1、阳光诺卡公寓产品建议,框架,国家宏观政策分析,公寓市场宏观分析,小户型住宅个案分析,一线城市经典公寓案例分析,项目地块SWOT分析,产品定位分析,市 场 分 析,把握本土市场脉搏,政策分析,宏观政策,根据社科院的绿皮书，全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5% ，其中，二、三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上;而泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出：在宏观调控
2、政策较为紧张的一线城市，房价出现了明显的涨跌不一，但二、三线城市价格上涨的速度依然很大，包括大连、厦门、南昌等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%，远高于全国环比上涨0.4%的平均水平。,看数据,尚达信认为在一线城市宏观调控政策紧张的情况下，国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬，在国家宏观调控的大背景下，预计未来将加大对二三线城市的宏观调控力度。,政策分析,保障性住房,2010年首府廉租房建设任务为4370套，棚户区改造任务为3813套，公共租赁住房建设任务为400套，经济适用住房建设任务为7600套，农村危旧房改造任务为400
3、0套，国有林区棚户区改造任务为476套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1% ，2010超额完成自治区下达的任务。 2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。,呼和浩特,目前呼市保障性住房尽管数量多，但市场化程度还不高，对市场产生大的影响预计在3-5年后。,远郊区县,新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入
4、，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。,金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该区域房地产市场带来较大冲击。,旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一定幅度的下降。,保障性住房建设量的大幅增加对整个城市的房屋均价起拉低作用，但底线不应该低于成本价。,新城、赛罕、如意,金川、西二环、南二环西段,金桥开发区南端,政策影响力愈来愈大,政策分析,保障性住房,呼和浩特保障性住房区域分布,保障房影响下，呼市
5、未来地产项目产品走势,住宅类产权（70年）的公寓因受到限购的影响，前景不乐观。非限购类的公寓依然存在市场需求。保障性住房套型面积大多在90以下，未来可减小90以下住宅类产权（70年）的公寓投放或做出特色。对商业产品影响不大。,政策分析,保障性住房,政策分析,总结,1、悲观预计二三线城市未来住宅市场调控政策从紧，政策调控成就商业地产。2、非限购类的公寓政策利好，依然存在市场需求。低品质保障性住房对小套型市场产生较大冲击，因此住宅类产权（70年）的公寓等小套型产品设计应重点增加产品附加值，如做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值，提高楼盘档次。,公寓市场宏观分析,公寓发展历程,
6、呼和浩特万达广场,海亮广场,2008-至今,未来发展,产权年限：70年产权产品类型：普通公寓经营模式：全部售卖价格区间：5500-6100,华门世家,2007年以前,产权年限：70、50、40年产品类型：普通公寓为主、部分商务公寓及酒店式公寓，与其他业态构成城市综合体经营模式：全部售卖价格区间：6300-8800,水岸小镇,奈伦如意国际,产权年限：70、50、40年产品类型：商务、酒店式公寓经营模式：部分持有，引进专业管理公司提供酒店式服务,公寓市场宏观分析,总体区域分布,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,1,13,3,7,6,5,9,2,18,17,11,8,12,15
7、,16,10,14,4,E,F,A,H,C,B,G,M,N,O,D,中山路商业中心片区,新华东街次商业中心片区,昭乌达路学府片区,公寓市场宏观分析,在售公寓分布图,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,1,13,3,7,6,5,9,2,18,17,11,8,12,15,16,10,14,4,在售公寓放量目前主要集中在新老商业中心片区,新华东街次商业中心片区,中山路商业中心片区,公寓市场宏观分析,总体区域分布,回民区,赛罕区,新城区,玉泉区,如意开发区,金桥开发区,E,F,A,H,C,B,G,M,N,O,D,未来公寓放量地域较为分散,目前市场上公寓类型的划分,地段描述：兴泰御都
8、位于首府核心位置，内蒙古党校原址（满都海公园对面）。兴泰御都与市区最大公园满都海公园隔路相望。600米直达鼓楼商圈，维多利商场，中山路商圈，社区5万平米商业不夜城。 物业公司：兴泰物业公司 园林景观：北京市建筑设计研究院销售情况：目前剩余40多套,兴泰御都,按产权年限分：70年 在售,兴泰御都户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,总体套型均值55.00；均为客厅卧室合一 46平户型面积占比接近6成；去化率高,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,兴泰御都各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,因厅室合一，卧室、客厅开间均值均为4.30米； 厨房开间均值2.57米，比卫生
9、间开间短0.13米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,兴泰御都各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,客厅卧室合一面积众数区间21-25，均值25.77； 厅室合一套型，厨房餐厅面积比卫生间面积大5左右；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,目前市场上公寓类型的划分,地段描述：金桥开发区昭乌达路东侧，世纪大酒店、内蒙古华能东侧 ，小黑河检察院西侧物业公司：内蒙古利佰佳房地产有限公司园林景观：无销售情况：目前剩余200套,利佰佳国际公寓,按产权年限分：70年 在售,根据户型图计算出的面积,总共4种户型，且套数分布比例均匀；客卧合一一居面积占61.72% ，
10、二居占38.28% 整体去化率五成左右；二居去化不理想；,利佰佳国际公寓户型配比及去化率,利佰佳国际公寓户型配比及去化率,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,利佰佳国际公寓各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,一居面积均值48.27，总体户型面积均值58.66； 一居开放式厨房，比卫生间大约2；客卧合一，主卧空间比客厅空间大2.4左右 一居客厅主卧面积均值比约为0.91:1；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,一居主卧开间均值5.43米，众数4.95米，二居主卧开间4.22米； 一居卫生间均值分别
11、为2.83米左右；开放式厨房开间比卫生间开间短约0.2米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 在售,海亮广场,A栋5A写字楼,B栋LOFT5.5米挑高公寓,LOFT5.5米挑高精装公寓,平层精装公寓,海亮酒店,全套名品精装公寓,A,B,C,D,F,E,地段描述：中山路老商业中心物业公司：内蒙古海亮物业管理服务公司园林景观：无销售情况：E座名品精装公寓在售，B、C、D栋尾房在售，总体去化率80%左右。公寓产品采取LOFT大面积、平层小面积户型组合策略。LOFT产品装修上采取毛坯、精装组合，平层产品上采取普通精装与名品精装组合策略
12、。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 待售,兰亭文苑,后2栋精装公寓,地段描述：兰亭文苑位于鄂尔多斯大街西口子十字路口往西100米处路南。项目是集商业、酒店、住宅为一体的多功能综合性场所。物业公司：暂时未定园林景观：2000多平米的空中花园 销售情况：未开盘,兰亭文苑户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,总共4种户型，套型面积集中在34-55平之间。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 待售,兰亭文苑各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,主卧开间均值3.6米，比客厅开间均值长0.21米； 客厅卧室合一户型开间3.9米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分
13、：70年 待售,兰亭文苑各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,套型面积均值45.61；其中厅卧室合一套型均值37.58；两厅分离套型均值53.64；客厅卧室合一套型中客厅及卧室部分面积分别为29.17及24.56；厨房面积均值较卫生间大2.1。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 待售,上东领海,地段描述：上东领海，位于如意开发区核心位置，如意广场东500米处。东临东河，西南距内蒙古自治区政府1000米，西北距呼和浩特市政府1500米，毗邻新建火车站及2008年奥运会备用机场.物业公司：铭海物业公司 园林景观：上东领海毗邻东河和如意广场以及纽约中央公园式的城市景观带销售情况：一期
14、售罄 二期规划中,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 售罄,上东领海户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,现有资料仅2种户型，公寓已售罄，二期未开,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 售罄,上东领海各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,两种户型主卧开间均值4.9米；客厅6.37，其中一居室开间4.8米，餐客分离； 封闭式厨房设计；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：70年 售罄,上东领海各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,套型面积均值80.74； 厨房面积均值比卫生间大4左右； 主卧面积均值比客厅均值大6左右；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分
15、：70年 售罄,目前市场上公寓类型的划分,万达广场,地段描述：新华东街，呼和浩特新商业中心物业公司：万达广场物业管理有限公司园林景观：无销售情况：计划当天推售441套，实际当天销售火爆，588套开盘当天全部售罄。销售时无户型图，多数为商铺业主，精装实现均价5400元/平米,公寓,希尔顿酒店（在建）,写字楼,写字楼,按产权年限分：70年 售罄,名都中央广场,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：50年 在售,地段描述：内蒙古大学附近，学区氛围较浓，受中山路商圈辐射。物业公司：暂时未定物业公司园林景观：无销售情况：10年推出100多套公寓基本售罄操盘策略：先售公寓及住宅缓解资金压力，再售商业。商
16、业部分引入家乐福，树立项目形象，盘活商业业态的同时，带动其他产品销售,地段描述：思罕国际复式公寓位于新城区成吉思汗景观大街核心位置，交通便利，有10余条公交线路贯穿该项目。物业公司：呼和浩特市怡托物业公司 园林景观：呼和浩特市蒙房建筑设计院销售情况：目前剩余4套,思罕国际复式公寓,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 在售,思罕国际复式公寓户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,以复式为特色，51.25套型占比接近6成； 套型总体均值55。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 在售,思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,一二居主卧开间均为3.30米
17、；二居次卧开间3.30米 一居客厅开间4.13，比二居短0.20米； 一二居卫生间总体开间均值比厨房开间长0.64米； 二居91平户型带储藏室；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 在售,思罕国际复式公寓各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,一居面积均值46.37、二居86.48，总体户型面积均值55.00；一居客厅主卧面积均值比约为1:0.94，二居比值为1:0.65；二居各户型各功能区间如表，值得注意的是卫生间面积均值较厨房大0.8；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 在售,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 待售,铂金时代,地段描述：铂金时代（原浅
18、云间）项目处于玉泉区，北临26中南巷，西接公园西路，南到鄂尔多斯大街，铂金时代向南约100米有凌峰石油 社区总占地面积近3万平米，总建筑面积11万平方米，由三栋高层、一栋公寓、一栋写字楼及大型的商业和谐组成。 .物业公司：内蒙古天筑伟业房地产开发有限公司园林景观：无销售情况：铂金时代6月中下旬开盘，本公寓为精装酒店式公寓，商住两用。户型面积52、58.9、81.9平米。起价6800元/，均价7000元/,公寓,铂金时代户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,套型户型面积区间42-50，均值47.77；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 待售,铂金时代各功能区间开间尺度,根据户型
19、图计算出的面积,4种户型3种主卧客厅合一，开间均值4.13米；开放式厨房开间较卫生间短约0.2米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 待售,铂金时代各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,套型面积均值47.77；主卧客厅合一面积均值35.91；卫生间面积均值较厨房小0.48；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：50年 待售,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 在售,兰德 京玉华都,后2栋精装公寓,地段描述：玉泉大北街与电影院接交汇处西北角(麦香村对面）。位于内蒙古自治区首府呼和浩特玉泉区大北街与电影院街交汇处西北角物业公司：暂时未定物业公司 园林景观：无销售情况
20、：现已售出100套左右,1-5层综合商场,6-17层精装公寓,兰德京玉华都户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,主力户型48，厅室合一；套型均值78.6；48、51平去化率较高；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 在售,兰德京玉华都各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,厅室合一开间均值5.68米，较厅室分离主卧开间均值4.49米长1.1米；厅室分离客厅开间较厨卫长约2.8米。开放式厨房开间与卫生间相差0.8米；总体厨卫开间均值相近，均为2.1米左右。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 在售,兰德京玉华都各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,一居面积均值7
21、2平、总体户型面积均值73.6平；一居客厅主卧面积均值比约为1:0.97，二居比值为1:0.48；厨房面积均值较卫生间大1平左右；二居各户型各功能区间如表,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 在售,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 在售,云鼎,地段描述：通道街，受火车站商圈及中山路商圈辐射。物业公司：金石物业景观：无销售情况：先前聘请代理公司进行策划销售代理，由于策略采取不当，导致项目销售受阻；现今开发商自行操盘，销售情况好转。公寓去化率约40%左右。楼盘亮点：42个空中会所设计，为公寓提供休闲娱乐场所；SOHO+普通公寓的形式丰富产品线,目前市场上公寓类型的划分,按
22、产品特点分： 40年 在售,云鼎户型配比及去化率,户型面积,一居去化率35.05%；二居去化率6.9%，三居1.03%。主力户型33、54平米去化率超一成； 截至5月初，SOHO户型去化率不理想，此案跟盘策划师认为与项目所处地段及交通有关。,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：40年 在售,云鼎各功能区间开间尺度,根据户型图计算的面积,一居户型中主卧、客厅开间超4米3个，3米-4米以下2个，均值分别为4.11米、3.78米；独立厨房、卫生间开间均超过2米；SOHO户型办公室开间3.09米，办公区开间6.28米，厨房开间较卫生间开间长0.62米；主卧、客厅开间均值分别达4.01米及4.18米
23、。,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：40年 在售,云鼎各功能区间面积,根据户型图计算的面积,一居面积均值44.47、二居均值72.22；总体均值54.12；一居客厅面积均值较主卧大11.27，客厅/主卧约为1:0.53，客厨合一户型占三；整体户型卫生间面积比厨房面积大，差值为1.16，与奈伦如意国际正好相反。,奈伦国际,目前市场上公寓类型的划分,社保局定向,写字楼,酒店,写字楼后面1栋公寓,地段描述：新华大街、长乐宫商圈物业公司：第一太平戴维斯（顾问）景观：四栋塔楼无销售情况：公寓基本售罄，在售商业及住宅,按产权年限分：40年 在售,目前市场上公寓类型的划分,奈伦国际户型配比及去化率,
24、建筑面积,主力户型一居57.40，售罄；二居108.00剩余2套； 57一居及100以上二居套数比各占一半，面积比二居占六成半；与奈伦如意国际一居小面积占比达7成形成互补；调研中销售反馈100以上户型去化速度慢。,按产权年限分：40年 在售,目前市场上公寓类型的划分,奈伦国际各功能区间开间尺度,建筑面积,二居主卧开间3.3米左右，客厅开间均值4.8米；所有二居户型配次卧，开间均值2.7米，124平户型配餐厅； 总体均值主卧3.39米、客厅4.63；厨卫开间尺度相近。,按产权年限分：40年 在售,目前市场上公寓类型的划分,奈伦国际户型配比及去化率,建筑面积,一居户型客厨分离，客厅与主卧面积比为1
25、：0.74； 二居客厅、主卧积均值分别为15.85、22.65，比值约为1：0.7；,按产权年限分：40年 在售,目前市场上公寓类型的划分,御景101公馆,地段描述：临近长乐宫，受新华东街次商业中心的辐射。200亩稀缺生态公园-春渡公园物业管理:暂时未定物业公司园林景观：主题水景花园，中心阳光花园销售情况：所推100多套房源尾盘在售，剩余部分LOFT产品,按产权年限分：40年 在售,目前市场上公寓类型的划分,水岸小镇,地段描述：处于如意开发区商务片区，接近火车东站，临政府，位于机场高速旁商务氛围浓厚。商务性质，可用于公司地址注册物业公司：暂时未定物业公司园林景观：无销售情况：未开盘，46平层积
26、累客户量较多,住宅加部分底商,城市综合体部分,按产权年限分：40年 待售,目前市场上公寓类型的划分,水岸小镇户型配比及去化率,建筑面积,5月推出一栋公寓中，推出三个户型，四房大户面积占比据首。据置业顾问反馈一房蓄客量最高；二房LOFT产品由于增加上层卫生间设计，较受欢迎。,按产权年限分：40年 待售,目前市场上公寓类型的划分,按产品特点分：40年 待售,维多利时尚广场,地段描述：火车站商圈物业公司：维多利物业管理公司园林景观：无销售情况：目前在售商业，以商业带动其他产品销售。公寓体量大约4万平米操盘策略：依托维多利集团强大的招商资源及商业运营能力，先售出商业，商业带来的业主群体促进公寓等其他产
27、品的销售。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 待售,维多利摩尔城,B栋酒店,B栋写字楼,B栋5.4米挑高LOFT精装,B栋平层精装,A栋自持，1.2万沃尔玛超市位于地下,C栋1-7商业，8-29住宅,地段描述：新华大街、长乐宫商圈物业公司：内蒙古维多利商业管理公司景观设计：无规划设计：新加坡CPG销售情况：A栋自持，在售B栋商业商铺，公寓预计做1栋LOFT及1栋平层操盘策略：先售商业。A栋商业自持，引进1.5万沃尔玛超市，维多利集团与沃尔玛联手，提升项目整体品质，促进其余产品销售。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 待售,地段描述：颐高数码旗舰广场（蓝钻首府），位于
28、中山东路和呼伦贝尔南路交汇处西南角，雄踞呼市最繁华的中山路商圈核心，周边与维多利购物中心、海亮广场、王府井、呼市二中、内蒙古国宾馆、颐高数码广场、诚信数码广场等毗邻而居。 物业公司：呼和浩特市颐高数码市场有限责任公司园林景观：无销售情况：目前剩余40多套,蓝钻首府,蓝钻首府户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,总共3种户型，主力户型45.7客厅卧室合一占比60.42%；107.71的大面积的每层有四户，在四个角的位置。,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 待售,蓝钻首府各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,厅室合一套型客厅卧室开间4.2米；厨房开间0.75米（不含过道）；
29、卫生间开间均值2.62米；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 待售,蓝钻首府各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,总体套型面积均值54.03；两种客厅卧室合一套型，两个空间面积合计分别为30、37；厨房面积不含有过道2.77；卫生间均值7.05；,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 待售,目前市场上公寓类型的划分,奈伦如意国际,前面2栋内蒙银行定向,后2栋精装公寓,地段描述：东北侧为飞机场高速路。周边市政府，中国移动大楼，宇航人总部，汽车销售中心，商务氛围较浓。物业公司：内蒙古奈伦物业公司 园林景观：无销售情况：目前剩余4套,按产权年限分：40年 售罄,目前市场上公
30、寓类型的划分,奈伦如意国际户型配比及去化率,根据户型图计算出的面积,总共6种户型，其中主力户型51.25平（户型图测量面积）在原有户型基础上衍生出6种稍加调整户型； 一居户型面积占比达74.34%，基本售罄；剩余4套二居；,按产权年限分：40年 售罄,目前市场上公寓类型的划分,奈伦如意国际各功能区间开间尺度,根据户型图计算出的面积,一二居主卧、二居次卧开间均为3.30米； 一居客厅、厨房、卫生间均值分别为4.13米、1.96米及2.11米； 二居客厅、厨房、卫生间均值分别为4.33米、2.07米及2.14米；二居其中一户型带储藏室； 一二居卫生间总体开间均值比厨房开间长0.64米。,按产权年限
31、分：40年 售罄,目前市场上公寓类型的划分,奈伦如意国际各功能区间面积,根据户型图计算出的面积,一居面积均值46.37平、二居86.48平，总体户型面积均值55.00平； 一居客厅主卧面积均值比约为1:0.94，二居比值为1:0.65； 二居各户型各功能区间如表，值得注意的是卫生间面积均值较厨房大0.8平；,按产权年限分：40年 售罄,目前市场上公寓类型的划分,按产权年限分：40年 售罄,波士名人国际,地段描述：处于中山路中心商业圈，临近呼市二中。物业公司：长城物业景观：无销售情况：售罄,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析:去化率,在售可统计去化率楼盘中40-59平米户型面积占比76.86%，
32、平均去化率78.86%；60-90平米户型面积占比23.14%，平均去化率54.65%；已售罄项目户型种类中，40-59平米个数占3个，60-90平米占1个，103平米占1个；无超过120平米户型。40年产权公寓户型面积总体均值56.70平米，在售去化率74.12%，总体去化均值（含售罄）87.06%。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析:去化率,在售可统计去化率楼盘中40-59平米户型面积占比42.09%，平均去化率89.67%；60-90平米户型面积占比5.73%，平均去化率62.00%；100-130平米户型面积占比51.81%，去化率51.15%；据最新信息反馈，兰德124平米（不含公
33、摊）户型目前处于滞销状态，奈伦国际100平米以上户型去化速度慢； 已售罄项目户型种类中，40-59平米个数占4个，60-90平米占1个，100平米占1个。,50年产权公寓样本多数处于待售状态，故未统计,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析:产品,套型选择,一室一厅一厨一卫及客厅厨房卧室合一加开放式厨房占主流； 二室一厅一厨一及二厅放量其次，三房、四房等大面积户型投放量较少。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：产品,户型区间选择,去除公摊后套型面积区间30-49占首位，50-59其次，60-90居第三；,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析:产品,一居套型开间尺度,主卧、客厅、厨房、卫生间为一居套
34、型必备功能区； 一居主卧开间均值3.90米；客厅4.03米；厨房开间（含过道）2.62米比卫生间长0.29米；,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析:产品,一居套型各功能区间面积,一居户型图实测面积均值48.41；客厅主卧面积均值比为1.1:1 ，厨房面积（含过道）比卫生间面积大约2。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：产品,二居套型开间尺度,主卧、次卧、客厅、厨房、卫生间为二居必备功能区；二居主卧开间均值约3.53米，次卧3.18米；客厅5.08米；厨卫分离，开间均值分别为2.43米和2.51米，两者尺度相近；奈伦如意国际设置储藏间，奈伦国际单独设置餐厅。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析
35、：产品,二居套型各功能区间面积,二居户型图实测面积均值78.41平米，客厅主卧面积均值比为2.7：1，次卧面积均值12.6平米； 厨卫面积均值分别为7.59平米和6.01平米； 奈伦如意国际储藏间面积3平米，奈伦国际餐厅面积接近10平米；,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：产品,精装情况,18个在统计的样本楼盘中，16个为精装产品，占比88.89%，2个未售。可统计的精装报价中多数为1000元/； 16个精装项目中11个项目带家电，占比68.75%；其中可拎包入住项目6个，占精装项目总量的37.5%，占带家电项目54.55%；可统计楼盘中大部分项目不可接入天然气。,目前市场上公寓类型的划分,
36、汇总分析：产品,平层为主。其余结构均有尝试，LOFT结构尝试较多。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：产品,外檐及其他,建筑风格上，除名都中央广场新哥特式风格外，其余为现代简约； 景观园林上，受城区集约用地影响，园林景观设计不多；值得一提的是兰亭文苑空中花园设计； 中央空调方面，5个楼盘安装，占样本楼盘27.78%；波士名人新风系统设计； 55.56%公寓楼盘设大堂，云顶大堂挑高7.8米，且装修标准高； 特殊材料运用上，波士名人运用陶土砖保温材料，云顶干挂陶板。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：产品,梯户数及公摊,正常水平下，平均3-5户共用一部电梯；公摊区间为21%-38%，其中：20
37、%以下项目2个，占样本项目11.76%；21%-25%项目7个，占样本项目41.18%，26%-29%项目3个，占样本项目17.65%，30%-32%项目4个，占样本项目23.53%，38%项目占1个，占样本项目5.88%。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：价格,样本楼盘目前均价区间为6300-12000元/，其中6300-6900元/，2个占14.29%；7000-7900元/，4个占28.57%，8000-8900元/，7个占50.00%；9000以上，1个占7.14%。按片区分，中山路商圈辐射范围内均价8000-12000元/，新华东街商圈辐射范围内均价7000-8000元/； 价格
38、增幅方面，09年平均增幅14.66%；10年平均增幅11.02%；2011年之间平均增幅13.40%。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：销售,样本楼盘总体投放量约40万，不含水岸小镇及维多利时尚广场未售楼盘在内去化率达78%；海亮、万达两个城市综合体年均在500套左右，其中万达广场10年6月开出500多套公寓当天全部售罄；奈伦国际及云鼎限于推售节奏，年均去化量约50套左右；奈伦如意国际等4个楼盘年均去化量约为150套左右；越靠近商圈去化速度越快。,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：补充,城市综合体,酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,高消费人流,旅游租客,商
39、务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,商务消费人流,商旅消费人流,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,目前市场上公寓类型的划分,汇总分析：客群,主力客群年龄主要集中在30-45岁之间，手中有部分闲散资金；置业目的方面以投资占主导。,案 例 借 鉴,学习先进理念,规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司租金：9009999元/天；1200099999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，带精装修主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（7080 ）， 分布较广，蛇口周边写字楼、
40、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286 四房：248-419平溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）,案例借鉴,深圳：泰格公寓,规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订35年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：金中环物管，带精装修租金：9803980元/天，现为试营业，有折扣价格：21000主要租户：主要为短期商务人士出租产品面积：单房：3035、一房一厅：50
41、-55、两房：81-85 三房：100以上溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”,案例借鉴,深圳：金中环酒店公寓,规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34，C栋建面14601.47，酒店式公寓共718套运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：茂业集团租金：5000-6000元/月价格：C栋价格21000，B栋25000，带精装修主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士产品面积：31-65、复式双套房溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务,案例借鉴,深圳：世金汉宫,规模：共848套运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：雅诗阁集
42、团租金：30000-60000元/月，豪华装修主要租户：外籍跨国公司中层管理人员为主，长租较多，汇丰银 行租客近5成产品面积：高级一房：86 、 豪华两房：133、豪华三房：176溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一 、国际品牌、享誉全球,案例借鉴,上海：ASCOTT （雅诗阁 ）,规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面61130平，共719套运营模式：对外发售管理公司：第一太平洋戴维斯价格：27000,带精装修主力客户：90为活跃投资客产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅：363溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇,案例借
43、鉴,北京：世界城,规模：总占地7万，总建面21.3万，容积率2.98，五期酒店式公寓共850套运营模式：对外发售管理公司：仲量联行价格：23000，带精装修主要租户： 60为活跃投资客产品面积：单房：45、 一房一厅：70溢价因素：核心商务区、顶级物管,案例借鉴,北京：海晟国际公寓,价格：20000美元/平米概况：建于1951年，20层，581套公寓价值点排序：地段Location景观Landscape建筑Architecture产品Features地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色：昭示性强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大堂、花园气派富有吸引力、大露台产品特征：大堂休息厅、顶
44、级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大凸窗、大露台 、天台花园、景观人行道、储藏间,案例借鉴,纽约曼哈顿： Manhattan House,建筑概况：红色砖, 16 层公寓建于1985 建筑特色： 大厦有一个一层石灰石基地, a canopied 入口与看门人、一致的开窗法、分离空调器、尖边路环境美化, 屋顶舱板和车库。它没有阳台、壁炉, 和健身俱乐部。 地段优势：他位于林肯中心，临近地铁站， 临近CBD 景观资源：中央公园、北部临近河沿公园产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高级健康会所、 天台花
45、园,案例借鉴,纽约曼哈顿： The Lincoln Park,公寓案例研究对我们的启示,大多为对外发售后小业主对外出租,运营模式,大多聘请国际知名品牌管理公司,物管公司,租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人,租金或售价,小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主,租客和购买者,产品面积区间适当拉开，以投资类以小户型为主，大户型顶级高端公寓为标竿产品,产品面积,对外发售,聘请国际知名物管,品质高端保证高价,深挖投资客，不放顶级客,投资小户型为主大户型为标竿,案例借鉴,案例启示,小户型住宅分析,呼和佳地,呼和佳地上半年三次推盘，90平米左右小户型每次开盘去化率最高，最低一次去化率73.33%，最高一次去化率达100%。,小户型住宅分析,中海紫御东郡,中海紫御东郡上半年三次推盘，90平米左右小户型每次开盘去化率均超过93%。,
