1、开题报告台州房地产开发企业资金链解析一、立论依据1研究意义、预期目标研究意义资金是企业的血液，它始终是一种稀缺资源。房地产是资金密集型产业，投资大、风险高、投资回收期长，所以加强对房地产开发企业的资金链在其投资决策中的控制和把握显得尤为重要。可以解决资金需求量大的问题；有利于分散投资风险；可降低筹资成本，保证资金的需求；有利于集中社会闲散资金，促进生产力的发展；有利于房地产市场的发展。综上所述，房地产企业资金链管理的研究无论是对于企业自身的发展，还是资本市场的繁荣都具有十分重要的现实意义。预期目标在阅读大量研究文献的基础上，对台州房地产开发企业的资金链进行实例研究，发掘房地产开发企业资金链的现
2、状及存在的问题，研究如何在企业自身及政府宏观政策的引导下，正确管理资金链，以达到资金链安全正确的为企业服务。2国内外研究现状21国内研究现状在我国，有关房地产资金链管理的研究方面，着重探讨目前房地产资本市场泡沫及风险的文献较多，从资金链的整个过程来探讨，即从资金来源到资金使用、再到资金回流的过程，研究资金动态流程的文献相对略少些。随着房地产的发展，房地产泡沫的警报在频频拉响。开始关注房地产的资金问题。地产业的灵魂是一条资本借贷的链条（王铮；张朋，2002）。拓宽融资渠道的重要性。若想既要降低银行风险又要保证房地产的健康持续发展，途径无非两个一是在分流银行存款的前提下，鼓励和推出新的融资渠道和品
3、种，如信托、证券、债券和基金等，把银行在房地产行业的资金总量逐步降到发达国家的标准即50以下。同时对已经投入和即将投入的银行资金拓宽回流和退出的渠道，如证券、债券特别是资产证券化。其中房地产债券和资产证券化包括资本市场对房地产的开放力度无疑是最重要的，而民间资本和海外资本的畅通进入则是当前最迫切的（朱凌波，2004）。国家政策冲击房地产资金链。2008年以来，准备金率的提高和税收，这两个“大棒”直接或间接指向开发商的资金链。同时，伴随着如深圳等地退房潮再起等新的市场变化，开发商的现金流已然岌岌可危。无论是从银行还是证券1市场融通资金，风险都高于以往。规模大的开发商因为可变现的项目储备、能供抵押
4、的资产较多，资金相对较为充裕，受影响还小些；但一些小开发商，特别是大部分项目处于开发前期的小开发商则将面临窘境（李和裕，2008）。加强资金链安全管理。资金问题是目前房地产行业需要解决的核心问题，是房地产企业风险管理的重要支点。房地产企业的资金循环在形式上分为内部循环和外部循环，与之相对应资金链也分为内部资金链和外部资金链。房地产企业通过外部资金链获得投资运营的主力资金，通过内部资金链的运作把主力资金投入到相关的开发项目和经营项目中，从而创造出新的价值。房地产企业的资金链安全和房地产企业的生存发展息息相关。资金链风险产生的根源在于房地产企业在融资、投资和经营中的各种相关因素的变化。影响资金链安
5、全的风险类型有融资型风险、销售型风险、项目经营型风险和管理型风险。影响我国房地产企业资金链安全的首先是融资型风险，主要由债券筹资的使用成本变动引起其次是管理型风险和项目经营型风险（陈鑫，2009）。走专业化道路是中小房地产公司必然的战略选择。通过对中小房地产资金链紧绷或断裂的原因分析，在选择正确战略方向的基础上，首先作为项目开发的前期可行性研究应作为资金链管理的关键工作来对待，可行性研究保证了项目是在技术上可行的、经济上可取的和财务上盈利的其次，在启动项目后，注意在成本控制和销售回笼上把关，将成本控制在一个较低的水平，是企业利润最大化的一个重要步骤，而产品的销售是实现资金链的循环，债务链解脱的
6、唯一途径（熊方军，2006）。22国外研究现状国外房地产行业经过多年的发展经形成了由三个小循环组成的一个成熟的房地产资金循环模式。这三个小循环分别是以房地产开发商为核心的房地产开发资金循环、以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押贷款为核心的资产证券化循环。第一个循环以房地产开发商为核心，开发商通过向银行贷款、自筹资金或是向购房者等筹集资金，跟现在的中国类似。第二个循环在房地产投资这个小循环中，房地产投资信托（REALESTATEINVESTMENTTRUSTS，简称REITS）是一个核心的概念。房地产投资信托类似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资组成
7、一个投资房地产的专设公司。不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型（如住宅、写字楼、仓库、零售等）和地理区域的侧重。在房地产投资信托早在1960年就出现了，但是到1986年税法改革降低了其它一些房地产投资工具的吸引力之后，才真正有了长足的发展（LOUARGANDGRUPE，2001）。第三循环资产证券化（ABS，ASSETBACKEDSECURITY）兴起于20世纪70年2代，它一般是指发起人将缺乏流动性但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产出售给特殊目的载体SPV，由其通过一定的结构安排分离与重组资产的收益和风险并增强资产的信用，转化成由资产产生的现金流担保的可自由流
8、通的证券，销售给金融市场上的投资者（STEVENLSCHWARTZ，1993）。近几年，对房地产融资渠道进行分析、研究、总结发现，融资创新和多元化是不可违背的规律。国外在二级市场上，各种金融创新使房地产金融工具层出不穷。这些金融工具包括投资基金，信托证券，指数化证券等。以美国为例，美国的房地产市场发展较为成熟，其房地产融资形式己整合股票、债券、信托、基金、海外资本等多种方式，银行贷款己降到次要地位。有资料表明，美国房地产资金来源构成中银行贷款只占15，而企业自有资金占70。高比例的自有资金，来自多元化的企业股东，如保险公司、养老基金等福利基金、房地产产业投资基金等各类长期投资基金、社会公众的资
9、金等等，另外，在美国商业房地产权益融资中，房地产投资信托基金REITS成为主要融资方式，所占比例高达307（RICHARDIMPERIALE，2002）。各国资金来源的房地产金融机构基本分类L美国的房地产金融机构主要有三类，即政府的专业信贷机构、商业银行和非商业银行的储蓄信贷机构。2日本的房地产金融机构主要有住宅金融公库、住宅公团、住房贷款公司三种。3德国最大的住房贷款机构是抵押银行、储蓄银行和住房互助储蓄信贷社。它们之间联系很密切，具有相当数量的双重媒介（HANCOCKWILCOX，2003）。3参考文献1温亚丽房地产开发企业经营管理实务必备全书M北京企业管理出版社，20062王希迎，丁建臣
10、，陆桂娟房地产企业融资新解M北京中国经济出版社，20053谭术魁房地产开发与经营M上海复旦大学出版社，20064孔凡文，何红房地产开发与管理M辽宁大连理工大学出版社，20085刘瑛，乔宁房地产开发M北京北京大学出版社，20076潘石屹资金链健康是房企生存之本J世界企业家，200937周立破解中国企业家折腰于资金链断裂之谜J经济展望，200728朱凌波地产资金链怎样才能良性循环J中国经济信息，200669王铮、张朋悬崖边的房地产资金链J经济月刊，20021110李和裕金融“大棒”抡不停，开发商资金链岌岌可危J房产周刊，2008411何进荣中小房地产企业现有资金链模式的分析J硅谷，2010712黄
11、霖中小房地产企业的融资之路J新会计，2010413陈鑫基于资金链管理的房地产企业风险控制研究D福州福建师范大学，200914熊方军中小房地产企业资金链管理模式研究D成都电子科技大学，200615陈怡房地产融资理论与实务M上海上海财经大学出版社，2005316陈根荣，范晓虎西方现代企业融资理论述评M北京机械工业出版社，200417罗伯特谢曼房地产投资实务M北京中信出版社，200318MARCALOUARGAND,GRUPEMICHAELINTRODUCTIONREALESTATEINVESTMENTTRUSTJJOURNALOFREALESTATEPORTFOLIOMANAGEMENT,2001
12、719STEVENLSCHWARTZ,STRUCTUREDFINANCEAGUIDETOTHEPRINCIPLESOFASSETSECURITIZATIONJNEWYORKPRACTICINGLAWINSTITUTE,1993420RICHARDIMPERIALEREALESTATEINVESTMENTTRUSTS,NEWSTRATEGIESFORPORTFOLIOMANAGEMENTMNEWYORK,JOHNWILEYSONS,200321HANCOCKWILCOXABANKCAPITALCHAINANDREALESTATEACTIVITYJJOURNALOFHOUSINGRESEARCH,
13、20048二、研究方案1主要研究内容（或预期章节安排）本文分析的问题是如何提升我国房地产开发企业资金链的有效管理。主要围绕以下内容展开问题的探讨1相关理论综述11房地产行业资金的特点12资金链的概念2我国房地产开发企业资金链管理的现状及存在的问题21资金来源存在的问题22资金使用存在的问题23资金回流存在的问题3台州房地产开发企业资金链管理的现状及存在的问题31台州房地产开发企业资金链管理的现状32台州房地产开发企业资金链管理存在的问题4对台州房地产开发企业资金链管理的相关建议41企业自身42国家宏观政策2实施方案和进度计划调研方案本项目的研究需要较深厚的理论研究为基础，特别是对房地产开发企业
14、资金链管理模式的相关理论研究必须有一定的理解和把握。因此，首先必须加强这方面的文献阅读。先通过查阅相关资料和相关网站，了解国内房地产开发企业资金链管理的基本情况，然后选择具有代表性的台州房地产开发企业，对其资金链管理的现状进行调研。进度安排第6学期第1920至第7学期第15周查找资料。4第7学期第614周完成外文翻译、文献综述和开题；完成详细提纲。第7学期第1520周查找资料，撰写论文初稿。第7学期寒假结合毕业论文选题开展调查研究第8学期第12周与老师讨论，修改、完善论文。第8学期第36周参加毕业实习；开展调查研究；修改并完善论文，完成定稿。第8学期第7周进一步修改毕业论文；完成毕业论文定稿。第8学期第911周进行毕业论文答辩。
