1、大源国际中心项目公寓整体营销方案超越极限、使命必达,2011年8月,报告体系,Analyze System, 目标 目标下新政解读 市场分析项目解读市场定位及客群分析总体策略 投资回报方案测算,目标,形象目标,营销目标,塑造项目“稀缺价值影响力”的市场形象,十八个月总共完成住宅公寓 ：完成3.4万的销售任务,宏观政策成都房地产调控细则,核心政策解读（一）限购即日起，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施：本市居民家庭可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房；外地籍居民家庭能提供证明者可在主城区购买1套住房，不能提供证明者暂停在主城区购房。（二）限贷首付
2、提高，利率上调，银行信贷紧缩，后续放贷更为紧张，购房者贷款艰难。（三）限价关于进一步强商品住房价格监管的通知：申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格应按套明码标价、“一房一价”；申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；售房价格优惠幅度应在预售方案中明确。,宏观大势预期的逆转，住宅市场严控继续，市场观望氛围浓厚；非住宅物业投资走俏，供需两旺；,政策市场影响,政策影响限贷限购,开发商交贷款额度的保证金1.5%，不退放款周期延长，以前20天左右，现在1-3个月很多公司直接派2个人专办放款事宜，人力成本增加贷款人收入证明细化，要求半年收入清单，2.5倍收入保障1年以上社保,未来政策
3、走势的研判,政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。,市场总结,受限购、限贷“双限”的影响，市场观望情绪浓厚，开始出现量价齐跌的市场走势；目前公寓不受限购、限贷“双限”的影响，公寓市场刚需两旺，市场机会优势较大；公寓虽然不受“双限”的影响，但当前银行资金压力紧张，公寓会受到限贷的影响；,目前区域市场上共有”雍湖会、蜀都中心、香年广场、
4、福年广场、海洋中心”共5个项目有公寓在售，均为精装，以下为具体分析,竞争环境公寓量价关系,备注：1、以上数据来源于中成市场研究中心；2、数据截取各项目2011年1-6月销售情况；,目前在售项目公寓均价在8300-11500之间，精装标准在1500-3000之间， 清水价格区间为7000-9000元/，月均销量约22套，与住宅和公寓的月均销量相差较大，存量大，竞争激烈。,公寓区域内潜在竞争分析,潜在放量大，同质化产品面临直接竞争,蜀都中心：50,雍湖会：40,香年广场:47,3.6,竞争项目主力户型对比分析,2,海洋中心：51,卡斯摩广场：51,5,户型对比：公寓主力户型对比分析,户型设计有一定
5、优势，通风采光效果佳，部分设计观景阳台和生活阳台，有一定的竞争力；,区域市场分析结论：,区域在售公寓全精装，精装标准1500-3000，清水价格7000-9000；月均销售22套左右，较住宅和LOFT相差较大；潜在供应量大，竞争激烈；目前市场在售的房源主要为40-60的套一房源，产品同质化严重；,城市新中心以金融、总部为代表的成都中央商务区；大力发展现代商贸、科技创新、软件外包、文化会展等高端产业的现代化新城 本案处于天府新城核心区、首开区,项目区位规划,规划总建筑面积6500万，已经建成1600万 ，在建面积1000万 。建成后总就业人口60万；总居住人口60万。,天府新城成都浦东新区上海,
6、6500万规划，再造一座城,区位规划,6纵3横交通体系6纵地铁1号线、天府大道、红星路南延线、站华路、元华路、机场高速3横三环路、府城大道、外环线,区位交通,本项目位于6500万规划的城市新中心天府新城，紧邻国际商务核心区，未来的成都“陆家嘴”。区位的优越性和重要性无庸置疑,区位小结,项目总评,4#,3#,21万方综合体项目为由两栋高档写字楼、三栋高端商业楼、两栋高端公寓和一栋公寓式酒店组成的大型综合体，总建筑面积约21万平米。,产品分布及套型梳理,公寓产品：主力户型集中于60-70平方米，占比80%,户型板块,户型设计方正适用，功能齐全，双阳台设计；,户型板块,卧室,卧室,户型设计方正适用，功能齐全；3.15米层高，空间感更强；通风采光效果好；在公寓中设计套二套型，产品可选择面较；,书房,公寓产品对比分析,3.15米层高，双阳台、采光效果佳，为区域稀缺资源,户型价值,50-70适应市场，双卧套型设计，高附加值创新利用,配套价值,精品店、主题餐厅、咖啡厅、酒店式公寓、休闲娱乐等功能于一体的生活广场,投资价值,不限购，不限贷，总价低，出租、自住、投资对号入座,产品小结,产品设计为双阳台，采光效果佳，商住均实用；3.15米层高，资源较稀缺；公寓设计套二，户型可选择性较大；4梯8户的梯户比，区域内有一定的竞争力；,期待与您的深度交流,Thank you!,
