方宣传，吸引消费者上门看房，并由销售员一对一销售促进成交。工作目标：完成销售总量的40%左右，建立起项目的市场美誉度。,第三阶段 续销期,时间：2011年7月8月工作重点：伴随着7、8月夏天的到来，消费市场进入了每年的第二个消费淡季。在该阶段，项目的工
25、程进度已接近封顶，因此工作重点是巩固项目的市场知名度以及美誉度，并保证一定的成交量，为即将到来的“金九银十”的消费旺季做好准备。工作内容：对项目各卖点进行持续的宣传，吸引消费者上门，并通过销售人员上门行销的方式促进房源消耗。工作目标：完成销售总量50%，在巩固市场知名度的前提下进一步提升项目的市场美誉度，,第四阶段 强销期,时间：2011年9月10月 工作重点：房地产行业向来就有“金九银十”的说法，指的就是每年9、10月的消费旺季。在这里阶段内，项目工程已经主体封顶，整体形象已经完全展示在消费者眼中。因此，项目市场美誉度也达到了顶峰。而项目因利用这一契机，进行大面积的推广，大量消耗房源。为后期
26、的销售减小压力。 工作内容：对项目工程进度、工程质量、销售价格、投资价值分析及区域发展趋势等卖点进行炒作，吸引客户上门。销售员一对一销售，促成签约。工作目标：完成销售总量的70%，维护项目的市场美誉度。,第五阶段 续销期,时间：2011年11月12月 工作重点：进入该阶段项目已经接近销售尾期，但尚有一定存量房源没有消耗，因此该阶段应借助项目已有的市场美誉度及销售成绩进行推广，以达进一步消耗房源的目标。 工作内容：对项目已有的市场美誉度及消费者中的良好口碑进行持续的宣传，吸引消费者上门，并通过销售人员上门行销的方式促进房源消耗。工作目标：完成销售总量的85%以上。,第六阶段 尾盘期,时间：201
27、2年1月3月 工作重点：该阶段项目已经进入尾盘期，所剩房源已不多，但在所剩的房源中以大面积及朝向差的销售难度较大的房源为多，因此减小销售难度，促进房源消耗是工作的重点。 工作内容：通过对尾盘进行营销策划，选准目标客户，有针对性的进行销售推广工作，吸引特定消费者上门，并通过销售人员上门行销及一对一销售的方式促进房源消耗。工作目标：完成销售总量的95%以上。,样板房,以现楼来巩固购买者的信心,广告策划,广告策划的目标,如何让30%的市民知道楼盘,预售之前,销售中,如何达到80%的销售量,广告中必须阐述的机会点和问题点：楼盘的地段和价格的硬件属性；楼盘规划的人文沟通。目标消费者：年龄在28-50岁之
28、间，文化程度较高，家庭收入在40000元以上，主要倾向男性，职业取向以高级白领、企业管理者为主.媒介计划的考虑：在上市期的一个月内，集中兵力，以总投入广告费用的5%用在大众传播上，产生集群效应，确立楼盘的形象因素，总预算2218421.5元人民币。期待人们看过广告的反应：人们知道“尚城名爵”，认识到了项目的独特属性，并感到价格的合适，有看楼的想法。测定广告效果：通过对电话咨询人数登记和现场客流量的多少来鉴定。,选择与运用广告媒体,媒体广告投放及费用分配,广告费用预算,广告调查费用广告制作费用广告媒体费用其他相关费用(明细如下),基本总销售额:26500(平均价格）x 98172.8(建筑面积)
29、 =2601579200元广告投入费用可支付的最高资金2601579200 x 0.02（费用投入比例）=52031584元预计投入的广告总费用：44368429元,广告调查体费用,主要包括：广告前期市场调研，广告效果调查，广告咨询费用，媒介费用预算费用占基本销售额的0.1%预算广告调查总费用为： 2204079200x0.001=2204079.2元,消费者看楼所受的信息影响,55%,22.7%,12.7%,11.6%,10.9%,4.3%,3.4%,日常阅读报纸的时间,2%,12%,21%,23%,8%,4%,3%,3%,43%,报纸媒体,报纸媒体是投放和传播房地产信息的最理想的媒体；报纸
30、楼盘广告到达率最高的时段为周五、周六；在报纸投放的房地产信息可以集中在要闻、房地产新闻、国内国际新闻、经济新闻、体育新闻等版面,关于消费者阅读报纸调查,广州城市居民中有29.4%的人每天读报约1小时，28.6%的人每天花半小时读报，15.7%的人每天读报时间超过2个小时。以上三个时间的读报总人数为73.7%阅读报纸的时间 超过87%的潜在购房者每天都在看报纸,而在对报纸的楼盘广告留意方面,周五、六、日三天的留意度比平日高。获取楼盘信息的主要报纸媒 ， 八成左右的潜在购房者认为广州日报是获取楼盘信息最多的报纸,各报纸房地产信息优势对比,93%,57%,38%,6%,广州日报主流读者群特征,广州日
31、报的读者集中于20-49岁年龄层，在教育程度，个人月收入，家庭月收入均高于城市水平。广州日报作为一张主流大报，读者自费购买和订阅的比例占八成之多。其读者覆盖了社会各个层面，是一份中性化，市场化程度高的报纸。因此，楼盘广告推广中，我们建议广州日报为主要媒体。,南方都市报主流读者群特征,69%南方都市报读者是从事具有影响力的工作，收入优厚的机关，企业管理人员，专业人士。78%的读者年收入2万元以上这部分人群正是乐于投资理财的群体。以上大部分读者与目标客户群相吻合。因此，楼盘广告推广中，我们建议南方都市报为辅助媒体。,广州日报广告预算,合计：3768700元,南方都市报广告预算,合计：2612350
32、元,电视媒体,电视总体费用：20625000元,电台,上午6：0010:00 电台拥有最多听众，此时他们思想活跃，易于接受新鲜观念。下午 3:007：00 这时的听众几乎与早晨的一样的，与匆忙奔向工作岗位的早晨相比，这是时人们更有心情买东西。 广播广告频率最佳数量至少每周3-5次想要广播广告起作用，最基本也要13周；60秒的商业广告非常走俏,广播媒体,广播总体费用：480000.00元,广告制作费用其他相关费用,1.前期软性广告a.新闻发布会200000元b.系列报道350000元2.项目包装制作类a.模型(地理环境位置及建筑立体)规模：1：150（底盘尺寸2.53.0平方米左右）数量：1个费
33、用：100000元b模型(标准层主力户型)规模：1：20（55cm*65cm）数量：6个费用：5000元/个*8个=40000元3.楼书规格：小16开，8个p数量：8000份费用：8元/本*10000=80000元4.户外广告牌电脑喷画规格：15*20m（300平方米）数量：2幅费用：500元/平方米*600平方米=300000元,5.广告牌铁架规格：15*20m（300平方米）费用：250元/平方米*300平方米=75000元6.灯箱广告费用预算：250000元7.电脑喷画的展板规格：60*80cm数量：10幅费用：1000元/块*10块=10000元8.效果图规格：A2彩色数量：6幅费用：
34、18000元9.宣传单张规格：大度16开（157克进口铜版纸，双面四色印刷）数量：10000张费用：1.2元/张*10000张=12000元,10.价目表、付款方式、认购须知、按揭须知、标准平面图规格：16开色纸（双面单张印刷）数量：3份*15000张=45000张费用：0.5元/张*45000张=22500元11.氢气球规格：直径3m数量：4个费用：1200元/个*4个=4800元12.竖幅（悬挂于塔楼）规格：2*25m数量：4条费用：900元/条*4条=3600元13.彩旗规格：0.5*1.5m数量：1600面费用：10元/面*1600面=16000元14.花篮（放置于售楼部门前）规格：西
35、式3层数量：28个费用：300元/个*28个=8400元,15.盆栽（放置于售楼部门前）规格：待定数量：40盆费用：150元/盆*40个=6000元16.电脑界字费：4000元17.礼仪小姐费：150元/天/人*12人*60天=108000元（含绶带）,制作总费用：1178300元,整个项目销售预计开展2个大型展销会，4个小型展销会，预计每次小型展销会的费用为大型展销会的一半，即约75万元。所以，预计展销会费用为：1.展销会费用=150*2+75*4=600万2.报纸广告费用大约为200万元，销售期开始后每一个星期一次，展销会前一个星期及展销会期间每星期3次3.电视广告费用大约为400万元，同
36、样是在展销会开始后定期播放广告杂志，展销会前一个星期开始播放30秒左右的广告4.专人派发宣传单张，费用50万元5.电台广告费用约为100万元，销售期开始后每天一次，展销会前一星期及展销会期间每天2次展销会总费用=600+200+400+50+100=1350万元经可行性研究部分估算，整个建设经营期的销售费用为 52031584 元 万元，由于总销售收入为 2601579200万元，则该项目的销售成本率=销售成本费/总销售收入*100%=2%,主题、卖点、标题,主题：创享尊贵生活卖点：区位好、环境美、尊贵体现标题：心在高处，风景在远处,广告安排,媒体投放安排及节奏把握,广告投放需要配合销售周期的
37、各阶段而进行，才能到达预期的投放效果。因此我司将根据前面规划的销售周期制定了项目的广告投放周期安排及节奏把握，以使项目的广告宣传能达到最好的宣传效果，也更加有利于项目市场知名度及市场美誉度的建立。,第一阶段预热期,在该阶段，项目刚进入市场，消费者对项目还不熟悉。因此本阶段的媒体广告投放应全线出击并迅速建立目市场知名度，使目标客户对项目有一定认知。应以辅助媒体投放项目形象广告进行渗透，并在报刊媒体上对项目进行少量的前期炒作，引起市场关注。,（续）第一阶段预热期,1、报纸媒体 投放时间：集中在四月中下旬临近项目认筹活动开始之前投放。 投放内容：大版面投放项目形象广告，告之消费者项目开始认筹的消息。
38、 投放节奏：于4月19日分别在广州日报及南方日报上各投放一期半版硬广，以测试两种报刊媒体的投放效果，以便确定后期主力报刊媒体。2、户外媒体该广告媒体已经投放，主要以项目的形象广告为主，并已起到良好效果。3、互联网媒体 投放时间：将于即日起开始投放。 投放内容：由于该媒体固有的特点，可以对项目所有卖点、优势及基本资料进行投放，以扩大广告的影响面。 投放节奏：贯穿于项目销售的全过程。4、传单投放时间：集中在四月中下旬临近项目认筹活动开始之前投放。 投放内容：可以对项目所有卖点、优势及基本资料进行投放，以扩大广告的影响面。 投放节奏：贯穿于项目销售的全过程。,第二阶段 开盘期,该阶段的广告投放应以之
39、前辅助媒体的广告渗透为基础，大规模投放项目的卖点及形象广告，以达到广而告之消费者项目开盘信息的目的，并在市场中引起一定反响初步建立起项目的市场美誉度。报纸媒体、传单、户外媒体、互联网、广播投放时间：项目开盘前一周内。 投放内容：在项目开盘前着力对项目的各卖点进行宣传，并告之消费者项目开盘销售、优惠促销活动的信息。 投放节奏：于5月16日、17日、18日前期测试后的主力报媒上连续投放三次全版项目卖点广告，以大面积集中的广告轰炸，引起消费者注意，吸引消费者前往销售部或打电话询问项目情况。 在春交会之前，选择房交会的主办报媒，投放一期半版项目的促销广告。告之消费者房交会项目优惠的信息。 除此之外可以
40、低频率的投放一些小版面的项目形象广告及促销广告以巩固市场知名度。,第三阶段 续销期,该阶段进入了市场淡季，因此广告投放应已维护及巩固项目知名度及美誉度为主。应以辅助媒体巩固项目知名度，主力媒体维护项目美誉度方式进行。报纸媒体报纸媒体、传单 投放时间：项目在开展了营销活动之后，以及在预计的时间内项目工程封顶后（8月份）。 投放内容：以硬广告，诉求项目的工程进度及工程质量以维护项目美誉度，以软文炒作报道项目的营销推广活动，提升项目美誉度。版面定位为1/4版以下的小版面广告。 投放节奏：应在各类营销活动举办结束后的有效影响期内投放。,第四阶段 强销期,伴随夏季的结束，到来的即是“金九银十” 的金秋购
41、房旺季，因此该阶段还是应以辅助媒体巩固项目知名度，以主力媒体进一步提升项目美誉度。报纸媒体 、传单、户外媒体、互联网、电视媒体 投放时间：10.1黄金周之前及秋季房交会之前 投放内容：以项目形象广告及促销广告为主。告之消费者项目工程进度、工程质量及优惠折扣等内容。 投放节奏：在10.1黄金周之前的9月27日、29日两次在主力报媒上投放两期半版硬广。以持续的广告效果、较好的市场美誉度吸引消费者。 在秋交会之前选择房交会的主办媒体投放一期半版的项目形象硬广。告之消费者秋交会项目优惠折扣信息。,第五阶段 续销期,经过9、10月销售旺季，市场又进入了消费淡季。该阶段可以按照第三阶段的广告推广方式进行，
42、主要以巩固项目知名度和维护项目美誉度为主。选择的媒体、投放节奏也与第三阶段相似。这里不做重复介绍。,第六阶段 尾盘期,尾盘期项目所剩房源已不多，尽快消耗房源成为工作的主要内容，因此该阶段主要应以促销广告为主。该阶段的广告投放节奏需要根据销售的具体情况确定，如销售工作进行顺利则无须投放，反之，则需要有一定的广告投放，投放版面以1/4版以下的小版面广告为主。总体来说该阶段的广告投放应以低频率、有针对性的原则进行,广告设计,创作风格:尊贵、高雅设计要点：（速战速决） 首先引起注意，其次要造成购买 成熟的市场：高质素物业迅速增多，挑选余地大，买家经验增多，广告催化成熟,楼书设计,楼书形式： 创新设计，
43、以文件袋的形式，更好存放活页资料，与其他楼盘资料区分开来，方便收藏，加强消费者的记忆楼书组成： 楼书首页（文件袋）、户型图（活页） 、交楼标准（活页）楼书内容： 首页：项目名称、标志、标题、广告语、优势介 绍、电话、地址、地图、预售证号 户型图：各个户型线图、文字介绍、装修图片 交楼标准：户内、户外交楼标准、图片介绍楼书详解,A3栋05/06单元，建筑面积约89m2套内面积约75m2，朝向：东南,大厅窗台与阳台配搭，更长景观面，更长时间接触室外美景隐密式步入衣帽间，满足女主人的时尚追求,存放,户型图模板,户型图,图,图,推广词,户型简介,在鞠躬和注目中走入酒店在温馨欢笑中回到家中尊贵服务与舒适
44、享受同时畅享酒店和家即时轻松切换完美演绎城市生活的绝佳状态同一个空间两种生活,尊尚区位：群踞珠江新城CBD核心轴线贵宾礼遇：原班星级酒店专业团队服务中轴景观：珠江公园，28万城央氧吧全面户型： 78- 208一房至四房，气度非凡私享空间：尊贵享受，私享宽阔入户花园,心在高处，风景在远处,标志,宣传,无处不在的尊贵感“买的不仅仅是房子，更是尊贵的城市生活”园林、建筑、户型、会所、服务，充分地从使用者的角度追求品质和细节，体现对业主无微不至的尊重无处不在的高尚感“买的不仅仅是房子，更是奢华的生活方式”以皇室名爵的生活状态为蓝本，在产品和服务理念上树立高尚生活的全新标准，缔造全新的生活状态,首页的内
45、容设计,一、突出本项目的区位优势。CBD西区：创享珠江新城优越所向二、环境美学：舒适生活内外兼得设计 简约 尽显凝聚现代美学绿化 东方式自然美的园林设计整体规划：设计采用分区试入口规划，极具私密性，充分体现豪宅的细密三、交通图设计显示出交通的优越性四、效果图吸引消费者的眼球，视觉上的冲击五、物业管理创享面面俱到的皇者礼遇，聘请国际知名物业管理公司来为业主提供高端的私人管家服务，使业主的生活能够臻于完美 六、设施的介绍设计创享知趣相投的群星领地装修的介绍创享高贵与奢华,A1栋05单元，A2栋08单元，单元建筑面积约78m2，套内面积约60m2，朝向：南,主房落地窗，大阳台，视野宽广，可以多角度观赏城市风光户型方正，实用率高隐密式步入衣帽间，满足女主人的时尚追求,
