1、*（一期、二期）建设工程项目PPP项目实施方案*管委会二 0 一六年元月- 1 -目 录第一章 项目概况 .- 3 -一、基本情况 .- 3 -二、经济技术指标 .- 6 -三、项目公司情况 .- 10 -第二章 风险分配基本框架 .- 13 -一、风险分配原则 .- 13 -二、风险分担方案 .- 13 -三、风险应对措施 .- 15 -第三章 项目运作模式 .- 16 -一、项目运作方式 .- 16 -二、项目边界条件 .- 16 -第四章 交易结构 .- 18 -一、投融资结构 .- 18 -二、采报机制及保障 .- 18 -三、退出机制 .- 22 -四、相关配套安排 .- 22 -第
2、五章 合同体系 .- 23 -一、合同结构 .- 23 - 2 -二、权利义务 .- 24 -三、政府支持 .- 25 -第六章 监管架构 .- 26 -一、授权关系 .- 26 -二、监管方式和政府介入 .- 26 -第七章 采购方式选择 .- 29 -一、招标方式 .- 29 -二、招标组织形式 .- 29 -三、招标内容和范围 .- 29 -四、招标时间安排 .- 29 -五、投标人资格条件 .- 30 -六、评标办法和主要标准 .- 30 -第八章 财务测算 .- 33 -一、内部收益率 .- 33 - 3 -第一章 项目概况一、基本情况（一）项目概况项目名称：*（一期、二期）建设工程
3、（以下简称“本项目” ）项目类型：新建项目所处阶段：已完成项目可行性研究批复开工和计划完成时间：2016 年 6 月正式开工建设，预计到 2020 年 12月完成项目。地点：*省*市*区（二）公共产品和服务本项目是*市*区采购社会投资人在园区内提供投融资、建设、运营一体化服务，形成的公共产品和服务包括： （1）土地征迁服务。项目征迁面积 504.704 公顷，其中，集体土地366.6458 公顷（水田 107.1331 公顷、水浇地 1.6935 公顷、旱地 159.0873 公顷、园地 44.2474 公顷、林地 18.7444 公顷、其他农用地 35.313 公顷）；国有土地 138.05
4、82 公顷（城镇村及工矿用地 106.2929 公顷、交通用地22.7359 公顷、水域及水利设施用地 9.0294 公顷）；未利用地 0.4271 公顷（河流水面）。征迁范围内共涉及 6 个社区的拆迁安置，拆迁民房的总建筑面积869195 平方米，采用实物安置的方式。（2）土地平整服务。片区场平工程涉及用地面积 504.704 公倾，根据规划方案的道路规划标高和现状标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69 万立方米。- 4 -（3）市政配套设施建设及运营服务。项目道路用地面积 509594 平方米，道路总长 度约 19903m，进行投融资、建 设和运营维护，形成符合设计标准市政道路设施
5、。（4）公共设施建设及运营服务。社区服务中心 4 处，总用地面积为 18300 平方米，建筑面积为27060 平方米。综合文化活动中心 1 处，总用地面积为 4300 平方米，建筑面积为5160 平方米。公交首末站 3 处公交首末站。中学 2 所，分别为初中和高中，总用地面积约为 68800 平方米，建筑面积约 55040 平方米。小学 3 所，总用地面积约为 65300 平方米，建筑面积约 52180 平方米。幼儿园 7 所，总用地面积约 26858 平方米，建筑面积约 27246.4 平方米。垃圾转运站（收集站）4 座，每座服务半径 1.01.5 公里，总用地面积 4500 平方米，建筑面
6、积约 3000 平方米。公共卫生间：14 处景观绿化工程公园绿地面积 193000 平方米，片区内防护绿地面积1348400 平方米，广场用地 4300 平方米。上述-进行投融资、建设并达到可用性 标准。（5）安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约 869195 平方米，采取实物安置的方式。其中实物安置于片区内设置 10 块安置用地，总用地面积为 660735 平方米，总安置建筑面积 1086058.36 平方米。形成符合设计标准和满足工程施工质量验收规范合格标准的安置房。- 5 -（三）项目采用 PPP 模式的必要性和可行性采用 PPP 模式的优势：（1）有助于缓解财政支出压力、缓解政府融资
7、平台债务风险。财预2014351 号文件“通过 PPP 模式转化为企业债务的，不纳入政府债务” 。（2）有助于加快政府职能转变；国办发201542 号文件“PPP 模式有利于加快转变政府职能，实现政企分开、政事分开” 、 财金201476 号文件“推广 PPP 模式是加快 转变政府职能、提升国家治理能力的一次体制机制变革” 。（3）有助于推进公共资源配置市场化；财金201476 号文件“PPP 模式有利于整合社会资源，盘活社会存量资本” 。（4）项目投融资、建设和运营可一次性招标和实施，不仅可加快项目建设、提高 产品供给效率，也有利今后的运营和管理；招标投标法实施条例第九条“已通过招标方式选定
8、的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供可不进行招标” 。采用 PPP 模式的政策支持：（1）基础设施和公用事业特许经营管理办法明确将能源、交通运输、水利、环境保 护、 市政工程等五大吸纳资金规模巨大和投资收益含金量高的行业，开辟 为特许经营的领域，并提出最长 30 年的运营期限，明确国家鼓励包括政策性、开发性金融机构参与。（2）2015 年 2 月 13 日财政部、住建部关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知（财建201529 号）中明确“道路桥梁可实行建设施工、养护管理一体化的经营方式” 。（3）国家发改委关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资20142
9、714 号）明确 “PPP 模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目”，且操作模式的 选择上包含了非- 6 -经营性项目。（4）*省人民政府关于推广政府和社会资本合作（PPP）试点的指导意见（*政201447 号）中明确提出的“鼓励 县级以上人民政府将交通、能源、市政、水利、信息、环保、保障性安居工程、 *和养老服务等基础设施和公用事业项目，以特许经营的方式实施 PPP 试点”的指导精神。（5）建设部关于加快市政公用行业市场化进程的意见（城建2002272 号），明确提出了“ 鼓励社会资本、外国资 本采取独资、合资、合作等多种形式，参与市政公用设施的建设，形成多
10、元化的投资结构” 。本项目采用 PPP 模式既能符合响应国家相关政策要求，又符合项目实际情况。本 项目已通过物有所值评价和财政承受能力论证。（四）项目运作的目标和意义*市政府计划借助*占全国 80%的市场份额的资源优势及未来大*产业发展优势，以“*、低碳、 绿色、高科技 ”大*产业为发展理念，打造一个集总部经济、高端*、特色*、 *旅游、 *、*管理、 *交易、会展经济、 *地 产等为一体的现代*产业集群。园区定位有特色*区、*总部*研发区、*产业区、综合商务区及宜居综合配套服务区。通过项目运作，强化 产业集聚效应，有利于资源整合和结构优化，提高*产业竞争力。二、经济技术指标（一）项目区位*一
11、期、二期用地位于*市*区*镇，规划用地主要包括*镇*村和*村、 *村、 *村四个行政村。四至范围：东至*大道、西至*大道、南至*大道、北至*线。图 11 项目区位图- 7 -（二）占地面积规划用地详见土地利用规划表- 8 -土地利用规划表用地面积序号 用地代码 用地分类（公顷）占规划建设用地比例（%）R 居住用地 101.96 20.50%R2 二类居住用地 82.79BR 混合用地（居住 70%） 11.3R22 服务设施用地 4.221其中BR2 商住混合用地（居住部分） 3.65A 公共管理与公共服务设施用地 82.95 16.67%A1 行政办公用地 0.45A22 文化活动设施 0.
12、43A33 中小学用地 13.42其中A51 *用地 68.67B 商业服务业设施用地 89.21 17.93%B11 零售商业用地 15.01B12 批发市场用地 8.18B14 旅馆用地 4.34B29 其他商务用地 55.28BR 混合用地（商 业 30%） 4.843其中BR2 商住混合用地（商业部分） 1.564 M 工业用地 6.68 1.34%- 9 -其中 M1 一类工业用地 6.68S 道路与交通设施用地 58.9 11.84%S1 城市道路用地 55.51S41 公共交通场站用地 0.745其中S42 社会停车场用地 2.65U 公用设施用地 3.2 0.64%U12 供电用地 0.87U21 排水用地 0.226其中U22 环卫用地 2.11G 绿地与广场用地 154.57 31.07%G1 公园绿地 19.3G2 防护绿地 134.847其中G3 广场用地 0.437 H11 城市建设用地 497.47 100.00%E 非建设用地 7.238其中 E1 水域 7.239 合计 504.7（三）建设内容（1）土地平整。片区场平工程涉及用地面积 504.704 公倾，根据规划方案的道路规划标高和现状标高，估算土方内部平衡后，仍需借方 879.69 万立方米。
