1、新基地产瑞宝国际公寓整合营销建议,区域价值的提炼,宏观区域利好：,微观区域理解：,会展经济强势带动，强大的商流、人流、资金流令会展辐射区呈外拓态势,蓄势已久的商旅商务物业市场出现需求缺口投资型产品的稀缺性凸现,项目所在区域的价值,项目的四大主题物业功能定位构成国际化投资型产品吻合市场需求缺口,商旅、商务物业炙手可热,中山大学,美术学院,江南西商业街,琶洲会展中心,覆盖全面的城市快速网络,地铁城市网络,老城区人口密集，成熟的配套条件，实现工业中心向居住中心的成功过渡，房地产市场发展迅速,文化中心,经济中心,居住中心,中小户型一直是该区市场的紧俏产品,交通中心,区域经济直接受益于会展效应，办公物业
2、市场出现新增长点,项目所处地段会展辐射圈内的商业、生活、交通中心地段,+,中大布匹市场,华南鞋城,南泰日用市场,分析总结：,政府重点打造，城市的新经济支柱点及发展重心具备与国际接轨的规划及配套，客源层次高端以50年基石“广交会”为主载体，客源数量庞大及稳定，酒店 短期居住需求量大，兼具投资性，尤其在广交会期间收益翻倍的特性深入民心。板块内对公寓及酒店居住“求大于供”，且趋势明显在增大,1、国际性、投资价值、2、酒店及公寓需求存在供应缺口,市场机会点,会展商机,项目资源优势挖掘,市场因素,会展产业一年一跃升强势增长,未来市场供应以90/70产品为主同质化竞争严重,位处会展辐射区国际化综合资源优势
3、,机会点,打造标杆跳出区域市场避免同质化竞争,项目市场定位推导,户型比例以小户型为主，并占户型总数的70以上房地产行业发展到一定成熟阶段，投资环境理想国际化资源优势：酒店、国际幼儿园、国际公寓、底商交通便利，处于会展产业辐射区的重点板块所处地段商业、生活配套完善会展产业迈向国际化，并将对房地产市场产生正面作用,投资型产品特性,酒店及国际幼儿园具有唯一性国际化综合资源优势,会展产业强势增长优质的市场前景,推导出市场定位,市场定位：国际会展酒店公寓,具有高度凝聚力的“地缘式”地标项目,中大布匹、华南鞋城等周边专业市场以及以美院为核心的布展行业，由于会展产业令行业出现新增长点,会展产业中，展览制作、
4、布展、提供相应商业服务环节,会展经济辐射区内高端酒店,市场定位的延伸,价值增长产业链,制作、相应服务产业链,展览需求产业链,地缘效应,项目为目标客户群构建的事业平台,专业批发效应族群,会展效应族群及创业奋斗族群,酒店效应族群,分众市场内部需求相互促进形成“地缘效应”,项目价值点,低成本经营 交通方便 高档商务形象,会展经济辐射区内星级酒店 成熟的配套,投资群,客户定位,从产品特性看客户细分,大于90m2的产品,换房客,原海珠区换房客,周边专业市场经营者,小于90m2的产品,客户特征：非海珠区的居民；渴望享受城市中心整体配套价值（配套、医疗）；认同区域价值；改善生活环境，提升生活品质；家庭结构相
5、对简单；,客户特征：认识地段稀缺价值；看好市场发展前景；追求投资回报利润。,看好地铁沿线物业的中长线投资者,追捧地铁物业的广州人,新落户广州的高级白领,客户特征：追求城市中心整体配套价值；认同发展趋势；注重生活品位，追捧地铁沿线物业改善生活环境，提升生活品质；新落户广州的高级白领,从产品特性看客户细分,从地段看客户细分地段外客户是关键,从地段看客户细分地段外客户是关键,地段客户(原海珠区)： 以换房自住为主，以提高生活品质为目的，他们具有深厚的海珠情结，以周边专业市场以及东晓南版块原居民为主。不愿意离开原居地这个长期居住的生活圈子，他们具有较高的经济承受能力，高端的住宅项目也是他们追捧的对象；
6、考虑到他们的置业特性，该客户在需求上会偏向大户型。地段外客户： 是为追求城市配套（地铁、医疗、土地）而来，自用、投资兼有，他们要在城市中心占一席位，享受梦寐以求的整体城市配套，该客户群与项目的产品特性较为吻合，需求度相对较高，而且他们 拥有足够的资金为他们跻身资源价值最大化的中心城区或获取投资利润作准备，他们是地段外（外区、外地）的一群高端客户。,结论：结合项目的产品特性，地段外客户对项目需求度大大高于地段客户，吸纳地段外（外区、外地)的高端客户是决定项目成败的关键因素；,从地段看客户细分地段外客户是关键,寻找地段外客户,从项目的发展空间看客户细分,酒店效应群,会展效应群,依附会展产业为经营主
7、体的展览、商业服务企业,以会展产业为主要经营平台的各地商流、客流,会展效应群依附于会展产业的发展，主要是经营进出口贸易、展览、商业服务企业为主多为原本经营展览相关的广告设计及广告制作公司，看好会展产业的商机办公场所选择以围绕会展中心一带交通方便、标识明确并具有一定形象的物业希望在会展中心附近设立与展览长期联动的根据点（如showroom、商务洽谈室等）,目标客户群特征描述,会展效应群事业处于起步阶段，决定其对企业运营的低成本要求新兴的专门服务于会展产业的商业服务公司，前身多为贸易公司会展产业中的淘金者,目标客户群特征描述,酒店效应群通过会展产业平台谋求商机，来自珠三角及全国地区的各行各业的参展
8、商经常在其各自据点与参展城市间往返，需要在会展中心附近有一个交通方便、能进行简单商务行为、又能满足短期居住的据点对酒店式物业服务方面具有突出需求品牌酒店的关系客户群，对该品牌的服务有信心,目标客户群特征描述,目标客户群特征描述,+,合富辉煌拥有海珠 天河最大的客户资源平台,高端客户资源为竞争核心源，高端物业销售专家 整合一、二手资源与相关房产服务，打造最完善服务链,合富的客户资源优势,中信集团、中信君庭双品牌飞跃历程汇总,双品牌飞跃历程,企业品牌,产品品牌,中信东方广场,实力国资开发商,雄厚国资的豪宅发展商,中档产品品牌，销售均价6000元/M2,江景豪宅品牌销售均价逾15000元/M2,中信
9、君庭,市场修正估价：约9600/m2,+,合富优势资源,+,12000元/甚至更高！（含1500元/成本装修）,合富辉煌携手新基 共同创造区域价格标杆！,产品提升建议,如何打造产品,从空间使用上，改善产品；从功能分区上，个性产品；从使用模式上，优化产品；从软硬件配套上，美化产品。,户型建议空间打造,注重入户花园的设置，在增加户内景观设置点的同时增加灵活使用空间。,双阳台设计，解决晾晒与观景的冲突。,外飘窗改作转角飘窗，增加采光及观景角度。,功能增加阳台的文章,两房变三房,可改作临时客房、书房、影音室,三房变五房,小型酒吧、母婴房、阳光室,临时客房、书房、健身室、娱乐室,柱子及剪力墙的利用,收纳
10、空间的设置，主要利用异性柱或剪力墙，在单元的角落位置设立。在人性化及空间利用方面更能体现发展商的细致。同时，在实际使用上给客户带来方便。,使用模式的注重,母子亲情居,注重中国人家族聚居的习惯。在户型上创造同居不同住，同住不同户的居住模式空间。在产品打造过程中预留可并联单位的可能性。,电梯间酒店感觉的体现,典雅气派的欧式风格,简约时尚的现代风格,无论风格取向如何，凸显项目档次感及格调将是设计要点。,有设计元素的交楼标准,建议聘请知名设计公司做样板房设计,温馨居家风格,IT个性风格,智能化,建议在本项目个单元内，除基本的客厅、主人套间设置有线电视接口外，增加在饭厅、厨房、主套洗手间设置接口，丰富客
11、户个性使用的要求。,室内电器中央控制器，室内无线网络配置等营销亮点。,商业篇,商业市场情况项目理解商业定位商业产品建议,铺不如屋,周边商铺首层租金水平约100150元/m2/月、二层大面积铺位租价约30-50元/m2 /月，盈丰路及江晓路二手商铺的售价在1.6-2.2万元/m2之间；最高水平的售价标杆为爱都新天地商铺首层成交均价2.8-3万元/m2（实用率90%,建筑面积30-50m2小铺为主）、租价报价120150元/m2，二层（实用率70%） 28-50m2小铺成交均价8000-10000元/m2、租价报价100元/m2,二层过百m2/间的大面积租价报价50-70元/m2 ；盈丰路最靓位置
12、的有些铺位租价已达200元/m2（90%实用率）。百佳首、二层：租金为30元/月 m2，整体（6,000 m2）销售，总价为36,000,000元，折合单价为：6,000元/ m2.（首二层均价）。,项目周边市场情况,区内配套商业租金令人失望二、三层售价普遍不如住宅售价,本项目位于广州新城中轴线南段，可包装为“南中轴圈”版块，同时也是南洲板块的核心、东晓路的核心；区域内以临街小铺和大型社区里的小商铺为主，经营中低档次的饮食、小百货、小五金等；商业消费群以周边居民为主，陆续入住的社区居民将带来更大的消费力；项目周边的双地铁以及百佳超市等利好，带来更大的人流；东晓南放射线对本项目商业弊大于利。,项
13、目周边市场情况,铺不如屋,商业篇,商业市场情况海珠区商业规划海珠区商业发展项目周边市场情况商业定位商业产品建议,项目理解,优势分析,会展商圈,南部商业功能区,专业市场商圈,项目位于南部商业功能区中心位置，能灵活把握商圈发展的动向；周边有许多成熟小区，将给项目带来一定量的消费群体；项目周边交通较为方便地通达全市各地；项目本身是一个国际商务综合体；项目有较好的展示面，能提高项目的商业价值；,项目理解,劣势分析,东晓路放射线、内环路、洛溪大桥和内环路均经过项目的东面；项目商业的体量较小，并且商业面积被切割成较为零碎；项目的商业部分综合验收和交楼时间较长，对项目的招商有一定的影响。,项目理解,机会分析
14、,会展商圈,南部商业功能区,专业市场商圈,会展商圈的逐渐成熟，使海珠区商业正从西向东移，并且商务的分量占全区的比重在不断提高，给项目带来业态选择的机会；其他商圈向外延伸，扩大项目客户范畴；交易会的举办给项目提供了向市场自我展示的机会；地铁的完工将拉近项目与其它商圈的距离；,区域交通规划之利好：地铁二号线和广佛线,地铁二号线延长线（地铁公司声称2010年开通）的东晓南站位于本项目二期和三期之间的出口处；,广佛线（2007年开通）和二号线的交会站南洲客运站离本项目步行约10分钟；,项目理解,地铁二号线和广佛线,根据广州市地铁总公司的一项数据调查显示，地铁一号线与二号线交会站公园前站，每天的客流量大
15、概在11万人次左右；,可以预见，日后地铁二号线支线与广佛地铁组成的双地铁为本板块每天带来相当数量的人流量,项目理解,商业篇,商业市场情况海珠区商业规划海珠区商业发展项目周边市场情况项目理解商业定位商业产品建议,商业定位,定位思路,商业的业态定位一般遵从两种原则：延续和新需求。 顾名思义，延续：项目承接周边固有的商业规模和商业业态，并以此为项目自己身的规模和业态。此原则较为保守的延续了项目周边的市场。 新需求：经过市场调研分析后，先知先觉，发掘出周边商业变化引起的稀缺业态和规模，结合项目的自身情况和市场发展的预期，以此种稀缺的业态为项目业态。此原则虽然有一定风险性，但往往带来较大的利润。,商业定
16、位,延续原则社区配套商业,周边成熟的住宅小区及近30万消费群,周边的社区配套业态,专业市场消费群,社区配套商业,颐景华苑二层：租金为55元/月m2，推算销售均价为8,250元/ m2；百佳首、二层：租金为30元/月 m2，整层（6,000 m2）销售，总价为36,000,000元，折合单价为：6,000元/ m2,商业定位,商业定位,延续原则社区配套商业,通过市场比较：首层：30,00035,000元/ m2二层：6,000 8,250元/ m2三层：5,0006,500元/ m2,二三层将售价将比住宅低！,新需求原则,商业定位,会展商圈,南部商业功能区,专业市场商圈,会展商圈的扩张，专业批发
17、市场的整合提升无疑加强了对周边商圈的辐射，贸易、会展、办公、旅业的需求也随之增加，两个商圈共同作用于南部商业功能区。并且，海珠区政府将迁移至广州大道南，势必带来一定的办公需求。但对比现今商务办公的供应，可谓触襟见肘。,新需求原则,商业定位,本周成交的写字楼以甲级写字楼以及公寓式写字楼为主。耀中广场写字楼单位开售短短半年，销售已经接近尾声，甲级写字楼消化率之高可见一斑。中原地产专业研究人士提到，与此同时，公寓式写字楼由于组合及办公环境灵活，服务周全而得到不少投资者的青睐，富力史丹尼国际公寓和濠畔商厦便是最佳代表，富力盈力大厦的史丹尼国际公寓,目前价格已经从最初的13000元/平方米上涨到1600
18、0-18000元/平方米。,广州公寓式写字楼深受投资商青睐2007年05月 14日 房地网,公寓式写字楼目标市场明确，主要是规模不大，对写字楼面积、档次以及功能服务要求不高的中小公司。它们租不起环市东、天河北等高档写字楼，而集中在商务中心区的公寓式写字楼，凭着宜商宜住、管理费低廉、交通方便的优点，适应了资金不足的小本公司的需求。,公寓式写字楼租旺有因羊城晚报 杰西,海珠区政府新办公楼选址于广州大道南市园艺公司地段，建设规模约为万平方米，投资亿元。,商圈发展,市场需求,产品稀缺,+,+,国际会展商务平台,商业定位,向创业型人士提供小投资，小经营成本，24小时办公，结合展贸，酒店管理及公寓功能的展
19、贸公寓式写字楼综合体,范例中华国际中心,广州市顶级写字楼之一的中华国际中心推出市场销售。其除了推出100-3700平方米的标准甲级写字楼单位外，在高层设计出了100余套公寓式写字楼单位，开售时售价在60万-100万元左右，成为首次进入顶级写字楼的24小时公寓式办公单位。 随着WTO的进程加快，不少国际公司派驻先头部队进入广州，该类型小型甲级写字楼单位极受市场欢迎，是投资者的新宠。,范例越秀城市广场,越秀城市广场分南、北塔楼，南塔楼为39层甲级写字楼，每层面积1400平方米，北塔楼为33层高公寓式写字楼，每层面积730平方米，单元面积在80-125平方米之间，可24小时办公，设分体空调。 东风路
20、商务区的写字楼裙也是主要吸纳围绕政府机构工作的下游中小型公司。越秀城建广场也是以该部分公司客户为主力买家 越秀城市广场是公寓式写字楼走俏的典型，该物业北塔以公寓式写字楼为卖点，使用分体空调，可24小时办公。每个单位还配有独立洗手间，整栋楼使用公共会议中心。中等规模企业对北塔公寓式写字楼格外接受。,范例财智大厦,财智大厦是集“居住、办公”于一体的商务综合楼，以SOHO新贵式的商务风格和酒店式物业管理另树一帜。该项目占地6,600平方米，总建筑面积42894平方米，楼宇高30层，由公寓、写字楼、商铺及立体车库四部分组成。项目酒店式豪华商务大堂、六台高速商务客梯、24小时商务会所、户内无梁柱空间为主
21、要卖点。财智大厦户型面积从45140平方米不等，以中小户型为主。,占据靠近天河北商务圈的优势， 隽园的裙楼3-4建有SOHOAPM创意式商务公寓，层高4.5-5.8米。实际为公寓式写字楼，依托天河北商务圈的商务气氛的辐射。,范例隽园 SOHOAPM,功能定位,首层,二层,三层,生活、办公配套,集公寓、展贸、办公一体，带酒店服务的office room+酒店配套,集公寓、展贸、办公一体，带酒店服务的office room +酒店配套,街商铺,办公大堂,办公室,酒店大堂,首层间隔示意,业态定位,便利店、面包店、洗衣店、快餐店、品味咖啡屋、小餐饮业、品牌展示店、特色餐饮,二层间隔示意,街商铺,办公大
22、堂,办公室,酒店大堂,业态定位,40m2120m2左右的展贸公寓式office room酒店大堂、coffe shop、酒店商务中心,三层间隔示意,街商铺,办公大堂,办公室,酒店大堂,业态定位,40m2120m2左右的展贸公寓式office room高档中餐厅、健身、spa、休闲娱乐,价格定位,首层定价,建议首层销售均价为：,30,00035,000元/,价格定位,二三层定价,11,000元/,通过展贸公寓式办公楼的其中的一个功能公寓功能的收益和管理成本计算二三层均价,按照保守的40平方米房间日租金为180元/天计算，考虑70%的空置率和30%的酒店管理成本，推算二三层毛坯销售均价：,社区配套
23、商业,国际会展商务平台,商业定位,首层：30,00035,000元/ m2二层：6,000 8,250元/ m2三层：5,0006,500元/ m2,首层：30,00035,000元/ m2二三层：11,000元/ m2,收益较低,收益较高,定位比较,商业定位,定 论,以上所述：周边街铺租售价、苏宁租价和百佳的成交案例等事例证明，项目所处区域的商铺价值不如住宅价值，以传统商铺则浪费发展商的资源,商业定位,建议商业部分定位为： 国际会展商务平台,商业篇,商业市场情况海珠区商业规划海珠区商业发展项目周边市场情况项目理解商业定位商业产品建议,商铺,办公大堂,办公室,酒店大堂,首层间隔示意,在展贸公寓
24、式写字楼大堂装设扶手电梯,消防楼梯在公共出开口，直接通到室外,侧面的消防楼梯建议取消，用作商铺,在一层外立面出设置手扶电梯通向二层的酒店大堂，将首层作为街铺销售,产品建议,二层间隔示意,商铺,办公大堂,办公室,酒店大堂,取消中空，作为办公室用,中空位置设置手扶电梯供垂直交通用,每个办公室配置洗手间，淋浴设备及无烟厨房,产品建议,合富有能力有信心有经验操作本项目！,期待与贵司就本项目商业的具体意见进一步深入沟通。,酒店篇,合富凭借自身庞大的资源优势，为多个项目的产品进行多元化的发展，使之更适合市场的需要，同时亦提升该项目自身的价值，令项目的发展及发展商的利润取得最优。对于住宅项目引入酒店配套，一
25、般有以下三种发展方向： 发展成酒店式公寓奥克伍德（山水庭院），新中酒（君林天下） 发展成商务公寓嘉诚国际 发展成创意办公物业光大花园、金盛大厦（3H）,山水庭苑位置：白云区同大路南湖东侧 规模：总占地30万价格：洋房11000 / (毛坯)产品面积（）：洋房主推150-180多平方米及300平方米管理费：2.5元/销售情况：2005年7月份开售3期，由于户型、总成交额过 大，及前期资金问 题，成交缓慢。对应措施：合富接手后该项目后，余下的洋房改造成酒店 式公寓，并成功引入奥克伍德管理公司,方向一：发展成酒店式公寓,售价：10500-13000元/装修：送全屋装修及家电、家私租期：10年死约+5
26、年生约回报方式：头两年固定7%回报，第三年起管理公司抽取租金收入30%作费用，其余按投资额分配。(统一经营，统一分配）销售情况：经过改造及引入奥克伍德后，采用带租约销售的方式，仅用了一个半月就将E栋92套单位全部售出，返租的租金高达130元/平方米/月。,君林天下,规模：占地6万平方米，总建16万平方米，共规划9栋24层产品，尊设180、240和350平方米等三种大户型 为了提升项目的形象档次，合富成功引入新中酒全面管理楼盘，为项目提供酒店式物业服务/会所管理/板房管理/返租式公寓经营管理另外将C1、C2栋，总共128套单位，面积为45-52平方米，改造为酒店式公寓，售价提升至约12000-1
27、5000元/平方米 同时，在新中酒接管后，其他单位的售价也提升了约20%，目前毛坯房售价约为8500/平方米,方向二：发展成商务公寓,公寓具有以下几个特征：1、主打投资概念，以低总价的小户型为主2、以会所为主要配套，管理服务以公共及日常服务为主3、物业管理多数聘请知名物管公司做顾问，发展商自管其中嘉诚国际就是由住宅改为商务公寓。,嘉诚国际,规模：占地3000平方，总建5.1万平方，总套数600套；产品：单间、一房3060，占了70；两房约80，以及少量120150的三房、四房；为了提升项目整体的市场价值，合富将项目改成以小户型为主的公寓，配合项目所在地段主打投资概念价值提升明显，销售均价从开盘
28、时的9500元/上升至12500元/06年5月正式开售至今，已售出9成,方向三：发展成创意办公物业,鉴于项目周边拥有大量的专业市场客户，他们正处于事业发展的上升阶段，对中小型、灵活性强的办公物业需求较大，因而可以考虑将项目改造成创意办公类物业，赋予该物业一个复合的适用性，间隔灵活自由，宜商宜住，进而增加项目的投资潜力，提升项目价值。,金盛大厦：塑造商务公寓,差异化定位成功的典型案例，直接有效地直接击中美院高知，高产阶层的需求,标榜3H：HotHipHappening 勇于创新、勇于接受创新、时代尖端并为目标客户量身打造的鲜明形象截击市场成为区域市场热点项目,住宅发展的三种方向优劣对比,结论：
29、通过以上三种发展方向的对比，我司建议发展方向为：酒店式公寓,酒店大堂豪华会所,提升项目形象档次,（建议引入酒店经营公司包装成投资型产品）,星级酒店式管理服务,带租约进行销售,提升客户对项目的信心,增加项目投资潜力，提升项目的售价,住宅,酒店式公寓,引入新中酒，签订整体租赁协议,操作模式：,带租约发售，提升售价,综合提升本项目,客户,1、豪华气派的酒店大堂2、配备完善休闲娱乐配套设施3、酒店式礼宾服务4、带租约售卖,通过酒店配套及服务提升住宅价值,亮点一：享用酒店的星级休闲设施,设计意念：围绕家庭成员休闲活动需求而设计，小而精巧、时尚而功能多样独特亮点：家庭BAND队录音室带桑拿的全天候泳池建议
30、功能：健身房、舞蹈室、蒸汽浴室、女更衣室及沐浴间、男更衣室及沐浴间、医疗保健室、乒乓球室内、泳池、休闲咖啡厅、多功能厅（会议、PARTY、讲座、棋牌室、儿童天地,亮点二：销售中心提供礼宾式服务,作为酒店式的营销中心，以一对一的个性化专人服务。在提供优质的五星级服务的同时，还将带给客人区别于其他楼盘销售中心不同的服务方式。从客户的初次到访、参观示范区、交谈接待到离开，给予客户礼宾接待。,亮点三：酒店式服务,酒店式服务与物业管理的差异，关键在于酒店式服务是在要求更严谨的，规范化与程序化中将客户服务体现出来，而该项目标的实行，必须是在具有完善的培训及健全的管理制度的前提下方能实现。在物业管理中，与酒
31、店有所区别的是，面对的顾客相对固定，而金钥匙服务恰是提倡个性化服务，倡导只要在不违反道德和法律的前提下尽一切努力为顾客服务，弥补了传统式物业管理的不足。,营销推广篇,推广及销售整体部署,08-4-13,08-5-1,08-8,销售节点,公开发售,第二批发售,第三批发售,住宅部分,08-1,08-5,08-8,工程节点,08-4,酒店大堂及样板房交付使用,08-1,蓄客期,08-3,交易会宣传铺垫期,销售中心交付使用,商业部分,08-4-13,08-10,销售节点,商业招商,首层街舖发售,08-3,交易会宣传铺垫期,08-3,围墙包装完成,酒店会所示范区,分众传播,专业圈层,会展圈层,商务圈层,
32、活动营销,双售楼部,高端商务区巡展,产业链作用,产业链作用,集散式销售有效购买,营销模式的创新：集散式销售,以分众传播的推广策略，分别对项目目标客户所属的社会圈层分别以针对性的推广手段开展宣传，并充分利用各自圈层之间的相互影响、促进作用从而达到促使其有效购买的最终目的。,以点带面的主题涟漪式圈层推广,圈层推广,会展中心长期展厅,活动营销,设立外展点,专业圈层推广线 运用能号召目标客户的艺术话题作主线,针对展场设计、布展、制作以会展相关配套服务的行业增长点，选择在美术馆举行项目产品推介会，以艺术的氛围渲染，达到对建筑、设计、艺术等专业圈层进行推广的目的。,圈层推广,商业圈层推广线会展经济、事业起
33、飞的平台,选择在会展客商高度集中的会展中心设立售楼分部，强调项目的“地缘”优势作用，针对“会展淘金者”的心态，令其对项目的利益点产生最直接、最深刻的感受。,圈层推广,商务圈层推广线 “会展商务头等舱”,配合会展展览的周期，在天河北及琶洲会展客商聚集的写字楼及星级酒店举行展销会，以强调项目便捷的区域及交通优势突出成熟的商业配套与酒店式服务所带来的舒适感及优越感，令目标客户看到项目商务使用价值及投资价值所在。,圈层推广,广告：围墙及楼梯广告为主，媒体炒作为辅1、户外广告主题：项目国际化形象，地铁交汇2、报纸炒作：以新闻软文为主，展示项目：国际化资源优势3、配合媒体：广日、羊晚、南都,硬件及工程支持
34、：1、项目现场设立临时接待中心；2、项目围墙包装完成（有咨询热线）；,销售手段：1、临时接待中心接受客户咨询，积蓄客户；2、利用琶洲外展，积蓄客户；3、客户分层发动；4、启动客户资源经营平台：新基会，会刊发行,蓄客期推广执行安排,推广配合：1、琶洲会展设立长期展厅2、高端商务区巡展,08-4-13,08-5-1,08-8,销售节点,公开发售,第二批发售,第三批发售,08-1,蓄客期,08-3,交易会宣传铺垫期,新基会（客户会）的建立,目的：1、强化客户的归属感、提升新基品牌的服务口碑 2、建立客户经营平台，为客户发动提供运作的机制与平台 3、发动海盈居项目业主投资购买新基会发展的三个步骤:,会
35、员积累期将业主及来访客户转化为会员，为会员提供新基会杂志,平台构建期借助大量高质量的会员资源，与各类商家结成战略合作伙伴,运作期与战略伙伴展开各类推广合作及公关活动，为会员提供更多附加值,资源配合：1、客户管理软件、短信平台2、2-3人负责协调组织实施各项工作（需要销售与物管紧密配合）,广告：以会展业相关广告投放为主，媒体炒作为辅1、户外广告主题：项目投资价值，项目配套优势2、报纸炒作：报纸硬广，展示项目国际化资源优势3、配合媒体：广日、羊晚、南都,硬件及工程支持：1、销售中心交付使用；,销售手段：1、发动海盈居业主及合富网络客2、利用琶洲外展，积蓄客户；3、通过产品发布会以及户型资料分流客户
36、,会展宣传铺垫期推广执行安排,推广配合：1、地铁广告投放2、琶洲会馆举行产品发布会3、交易会展场广告、门券、 地图等相关广告投放,08-4-13,08-5-1,08-8,销售节点,公开发售,第二批发售,第三批发售,08-1,蓄客期,08-3,交易会宣传铺垫期,琶洲展馆举行“产品发布会”,推广形式：琶洲展馆长期展厅举行产品发布会推广目的：截击“会展淘金者”承接会展的人流,广告：报纸硬广为主，琶洲会馆广告投放为辅1、户外广告主题：项目酒店配套卖点及会所配套卖点2、报纸炒作：紧扣春交会盛况公布开售信息3、配合媒体：广日、羊晚、南都,硬件及工程支持：1、酒店大堂交付使用2、样板房交付使用,销售手段：1
37、、提供开盘优惠折扣2、短信发布项目销售信息3、利用会所示范区及样板房开放引导客户到场,公开发售推广执行安排,推广配合：1、美院联合举办 创意设计艺术展,08-4-13,08-5-1,08-8,销售节点,公开发售,第二批发售,第三批发售,08-1,蓄客期,08-3,交易会宣传铺垫期,由美院主办，组织历届学生参与，将其毕业后的优秀作品展现，体现美学教育对社会发展的贡献。并组织新闻媒体对其作跟踪报道，同时带出创意工作的工作、生活模式。“美院创意设计艺术展”，既可以与相关会展服务行业的目标客户群有直接的接触，达到点对点的宣传目的，还可以通过各种跟踪报道展现全新的工作形态，对在会展商机下的创业者来说，也
38、是一种可以效仿的模式。,创意设计艺术展,广告：硬广配合媒体炒作；1、报纸硬广：会所卖点宣传；国际幼儿园配套卖点2、配合媒体：广日、羊晚、南都,硬件及工程支持：1、酒店会所示范区,销售手段：1、酒店会所示范区开放引导客户到场2、教育活动吸引人气，展示国际幼儿园卖点3、短信发布项目推广信息；,活动配合：儿童教育讲座针对人群：潜在客户及业主,08-4-13,08-5-1,08-8,销售节点,公开发售,第二批发售,第三批发售,08-1,蓄客期,08-3,交易会宣传铺垫期,第二批发售推广执行安排,儿童教育活动教育与世界同步,推广形式：项目现场组织业主及意向客户到场参加活动推广目的：展示项目国际幼儿园的卖
39、点,价格及资金回笼,价格策略,3月初,4月13日,6月底,9月15日,12月初,储客,公开发售,住宅加推,商铺开售,尾盘,借交易会开幕，以11500元/高调入市,继续追高，上升至12000元/,价格爬升至12500元/,价格达致13000元/的高价,通过推售产品的质素不断提升，并借助两届交易会的有利时机，有节奏地推出市场，借会展平台制造出区域价格标杆，不断提高项目整体售价。,资金回收计划,合富辉煌拥有超过10年以上的高端客户资源，我们有信心在每一栋楼拿到预售证后的半年内，取得超过9成的销售率，在现时资金回笼计划上尽量为贵司加快资金回收的速度。,结语,通过与贵司自06年5月起建立了友好和谐的合作关系，在高端项目滨江1933成功确立了区域标杆项目的市场效应，有效提升了发展商的知名度。 希望在瑞宝项目能继续发挥合富辉煌拥有超过10年以上的广州市场高端客户资源，以及全市垄断级的市场影响力，继续为贵司服务。并秉承互惠共赢的衷诚合作的理念。成为贵司的战略合作伙伴。 并祝愿贵司在未来能取得飞跃式发展！,谢谢！,
