1、,大河工业园项目(暂定)物业定位建议,一、项目本体研究,二、郑州市工业地产和工业园区的发展研究,三、项目发展定位及效益初步估算,目 录,一、项目本体研究 1.1大河工业园的区位 1.2园区发展现状 1.3项目地块位置及交通现状 1.4项目本体优劣势分析,一、项目本体研究,1.1大河工业园的区位,大河工业园地处郑州市北大门惠济区北部，是惠济区三大园区之一。一期规划面积4.7平方公里，南临郑州北四环、连霍高速公路下道口，西临江山，北接500米宽森林生态旅游带，地理位置优越，交通十分便利。,区域内以发展高新技术产业为主，引进国内外新材料制造和环保开发等高新技术企业入驻园区，形成专业化、规模化、品牌化
2、的发展定位，建成惠济区北部科技产业及装备制造业基地的重要组成部分。目前园区已引进中铁大桥（郑州）缆索有限公司、郑州市联明电器有限公司、郑州郑荣集团有限责任公司、郑州立天科技有限公司等企业。,1.2园区发展现状,一、项目本体研究,1.3项目地块位置及交通现状,项目地块位于大河工业园东南，占地约400亩，紧邻园区主干道绿源路、丰业街、丰硕街。,地块位置优越，紧邻两条主干道，昭示性强,一、项目本体研究,园区内：项目周边道路中，较为成形而且状态良好的为绿源路和丰业街。,绿源路：路况状态良好，绿化、照明设施齐全，景观效果较好，目前开发程度最高，中铁大桥（郑州）缆索有限公司、郑州联明电器有限公司等四五家企
3、业都在绿源路两侧分布。,丰业街：沿丰业街，绿源路以北处于尚未开发状态，还是大片的未开发农田和村庄；绿源路以南，已经分布有郑荣集团和月旺食品，向南接大河路。,园区外： 园区周边与现有郑州市区连接，主要有江山路、北郊环线（大河路）、丰硕街，但目前仅有江山路路况良好，其他仍处于待改造状态。,北郊环线（大河路）,江山路：,一、项目本体研究,1.4项目本体优劣势分析,一、项目本体研究,二、郑州市工业地产和高新区的发展研究 2.1郑州市工业地产发展现状 2.2郑州高新区发展情况 2.3高新区创业中心发展情况,二、郑州市工业地产和工业园区的发展研究,工业产值总量大，增速快郑州市统计公报数据显示，2007年全
4、市实现生产总值2421.2亿元，比上年增长15.6。其中，第二产业增加值1308.7亿元，增长18.9，工业经济对全市经济的支撑和带动作用表现得更为突出。,2.1郑州市工业地产发展现状,工业园区发展迅速，作用突显工业园区作为区域经济发展的新亮点，业已成为“产业聚集的载体，对外开放的窗口，体制改革的试验田，经济发展的增长极”。截至2006年年初，除高新区、经济开发区和出口加工区里面的工业园区外，郑州市工业园区（集群区）数量就已达到61个，其中初具规模的50个，在建工业园区11个。,郑州市工业用地供应充足据郑州市国土资源局资料显示统计，近年来郑州市工业用地供应充足，自2006年初至今公示的111条
5、成交信息中，工业用地占88条，供应块数占比79；工业用地总供应量4797.64亩，占总供应量81.9；由国土局公示交易土地明细推测，工业用地拿地企业开发目的多为自用。,2.1郑州市工业地产发展现状,二、郑州市工业地产和高新区的发展研究 2.1郑州市工业地产发展现状 2.2郑州高新区发展情况 2.3高新区创业中心发展情况,2.2郑州高新区发展情况,高新区发展迅速，经济效益突出： 全年完成GDP42.71亿元，其中第一产业增加值0.65亿元，第二产业增加值33.3亿元，第三产业增加值8.73亿元;完成高新技术产业增加值28.2亿元；本级财政收入实现6.7亿元;全社会固定资产投资46亿元。主要经济指
6、标同比增长30%以上。高新技术型企业成园区主要企业类型 截至2007年底，截至目前全区共有高新技术企业662家，占全市的63%，占全省的20%；全区共有高新技术产品1130项，占全市的56%，占全省的22%，是全省科技成果转化的主要基地。2006年全年引进企业700家，引进四大支柱企业574家，占新引进企业的82%；引进高新技术领域企业251家，占新引进企业的36%；引进各类工程（技术）研究中心13家。,二、郑州市工业地产和工业园区的发展研究,产业结构以高新技术产业为主,产业聚集效应显现：高新区形成了电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料四大支柱产业，认定的高新技术企业占全省的30%。软件产
7、业，集中了全省70%以上的骨干软件企业，经认定的软件企业占全省的60%，占全省软件销售收入的50%；新材料产业，集中了郑州市80%以上的超硬材料骨干企业；生物医药产业，集中了郑州市80%以上的通过GMP认证的制药企业。高新区还聚集了38个各类工程技术（研究）中心。2007年上半年，为加快专业产业园区和特色产业基地建设，积极申报国家火炬计划郑州金属及合金材料产业基地、国家级超硬材料专业孵化器、国家信息安全产业基地、功能陶瓷材料省级基地，大学科技园孵化产业基地开工建设。,2.2郑州高新区发展情况,二、郑州市工业地产和高新区的发展研究 2.1郑州市工业地产发展现状 2.2郑州高新区发展情况 2.3高
8、新区创业中心发展情况,2.3高新区创业中心发展情况,创业中心的概况 郑州高新技术产业开发区创业中心成立于1995年12月,1999年被科技部认定为国家级创业中心。创业中心2007年底孵化企业总数达650家，孵化基地面积19万平方米。目前，郑州高新区创业中心呈现出健康、蓬勃、有序发展的良好势头，已经成为郑州高新区促进高新技术产业化、培育科技型中小企业和企业家、加快技术创新、推动科技与经济一体化发展的核心力量。,创业中心孵化企业发展迅猛，创新能力显著增强,2.3高新区创业中心发展情况,2007年，创业中心新增孵化企业150家，至2007年底，创业中心在孵企业数量达到650家，较2006年增长18%
9、。2007年创业中心新增毕业企业50家，至此毕业企业总数达到218家。新认定高新技术企业22家，产品56种，申请并受理51项专利，其中发明专利19项。新入驻孵化企业增加就业岗位3000余人。,2007年，创业中心三号园（产权式孵化器）完成销售，产权式孵化器模式得到孵化企业认可。目前创业中心出租率在90%以上。 2007年创业中心新入驻孵化企业150家，行业涉及电子信息、生物医药、新材料、光机电一体化等高新区各支柱产业，当年新入驻企业完成税收255万元。,创业中心高新技术类企业集聚明显,2.3高新区创业中心发展情况,创业中心孵化企业2007年税收总额达1.825亿元，较去年增长25，其中纳税额1
10、00万元以上的企业40家；完成GDP22.87亿元，同比增长35%；169工程企业完成GDP6.5亿元，同比增长35；新引进企业完成GDP4.5亿元，同比增长35，较去年增长30。,创业中心经济效益明显,三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.3本体开发效益分析,三、项目发展定位及效益初步估算,工业类土地上建筑物开发通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。在传统制造业占我国工业结构的主体时，工业厂房的开发建设曾经成为工业地产的主流;随着产业结构的调整升级，以智力密集的研发型为主的企业对办公、生产的空间产生了新的需求，创新型的工业地产开发
11、应运而生。,引 序,3.1本项目建标准厂房的可行性论证,传统制造业促使郑州工业厂房兴起20世纪80年代，产业战略转移促使中国制造业的迅速发展。传统产业在郑州工业经济中占有较大比重，尤其是传统制造业，这样的产业结构在很大程度上增大了对标准工业厂房的需求，在此期间，工业地产的开发绝大多数是以建设厂房为主。,郑州产业结构的调整升级为迎接新的发展机遇，为促进产业升级，郑州市强力推进高新技术产业及新兴产业。根据2007年统计，郑州市的一、二、三、产业的比重为3.6：54.1：42.3，高新技术产业和服务业占据的比重在进一步加大。产业结构的调整促使工业地产开发类型随之变化。,三、项目发展定位及效益初步估算
12、,郑州市工业用地产现状郑州市工业用地供应充足：自2006年公示的111条成交信息中，工业用地占88条，供应块数占比79；工业用地总供应量4797.64亩，占总供应量81.9。工业用地多为自用：根据工业用地的拿地单位来看，拿地企业开发目的多为自用。郑州标准厂房的市场现状工业厂房供应量充足：到2007年底，河南省已建成1400万平方米标准厂房，郑州市占有50%左右，达到700万平米。厂房租金收益不高：根据对高新区和高新经济技术开发区的调研，工业厂房的租金较低，只有0.20.5元/平米*天。标准厂房空置率高：目前郑州市厂房的使用率普遍较低，高新区二层及以上的标准 厂房基本空置。,3.1本项目建标准厂
13、房的可行性论证,经过对工业地产市场的整体分析，本司认为标准厂房的开发具有一定风险，开发前景不明朗。为规避风险，需要寻找顺应目前市场需求、适合本地块的创新开发模式。,从区域市场现状来看，高新区标准厂房的高空置率与创业中心的高租售率形成了巨大的反差，这种反差能让我们看到什么？,从社会发展来看，科学技术的发展促进了产业的调整升级，高、精、尖产业的崛起是时代发展的必然，传统的工厂生产难以适应这样的潮流。,3.1本项目建标准厂房的可行性论证,三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.2.1项目开发思路研究 3.2.2项目开发定位 3.2.3创新工业园区
14、的市场需求分析 3.3本体开发效益分析,在以上分析的基础上，我们整理思路，深刻认识面临的问题：问题一：从市场的需求出发,怎样实现创新定位？针对哪些目标客群进行定位？问题二：从政府的社会责任出发，怎样创新定位既能符合政府部门的开发导向要求，又能最大限度提升区域经济发展和工业园区的形象，同时增加就业岗位和税收？问题三：从发展商的目标出发，定位产品是否能在创造市场效益的同时，提升项目价值？,三、项目发展定位及效益初步估算,3.2.1项目开发思路研究,3.2本项目开发定位,分析了问题，我们也清醒地知道要实现的目标:本司提出少应该从以下三个非常重要且彼此关联的方面把握开发目标,3.2.1项目开发思路研究
15、,回顾我们所处的宏观环境，发现我们也面临着机遇：,3.2.1项目开发思路研究,把握机遇，解决问题，实现目标我们的出路：创新型的工业地产开发,3.2.1项目开发思路研究,实景展示,我们通过案例寻找开发思路 创新型开发案例分析：北京BDA国际企业大道,BDA国际企业大道项目案例分析,BDA国际企业大道位于北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧， 项目总占地：12万平方米总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，其中一期面积3万平米左右；主力户型：1000-3000平米之间；容积率：0.70.8；绿化率：41%；,北京BDA国际企业大道概况,坚冰待破价值提升方向山重水复,
16、问题一：该项目要由原来商业氛围较好的34#地块转移到较为偏僻的63#地块；问题二：原定位为 “商务花园”，地块位置改变后，原定位方向如何改变？,项目价值提升策略：可乐是怎么卖出去的？,同样的可乐，如果在超市里整箱出售，合算下来可能一听卖价只有1.5元；如果在商店里零售，可能一听需要3元；而在酒吧里把可乐倒在杯子里出售，可能一小杯就需要15元，如果再加点冰块，放点背景音乐，可能卖出更高的价格。也就是说，因为以不同的形式出售，同样的可乐价值却相差甚远。,不同销售方式体现不同的价值,面向科技研发为主的智力密集型企业的 花园式企业独栋,项目定位,开发定位之后，最重要的还是要“落地”！如何将定位的价值在
17、产品定位中“实现”！,项目的规划设计，确保体现独立性、多样性、生态性、先进性的价值！,项目定位,项目单体体量的设定和论证,在考虑产品体量基于以下因素的分析，最终将主力产品的体量区间定在1000到2000平米：,项目具体指标,BDA国际企业大道户型统计A户型 单栋面积1657平米 14栋B户型（双拼） 单栋面积2570平米 5栋（10套）C户型（双拼） 单栋面积2386平米 13栋（26套）D户型 单栋面积2215平米 2栋E户型（E1/E2） 单栋2171/2982平米 5栋F户型 单栋面积2512平米 4栋 总计 建筑面积10.8万平米（地上9万平米） 43栋,在上述创新策略的指引下，BDA
18、国际企业大道将产品定位为“花园式企业独栋”。该产品获得了市场认可。目前该项目已实现100%销售（共43栋），销售均价达到了6600元/平米 ，远远超出了开发商的销售预期。,决胜营销耀眼业绩演绎市场佳话,BDA国际企业大道价格走势,在周边工业厂房平均不足3000元/平米情况下，本项目开盘即是5800元/平米，一年内上升为7000元/平米，此后一直维持在这一水平上。,统计日期： 2004-6-1 至 2006-12-31,投资收益评估,北京开发区,天津开发区, BDA国际企业大道,北京BDA国际企业大道突破传统工业地产开发模式，通过开发花园式企业独栋这种工业物业，即满足了市场需求，又创造了良好的经
19、济效益和社会效益，取得了巨大的成功。,案例点评：,三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.2.1项目开发思路研究 3.2.2项目开发定位 3.2.3创新工业园区的市场需求分析 3.3本体开发效益分析,3.2.2项目开发定位,借鉴成功案例：对成功案例的借鉴和项目本体市场的思考，先从市场需求状况分析入手：,结合大河路工业园的定位：大河路工业园的定位：区域内以发展高新技术产业为主，引进国内外新材料制造和环保开发等高新技术企业入驻园区，形成专业化、规模化、品牌化的发展定位，建成惠济区北部科技产业及装备制造业基地的重要组成部分。（引自惠济区经委）,高
20、新区创业中心给我们的启示：郑州高新技术产业开发区创业中心自建成以来突飞猛进的发展势头，巨大的发展潜力，以及创造的良好的经济效益和社会效益,3.2.2项目开发定位,本项目定位为：面向研发类成长型中小企业的 企业加速器,3.2.2项目开发定位,企业加速器内涵：一种面向科技研发为主的智力密集型中小企业的新的、介于企业孵化器和科技园区之间的中间业态，不仅为广大中小企业提供可以较快用于产业发展的建筑空间，而且通过各种公共服务平台和专业平台为中小型企业的加速发展提供保证。意义：促进高科技成果转化；创立高新技术企业的孵化基地；加速企业的孵化和发展 企业加速器专门为高新技术类企业打造的经济、适用的专业厂房和写
21、字楼，满足企业生产与办公的双重需求，可广泛适用于电子信息、新材料以及光机电一体化等高新技术领域的生产和研发。,3.2.2项目开发定位,此定位的意义：促进园区的产业升级，提升工业园区整体形象； 扩大就业人口，促进税收，带动区域经济发展；满足大河工业园主要以发展高新科技产业为核心的整体定位；符合惠济区建设国家生态示范区的目标。,3.2.2项目开发定位,案例：北京永丰基地MEA2006年4月，经过三年的探索实践，永丰基地率先在国内提出并实践了MEA现代企业加速器这样一种科技园区建设的新模式。现代企业加速器总建筑面积32763.24平方米，单层建筑面积100-4000平方米，可灵活分割。目前平均租金2
22、元/平米*天。,实体环境：永丰基地除了一般的办公空间和生产空间，还建立多个专门类型的办公空间，包括专门的厂房、通用测试分析实验室,专业研发实验室,服务环境：现代企业加速器还以门户网站为对外窗口，针对产业服务需求，为企业提供技术转移、产业孵化、产品/技术展示、专家咨询、中介服务等。,3.2.2项目开发定位,现代企业加速器外立面：,现代企业加速器内部：,3.2.2项目开发定位,项目的效应：该项目的建设极大地推进中关村自主创新企业的快速发展，科技园区从外延式扩张进入集约型发展，对于科技园区的长远发展具有很强的示范性和很高的参考价值。海淀区委、区政府将MEA现代企业加速器项目列入2006年区重点建设项
23、目，并在整个北部新区各专业园区中纵深推广，强有力地促进了一批新材料、电子信息、创意产业等快速成长企业的发展。,3.2.2项目开发定位,三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.2.1项目开发思路研究 3.2.2项目开发定位 3.2.3创新工业园区的市场需求分析 3.3本体开发效益分析,3.2.3创新工业园区的市场需求分析,郑州高新技术企业快速发展：郑州工业经济发展的整体思路就是围绕把郑州建设成为先进制造群和高新技术聚集区。近年郑州市的高新技企业快速发展，高新技术企业每年增加的数量平均在150家左右，每年新增的高新技术产品在300件左右。高新技
24、术企业的快速发展张显出郑州市强大的研发实力和良好的研发空间。,近年郑州市高新技术企业发展状况,河南中小科技企业数量庞大新时代的产业发展催生出大量快速发展的科技型中小企业。科技部发布了2006年度全国民营科技企业统计情况报告。报告显示，至2006年底，我省民营科技企业总数为13817家，比上年新增1653家，同比增长11。9%，居中部六省第一位，仅次于北京市、上海市，居全国第三位；技工贸总收入达2887亿元比上年新增695亿元，同比增长24%。河南省民营科技企业的数量和技工贸总收入连续三年在中部六省排名第一。,对中小科技企业的政策支持：市财政预算专项每年安排1000万元资金，用于电子信息、光机电
25、一体化、新材料、生物工程和制药等产业领域的高新技术产业化重点项目的贷款贴息，为电子、化工、机械和医药等相关行业的发展提供了强力的产业技术支撑。,3.2.3创新工业园区的市场需求分析,三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.3本体开发效益分析 3.3.1开发指标和建筑风格 3.3.2开发效益初步估算,3.3本体开发效益分析,按照400亩的占地面积、1.6的容积率来开发：,3.3.1开发指标和建筑风格,建筑风格和布局,建筑风格和布局,建筑风格和布局,建筑风格和布局,2007年高新区创业中心每平方米的GDP为12000元，利税为960元。,郑州高新技术开发区创业中心的物业类型与本项目类似，其经济数据对本项目有很强的参考性。,3.3.2开发效益初步估算,创业中心的主要经济指标：,考虑本项目和创业中心各因素的差异性，本项目的每平米GDP和利税暂设定为9600元、760元。,面积：万平方米；金额：万元,3.3.2开发效益初步估算,Thank You !,
